Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начинаем составление искового заявления с шапки, в которой мы пропишем полное наименование судебного органа, сведения о сторонах и, если таковые заявлены, их представителях. В случае рассмотрения спора с участием юридических лиц без представителей обойтись не выйдет.
Признание сделки недействительной
Порядок признания сделки недействительной раскрывается в 166 статье ГК РФ, однако норма не приводит исчерпывающего перечня основания для оспаривания. Рассмотрим самые популярные из них.
Первый момент связан с заключением сделки против воли. Договор признаётся добровольным соглашением, то есть все его участники намерены взять на себя определённые обязательства. Если выяснится, что на деле имело место понуждение, обман или что-то в этом духе, сделки будет признана ничтожной, а все правовые последствия сойдут на нет.
Второй момент – это наличие полномочий на заключение договора. Например, продать по договору-купли продажи можно только ту вещь, которая принадлежит лицу. При чём принадлежит по праву индивидуальной собственности, а не долевой или совместной, ведь в противном случае потребуется согласие всех собственников. Как правило, такие ситуация встречаются в практике взаимоотношений юридических лиц. Права лиц, занимающих руководящие посты в организации, прописаны в уставе. Если сделка будет подписана неуполномоченным лицом, её можно признать недействительной.
Третий момент – заведомая незаконность сделки. Сюда относят различные ошибки в предмете договора. Стороны вольны условиться о чём угодно, оставаясь в рамках действующего законодательства. Так, нельзя передать имущество в пользу домашнего животного и так далее.
Примеры распространенных рискованных сделок
Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:
- нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
- покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
- квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
- нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
- продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
- продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
- продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
- сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
- продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
- квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.
о признании недействительной сделки, совершенной должником без согласия собрания кредиторов (комитета кредиторов), которая влечет за собой выдачу займов (кредитов), выдачу поручительств и гарантий, а также учреждение доверительного управления имуществом должника, и применении последствий недействительной сделки
Заявитель является , что подтверждается , в деле о банкротстве Должника N .
Между Заинтересованным лицом и Должником » » г. заключена сделка по при следующих обстоятельствах: , что подтверждается .
Спорная сделка совершена Должником без согласия собрания кредиторов (комитета кредиторов) и влечет за собой , что подтверждается: .
Спорная сделка не относится к совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности Должника, что подтверждается .
Заинтересованное лицо не могло не знать о спорности сделки, что подтверждается .
О спорной сделке Заявитель узнал » » г., что подтверждается .
В соответствии с абз. 3 п. 3 ст. 82 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» должник не вправе без согласия собрания кредиторов (комитета кредиторов) совершать сделки или несколько взаимосвязанных сделок, в совершении которых у него имеется заинтересованность или которые влекут за собой выдачу займов (кредитов), выдачу поручительств и гарантий, а также учреждение доверительного управления имуществом должника.
В соответствии с п. 5 ст. 82 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделки, совершенные должником с нарушением ст. 82 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», могут быть признаны недействительными по заявлению лиц, участвующих в деле о банкротстве.
В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно п. 1 ст. 61.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с гл. III.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.
Отзыв на исковое заявление
Отзыв на исковое заявление о признании сделки недействительной представляет собой документ, оформляемый ответчиком в порядке защиты своих интересов. Настоящий документ оформляется в порядке встречного иска и содержит следующую информацию:
- Наименование суда;
- Данные истца и ответчика;
- Наименование — «Отзыв на исковое заявление о признании сделки недействительной»;
- Указание законных причин, подкреплённых ссылками на документальные подтверждения и нормативные акты, согласно которым притязания истца неправомерны;
- Формирование просьбы к суду об отказе в удовлетворении ходатайства истца на основании выше изложенных фактов;
- Личная подпись и юридическая печать ответчика.
При признании сделки недействительной существенное значение имеет срок исковой давности. Для оспоримой формы предъявить требования можно только в течение года. Исчисление начинается с момента, когда заявитель узнал об обстоятельствах и основаниях. Если судом признана недействительной ничтожная сделка, это позволяет предъявить соответствующие требования о применении последствий. Граничный срок – 3 года. Исчисление начинается с момента, когда наступило начало исполнения такой сделки. Если требования предъявляет не сторона по соглашению, трехгодичный срок начинает исчисляться с момента, когда такому субъекты стало известно о начале исполнения соглашения. При этом законом установлен граничный срок исковой давности для лиц, которые не являются сторонами ничтожной сделки – 10 лет. Учитывая, что очень высока вероятность сокрытия такой информации, особенно в деяниях по статье 179 ГК, вопрос сроков считается ключевым в судебном разбирательстве. Квалифицированные юристы Юридической фирмы «Нечаев и Партнеры» помогут разобраться в процессуальных правах и своевременно воспользоваться ими.
Особенности составления
Исковое заявление о признании договора недействительным или ничтожным составляется на основании правил, указанных в ст. 131 ГПК или ст. 125 АПК РФ. Суд примет документ к рассмотрению, если в нем содержится следующая информация:
- полное наименование уполномоченного государственного органа;
- данные о составителе и противоположной стороне;
- основания для признания документа недействительным и дальнейшие требования;
- иск о признании договора недействительным дополняется фактами и доказательной базой;
- стоимость документа;
- информация о нарушениях формальной процедуры;
- список приложений и прилагаемых документов;
- другая информация, которая может сыграть ключевую роль.
Образец искового заявления
Одна из функций арбитражного суда — признавать ничтожными или недействительными договора. Дополнительно на плечи государственного органа ложится применение последствий или признание должника банкротом. Процесс специфический, поэтому перед тем как заполнить заявление рекомендуется ознакомиться с нюансами процесса. Также к должнику предъявляется ряд требований:
- соглашение признается недействительным согласно общим основаниям. К примеру, заем предоставлялся одной организацией сразу нескольким заемщикам. Детально процесс рассматривается в законе № 127;
- в законе № 127 предусмотрен круг лиц, которые также могут подать заявление с соответствующими требованиями в суд. К ним относится конкурсный управляющий, кредитор или временная организация;
- Если параллельно рассматривается дело о банкротстве, то с обращением о признании договора ничтожным следует обратиться в то же региональное отделение суда;
- Цена полученного имущества должна быть меньше, чем сформированная оценка имущества. Только в таком случае сторона имеет право на предъявление требования на возмещение в письменной форме. В противном случае заполненное заявление суд может не принять к рассмотрению;
- В иске должна быть вся информация о заявителе и его подпись. Дополнительно потребуется указать данные о второй стороне или прочих лицах, которые имеют прямое отношение к делу.
Анализ практики рассмотрения дел о признании сделок недействительными по основаниям статей 109, 110 Закона Республики Беларусь от 13 июля 2012 года «Об экономической несостоятельности (банкротстве)»
Экономическим судом г. Минска в соответствии с планом работы суда на 1-е полугодие 2017 г. проведен анализ практики рассмотрения дел о признании сделок недействительными по основаниям статей 109,110 Закона Республики Беларусь от 13 июля 2012 года «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).
Целью анализа является проверка правильности применения норм материального и процессуального законодательства при рассмотрении дел указанной категории, выявление характерных ошибок, наличие неясных вопросов в правоприменительной практике.
Подается такой документ в суд, который работает по месту жительства ответчика. Такими заявлениями занимаются районные суды, реже мировые. Но подсудность может иметь несколько вариантов. Можно направить иск в суд по месту нахождения имущества ответчика.
Если не известно, где проживает лицо, ставшее ответчиком по делу, исковое заявление можно направить в судебное учреждение по месту пребывания истца. Иногда выбор суда определяется законодательством.
Чтобы суд рассмотрел заявление, нужно заплатить еще и госпошлину. В каждом случае она будет рассчитываться по-своему. Сумма госпошлины, если иск связан с материальным имуществом, может зависеть от его оценки.
ВАЖНО! Часто судом принимается решение не только о признании сделки недействительной, но и по применению последствий недействительности.
В таком случае нужно узнавать конкретно, какой будет пошлина, как ее рассчитать.Рассмотрение дела по исковому заявлению о недействительности сделки производится на общих основаниях. Само решение будет иметь действие после того, как истечет срок обжалования по апелляции.
Как составить исковое заявление о признании сделки недействительной
Оформление искового заявления осуществляется по единой структуре, которая представлена следующим образом:
- В верхней графе, в качестве «шапки» искового заявления полностью указывается название суда, который и будет заниматься рассмотрением текущего вопроса. Далее указывается ФИО и адрес проживания истца, а затем и ответчика (ответчиков, если их несколько).
- Затем, по центру делается заголовок — «Исковое заявление о признании сделки недействительной».
- После, следует подробный, но в то же время, краткий рассказ (по существу), о сути Вашей претензии (краткая предыстория с указанием всех основных фактов).
- Необходимо указать, как именно ответчик нарушил Ваши права, и какие Законы (статьи) относятся по данному вопросу.
- Далее, указываются конкретные требования истца к суду. В исковом заявлении так и пишется: «Прошу:», а затем, через нумерованный список выдвигаются основные требования.
- После этого, ставится подзаголовок «Приложение», где Вам необходимо перечислить те документы, которые Вы прикрепили к исковому заявлению, в качестве доказательной базы.
- В самом конце ставится дата подачи иска и подпись истца.
Далее мы предлагаем Вам рассмотреть, как все это оформлено в конкретном исковом заявлении, пример которого подготовили для Вас сотрудники юридической компании Право Групп!
Что даст признание сделки недействительной
Можно долго, нудно и заумными словами объяснять все преимущества признания сделки недействительной.
Самое понятное объяснение — пример из жизни
Представьте, вы наследник и имеете все права получить наследственное имущество. Например, квартиру в Москве.
При оформлении наследства вдруг выясняется, что перед смертью наследодатель подарил квартиру совершенно постороннему человеку.
Вы не знаете, как это произошло, но вам доподлинно известно одно обстоятельство.
На момент подписания договора дарения наследодатель страдал психическим расстройством и вследствие этого не отдавал отчёт своим действиям
Что делать в такой ситуации? Ведь это неправильно. Если бы наследодатель был здоров, он никогда бы этого не сделал.
В этом случае нужно подать в суд исковое заявление о признании договора дарения недействительным.
Основание иска — даритель (он же наследодатель) на момент заключения договора не понимал значения своих действий
Признав договор дарения недействительным, суд вернёт подаренную квартиру в собственность наследодателя.
По той причине, что наследодатель уже умер, эта квартира перейдет к его наследникам, т. е. к вам.
Это один из многих примеров, наглядно демонстрирующих преимущества и прямую выгоду от признания сделки недействительной
Как видите, отказ от оспаривания договора означал бы отказ от того, что вам принадлежит по праву.
Примеры применения исков
В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:
- в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
- займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
- совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
- отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.
В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:
- договоров аренды;
- купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
- контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
- контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
- соглашений об уступке права требования.
В соответствии со п. 1 ст. 170 ГК РФ ничтожна мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Мнимая сделка характеризуется тем, что субъекты не стремятся достичь правового результата, присущего данному виду сделки, а совершают ее, например, с целью уклонения от обращения взыскания на имущество, уменьшения налогооблагаемой базы и т.д.
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение, например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль управления за ним соответственно продавца или учредителя.
Как признать совершенную сделку мнимой
- Сама по себе мнимая сделка является ничтожной уже с момента ее непосредственного совершения, так как все предпринятые под видом сделки сторонами действия не соответствуют закону. Однако официально присвоить ей статус мнимой сделки возможно только судебным путем.
- Подать иск о признании сделки недействительной вправе одна из сторон , а также другое лицо, права которого нарушены этой сделкой.
- Учитывая, что ничтожные сделки ничтожны независимо от признания этого судом, суд вправе отметить мнимость сделки и при рассмотрении других дел, в отсутствие иска о признании сделки мнимой (определение ВАС РФ от 20.01.2012 № ВАС-6136/11).
Что писать в исковом заявлении?
Начинается обращение в суд стандартно – с указания наименования органа, в который подается, и данных об истце и ответчике, включая адреса и телефоны. Еще нужно прописать цену иска, после чего можно переходить к изложению обстоятельств дела:
- необходимо сослаться на конкретный договор с датой заключения и номером, если таковой имеется;
- опишите передаваемую согласно документам вещь или имущество (автомобиль, квартира и прочие объекты);
- укажите те обстоятельства, которые сопутствовали подписанию контракта (алкогольное опьянение, болезнь, требующая особого лечения и т.д.);
- сообщите, получали по договору вознаграждение или нет, а также размер переданных денег;
- далее необходимо привести отсылки на законодательные нормы, регулирующие подобные правоотношения и подтверждающие необходимость признания соглашения недействительным;
- опишите последствия, наступившие после заключения сделки, причиненный вред или ущерб;
- сообщите, почему считаете совершенные действия незаконными, и как свершившийся факт можно исправить;
- детально сформулируйте собственные требования (признание соглашения недействительным, восстановление утраченных прав или возврат имущества и т.п.).
Также исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным должно включать дату его подачи и подпись истца. Дополнительно необходимо составить список прикрепленных документов. К ним относятся копии ходатайства, сделанные для всех участников разбирательства, оригинал квитанции об оплате государственной пошлины, копия соглашения между истцом и ответчиком и иные документы, подтверждающие доводы истца. Пункт с формулировкой требований нужно прорабатывать особенно тщательно. Именно от него зависит, насколько точно будут удовлетворены просьбы истца.