Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое доверительное управление имуществом и как оно поможет сэкономить время, нервы и деньги собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор доверительного управления представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (владелец) передает другой (доверительному управляющему) имущество в доверительное управление, а другая обязуется им управлять в интересах собственника.
Как передать квартиру в доверительное управление
Если вы всё-таки решили отдать квартиру в доверительное управление, потребуется сделать вот что:
- Найдите доверительного управляющего. Это может быть как агентство, так и индивидуальный предприниматель. Выбирайте проверенные агентства или частных предпринимателей, читайте отзывы или ориентируйтесь на рекомендации коллег, родственников, друзей.
- Обсудите заранее все детали с будущим управляющим.Срок действия договора, объём работы, размер комиссии, полномочия управляющего — всё это лучше обсудить до заключения договора.
- Откройте счёт в банке для расчёта с управляющим.
- Соберите документы для передачи недвижимости в доверительное управление. Вам понадобятся документ, подтверждающий ваше право собственности на недвижимость, доверенность на управляющего.
- Составьте договор с доверенным управляющим и подпишите его с обеих сторон.
- Составьте и подписать с обеих сторон акт приёма-передачи недвижимости.
- Зарегистрируйте договор доверительного управления в Росреестре: это закрепит обязательства обеих сторон и упростит возможные разбирательства в будущем.
Услуги адвоката по гражданским делам
В юридическом бюро «Правовое решение» сформирована и успешно применяется практика гражданского права. Наши адвокаты ведут дела в сфере трудового, семейного и гражданского права.
Главная цель нашей компании – реальная помощь и защита клиента. Юристы компании «Правовое решение» занимаются не только семейными, жилищными и кредитными спорами, но и ведут дела, связанные с трудовыми правом и страховыми вопросами. В услуги адвокатов по гражданским делам входит:
- компетентная консультация по гражданскому праву;
- составление и подготовка необходимой документации;
- юридическое сопровождение в ходе исполнительного производства;
- ведение дел от имени клиента;
- защита интересов клиента в суде;
- представление интересов клиента в кассационном или апелляционном порядке.
Договор доверительного управления имуществом
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.
Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:
- реквизиты сторон договора;
- описание объекта;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
- время действия договоренности.
Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:
- сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
- наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
- рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
- возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
- порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
- способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
- права, обязанности и ответственность участников договора;
- причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.
Что такое доверительное управление
Прийти на биржу и сразу купить ценные бумаги просто так нельзя. Любому инвестору нужен посредник — брокер. Именно он совершает сделки по указаниям клиента на фондовой бирже: после того как инвестор самостоятельно примет решения, какие ценные бумаги покупать и когда их продавать, брокер начинает действовать.
Но что делать тем, кто никогда не инвестировал или плохо разбирается в рынке? Обратиться к доверительному управляющему. Чаще всего в этой роли выступает банк или управляющая компания (УК), у которой обязательно должна быть лицензия Банка России на работу с частными инвесторами.
Вот как это работает: инвестор заключает договор с доверительным управляющим, а затем передает ему в распоряжение свои деньги или ценные бумаги. Клиенту нужно только примерно определиться, во что он хотел бы инвестировать, и периодически контролировать состояние своего инвестиционного портфеля. Сделки за него будет заключать УК: покупать и продавать активы, стремясь извлечь как можно больше прибыли для их владельца. Делать она это будет, разумеется, за вознаграждение.
В России больше половины инвесторов предпочитают составлять портфель самостоятельно. Всего треть участников рынка сотрудничает с доверительными управляющими. С основными правилами инвестиций для начинающих можно ознакомиться в статье.
Доверительный управляющий
Как уточняет Константин Бахтин, управлением имуществом по договору, а также совершением других действий в интересах выгодоприобретателя занимается доверительный управляющий. Это может быть индивидуальный предприниматель (ИП) или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. В отдельных случаях, предусмотренных законом, выполнять функции доверительного управляющего также может гражданин без статуса ИП или некоммерческая организация.
По общему правилу доверительный управляющий вправе совершать в отношении переданного ему по договору имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. При этом в отдельных случаях законом и договором могут быть предусмотрены определенные ограничения по совершению тех или иных действий.
Как правильно выбрать компанию по управлению?
- Изучение предложений. Никогда не торопитесь сразу же делать выводы, наталкиваясь на сайт той или же иной компании. Все познается в сравнении, поэтому, вам нужно изначально собрать максимальное количество информации о каждой компании. Только так вы сможете в дальнейшем грамотно определить, какие варианты сотрудничества будут для вас оптимальными;
- Изучите рейтинги. Существуют независимые агентства, которые осуществляют детализированный анализ всех данных о работе тех или же иных компаний, предоставляющих услуги доверительного управления. Посредством таких рейтингов можно определить самых надежных партнеров. Изучение должно быть основано на просмотре авторитетных издательств и ресурсов;
- Оцените срок работы компании. Вполне очевидно, что если компания работает на рынке в течение весьма существенного количества времени, она является устойчивой, а ее услуги пользуются значительным спросом. Таким образом, вы можете не бояться, что сотрудничество закончится какими-то проблемами или же сложностями. Начинающие компании могут предоставить весьма интересные варианты сотрудничества. Тем не менее, не известно насколько устойчивыми они будут в условиях конкуренции, и как сложится дальше структура их работы;
- Оценивайте предложения. Каждая компания имеет четко определенные нюансы по сотрудничеству. То есть, существуют условия, которые устанавливаются для собственников имущества. Вам непременно нужно изучить данный аспект, ведь возможно та компания, которая вам по всем критериям понравилась в разы больше, чем другая, не сможет принять ваше имущество на управление, так как оно имеет слишком низкие параметры цены;
- Изучайте отзывы. Непременно скажем о том, что сегодня появилось достаточно существенное количество специализированных форумов и сайтов, которые посвящены именно тематике выбора компании, которой можно было бы доверить управление. Именно на страницах таких ресурсов можно найти детальную информацию в виде рассказа о сотрудничестве с той или же иной компанией, что дополнит ваши знания и поможет вам сделать разумный выбор.
Риски доверительного управления
Из предыдущего пункта вытекают и основные риски тех, кто передает активы в ДУ. Этих рисков не так много, и они существенно ниже, если бы вы самостоятельно управляли капиталом, не будучи профессионалом.
- Банкротство кредитного учреждения, от которого образована управляющая компания. Такое событие, без сомнения, отразится на деятельности ОФБУ, в результате обязательства перед вкладчиками могут быть не выполнены или выполнены не в полном объеме.
- Снижение рыночной стоимости активов. Это риск, который, как правило, затрагивает всех инвесторов, вне зависимости от способа управления капиталом и выбора УК. Такое может произойти при снижении курса валюты, в которой выражены активы, или банкротства крупных компаний – эмитентов ценных бумаг.
- Риски, связанные с работой УК – неправильный выбор инструментов или времени для совершения сделок.
- Изменения законодательства о фондовом рынке или налогах, введение санкций со стороны других государств.
Как видите, только пункт номер 3 описывает риск, который относится конкретно к доверительному управлению. Все остальные риски касаются всех инвесторов, поскольку затрагивают рынок в целом.
Что касается пункта № 1 – здесь, как и при выборе УК, следует выбирать банк, ориентируясь на основные критерии:
- срок работы;
- рейтинг доверия клиентов;
- размер активов;
- финансовые результаты и др.
Я приведу пару примеров популярных стратегий.
- Стратегия «Сбалансированный доход» от «Сбер Управление Активами».
| Активы | Акции и облигации |
|---|---|
| Инвестиционный горизонт | От 1 года |
| Уровень риска | Средний |
| Минимальный порог | 3 млн руб. |
| Валюта доходности | Рубли |
| Комиссия за управление | 2% от стоимости активов за 1 календарный день |
| Комиссия за успех | 20% от суммы превышения базового дохода за инвестиционный период (3%) |
| Комиссия за вывод активов | • 2% от суммы капитала, находящейся в управлении менее 180 дней; • 1% – более 180, но менее 366 дней; • 0,5% – от 366 до 548 дней; • свыше 548 дней – бесплатно |
Как оценивать работу управляющего?
Анализируйте и оценивайте работу доверительного управляющего, чтобы принять решение о дальнейшем сотрудничестве. Какие показатели нужно учитывать:
- Соблюдение условий в договоре между инвестором и УК;
- Динамику доходности по выбранным стратегиям за определенный период. Так вы оцените стабильность работы доверительного управляющего и узнаете, случалась ли крупная просадка актива;
- Доходность по сравнению с базовым индексом (бенчмарком). У бенчмарка нет постоянного значения, он отражает состояние экономики на текущий момент, эффективность управления и т.д.;
- Своевременность предоставления отчетов, так как по ним инвестор отслеживает динамику доходности.
Кто может стать доверительным управляющим
Доверительным управляющим может быть:
-
индивидуальный предприниматель (ИП),
-
коммерческая организация (например, агентство недвижимости),
Доверительным управляющим не может быть:
-
государственный орган,
-
орган местного самоуправления,
-
унитарное предприятие.
Доверительный управляющий может от имени собственника распоряжаться имуществом — совершать как фактические, так и юридические действия. Однако он не может:
-
совершать действия, связанные со сменой права собственности — он не сможет подарить, обменять или продать объект управления,
-
использовать объект управления в качестве залога, например, при оформлении кредита.
Что такое договор доверительного управления квартирой
Собственник квартиры и доверительный управляющий должны заключить договор доверительного управления. Согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ ограничение права (обременение) по владению, пользованию и распоряжению недвижимостью по договору доверительного управления регистрируется в Росреестре. Затем доверительный управляющий и арендатор также должны регистрировать обременение по договору аренды недвижимости, а также сам договор, если он заключен на срок от года и более.
Срок действия договора доверительного управления недвижимостью составляет до 5 лет. Когда срок подходит к концу, договор либо прекращается по заявлению одной или обеих сторон, либо продлевается на тех же условиях.
Если одна из сторон решает прекратить действие договора, она должна уведомить другую сторону за 3 месяца до расторжения, если в договоре не указан иной срок.
Договор доверительного управления должен включать в себя следующую информацию:
-
ФИО и реквизиты документов, удостоверяющих личности собственника (доверителя) и доверительного управляющего (если доверительный управляющий юридическое лицо, то его наименование);
-
адрес и описание квартиры, которая передается в доверительное управление;
-
данные правоустанавливающего документа на квартиру;
-
факт передачи квартиры в доверительное управление;
-
срок действия договора (по умолчанию срок действия договора — 5 лет, далее он может быть пролонгирован);
-
состав имущества (перечень имеющейся мебели, техники и степень их износа) и возможность его страхования;
-
права и обязанности доверителя;
-
права и обязанности доверительного управляющего — что он может и что должен делать, сроки перевода средств, предоставления отчетов и т.д.);
-
размер и форма вознаграждения доверительного управляющего;
-
условия, при которых данный договор прекращает свое действие;
-
ответственность сторон за невыполнение обязательств в установленный договором срок;
-
порядок разрешения споров;
-
форс-мажорные обстоятельства;
-
адреса и реквизиты сторон.
Как передать недвижимость в доверительное управление
Процесс передачи квартиры в доверительное управление состоит из следующих этапов:
-
Определиться в какую аренду собственник хотел бы сдавать свою квартиру: только в долгосрочную аренду или возможно и в посуточную;
-
Осуществить поиск доверительного управляющего:
-
через поиск в Яндекс и Гугл,
-
в различных онлайн-справочниках,
-
на онлайн-платформах бронирования жилья,
-
через рекомендации коллег, друзей и знакомых,
-
обратившись напрямую в агентства недвижимости;
-
-
Изучить отзывы и репутацию всех найденных управляющих, отобрать наиболее подходящего по всем критериям, связаться с ним и договориться о встрече;
-
Встретиться с доверительным управляющим на объекте управления — в квартире, которая будет сдаваться в аренду;
-
Обговорить все условия сотрудничества: вид аренды, форму ежемесячной отчетности о состоянии квартиры и имущества в ней, оплата коммунальных услуг, каким образом должны решаться спорные моменты с жильцами и соседями, кто будет уплачивать налоги, сумма вознаграждения и форма расчетов и пр.;
-
Открыть счет в банке для расчета с доверительным управляющим;
-
Собрать все необходимые документы для заключения договора доверительного управления:
-
правоустанавливающие документы на квартиру,
-
нотариальная доверенность на делегирование полномочий по распоряжению, имуществом доверительному управляющему,
-
опись имущества, находящегося в квартире,
-
номер банковского счета для расчета между собственником и управляющим;
-
-
Заключить и подписать договор доверительного управления с выбранным управляющим;
-
Подписать акт приёма-передачи квартиры с описью имущества, находящегося в квартире;
-
Подать пакет документов для регистрации обременения в Росреестре (обратиться нужно либо в Росреестр, либо в МФЦ ):
-
заявление собственника и управляющего,
-
документы, удостоверяющие личности заявителей,
-
правоустанавливающие документы на квартиру (например, свидетельство о праве собственности),
-
договор доверительного управления,
-
акт приема-передачи квартиры,
-
нотариально заверенное согласие супруга, если собственник недвижимости в браке,
-
квитанцию об оплате госпошлины в размере 2000 руб;
-
-
Доверительный управляющий начинает работать, а собственник получать прибыль.
Что следует учитывать при выборе доверительного управляющего?
При выборе доверительного управляющего необходимо учитывать определенные критерии, включая уровень опыта, репутацию в области этического поведения и подтвержденный послужной список при успешном управлении имуществом прошлых клиентов.
Важно, чтобы потенциальные доверительные управляющие были достаточно знакомы с законодательством и федеральными законами, такие как те, которые касаются налогов, чтобы они знали, как лучше всего справиться с любой ситуацией, связанной с этими вопросами, возникающими в течение периода эксплуатации, изложенного в соглашении между вовлеченными сторонами.
Виды доверительного управления
Доверительное управление активами различается по объекту договора:
-
Финансовые средства: их можно передать в ДУ управляющей компании, которая нацелена на извлечение прибыли из них.
-
Акции и прочие ценные бумаги: доверительному управляющему поручается вся деятельность на фондовом рынке — покупка акций, их продажа и т. п.
-
Недвижимое имущество — отдельная постройка или целый комплекс зданий.
-
Различные активы юрлиц — корпоративный транспорт, техника и оборудование, запасы материалов и продукции и др.
-
Интеллектуальная собственность: её тоже можно передать стороннему управляющему под ДУ.
Доверительное управление финансами
Если клиент передал свои финансовые средства управляющему, это ещё не значит, что ему достанется какая-либо прибыль с них. В худшем случае он вообще потеряет всю сумму. Обычно в договорах доверительного управления отражены все условия, касающиеся возврата инвестированных средств и получения дохода. Эти условия бывают следующими:
-
Положение о возврате учредителю суммы, зафиксированной в договоре, которая является процентом от изначально вложенных денег, и положение о получении дохода. Например, если исход сделки с имуществом неблагоприятен, клиенту будет возвращено только 75 % инвестированных им средств, а если управление будет успешным, то он получит свои деньги обратно целиком плюс ещё 20 % прибыли.
-
Положение о возврате клиенту всех его средств целиком, а также процентов, накопившихся за период доверительного управления. По таким условиям функционируют, например, застрахованные вклады в финансовых организациях. Из-за этого нежелательно хранить на депозите в одном банке свыше 1,4 млн руб.