Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что значит участок без подряда на строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще один риск — покупка участка без определенных границ. «Риск неразмежеванных участков (то есть без определенных границ) в том, что они могут оказаться меньшей площади, чем указано в документах. «В пример можно привести случай, когда покупатель заплатил за участок 12 соток без межевания, но по факту выяснилось, что каждый из двух соседей присоединил по полсотки от его участка себе. В итоге вместо 12 соток на бумаге остается лишь 10 соток в реальности. Зачастую в таких случаях с соседями возникают споры по поводу площади, доходящие до судебных разбирательств. Кроме того, по современным правилам участки без межевания нельзя поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности», — комментирует эксперт отдела загородной недвижимости офиса «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева.
Запрещенное назначение
Другой риск — купить участок с неверным видом разрешенного использования. Если человек покупает землю под строительство, то это должны быть земли определенных категорий с необходимым разрешенным использованием.
«Самый походящий вариант вида разрешенного использования для строительства дома так и называется — «для индивидуального жилищного строительства». На землях с ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства» можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных, объяснил юрист, руководитель юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Если назначение — «ведение садоводства», то участок предназначен для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые, отметил юрист. Но, например, лесные земли находятся в федеральной собственности и приватизации не подлежат. Строительство дома на них незаконно», — резюмировал Баранов.
Вы можете взять ипотеку на строительство дома под льготную ставку до 8% годовых и построить дом на своей земле. Но в этом случае есть риск затягивания сроков строительства. «Строить можно как с подрядчиком, так и без него. Отличаются немного срок строительства дома и схема выдачи денег траншами. Если вы строите дом самостоятельно, без подрядной организации, есть риск затягивания сроков. Если что-то пойдет не так, вам придется искать новых строителей, например, а время идет. У вас есть всего год, чтобы отчитаться перед банком, что вы построили дом. Если вы не успеваете в этот срок, то банк увеличит вам ставку до рыночной (примерно 12%) и не выведет из кредита вашего поручителя», — пояснила юрист Анна Писанкова.
Участок без подряда с коммуникациями
Прежде чем приобрести участок без подряда, стоит задать себе вопрос: «нужно ли покупать участок с коммуникациями?». Приобретение участка, к которому уже подведены все инженерные сети – это выгодное вложение средств, так как не всегда все может быть гладко в этой отрасли. Владельцы «голых» земных участков, планирующие строительство дома или коттеджа, довольно часто сталкиваются с рядом проблем при проведении инженерных работ. Нередко бывает так, что заказчик получает отказ от компаний, занимающихся прокладкой коммуникаций. Причины здесь могут быть разными. Самая распространенная – отдаленность основной ветки тех или иных коммуникаций. При таких обстоятельствах владельцу участка приходится приложить немало усилий, чтобы добиться желаемого результата.
При покупке участка с подрядом, во избежание неприятных инцидентов между застройщиком и заказчиком, возникших на почве недопонимания, важно перед вкладыванием личных средств во столь недешевую покупку заключить предельно ясный и точный договор с застройщиком. В договоре стоит уточнить сроки строительства, сроки подвода коммуникаций (если таковых нет на участке), максимально подробно описать все сооружения, которые будут возводиться на данной территории.
Напоследок следует отметить, что сейчас набирает популярность еще один вариант продажи земельных участков. Он как бы является промежуточным между вариантами с подрядом и без подряда. Условием может быть то, что будущий проект дома необходимо будет согласовать с архитектором компании-девелопера, либо покупатель будет обязан строить дом из определенного материала, либо коробка дома должна будет соответствовать установленному застройщиком образцу.
Поэтому, прежде чем приобретать земельный участок на условиях без подряда, стоит внимательно изучить условия предлагаемого компанией договора купли-продажи.
Плюсы и минусы участка без подряда
Конечно, УБП не были бы так популярны, если бы не ряд преимуществ.
Плюсы УБП:
- Самая низкая цена на загородном рынке
Для большинства людей стоимость товара по-прежнему является главным фактором для решения о покупке. По данным специалистов, 40% клиентов на «загородке» выбирают участок ценой до 0,5 млн руб., 45% – от 0,5 до 2 млн руб. и всего 15% – больше 2 млн руб. Рассматривая предложения УБП, можно даже встретить варианты с ценником ниже ста тысяч рублей. Но помните – бесплатный сыр бывает только в мышеловке! От участка с подобной стоимостью нельзя ожидать ничего хорошего: скорее всего, он не просто находится в неудобном месте без проведенных коммуникаций, но и имеет юридические проблемы. Вполне вероятно, что на нем вообще запрещено что-либо строить. Поэтому, если вы смотрите лоты с низким ценником, обязательно проверяйте все документы и не верьте пустым обещаниям. Но все-таки безопаснее рассматривать предложения, находящиеся на уровне рынка, т.е. стоимостью примерно от миллиона рублей.
- Шанс сэкономить при постройке дома
При самостоятельном возведении коттеджа можно попробовать сэкономить на строительстве: заказывать более доступные материалы, выполнять некоторые работы собственными силами и т.д. Однако здесь есть большое «но»: решаться на это стоит, только если у вас есть опыт в строительном деле. Иначе велик риск возвести дом, жить в котором будет некомфортно, а то и небезопасно.
- Возможность получить дом мечты
При покупке УБП вы можете построить дом по индивидуальному проекту. Конечно, тут речь об экономии уже не идет, т.к. и создание проекта у архитекторов, и возведение коттеджа по личным предпочтениям могут обойтись в круглую сумму. Однако если вы всегда мечтали об уникальном доме и у вас есть средства на реализацию этой мечты – почему бы не воплотить ее в жизнь.
Минусы УБП:
- Мало качественного предложения
К сожалению, до 90% появляющихся проектов с УБП – это лоты без коммуникаций. Возможно, вам придется потратить на организацию всех удобств гораздо больше денег, чем вы заплатите непосредственно за участок. В некоторых случаях самостоятельное проведение коммуникаций и вовсе крайне затруднено. А значит, проживание в таком месте вряд ли будет комфортным.
- Низкая ликвидность
Если вы решите, что поторопились с покупкой, то продать УБП выгодно будет непросто: на «первичке» средняя стоимость такого участка составляет около 2,7 млн руб., а на вторичном рынке – порядка 1,5 млн руб.
- Меньше комфорта
Выбирая такой земельный надел, собственник заключает договор с определенным застройщиком и полностью, положившись на его действия, дожидается возведения своего дома. С одной стороны, это очень удобно, не требуется никаких самостоятельных действий по закупке стройматериалов, строгого контроля процесса стройки и хлопот, связанных с подведением коммуникаций к коттеджу. Все трудности берет на себя застройщик.
Но, с другой стороны, многие застройщики терпят банкротство, и в итоге владелец лишается и денег, и дома. Даже если банкротство полностью исключается в связи с известным и проверенным именем застройщика, само строительство может растянуться надолго или «заморозиться» благодаря, скажем, очередному кризису.
В этом случае владелец, набравшись терпения, вынужден будет дожидаться возобновления строительства собственного коттеджа или пытаться расторгнуть договор подряда в судебном порядке, что грозит ему изрядной тратой времени и нервов.
Плюсы и минусы участка без подряда
Конечно, УБП не были бы так популярны, если бы не ряд преимуществ.
Плюсы УБП:
- Самая низкая цена на загородном рынке
Для большинства людей стоимость товара по-прежнему является главным фактором для решения о покупке. По данным специалистов, 40% клиентов на «загородке» выбирают участок ценой до 0,5 млн руб., 45% – от 0,5 до 2 млн руб. и всего 15% – больше 2 млн руб. Рассматривая предложения УБП, можно даже встретить варианты с ценником ниже ста тысяч рублей. Но помните – бесплатный сыр бывает только в мышеловке! От участка с подобной стоимостью нельзя ожидать ничего хорошего: скорее всего, он не просто находится в неудобном месте без проведенных коммуникаций, но и имеет юридические проблемы. Вполне вероятно, что на нем вообще запрещено что-либо строить. Поэтому, если вы смотрите лоты с низким ценником, обязательно проверяйте все документы и не верьте пустым обещаниям. Но все-таки безопаснее рассматривать предложения, находящиеся на уровне рынка, т.е. стоимостью примерно от миллиона рублей.
- Шанс сэкономить при постройке дома
При самостоятельном возведении коттеджа можно попробовать сэкономить на строительстве: заказывать более доступные материалы, выполнять некоторые работы собственными силами и т.д. Однако здесь есть большое «но»: решаться на это стоит, только если у вас есть опыт в строительном деле. Иначе велик риск возвести дом, жить в котором будет некомфортно, а то и небезопасно.
- Возможность получить дом мечты
Участок без подряда, в чем преимущества и недостатки
Купить участок земли без подряда можно в тот момент, когда еще нет достаточной суммы на дом, а цена на рынке сложилась привлекательно для вас. И в этой покупке будут те преимущества, которые обозначены недостатками в варианте «участок с подрядом»:
- Нет необходимости вкладывать большую сумму сразу, оплачивать услуги застройщика.
- Имеется возможность поэтапного строительства, выбора проекта, материалов, вида утепления, степени экологичности будущего дома.
- Можно самостоятельно вести строительство или нанимать рабочих по своим критериям.
- Есть шанс построить дом своей мечты, без оглядки на общую концепцию застройки поселка.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Земля без подряда или основные преимущества
Многие из вас и так прекрасно понимают, что земля с подрядом — это готовый дом, проведенные коммуникации и инфраструктура. То есть, вы покупаете сразу готовый «продукт» у застройщика по договору. Кстати, так и появляются коттеджные поселки с одинаковым дизайном домов и дворовой территорией.
Если участки с подрядом – это прямое обязательство застройщика предоставить сразу готовое жилище со всеми удобствами, то вот без подряда – это земли, где вы можете воплотить свою мечту, построив коттедж или семейное поместье. Все зависит от ваших целей и предпочтений.
Более того, самостоятельное строительство сэкономит вам немало средств, ведь вы сами выбираете себе поставщика стройматериалов, а часть строительных работ можно сделать своими руками.
При этом не важно, как быстро отстроили ваше жилище (уже купленное), да и кто знает, может у строительной компании произойдут проблемы, из-за которых придется отложить постройку остальных домов. А приобретая участок без подряда, вы не зависите ни от каких застройщиков и можете начинать строительство в любой день.
Положительная динамика
Впрочем, динамика изменения средней стоимости предложения в течение года была положительной почти во всех сегментах, что вряд ли увеличит спрос.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», средняя цена квадратного метра в домовладениях экономкласса, где предлагаются коттеджи и участки с подрядом, за 2018 год увеличилась на 9,3%, до 36,2 тыс. рублей. В бизнес–классе средние цены выросли на 4,4% — до 86,1 тыс. рублей, а в классе премиум — до 170,5 тыс., или на 7,2%. Снижение произошло только в комфортклассе. Правда, всего на 2,8%, или до 51,6 тыс. рублей.
Да и новых объектов на рынок было выведено немало. Учитывая ретроспективную динамику продаж, аналитики Knight Frank прогнозируют, что количество предложений, пополнивших рынок в 2018 году, обеспечит спрос в ближайшие 2–3 года.
Как проводится межевание земельного участка в 2023 году
Для проведения межевания требуется вызвать кадастрового инженера. После обмера участка с помощью спутникового оборудования будут установлены координаты поворотных точек. Соединив их линиями, инженер получит точные границы. Далее собственник оповещает владельцев смежных участков о проводимой процедуре и приглашает на собрание. В присутствии заинтересованных лиц кадастровый инженер показывает, как проходят границы и составляет акт согласования, который, если нет возражений, подписывает собственник с соседями. Далее составляется межевой план и направляется в Росреестр, где его регистрируют и вносят в сведения об участке информацию о том, что границы определены. В обязательном порядке указываются координаты.
Межевание потребуется не только при первичном определении границ. Прибегнуть к помощи кадастрового инженера придется и при разделе, объединении, перераспределении земельных участков, а также при желании выкупить часть земли у муниципалитета. Напротив, в том случае, если границы уже уточнялись, но межевые знаки по каким-либо причинам были утеряны, повторно проводить процедуру не придется. Кадастровый инженер уточнит в Росреестре координаты поворотных точек, с помощью спутникового оборудования определит их местоположение на участке и восстановит утраченные границы. Полный обзор изменений в правилах проведения межевания можно прочитать в этой статье.
Обязательно ли согласовывать межевание с соседями
Каждый собственник земельного участка рано или поздно сталкивается с необходимостью определения границ. Но всё чаще «стимулом» становятся соседи. Точнее их участки. Существует отдельная статья в Федеральном Законе о том, что уточнение границ участка должно быть согласовано в обязательном порядке с заинтересованными лицами, каковыми и являются соседи. Вопрос в том — что вы теряете, или что вы выигрываете при согласовании, но об этом ниже (о пользе межевания).
Согласование границ земельного надела и изготовление межевого плана востребовано только когда с соседями не согласованы общие границы земельных участков. Эта процедура заключается в подписании акта всеми заинтересованными лицами (соседями смежных участков, членами садового кооператива). Известить соседей можно либо по почте, либо, организовав общее собрание. При этом все должны явиться, согласно извещению. Согласие или копии уведомлений, подшивают к межевому делу. Такая мера становится гарантией того, что, в последующем, от ваших соседей не поступит судебного иска о несогласии с границами участка. Большинство таких исков свидетельствуют о том, что владельцы смежных участков незаконно захватили не принадлежащие им метры земли.
Если же соседи оказались недальновидными и в свое время дали согласие на межевание, а теперь готовы отказаться от своего решения, то приложенные документы, заверенные подписью и печатью нотариуса, обезопасят вас от судебных издержек.
Если невозможно найти соседей, необходимо дать объявление в газету о том, что на конкретном земельном участке проводится межевание, также указывается время и место проведения процедуры. Если противоречий не поступит в течение месяца, то границы считаются согласованными автоматически.
Покупка участка с подрядом — это сделка, при которой покупатель становится собственником земли и получает готовый дом с коммуникациями. Между заказчиком и застройщиком заключается договор (подряд) на возведение дома. Таким образом и появляются коттеджные поселки с домами, построенными по типовым проектам. Все работы выполняются «под ключ».
Стоимость таких участков, как правило, выше, но спрос есть. Многие не желают заниматься строительством дома и доверяют это компании. Они готовы переплатить, но получить готовый продукт.
Кроме высокой цены недостатками участков с подрядом являются ограниченный выбор архитектурных решений и зависимость от сроков строительства (если компания-застройщик осваивает весь поселок, то придется подождать).
По словам Александра Богданова, начальника юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент», покупатель с момента приобретения права собственности на участок обладает всеми правами пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом без каких-либо ограничений. И в данном случае нет разницы, приобретен ли участок с подрядом или без него. На элитном рынке вне зависимости от того, какая у поселка концепция, собственник участка, купивший его без подряда будет реализовывать свой творческий потенциал без оглядки на архитектурные правила поселка, тем более сейчас, — подтверждает Евгений Иванов, управляющий партнер компания «ЗАГОРОДЪ».
С тем, что застройщик не может вносить ограничений по срокам строительства или по проектам планируемых к постройке коттеджей, согласен и Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). Как правило, жители поселка создают административную структуру (некоммерческое партнерство, ЖСК, ТСЖ и т.п.), которая утверждает требования к размеру домов, их расположению или стилю. Эти требования должны соблюдать все жители. Созданная внутри поселка комиссия, утверждает проект будущего дома и принимает определенные меры при нарушении правил.
Однако, обращает наше внимание, Александр Богданов («Велес Капитал Девелопмент») все эти указания действуют только до того момента, пока собственник земельного участка является членом этого сообщества. Собственник может выйти из нее, если его что-то не устраивает, и, соответственно, решения организации жильцов на него распространяться не будут.
Когда земля вообще не ваша
Сегодня ситуация на рынке загородной недвижимости складывается непросто. Сергей Ковалев, директор по маркетингу компании «ГРОСС-ИНВЕСТ» (комплекс поселков «Долина Имений»), отметил, что в условиях финансовой нестабильности многие компании вынуждены продавать участки без подряда в организованных коттеджных поселках. В таком случае продажи могут начинаться еще до межевания, и свидетельства на землю покупатели получить не могут, так как товара еще тоже нет. Вместо договора купли-продажи заключается предварительный договор.
Если участок приобретается по предварительному договору купли-продажи, то до момента регистрации права собственности на имя покупателя эти права будут принадлежать действующему собственнику участка, т.е. застройщику, — говорит Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода». Соответственно, человек купивший участок по предварительному договору купли-продажи не имеет права им распоряжаться (в частности, возводить капитальные постройки, без ведома застройщика.)
Быть несговорчивым невыгодно
Сергей Ковалев («ГРОСС-ИНВЕСТ») обратил внимание на то, что нарушения требований застройщика могут оказаться невыгодны покупателям. Вспомните, что происходит при покупке автомобиля у автодилера: если автовладелец нарушает какие-то из его требований по эксплуатации или обслуживанию автомобиля, дилер устраняется он гарантий на определенный вид работ. Подобная угроза есть и у собственников участков, которые предпочитают не следовать рекомендациям девелоперов, а проводить собственную политику. Сергей Ковалев признает, что набор законных санкций здесь существенно ограничен: например, некоммерческое партнерство (в которое объединились дачники) не выдает согласование на постройку дома, требуемое в администрации для регистрации строения, или препятствует в выдаче технических условий на участок, но и этого достаточно, чтобы усложнить жизнь несговорчивому собственнику.
Впрочем, Александр Богданов («Велес Капитал Девелопмент»), говорит, что в целом такое давление не соответствует закону. Юрий Сорокин (ГК «Партнеры Земли») также соглашается с тем, что по действующему законодательству у продавца нет четких механизмов заставить покупателя соблюдать все ограничения, прописанные в договоре.
Преимущества участка с подрядом
Гарантия качества
Если вы покупаете участок с подрядом, это означает, что строительство будет проходить под наблюдением профессионалов. Они знают, как правильно выполнить работы и следят за каждым этапом. Это дает гарантию, что в результате работы будет получен качественный и безопасный объект.
Экономия времени и сил
Если вы сами занимаетесь строительством участка, вам необходимо будет тратить свое время на поиск подрядчиков, закупку материалов, разработку проекта и его утверждение. Кроме того, вам придется контролировать работу на объекте и решать любые проблемы, которые могут возникнуть по ходу строительства. При покупке участка с подрядом все эти вопросы берет на себя подрядчик, а вы только следите за процессом и принимаете готовый результат.
Предвидимые затраты
Покупая участок с подрядом, вы заранее знаете, сколько будет стоить строительство. Это помогает спланировать бюджет и правильно рассчитать затраты на строительство. В случае самостоятельного строительства такая планировка может оказаться затруднительной, так как могут возникнуть неожиданные затраты на материалы, услуги подрядчиков и т.д.
Отсутствие необходимости в профессиональных знаниях
Для самостоятельного строительства участка необходимо иметь знания в области проектирования и строительства. Покупая участок с подрядом, вам не нужно задумываться о том, где и как получить такие знания. Все работы будут выполнены профессионалами, у которых есть необходимое образование и опыт работы.