Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «При продаже нежилого помещения физическим лицом какие налоги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подготовка объекта. Внешний вид влияет на первое впечатление — нужно вынести всё лишнее из помещения и провести генеральную уборку. Замусоренный склад может оттолкнуть покупателя, и если на рынке можно найти другие аналогичные лоты, велик шанс потерять клиента.
При продаже коммерческой недвижимости нужно учитывать намного больше факторов, чем при продаже квартиры или даже частного дома. Ключевым фактором для покупателя будет потенциальная выгода от использования помещения в будущем.
У рекламы объекта тоже есть особенности — помимо досок объявлений, хорошо работают баннеры и другая наружная реклама.
Большая сумма расходов возникает при уплате налогов после продажи — варианты сэкономить есть, но они зависят от используемой системы налогообложения и конкретной ситуации. Безопасная экономия возможна только при понимании всех нюансов законодательства. Поэтому, если нужна быстрая продажа коммерческой недвижимости без потери в цене, лучше обратиться к специалистам.
Исчисление НДФЛ с доходов от продажи нежилого помещения налоговым резидентом
Доходы физлица – налогового резидента от продажи нежилого помещения, в том числе апартаментов, находившегося в его собственности менее установленного минимального срока, облагаются НДФЛ по ставке 13% и подлежат декларированию. Место нахождения имущества – в РФ или за пределами РФ – значения не имеет.
Также он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, то есть по своему выбору уменьшить полученный доход (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ):
- либо на сумму, равную стоимости нежилого помещения, но не более 250 000 руб. (имущественный вычет),
- либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение данной недвижимости.
Также доходы от продажи имущества, полученного, в частности, в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не были им учтены в целях налогообложения (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Сумма дохода от продажи обычно определяется в соответствии с договором купли-продажи. Если объект приобретен после 01.01.2016, доход от его продажи в целях налогообложения определяется следующим образом: если сумма дохода от продажи меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость недвижимости, доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ.
При определении налогооблагаемого дохода учитывается кадастровая стоимость недвижимости, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на проданный объект. А если объект недвижимости образован в течение года, учитывается кадастровая стоимость на дату его постановки на государственный кадастровый учет.
Как бывшему ИП платить налог при продаже нежилого помещения?
Я закрыл ИП и после этого продал нежилые помещения. Одно из них я не использовал, а другое сдавал в аренду. Помещения были в собственности более 10 лет.
Должен ли я платить НДФЛ с суммы, полученной от продажи? Если да, то как считать налог — по кадастровой стоимости или со всей выручки?
Мария Чибирева
эксперт по налогам
Если я правильно поняла, одно помещение вы сдавали в аренду и платили налог с дохода как ИП, а второе никогда в вашей предпринимательской деятельности не участвовало.
Тогда вы должны заплатить 13% НДФЛ с дохода от продажи только одного нежилого помещения — того, что сдавали в аренду. По второму помещению декларировать доход от продажи и платить налог не нужно, ведь в бизнесе вы его не использовали.
Но если второе помещение хоть какое-то время участвовало в предпринимательской деятельности, уплаты НДФЛ не избежать. Например, если в 2011 году вы сдавали его в аренду, а оставшиеся годы оно пустовало, налог с дохода от продажи все равно придется заплатить.
Внимательное чтение российского налогового законодательства при продаже недвижимости не вызовет проблем у налоговых органов. Однако интерпретация сумм налога может быть неясной. Например, если индивидуальный предприниматель после закрытия продает личный гараж, который не использовался для бизнеса, налоговая ставка на эту сделку составляет 13%, и можно претендовать на налоговый кредит.
С другой стороны, если индивидуальный предприниматель продает коммерческий киоск после его закрытия, налог взимается с юридического лица. В большинстве случаев взимается НДС и подоходный налог в размере 20%.
Налогообложение при продаже помещений не так просто. Особенно если продажа осуществляется частным предпринимателем. Однако если вы уделите достаточно внимания налоговому законодательству, вы оцените всю сложность этого вопроса.
Не нашли ответ на свой вопрос? Узнайте, как решить конкретную проблему — позвоните нам прямо сейчас:
Налог на продажу нежилой недвижимости: особенности исчисления
Выручка от продажи имущества, находящегося в собственности физического лица менее трех или пяти лет (в зависимости от применения вышеуказанных правил), или используемого в коммерческих целях (независимо от срока владения помещением), облагается Подоходный налог с физических лиц — 13% подоходный налог с физических лиц.
Данный налог рассчитывается на основе налоговой базы, которая обычно считается эквивалентной стоимости сделки по договору купли-продажи недвижимости. Однако она может быть (по выбору налогоплательщика) уменьшена на
- фиксированные скидки по этим операциям, установленные отдельными положениями Налогового кодекса.
Эта скидка составляет 250 000 рублей для нежилой недвижимости (1 000 000 рублей для жилой недвижимости). В этом контексте важно правильно классифицировать объекты собственности в соответствии с критериями, установленными в законе. Очевидно, что выгоднее продавать объекты, признанные гражданами жилыми — если, конечно, для этого есть юридические основания.
В 2015 году индивидуальный предприниматель Степанов В.А. построил гараж с помощью строительной компании, которая задолжала ему деньги. В результате ему удалось значительно снизить затраты на строительство. Степанов продал гараж в 2016 году за 700 000 рублей и должен был заплатить с этого дохода налог в размере 91 000 рублей (13% от 700 000).
Однако Степанов использовал вычет в размере 250 000 рублей для уменьшения налоговой базы по нежилому имуществу. После этого вычета подоходный налог с доходов от продажи гаража составляет 58 500 рублей, или 13% от 450 000 рублей (700 000 рублей — 250 000 рублей).
- Мы определили затраты, связанные с приобретением продаваемого имущества.
Как правило, это сумма, переданная предыдущему владельцу здания (или строительной компании, если соответствующий объект недвижимости был сдан в эксплуатацию подрядчиком) при заключении договора купли-продажи.
Уменьшить налог на вычет: нюансы
Таким образом, этот налог может быть уменьшен за счет применения «классических» скидок. В качестве примера можно привести вычет по коммунальной недвижимости, предоставляемый гражданам для покрытия расходов на покупку жилья. Тот факт, что жилая недвижимость покупается и продается нерезидентами, делает нежилую недвижимость совершенно неуместной.
Вычет может быть использован для компенсации части или всего налогового обязательства. Важнейшим условием применения данной налоговой льготы является то, что продажа помещения произошла в году, за который заявлен вычет.
Савельев А. Н. В 2015 году он приобрел квартиру за 2 млн рублей.
Из этой суммы он имеет право на вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 млн). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. Он должен заплатить налог в размере 97 500 рублей (фактический налогооблагаемый доход, уменьшенный на специальный вычет в размере 750 000 — 250 000 рублей, что составляет 13%) с прибыли от продажи гаража.
Применяя ФНС в 2016 году, Савельев может использовать часть вычета для компенсации налога. В результате он ничего не будет должен государству, но у него останутся неиспользованные вычеты в размере 162 500 рублей (260 000 рублей — 97 500 рублей). Он может быть выдан для уплаты обычным способом — через Федеральное налоговое управление и может быть использован для уменьшения других налогов, полученных через работодателя или при возникновении необходимости уплаты.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Как изменятся правила НДФЛ при продаже нежилого помещения физическим лицом в 2024 году?
С 2024 года в России вступят в силу новые правила в отношении налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже нежилых помещений. Эти изменения внесены в Закон о налоге на доходы физических лиц и направлены на усиление контроля и упрощение процедуры уплаты налога.
Согласно новым правилам, при продаже нежилого помещения физическим лицом в 2024 году, ставка НДФЛ составит 13% от полученной прибыли. Однако для некоторых категорий налогоплательщиков будет предусмотрена льготная ставка в размере 6%. К таким категориям относятся инвалиды, участники программы «Переселение на Дальний Восток», граждане, получающие доходы от продажи единственного помещения, которое они использовали для индивидуального жилищного строительства.
Также стоит отметить, что в 2024 году будет введено новое требование – налогоплательщик должен будет предоставить документ, подтверждающий цену продажи нежилого помещения. Это может быть договор купли-продажи или иной акт, признаваемый законодательством Российской Федерации.
В случае непредоставления указанного документа или предоставления документа с ненадлежаще установленной ценой, налоговые органы будут иметь право установить базу для исчисления НДФЛ самостоятельно. При этом стороны смогут предоставить свои доводы и возражения в течение 30 дней после получения уведомления.
Когда физлицу не надо платить НДФЛ при продаже нежилого помещения
Физическое лицо в течение долгого времени владело нежилым помещением, предоставляя его безвозмездно в пользование другим физическим лицам, которые оплачивали только коммунальные услуги. В дальнейшем физическое лицо продало нежилое помещение по частям. Налоговый орган пришел к выводу о получении физическим лицом дохода от осуществления предпринимательской деятельности и доначислил НДФЛ и НДС.
При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.
Учитывая изложенное, если имущество находилось в собственности налогоплательщика в течение установленного срока владения и более, а также в течение вышеуказанного срока не использовалось в предпринимательской деятельности, доход, полученный от продажи такого имущества, освобождается от НДФЛ.
Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Учесть надо также расходы на проведение ремонтных работ и перепланировку, средства, потраченные на покупку нового объекта.
Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости ведет к изменению суммы налога в будущем, поскольку кадастровая стоимость является основой для его расчета, пояснил Вячеслав Климов. «Но результаты этой переоценки россияне увидят в 2024 году, когда будут платить налог на имущество за 2023 год», — отметил он.
Информацию о том, как изменится кадастровая стоимость, можно узнать из выписки из ЕГРН или справки о кадастровой стоимости, которые можно получить в МФЦ или заказать в территориальных управлениях Росреестра.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
С кого взимается налог: с покупателя или продавца
Внимание! Чтобы рассчитать платеж, который должен поступить в бюджет после того, как была продана или куплена собственность, за основу берут сумму поступивших доходов. Статья 41 НК РФ (далее – Кодекс) в пункте 1 определяет доход как экономическую выгоду, которая может иметь денежную или натуральную форму.
Когда происходит купля-продажа, покупатель приобретает соответствующий объект собственности, а продавцу передаются деньги. Соответственно, получателем выгоды является именно последний, на которого и возлагаются выплаты.
На покупателя не возлагается обязанность по выплатам, связанным с доходами (НДФЛ, налог на прибыль, УСН). Перечислять НДС также должен продавец, однако по факту его уплачивает покупатель, так как эта сумма включена в цену имущества.
Важные нюансы при оплате налога
При оплате налога с продажи коммерческой недвижимости необходимо учитывать ряд важных нюансов. В первую очередь, необходимо правильно оценить имущество, чтобы избежать проблем в будущем. Для этого рекомендуется обратиться к профессиональным оценщикам недвижимости.
Также необходимо учитывать налоговые изменения, которые могут произойти в ближайшие годы. Это поможет избежать непредвиденных затрат на уплату налогов и сохранить финансовую стабильность.
Оплата налога производится налогоплательщиком в соответствии с установленными правилами и сроками. Не выходя за рамки законодательства, налогоплательщику следует использовать все возможные средства и механизмы для минимизации налоговой нагрузки.
- Необходимо ознакомиться с действующим законодательством;
- Правильно заполнить декларацию;
- Получить консультацию у юриста или бухгалтера;
- Соблюдать сроки оплаты налога.
При условии соблюдения всех налоговых норм, оплата налога с продажи коммерческой недвижимости будет проходить без проблем и неудобств.
Когда возникает обязанность уплаты налога
Обязанность уплаты налога с продажи нежилого помещения физическим лицом возникает в следующих случаях:
1. Продажа нежилого помещения.
Физическое лицо, продавшее нежилое помещение, должно уплатить налог с суммы полученной выгоды. Сумма налога определяется как разница между ценой продажи помещения и его налоговой стоимостью.
2. Обмен нежилого помещения.
При обмене нежилого помещения физическому лицу также может потребоваться уплата налога. Налоговая стоимость помещения, полученного в обмен на нежилое помещение, может быть использована для определения налоговой базы.
3. Дарение нежилого помещения.
Если физическое лицо получает нежилое помещение в дар, то оно должно потенциально уплатить налог с его рыночной стоимости.
Важно помнить, что сроки и порядок уплаты налога с продажи нежилого помещения могут варьироваться в зависимости от законодательства и налоговых правил вашей страны.
Если при продаже недвижимости внимательно прочесть Налоговый кодекс РФ, то проблем с налоговиками не возникает. Но бывают ситуации, при которых толкование размеров налога не однозначно. Например, если ИП после закрытия продает личный гараж, который в деятельности не использовал, то ставка налога для операции составит 13%, причем можно будет использовать налоговый вычет.
Если же после закрытия ИП продает торговый павильон, то налоги будут начисляться на юридическое лицо. В большинстве таких ситуаций необходимо будет оплатить 20% НДС и налог на прибыль.
Налогообложение продажи помещения дело не очень простое. Особенно если продажу осуществляет индивидуальный предприниматель. Но во всех тонкостях вопроса можно разобраться, если уделить достаточное внимание Налоговому кодексу.
Отвечает сертифицированный финансовый советник, международный инвестор, основатель Консалтинговой компании «Богатство» Владимир Верещак:
С точки зрения закона, порядок действий в данной ситуации регламентируется статьей 217.1 НК РФ.
- Жилое помещение или нет – значения не имеет. Закон говорит о недвижимости как таковой.
- В Вашей собственности помещение находится менее минимального срока владения (5 лет для покупки, если помещение куплено после 01.01.2016 г. – п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а значит, при продаже нужно будет платить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода (если Вы являетесь налоговым резидентом РФ, если нет – 30%, п. 3 ст. 224 НК РФ).
- Поскольку у Вас сохранились документы о покупке помещения, Вы можете уменьшись налогооблагаемую базу на величину расходов (490 тысяч рублей).
- Вы можете продать свою недвижимость за 600 тысяч рублей, но Вашим доходом будет считаться 636,3 тысячи рублей (70% от кадастровой стоимости; п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Таким образом, если Вы продадите помещение в этом году с соблюдением указанных Вами условий, с 1 января до 30 апреля следующего года Вы должны подать в ФНС налоговую декларацию. В ней нужно будет указать полученный от продажи недвижимости доход (636,3 тысячи рублей), исчислить и уплатить налог (13% от 636,3 тысячи рублей – 490 тысяч рублей = 19 019 рублей) в бюджет. К декларации необходимо приложить все основные имеющиеся документы по сделке.