Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продление договора аренды квартиры после истечения срока». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если договор заключался на год и более, наниматель имеет преимущественное право его пролонгации. Так, собственник квартиры должен предложить продлить наем в первую очередь ему. Только после отказа наймодатель сможет заключить договор с другим нанимателем. Если собственник квартиры не планирует сдавать жилье в ближайший год, он вправе не продлевать сделку по истечении ее срока. Но, если он в течение этого периода заключит новый договор с другим нанимателем, предыдущий съемщик имеет право обжаловать его действия в судебном порядке и получить компенсацию за причиненный ущерб.
Пролонгация договора долгосрочного найма
При долгосрочном найме, если ни одна из сторон не уведомила другую о желании продлить договор и участники не прекратили исполнение обязательств, сделка автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок.
После продления договора долгосрочного найма его необходимо вновь зарегистрировать в Росреестре, поскольку обременение недвижимости продолжилось.
Понимать условия изменения и продления договора нужно еще на этапе согласования условий самого договора. Это важно при заключении как договора аренды, так и договора найма. Если вы, например, являясь арендодателем/наймодателем, по каким-либо причинам не хотите предоставлять арендатору/нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, нужно сразу же оговаривать эти условия и прописывать их в договоре. Но в случае найма такое возможно сделать только при заключении краткосрочного договора.
Что касается самых основных условий изменения и продления договоров, то здесь важно помнить, что такие соглашения должны заключаться в той же форме, что и сам договор. В противном случае, соглашения просто не будут иметь юридической силы.
Срок действия договора без регистрации
Срок действия договора прописывают в «теле» отдельным пунктом. Чтобы избежать регистрации в Росреестре, нужно указать период действия менее 1 года. Как правило, прописывают 11 месяцев. Но нужно также указать конкретную дату окончания и возможного продления. Например, до 08.02.2021 года. Тогда есть ясность, что 09.02.2021 года соглашение перестаёт действовать и стороны должны принять решение о расторжении сотрудничества или продолжении.
Кроме того, дата нужна для того, чтобы избежать досрочного прекращения отношений через суд. Но если стороны достигнут договорённости, можно расторгнуть договор до истечения срока его действия.
Правом на прекращение арендных отношений до истечения периода действия соглашения обладают обе стороны. Условия прописываются в соответствующем пункте при подписании. Приоритетом нужно указать – взаимное согласие сторон. Достаточно договориться устно.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Регистрация договора в ЕГРЦ
Регистрация в госорганах договора аренды или соглашения о продление или пролонгация договора аренды квартиры является обязательной при заключении аренды сроком свыше года и потребует дополнительных документов:
- удостоверения личности сторон;
- подтверждающих документов о законности владения квартирой;
- копия оповещения о продлении срока действия договора;
- информация из домовой книги (если это дом)
- письменное согласие Арендатора на проживание;
- оригиналы предыдущих и действующего договора;
- технический план квартиры;
- кадастровый паспорт;
- квиток об оплате госпошлины;
- заявление о регистрации
Какие вопросы часто возникают у арендаторов?
В связи с требованием обязательной регистрации долгосрочных договоров аренды, многие наниматели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев. Основные вопросы, возникающие у арендаторов при продлении срока краткосрочного договора:
- Надо ли обращаться в Росреестр для регистрации соглашения?
- Новое соглашение будет означать, что срок договора превысил год?
Если в краткосрочном договоре определено, что после завершения срока сделки он автоматически пролонгируется на тот же период и на прежних условиях, то подобное соглашение не нужно регистрировать в Росреестре. Отношения нанимателя и наймодателя определяются новым договором аренды, который не подлежит госрегистрации.
После истечения периода действия документа наниматель и арендодатель обязаны прекратить сотрудничество, либо продолжить его на прежних или новых условиях.
Пролонгация может быть осуществлена автоматически или договор может быть перезаключён. Если принято взаимное решение о прекращении сделки, квартиросъёмщику потребуется передать имущество владельцу квартиры, исходя из правил основного договора.
При указании необходимости ремонтных работ их придётся произвести. Если в условиях договора обозначены прочие формы ответственности, их также придётся выполнить.
При отказе действовать, согласно условиям документа владелец жилья вправе подать на квартиранта в суд. Также при прекращении арендных отношений осуществляются взаимные расчёты и оформляется выезд из квартиры.
Дополнительное соглашение о пролонгации или новый краткосрочный договор?
Если стороны достигли соглашения о предоставлении в аренду недвижимости на новый период, они могут подписать новый договор либо дополнительное соглашение к ранее заключенному. При этом дополнительным соглашением можно внести любые изменения в имеющийся документ.
Последние разъяснения законодателей по поводу такого продления арендного договора на новый срок говорят о том, что отношения между арендатором и арендодателем будут регламентироваться новым документом.
Если договор подписан на период менее года, его не нужно будет регистрировать в ФРС
Иными словами, при варианте «автоматического продления» соглашения срок новой аренды не будет суммироваться с уже прошедшим периодом, а будет исчисляться заново.
Таким образом, стороны, заключившие договор, могут продлить его любым разрешенным законом вариантом в зависимости от подходящих условий. Главное, при необходимости не забыть зарегистрировать его в госорганах.
Действия при отказе от продления договора
Когда истекает срок действия арендного договора на жилую квартиру, владелец помещения имеет право отказаться от его продления. Однако, для этого необходимо соблюдать определенные действия и процедуры.
В первую очередь, владелец должен извещать арендатора о своем намерении не продлевать договор. Для этого ему нужно передать соответствующий документ, содержащий информацию о причинах отказа и предоставить срок, в течение которого арендатор должен освободить арендуемое жилье.
Если арендатор желает продлить срок аренды, он также обладает правом подать заявление на преимущественное продление договора. В этом случае, владелец должен рассмотреть заявление и принять решение о продлении или отказе.
При отказе от продления договора аренды, владелец помещения может предложить арендатору другое жилье. Однако, арендатор имеет право принять или отклонить такое предложение.
В случае отказа от продления договора, арендатор обязан освободить арендуемое жилье в срок, указанный в уведомлении. В противном случае, владелец имеет право обратиться в суд и требовать выселения арендатора.
Таким образом, действия при отказе от продления договора аренды зависят от владельца помещения. Он имеет право отказаться от продления и предложить арендатору другое жилье. Однако, арендатор также имеет право подать заявление на преимущественное продление и требовать выселения в суде.
Как продлить аренду квартиры
Когда подходит срок окончания аренды жилого помещения, а вы хотите продолжить арендовать его, вам необходимо продлить действие договора аренды. Для этого вам потребуется определенный набор документов и выполнение нескольких действий.
Прежде всего, необходимо узнать, какие права и обязанности вы имеете в отношении данной квартиры. Какой срок аренды указан в договоре и на какой срок вы можете продлить его? Кто обладает правом на пролонгацию договора аренды — арендатор или арендодатель?
Для продления аренды квартиры вам нужно своевременно известить об этом арендодателя. Обычно в договоре аренды предусмотрено уведомление за определенный срок до истечения текущего срока аренды. Вам нужно написать заявление о продлении аренды и передать его арендодателю.
Также необходимо учитывать, что арендатор имеет право отказаться от продления аренды квартиры. В этом случае вы должны быть готовы своевременно освободить жилье и найти новое арендуемое помещение.
В зависимости от того, какой срок аренды указан в договоре, вы можете продлить его на тот же срок или на другой, указанный в заявлении о продлении. При этом арендодатель может предложить вам измененные условия аренды.
Если арендодатель согласен продлить аренду, вам необходимо оформить соответствующий документ — дополнительное соглашение к договору аренды. В этом документе указываются новые условия аренды и срок продления.
Таким образом, чтобы продлить аренду квартиры, нужно знать свои права и обязанности, своевременно уведомить арендодателя, оформить заявление о продлении и заключить дополнительное соглашение к договору аренды.
Продление договора аренды (найма): юридические аспекты
Как было сказано выше, у каждого договора есть срок действия. Его обычно указывают в самом договоре. Следуя этому критерию, договоры аренды могут быть двух типов:
— краткосрочный договор. Это договор аренды, который имеет срок действия от 1 до 11 месяцев, т. е. меньше года. Этот тип договора не требует регистрации, он не может быть продлен автоматически.
— долгосрочный договор. Это договор аренды, который имеет срок действия от года до 5 лет. Такой тип договора подлежит обязательной регистрации. Его можно продлевать автоматически.
Как правило, арендодатели оформляют краткосрочные договора аренды (найма), чтобы не быть обязанными оформлять регистрацию. Однако, если арендаторы выражают желание снимать квартиру в аренду на долгий срок, то заключение долгосрочного договора может быть лучшим вариантом для обоих сторон.
Продление договора аренды в этом случае будет осуществляться автоматически.
Образец пролонгации соглашения найма жилого помещения
Пролонгация соглашения найма жилого помещения – это процесс продления договора аренды квартиры. Для этого необходимо составить соответствующий документ, который будет подписан как арендатором, так и арендодателем.
В пролонгации соглашения найма жилого помещения следует указать все необходимые детали, такие как адрес квартиры, данные арендатора и арендодателя, срок пролонгации и условия оплаты арендной платы.
Также рекомендуется указать в пролонгации, что все условия, предусмотренные исходным договором аренды, остаются в силе и продлеваются на новый срок.
Пролонгация соглашения найма жилого помещения требует внимания и аккуратности при заполнении. Рекомендуется обратиться за помощью к юристу или специалисту в сфере недвижимости для составления правильного и юридически обоснованного документа.
Отказ в продлении аренды земли — Юридическая консультация
Правовое регулирование земельных отношений, осуществляется Земельным кодексом РФ (далее по тексту – ЗК РФ). Глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» была введена в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ и вступила в силу с 1 марта 2015 г.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может заключаться с заинтересованным лицом как без проведения торгов, так и с проведением торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 вышеуказанной статьи.
Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
В соответствии с пп. 31 п. 2 ст. 39.
6 ЗК РФ договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды указанного земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка. Данное право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом, использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства.
В случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов (п.
2 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 г. (далее – Обзор судебной практики)).
Возвращаясь к конкретному вопросу автора, поскольку срок договора аренды истекает 5 марта 2021 г., арендатору необходимо подать заявление о заключении с ним нового договора аренды в уполномоченный орган до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
И, как указано в п. 2 Обзора судебной практики, «необходимо исследовать условия заключения нового договора аренды с учетом требований подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ».
Правила составления заявления и перечень документов, которые необходимо приложить к нему, урегулированы ст. 39.17 ЗК РФ.
Согласно п. 5 данной статьи в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.
- Следует знать, что уполномоченный орган (сельсовет, как называет его автор вопроса) может отказывать только по основаниям, строго перечисленным в законе.
- Чтобы юридически правильно ответить на поставленный вопрос о законности (незаконности) действий сельсовета по выставлению обязательного условия (требования) о регистрации настоящего арендатора в качестве крестьянско-фермерского хозяйства для заключения нового договора аренды, надо ознакомиться с решением, содержащим отказ, который вы получили в ответ на ваше заявление о продлении договора аренды, а, главное, знать в какой форме сотрудником сельсовета передано вам решение: был ли это устный ответ сотрудника (не имеющий юридической силы) или предоставлено письменное официальное решение, в котором указаны все законные основания принятия такого решения.
- В случае вашего несогласия с полученным официальным отказом и наличием законных оснований у вас есть право оспорить решение сельсовета в судебном порядке.
Продление договора аренды – нужна ли госрегистрация
21.05.2019
Вопрос:
Стороны в доп соглашении к договору аренды недвижимого имущества, заключенному на срок 11 мес, указали, что договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если ни одна из сторон за месяц до истечения срока действия договора не возразила против (при этом указаны точные даты, составляющие 2 периода по 11 мес.). Подлежит в данном случае договор аренды регистрации?
Ответ:
Если договор заключен на срок менее года (например, на 11 месяцев), а потом продлен на такой же срок (еще на 11 месяцев), то фактический срок договора уже становится больше года. Но регистрация и в этом случае не требуется.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В данном случае договор аренды недвижимости заключен на 11 месяцев, поэтому он государственной регистрации не подлежит.
Относительно условия о том, что по истечении срока аренды договор автоматически пролонгируется на 11 месяцев, отметим следующее.
При этом согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.
2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды, заключенного на срок менее 1 года (11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.
- Применяя данные разъяснения в указанном случае, следует считать, что договор не считается заключенным на 22 месяца — он заключен на 11 месяцев и после пролонгации отношения сторон регулируются новым договором аренды на 11 месяцев.
- В обоснование указанной позиции Президиум ВАС РФ отметил, что при продлении договор аренды не подлежит государственной регистрации, если срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее одного года, то есть срок нового договора может быть не равен сроку предыдущего договора аренды, однако он должен быть менее 1 года.
- Данная позиция подтверждается судебной практикой.
ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 06.02.2007 N Ф08-116/2007-70А указал, что продление срока действия договора аренды является новым договором аренды.
Кто из сторон должен проявлять инициативу?
В законе на этот счёт всё достаточно однозначно. Проявить инициативу может любая из сторон. Это может быть арендатор или арендодатель. Чаще всего такая инициатива выражается в письменных уведомлениях.
Важно: иногда арендодатель может в последний момент передумать. Например, найти более выгодный вариант и попросить арендатора покинуть помещение. Однако по законодательству у арендатора в любом случае будет свободное время. И если в договоре была указана конкретная процедура продления соглашения, то тогда отправка уведомления арендатором его защитит.
Такие действия с его стороны продемонстрируют, что он планировал пролонгировать договор. Это значит, что если арендодатель получил уведомление и не возражал, то соглашение считается продлённым.