Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Для корректного отображения сайта обновите Ваш браузер!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопрос. Я продаю коммерческую недвижимость юридическому лицу в рассрочку на 5 лет. Оплата равными долями. Подоходный налог я тоже буду уплачивать в течении 5 лет равными долями или едино моментно при заключении договора о продажи недвижимости. Если я покупал квартиру за 150 000 руб., потом перевел ее в нежилой фонд и продаю как коммерческую недвижимость за 250 000 руб. Подоходный налог я буду платить с 250 000 руб. или с разницы т.е. со 100 000 руб.
Зависимость от статуса налогового резидента
Вопросы налогообложения связаны как с гражданством граждан, так и с местом их постоянного проживания (более 183 дн. в году).
Для граждан Беларуси, независимо от их статуса налогового резидента, действует правило о налогообложении второй проданной за пятилетку квартиры. Вот тут скользкий вопрос в праве не не дискриминацию граждан других государств по соглашениям об избежании двойного налогообложения гражданам РБ есть льгота, а например россиянам нет.
Для иностранных граждан, постоянно проживающих в РБ, действует правили о продаже 2-х квартир в 5 лет.
Для иностранных подданных, не проживающих в РБ, нет льготы от освобождении об налогообложения первой квартиры.
Вопрос. Буду продавать квартиру в Белоруссии, я гражданин России, постоянно живу в России. Квартиру купил в 2014 году, за 400 миллионов бел. руб. или примерно 40000 $, какой налог нужно заплатить в 2020 году если продам квартиру за 25000 $? И какой будет налог если я продам квартиру родной сестре?
Ответ. Налога в обоих случаях не будет.
Нужно ли платить налоги за проданную недвижимость
Ссылаясь на 18 главу Налогового кодекса РБ, вторая и последующие продажи недвижимости облагаются подоходным налогом в 13% от чистой прибыли в белорусских рублях, а именно разницей между стоимостью покупки и продажи объекта.
Временной диапазон исчисляется с момента оформления сделки. К примеру, продажа квартиры осуществлена 15 марта 2023 года. Получается, что продать квартиру без уплаты подоходного налога получится только с 15 марта 2028 года. Если даже сделка проведена за день до окончания срока, то придется уплатить 13% с чистого дохода.
Кроме квартиры без уплаты налогов 1 раз за 5 лет разрешено продать:
- Дом: частный или загородный;
- Дачу;
- Незавершенное строительство: дачи или дома;
- Земельный участок на правах собственности;
- Машиноместо;
- Гараж;
- Садовый домик;
- Наследственную квартиру.
Когда нужно платить подоходный налог в сделках с недвижимостью:
1. Подоходный налог уплачивается при продаже второго и последующего аналогичного объекта недвижимости в течение пяти лет – квартиры, жилого дома, дачи, гаража, садового домика, земельного участка, машиноместа, недостроенного дома или дачи. К примеру, вы продали за один год дачу и садовый домик – подоходный налог не платится.
2. Так же вы заплатите подоходный налог при продаже нежилой недвижимости – офис, административное или торговое помещение. Налог оплачивается уже с первой продажи такого объекта.
3. Не резиденты Республики Беларусь обязаны оплачивать подоходный налог после продажи любой недвижимости на территории Беларуси, неважно квартира это, дача или офис. Резидент – физическое лицо имеющее постоянную регистрацию страны, постоянное проживание в стране более 183 календарных дней. Продажа недвижимости иностранцами.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Как продать квартиру в Белоруссии гражданину России: пошаговая инструкция
Вы можете заняться продажей жилья самостоятельно или обратиться за помощью к риэлторам. Последнее существенно упростит вам жизнь и саму процедуру, но придется оплатить их услуги. Содействие риэлторов актуально, если вы не можете лично присутствовать в процессе сделки: вам достаточно оформить нотариальную доверенность, и всю работу специалисты проделают за вас.
В целом, процедура продажи любой недвижимости в Белоруссии выглядит следующим образом:
- Подготовка жилья. Рекомендуется привести его в порядок и сделать внешне более привлекательным, особенно если требуется ремонт – это привлечет наибольшее количество покупателей, и вы сможете продать его быстрее.
- Размещение объявлений. В Белоруссии, как и в России, есть множество электронных площадок, куда вы можете подать объявление о продаже дома или квартиры.
- Показ жилья и заключение договора купли-продажи. Если вы нашли покупателя, которого все устраивает, между ним и вами оформляется договор, согласно которому имущество переходит в его собственность после уплаты полной стоимости. Во время сделки вам нужно иметь при себе все документы на жилье, в том числе и свидетельство, подтверждающее право владения им.
- Оформление сделки в регистрационном органе по месту расположения недвижимости. После оформления договора вам и новому собственнику нужно явиться в госорган для переоформления права собственности. С собой нужно взять все документы на имущество, плюс договор купли-продажи.
- Подача налоговой декларации. Это нужно сделать до 31 марта года, следующего за датой продажи. После рассмотрения налоговый орган пришлет вам письменное уведомление с уже рассчитанной суммой подоходного налога и квитанцией для оплаты.
- Уплата налогов. Это делается до 1 июня года, в котором была подана декларация. Оплатить сборы можно в кассе практически любого банка или дистанционно с помощью онлайн-сервисов, используя реквизиты налогового органа, указанные в квитанции.
Юридические нюансы продажи недвижимости в Белоруссии
Налог для нерезидентов может оказаться слишком большим, но у вас есть несколько способов экономии:
- Получить налоговый вычет. Вам будет возвращено 10% от суммы, уплаченной в качестве налога. Например, если вы заплатили 6 500 долларов, вам зачислится обратно 650 долларов в течение 30 дней с момента подачи заявления в налоговый орган.
- Заказать в БТИ оценочную стоимость квартиры на день вступления в наследство – она будет существенно ниже стоимости, рассчитанной в году продажи. Налог уплачивается в виде разницы между указанной стоимости и фактически полученной прибыли.
- Использовать для вычета не оценочную, а рыночную стоимость. Она существенно выше, следовательно, вам вернется больше денег.
Как правильно оформить недвижимость и кто может ею владеть в РБ: физическое лицо или иностранная компания
Купленную недвижимость можно оформить на себя (на физическое лицо) или на фирму (белорусскую или иностранную). При оформлении недвижимости на физическое лицо при себе иностранцу нужно иметь только паспорт. Причем помимо оригинала паспорта нужно иметь нотариально удостоверенный перевод на русский язык. Эта особенность не относится к гражданам России, поскольку текст паспорта выполнен на русском языке.
При оформлении недвижимости на белорусское юридическое лицо необходимо предоставить документы, подтверждающие его регистрацию. Если собственником планирует стать иностранная компания, то необходимо в компетентном органе иностранного государства запросить выписку из торгового регистра или другой аналогичный документ, подтверждающий юридический статус иностранной фирмы. Данный документ необходимо легализовать и перевести на русский язык с последующим нотариальным заверением. Помимо выписки нужно предоставить документ на полномочия человека, действующего от имени иностранной компании. Это может быть доверенность или документ о полномочиях руководителя.
Если иностранный покупатель недвижимости не разговаривает и не понимает русский язык, то при оформлении сделки покупки недвижимости должен присутствовать переводчик.
Учитывая, что с 2022 года будет облагаться одна квартира, принадлежащая физическому лицу на праве собственности, с целью минимизации налоговой нагрузки Налоговым кодексом предусмотрено, что устанавливаемые местными Советами депутатов повышающие коэффициенты к ставке налога на недвижимость (до 2 раз) не применяются при исчислении налога на недвижимость в отношении квартир (п. 3 ст. 230 НК).
В результате чего средний размер налога на недвижимость за одну квартиру в Минске составит около 50—60 руб., в областных городах — около 45—50 руб., в крупный районных центрах — около 40 руб., в иных населенных пунктах — около 30 руб.
С 1 января 2023 года исчисление земельного налога физическим лицам за земельные участки, предоставленные для строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства, на которых в течение трех лет с даты предоставления (приобретения) таких участков физическими лицами не произведена государственная регистрация создания жилого дома, дачи, производится по ставкам земельного налога, увеличенным на коэффициент 3 (п. 20 ст. 243 НК и абз. 6 ст. 9 Закона Республики Беларусь «Об изменении законов по вопросам налогообложения»).
Подоходный налог с продажи квартир
Согласно НК Р. Беларусь, иностранные лица и граждане государства могут быть освобождены от уплаты налога при реализации недвижимости один раз в 5 лет. Даже если квартира находится в собственности менее указанного срока, но за последние 5 лет мигрант не совершал подобные сделки, он вправе не платить подоходный налог, при этом предоставлять декларацию все равно придется.
Указанное выше правило распространяется только на резидентов Беларуси – людей, проживающих там более 183 дней в году. Если вы за указанный срок выезжали за пределы территории государства и некоторое время жили в другой стране, при этом количества дней недостаточно, вы не можете получить статус резидента и будете считаться нерезидентом. Проживание в течение 183 дней подтверждается миграционными документами.
НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом
НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:
- 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
- 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
- 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
- 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.
НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):
- По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
- По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.
Профессиональный налоговый вычет
Порядок предоставления профессиональных налоговых вычетов в 2023 году не изменился.
По-прежнему право на получение профессиональных налоговых вычетов имеют физлица, получившие авторские вознаграждения или вознаграждения за создание, исполнение или иное использование произведений науки, литературы и искусства, а также за изобретения, создание полезных моделей, промышленных образцов и иные результаты интеллектуальной деятельности. Эта норма не распространяется на ИП.
В отношении таких доходов профессиональный вычет предоставляется в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. Вместо этого физлицо вправе получить профессиональный налоговый вычет в установленных размерах:
- 20% суммы начисленного дохода – по литературным, драматическим, музыкально-драматическим, хореографическим произведениям, за пантомиму и другие сценарные произведения; картам, планам, эскизам, иллюстрациям и пластическим произведениям, относящимся к географии, картографии и другим наукам; компьютерным программам; произведениям науки; производным произведениям; составным произведениям;
- 30% суммы начисленного дохода – по аудиовизуальным произведениям; произведениям архитектуры, градостроительства и садово-паркового искусства; фотографическим произведениям, в том числе произведениям, полученным способами, аналогичными фотографии; изобретениям, полезным моделям, промышленным образцам и иным результатам интеллектуальной деятельности;
- 40% суммы начисленного дохода – по музыкальным произведениям с текстом или без текста; произведениям изобразительного искусства; произведениям прикладного искусства.
Изменения по «Зеленой карте»
С 1 июня более 30 стран прекратят сотрудничество с Беларусью по международной системе страхования «Зеленая карта». Ранее было объявлено, что белорусы смогут оформить полис пограничного страхования прямо на границе.
В настоящее время стоимость автогражданки на автомобиль с белорусскими номерами в Польше или Литве составит около €36-38 в течение месяца и примерно €225 в год.
Возможно, время оформления страховки на границе не увеличится. Скорее всего, страховые агенты будут предлагать такие страховки во время ожидания прохода через пограничный пункт. Однако в такой ситуации могут возникнуть другие явления: учитывая желание водителей проходить границу как можно быстрее, могут появиться люди, предлагающие оформление страховок через интернет. В социальных сетях и мессенджерах могут появиться предложения о продаже европейских страховок онлайн для российских и белорусских граждан. Важно проверять все детали: компанию, предлагающую страховку, предоставляемые документы, ссылки и QR-коды, информацию о платежах и тому подобное.
Согласно проекту, долгосрочная сдача жилых помещений в аренду с 2023 года будет подразумевать налогообложение по общей системе. При краткосрочной сдаче жилой недвижимости в аренду по-прежнему планируют начислять единый налог.
Однако, возможно, ужесточат штрафные санкции в отношении физических лиц и ИП, которые сдают жилье в аренду и уклоняются от уплаты налогов. При однократном нарушении взыщут сумму, равную базовой ставке налога.
Если нарушение будет выявлено повторно, то к базовой ставке планируют применять коэффициент пять.
Например, в Минске ставка налога при краткосрочной сдаче в аренду жилых помещений с января следующего года составит 620 рублей в месяц – это предполагаемая сумма штрафа за первое нарушение. Второй раз обяжут уплатить уже 3100 рублей.
Когда в России уплачивается подоходный налог при продаже недвижимости
НДФЛ (подоходный) уплачивается за тот налоговый период, в котором возник доход. После продажи недвижимого имущества его бывший владелец должен подать налоговую декларацию, а затем в отведенный срок уплатить налог. Если проданное имущество находилось на территории РФ, то декларацию подают граждане РФ и иностранцы, причем и налоговые резиденты, и нерезиденты.
Налоговые резиденты вместе с декларацией подают расчет по вычетам. А нерезиденты, даже если они граждане РФ, лишены такой возможности. В частности, нерезидент не сможет уменьшить свои доходы от продажи недвижимости на расходы, которые он понес при ее приобретении.
Декларация за налоговый период (это календарный год) подается до конца апреля следующего за отчетным года. На уплату налога после окончания срока для подачи декларации отводится еще 2,5 месяца (до 15 июля этого же года).