Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Типовой договор аренды квартиры 2023 — скачать с актом и описью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.
Какие права и обязательства подразумевает договор аренды квартиры?
В договоре можно описать практически любые материальные отношения собственника и жильца. Но есть базовые моменты, пренебрегать которыми точно не стоит.
Со стороны наймодателя:
- наймодатель обязуется предоставить нанимателю свободное жилое помещение и имущество в пользование;
- обеспечить, чтобы на момент заключения договора найма были выполнены следующие условия: квартира не сдана внаём, не заложена; имеется законное право сдавать квартиру нанимателю, есть альтернативное место проживания на весь срок найма;
- наймодатель обязуется поддерживать все элементы и технические системы квартиры, а также оборудование в ней в исправном и безопасном состоянии в течение всего срока найма и немедленно организовать ремонт любого из них за свой собственный счёт в случае неисправности или поломки, при условии, что они не были вызваны виной нанимателя или проживающих в квартире лиц. Очень важно прописать этот момент, чтобы не возникло споров при аварийных ситуациях;
- обязуется обеспечивать предоставление коммунальных услуг;
- наймодатель имеет право посещать квартиру единожды, предупредив нанимателя о таком посещении за 24 часа по телефону или адресу электронной почты. Бывают случаи, когда наймодатель настаивает на внеурочных проверках. Это прямое вторжение в частную жизнь и нарушение договора, которое должно пресекаться.
Со стороны нанимателя:
- наниматель обязуется использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность помещения и содержать его в надлежащем состоянии, включая находящееся в нём имущество и оборудование;
- обязуется полно и своевременно информировать наймодателя по всем существенным вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к квартире;
- наниматель не имеет права проводить ремонтные работы или осуществлять какие-либо изменения в квартире без письменного разрешения наймодателя;
- обязуется своевременно вносить оговоренную арендную плату за пользование помещением.
Бланк договора аренды квартиры
Типовой бланк договора аренды можно скачать в интернете. Но зачастую представленные образцы не включают важные пункты. Давайте подытожим те, которые обязательно должны присутствовать:
- паспортные данные наймодателя и нанимателя;
- документы о праве собственности;
- точный адрес и метраж квартиры;
- ФИО всех, кто будет проживать в квартире, а также наличие домашних животных;
- срок аренды (обычно договор заключают на 11 месяцев, а потом, при необходимости, продлевают. По закону, договор сроком менее чем на 1 год не подлежит регистрации в Росреестре. Именно по этой причине большинство предпочитает заключать их именно на такой срок. Юридически этот документ имеет такую же силу, как и официально зарегистрированный);
- права и обязанности сторон (которые мы подробно рассмотрели выше);
- арендная плата и размер страхового депозита;
- каким образом производится расчёт (по каким числам, наличными или переводом на банковскую карту);
- условия повышения арендной платы (обычно в договоре прописывают чёткие условия повышения арендной платы: например, не чаще раза в год или же конкретную схему процентного соотношения от уровня инфляции. Последнее – достаточно сложно и легко оспаривается в судах, поэтому практикуется крайне редко);
- оплата коммунальных услуг (обычно квартиранты оплачивают электроэнергию, счётчики за воду; телефонные счета, интернет, кабельное телевидение, услуги консьержа и газ – при их наличии. Остальное оплачивается собственником);
- условия досрочного прекращения договора (договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает или же нарушает условия. Очень важно подробно прописать эти условия, чтобы наниматель не оказался на улице из-за прихоти собственника, а собственник не лишился арендной платы из-за нарушенных квартирантом обязательств. Об одностороннем расторжении договора необходимо предупреждать не позже чем за месяц. Если стороны не приходят к соглашению, вопрос решается через суд);
- штрафные санкции (пени при задержке оплаты арендатором);
- количество визитов собственника;
- опись имущества (перечень мебели и бытовой техники, их состояние).
В России достаточно редко происходят разбирательства между собственниками и арендаторами в суде. Чаще всего подобные вопросы решаются посредством переговоров, к сожалению, не всегда удачных для одной из сторон. Поэтому подробный и тщательно составленный договор найма позволит сэкономить силы обеих сторон.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Права сторон по договору найма жилого помещения
Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:
1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.
А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:
- наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
- наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
- снимаемое жилье используется не по назначению;
- наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.
При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.
Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.
2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.
Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.
Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.
3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.
Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:
- в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
- жилье нельзя сдать в поднаём;
- вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
- у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.
Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.
Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.
Основные пункты в договоре аренды
Можно составить подробный договор на нескольких страницах, или использовать простую версию со всеми необходимыми пунктами и уместить всё содержимое на одном листе по следующей схеме:
- обозначение предмета договора
- имена сторон с расшифровкой
- основные данные сторон
- сведения о предъявленных документах, удостоверяющих личность
- точный адрес арендуемого (предоставляемого в аренду) жилья
- стоимость найма в принятых денежных единицах
- размер предоставляемого хозяину дома депозита
- периодичность выплат
- порядок оплаты (наличные, безнал, перевод, лично в руки и т.д.)
- порядок оплаты коммунальных услуг (какая из сторон что оплачивает)
- подписи участников
- длительность договора (не обязательно, потому что можно оговорить расторжение по соглашению сторон)
- ответственность сторон (подразумевается взаимное соблюдение условий, указанных в документе)
- дополнительные пункты, которые включаются в договор по согласованию собственника и нанимателя.
Специалисты по недвижимости рекомендуют:
- не полагаться на агентство на 100% и самолично контролировать процесс;
- запросить согласие на сдачу объекта недвижимости у супруга/супруги наймодателя (если жилплощадь приобреталась в браке);
- исключить предложения с заниженной стоимостью;
- обязательно лично посещать помещение и проверять каждую мелочь (наличие горячей воды, исправность кранов и слива унитаза, состояние бытовой техники и так далее);
- ориентироваться на репутацию агентства и отзывы по нему (это убережет от общения с непрофессионалами).
Договор найма жилого помещения
г. Курган 25 апреля 2022 года
Михалков Михаил Михайлович, 18.01.1995 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 19.01.2010 года, именуемый в дальнейшем Наймодатель
И
Петровских Анастасия Олеговна, 22.01.1985 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 23.01.2005 года, именуемая в дальнейшем Наниматель
заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбулу документа традиционно входят:
- наименование разновидности сделки;
- место и дата заключения договора;
- имена и роли участников соглашения;
- паспортные данные участников сделки.
Далее в документе прописываются пункты, содержащие существенные условия. К ним относятся:
- предмет соглашения;
- срок договора;
- стоимость аренды (найма);
- обязанности и ответственность сторон.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Особенности, закрепленные в законодательстве
Согласно законодательству Российской Федерации, квартиру могут сдавать либо собственники жилья, либо его законные представители. В случаях если собственников несколько, требуется согласие каждого.
Квартира должна соответствовать санитарным нормативам и правилам пожарной безопасности.
Договор аренды на 11 месяцев может быть заключен между физическими лицами или между физическим лицом и организацией. В последнем случае юридическое лицо не имеет права вести свою деятельность в этом помещении.
Сдача квартиры в аренду является источником дохода, поэтому владелец обязан уплачивать налог на прибыль.
Есть несколько вариантов налогообложения:
- подавать декларации от физического лица, в этом случае налог составит 13 %;
- приобрести патент: его стоимость будет зависеть от региона, где находится квартира, и метража объекта. К примеру, патент на однокомнатную квартиру во Внуково площадью 50 м2 будет стоить 11 000 рублей на одиннадцать месяцев;
- уплачивать налог от лица индивидуального предпринимателя. Крайне невыгодный вариант, поскольку, помимо налога на прибыль, вас ждут страховые платежи.
посуточной аренды квартирыг. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Аренда квартиры с мебелью и бытовой техникой
В том случае, когда помещение сдается в аренду с мебелью, предметами интерьера или бытовой техникой, дополнительно составляется акт приемки-передачи.
Акт приемки передачи может включать в себя следующие пункты:
- номер договора аренды, к которому этот акт прилагается с указанием даты заключения соглашения;
- ФИО обеих сторон и адрес сдаваемой квартиры;
- состояние жилья, например, какое напольное покрытие, наличие стеклопакетов. Дефекты, при наличии, тоже подлежат описи;
- полный перечень бытовой техники и мебели, так же с описанием их состояния;
- показатели счетчиков.
Пункты могут быть дополнены, исходя из нюансов сделки.
Альтернативой акту приемки-передачи, может быть дополнительный договор на аренду имущества, находящегося в квартире. В нем так учитываются ответственности и арендная плата.
Договор аренды квартиры вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.
Если вы не обладаете юридическими знаниями, то можете запутаться в двух разных понятиях «договор аренды нежилого помещения» и «договора найма нежилого помещения».
В чем же разница этих понятий?
В данном случае все довольно просто. Договор аренды нежилого помещения заключается между физическим лицом (собственником квартиры) и юридическим лицом (фирмой или организацией, с целью проживания в ней работников фирмы).
Договор найма нежилого помещения заключается только между физическими лицами с целью проживания.
Договор найма жилого помещения заключается только для проживания в нем людей, договор аренды можно заключить, для использования помещения в качестве офиса, склада, главное, чтобы это не нарушало права и интересы других лиц (например, жильцов многоэтажного дома).
Заключение.
Что должно быть в договоре аренды
Соглашение может быть подробным, на нескольких страницах, или лаконичным, но некоторые моменты в нем должны быть:
- обозначение предмета договора
- имена сторон с расшифровкой
- основные данные сторон
- сведения о предъявленных документах, удостоверяющих личность
- точный адрес арендуемого (предоставляемого в аренду) жилья
- стоимость найма в принятых денежных единицах
- размер предоставляемого хозяину дома депозита
- периодичность выплат
- порядок оплаты (наличные, безнал, перевод, лично в руки и т.д.)
- порядок оплаты коммунальных услуг (какая из сторон что оплачивает)
- подписи участников
- длительность договора (не обязательно, потому что можно оговорить расторжение по соглашению сторон)
- ответственность сторон (подразумевается взаимное соблюдение условий, указанных в документе)
- дополнительные пункты, которые включаются в договор по согласованию собственника и нанимателя.
К договору целесообразно приложить акт о сдаче имеющегося в квартире имущества с полным списком предметов, которыми так или иначе будет пользоваться арендатор. При выезде из жилища хозяин дома принимает вещи по описи, только при полном наличии всего перечисленного возвращается страховой депозит.
Образец договора аренды квартиры можно дополнить своими конкретными условиями.
Что такое договор аренды
Договор аренды квартиры представляет собой задокументированные отношения между арендатором и арендодателем, суть которых заключается в регулировании порядка предоставления конкретного объекта недвижимости во временное пользование и владение.
Договор может заключаться как между физическими лицами, так и с добавлением юридического лица в качестве второй стороны. Довольно распространенной является ситуация, когда компания арендует для своих работников жилье. В этом случае документ будет подписывать сама фирма и переводить плату со своего расчетного счета.
Ключевые признаки такого договора:
ГК РФ (ст. 609) обязывает заключать договор аренды только в письменном виде.
Документ заключается на установленный срок.
После истечения обозначенного в договоре срока арендатор обязуется вернуть помещение арендодателю с сохранением всех характеристик. Исключением здесь является последующий выкуп квартиры по договоренности с собственником недвижимости.
В договоре прописываются условия оплаты, включая периодичность внесения платежей, их размер и состав (например, включена ли в арендные платежи сумма за услуги ЖКХ).
Договор аренды является двусторонним соглашением, который защищает обоих участников. Поэтому в целях минимизации потенциальных рисков, связанных с фактами мошенничества и порти имущества, заключать такой документ крайне рекомендуется. Устные договоренности или отсутствие подписи любой из сторон на официальном договоре не смогут обезопасить от возможных потерь.
Важно! Общее правило аренды предусматривает наделение арендатора правами титульного собственника, то есть он может применять вещно-правовые способы защиты. Простыми словами, человек, снимающий квартиру у хозяина, проживает в ней, пользуется коммуникациями, отвечает за сохранность жилплощади и находящихся в ней предметов мебели и бытовой техники.
Практика показывает, что большинство договоров заключается сроком на 10-11 месяцев. Делается это для того, чтобы не регистрировать его в Росреестре и не платить никаких платежей, включая госпошлину и налоги. Закон (ГК РФ) предусматривает обязательность процедуры регистрации, однако на деле практически никто этого не делает.
Неотъемлемой частью рассматриваемого договора является акт приема-передачи квартиры, который стороны подписывают дважды: когда квартира передается от арендодателя арендатору и наоборот. Акт содержит в себе максимально подробные характеристики и описание сдаваемой квартиры, включая перечень мебели, техники, их техническое состояние и внешний вид.
Особое внимание следует уделить тем предметам, которые имеют изъяны и технические неисправности. Все это следует прописать в акте и только после этого давать свое согласие.
Скачать акт приема передачи квартиры при аренде.
Можно ли аннулировать сдачу/найм досрочно
Закон позволяет в любое время пойти на такой шаг. Инициатором выступает собственник недвижимости при:
- отступления от условий эксплуатации помещения;
- ухудшение состояния жилья в результате действий квартиранта;
- нарушения правил проживания в многоквартирном доме;
- задержки с платежами более 2 месяцев подряд.
Квартирант вправе отказаться от аренды в ситуациях:
- владелец не предоставил доступ в помещение, препятствует проживанию;
- состояние жилья не позволяет организовать быт на достойном уровне или представляет опасность для жизни и здоровья;
- ухудшились технические показатели помещений по независящим от пользователя причинам;
- иные нарушения договоренности собственником.
Квартирант вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом владельца письменно (за 3 месяца). Собственник сможет забрать ключи от жилья только по решению суда.