Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О продаже земли по поддельным документам: защита прав собственника и добросовестного приобретателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 1 января 2020 года добросовестным владельцам будут выплачивать компенсации денежных средств, потраченных на имущество, которое изъяли из незаконного владения. Для этого нужно, чтобы приобретателя имущества признали добросовестным – такой собственник не знает и не может знать о том, что продавец приобрел продаваемое имущество незаконно и не должен быть его владельцем. Добросовестному приобретателю нужно доказать проявленную разумную осторожность и осмотрительность при совершении сделки. Он должен доказать, что смог проверить контрагента по сделке и у него не возникло сомнений в честности продавца. Добросовестный покупатель должен опираться на данные из официальных реестров и не знать о мошеннических действиях с имуществом.
Как истребовали земельные участки от добросовестных приобретателей в городе Сочи
Согласно гражданского законодательства при определенных обстоятельствах имущество можно истребовать от добросовестного приобретателя.
В настоящей статье мы рассмотрим практический аспект истребования земельных участков у добросовестных приобретателей на примере дел, случая истребования земельных участков в городе Сочи. Однако надо иметь в виду, что все сказанное может касаться любого имущества.
Об изъятии земельных участков мы говорим постольку, поскольку изъятие именно земельного участка может быть наиболее существенно для гражданина, если он добросовестный приобретатель.
Добросовестный приобретатель — это лицо, которое приобрело имущество и не знало, что другая сторона по сделке не имела право его отчуждать. Соответственно, если лицо знало, что продавец не имел право отчуждать имущество, то приобретатель будет недобросовестным.
В городе Сочи рассматривались многочисленные иски об истребовании у добросовестных собственников земельных участков. В настоящее время в основной своей массе судебные процессы завершены. В рамках рассмотрения судебных дел у добросовестных приобретателей были истребованы земельные участки.
На видео ниже, я и адвокат из города Сочи Александр Радулевич рассуждаем на тему истребования земельного участка от добросовестного приобретателя. Адвокат Александр Радулевич как раз участвовал в делах об истребовании земельных участков в городе Сочи.
Почему появляется возможность истребовать имущество у добросовестного приобретателя
При формировании правил этой статьи законодатель исходил из того, что при возникновении каких-то неблаговидных ситуаций нормативные акты должны быть направленными на поддержку социальной справедливости. Конечно, если кто-то купил вещь, собрался ею владеть, но тут узнаёт, что её придется вернуть из-за того, что сделка содержала изначальный порок, о котором он даже не подозревал, то он испытывает трудности и психологический дискомфорт. Однако его потери значительно меньше, чем потери того, у кого вещь вышла из сферы владения незаконным путём, к примеру, в результате преступной активности мошенников.
Изначально предусматривается, что в таких ситуациях добросовестный приобретатель не терпит никаких потерь, кроме тех, что связаны с возвратом ситуации к её изначальному состоянию, поскольку подразумевается возврат ему всех тех средств, которые оказались затраченными на приобретение вещи.
Рассматриваемая статья охватывает ситуации всего двух видов. Первая связана с тем, что до сделки, связанной с отчуждением имущества в силу купли-продажи, мены или других предусмотренных законом способов, непрерывность прав собственника была нарушена в силу наступления каких-то негативных обстоятельств. Некое другое лицо, отличное от правообладателей, завладело вещью или правами на неё, и совершило сделку с добросовестным покупателем. Вторая с тем, что сам правообладатель является недееспособным, что ему удалось скрыть, или находился в состоянии, когда не мог руководить своими поступками по своей воле в силу каких-то иных причин.
Во всех этих ситуациях спорное имущество выбывает из владения собственника помимо его воли. В данном же контексте речь и идёт о том, что при наличии определенных обстоятельств имущество может быть виндицировано у возмездного добросовестного приобретателя. Данная ст. 302 ГК РФ устанавливается лишь право легитимного владельца истребовать имущество у приобретателя. Окончательное решение, разумеется, зависит от суда, который должен тщательно исследовать все индивидуальные особенности.
Предъявите доказательства
Собственник должен убедить судью в своем неведении о реализации недвижимости, а покупатель – в отсутствии подозрений в неправомерности сделки. Так, если во время слушаний выяснится, что объект приобретен по слишком низкой цене, а продали ее по доверенности, суд может признать покупателя недобросовестным – ведь он не обратил внимания на сомнительные условия договора.
В Постановлении Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» четко сказано: приобретателя сочтут добросовестным, если тот докажет, что в числе прочего «принял все разумные меры для выяснения прав продавца на отчуждение имущества».
Сохранить за собой квартиру покупатель может, лишь представив неоспоримые доводы о лукавстве собственника, утверждающего, что он не давал добро на продажу. В остальных ситуациях добросовестный приобретатель будет обязан вернуть объект. В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса РФ, если факт выбытия имущества помимо воли собственника установлен, последний вправе истребовать его независимо от возражений ответчика – добросовестного приобретателя.
Само по себе признание сделки недействительной не подтверждает, что имущество выбыло незаконно, – собственнику предстоит доказать это отдельно. Допустим, документы подделали или украли – в этом случае придется проводить экспертизу или предъявлять заявление в правоохранительные органы о краже. Эту обязанность по доказыванию для собственника закрепили в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 г. № 6-П. Этот же документ гласит, что в случае неоднократной продажи незаконно выбывшего из владения имущества недействительной признают не всю «цепочку», а лишь последнюю сделку по ней.
Способы защиты или как уберечься от приобретения спорного имущества
Для того, чтобы не оказаться в статусе добросовестного приобретателя, хотелось бы дать будущим собственникам несколько рекомендаций:
- до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
- поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;
- проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
- если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
- в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
- денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.
О продаже земли по поддельным документам: защита прав собственника и добросовестного приобретателя
Так, в частности, на данный момент Главным управлением МВД Российской Федерации по Краснодарскому краю возбуждены и расследуются пять преступных дел в отношении горожан Сочи, которых подозревают в серии мошенничеств с земельными участками. Во время с 2007 по 2009 гг. подозреваемыми были сфабрикованы правоустанавливающие документы на шесть участков в Лазаревском районе г. Сочи общей площадью более 3,3 тыс. квадратный метров. В дальнейшем эти данные были включены в список земель садового товарищества и вшиты в архивные документы в виде приложений от 1993 и 1994 гг. Как думает следствие, сделать это подозреваемым помогла семидесятилетняя начальница архивного отдела администрации Лазаревского района г. Сочи. После получения из архива заведомо ложных копий постановлений главы администрации района была произведена регистрация участков в ФРС. В следствии мошеннических действий ущерб государству составил более 20 млн рублей.
Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
28.04.2018
- Основания признания договора купли-продажи недействительным.
- Основанием его недействительности могут быть:
- несоблюдение формы — если не составлен письменно, в виде одного документа, подписанного сторонами.
- Обратите внимание — по этому основанию можно признать договор недействительным, также, если документ составлен, но подписан с одной из сторон неуполномоченным лицом;
- одно из общих оснований недействительности сделки.
- На практике организации чаще всего оспаривают договоры купли-продажи недвижимости в следующих ситуациях.
- Недействительность договора купли-продажи, заключенного во вред организации на невыгодных условиях.
- Организация может оспорить договор, если ее имущество продано на явно невыгодных условиях, например, по сильно заниженной цене.
- Можно применить следующие основания недействительности:
- злоупотребление правом — договор заключен в обход закона с противоправной целью причинить вред;
- нарушение интересов юридического лица — директор заключил договор явно в ущерб организации, о чем знала или должна была знать другая сторона.
- Пример недействительности договора из-за невыгодных условий
Договоры купли-продажи зданий были заключены по общей цене 70 000 руб., что было существенно ниже рыночной стоимости имущества. Иск инициировал участник общества-продавца.
Суд пришел к выводу, что договоры заключены на условиях, крайне невыгодных для продавца, и причинили ему существенный ущерб. Он указал на злоупотребление правом и с учетом других обстоятельств по делу признал договоры недействительными на основании ст. ст. 10, 168, п. 2 ст. 174 ГК РФ.
Недействительность договора купли-продажи при банкротстве.
Договор купли-продажи, заключенный банкротом или лицом в преддверии банкротства во вред кредиторам, можно признать недействительным (ст. 61.2 Закона о банкротстве). Это поможет вернуть активы организации для удовлетворения требований кредиторов.
В большинстве случаев подавать такие иски могут только внешние или конкурсные управляющие, но не кредиторы (п. п. 1 и 2 ст. 61.9 Закона о банкротстве).
Порядок признания договора купли-продажи недействительным.
Чтобы признать договор купли-продажи недвижимости, обратитесь в суд с иском (встречным иском или возражением).
Если право собственности по сделке уже зарегистрировано за покупателем, не забудьте заявить вместе с требованием о недействительности также требование о применении последствий ее недействительности. В противном случае по решению суда только о признании сделки недействительной переход права не зарегистрируют.
Последствия недействительности договора купли-продажи недвижимости.
К договору купли-продажи недвижимости применяются общие правила о последствиях недействительности в виде реституции. Как правило, продавец обязан возвратить полученную плату, а покупатель — вернуть недвижимость.
- Также потребуется зарегистрировать обратный переход права собственности к продавцу, если договор признали недействительным после регистрации права собственности покупателя.
- В отдельных случаях могут быть применены другие последствия.
- С продавца могут взыскать:
- проценты по ст. 395 ГК РФ с разницы между внесенной покупателем платой и стоимостью переданной вещи, если она явно ниже, чем покупатель за нее заплатил;
Количество посетителей за месяц
Радует, что в случае возникновения указанной коллизии, закон трактуется в пользу добросовестного приобретателя. Ведь, действительно, человек мало того, что не имел криминального умысла при осуществлении сделки, так ещё и успел вложить средства в дальнейшее развитие участка.
ГК РФ не устанавливает жесткий перечень критериев (признаков), по которым приобретатель признается (или может признаваться) добросовестным.
Традиционно суды отталкиваются от принципа добросовестности приобретателя. Но ничто не мешает вам подтверждать и доказывать добросовестность (чеки, квитанции, договор).
Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с обязательным страхованием гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (утв.
Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.
Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
Дополнительно в правоотношениях могут фигурировать представители компаний и юридических лиц, государственные органы (по земельному кадастру, регистрации сделок, а также нотариусы и многое другое).
В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.
Дополнительно в правоотношениях могут фигурировать представители компаний и юридических лиц, государственные органы (по земельному кадастру, регистрации сделок, а также нотариусы и многое другое).
Аналогичный спор снова дошел до Верховного суда. Апелляция заключила, что покупатель должен быть бдительным и проверить всё, вплоть до законности выдачи нотариального свидетельства.
Виды незаконного владения имуществом
Гражданский кодекс в статьях 301 и 302 выделяет ряд ситуаций с незаконным владением имуществом.
- Похищение у собственника имущества в результате кражи или мошеннических действий, в результате которых права на имущество переходят к третьим лицам, не имеющим никаких полномочий на владение.
- Собственник потерял имущество, а затем права на него заявили третьи лица без получения согласия от собственника. При этом прежний собственник по-прежнему владеет имуществом, и закон признает владение нового собственника незаконным.
- Права на имущество были получены третьими лицами в результате обмана или угроз при заключении сделки с имуществом. Обычно такие ситуации возникают при сделках с жильем, но могут касаться и другого имущества.
Кроме того, незаконным владением признают:
- Если у законного собственника есть все доказательства того, что спорное имущество действительно ему принадлежит. Для недвижимого имущества это будет выписка из ЕГРН.
- Владелец докажет, что лишился имущества без своего согласия в результате кражи, потери, угроз или обмана, а также мошенничества.
- Имущество находится у незаконного владельца на момент подачи иска в суд.
Защитить нарушенные права собственника на владение имуществом можно, подав виндикационный иск.
Виндикационный иск – это требования законного собственника вернуть обратно его имущество, которым завладели другие лица без согласия прежнего владельца. В рамках судебного разбирательства новый владелец должен доказать, что может владеть вещью или недвижимостью на законных основаниях и подтвердить факт совершения сделки либо иной передачи ему спорного имущества. Если старый владелец хочет вернуть себе имущество, то он должен доказать незаконность владения у нового собственника.
Виндикационный иск отличается от негаторного. Оба иска направлены на восстановление прав собственника, но есть и отличия:
- Негаторный подают при нахождении имущества у собственника. Виндикационный иск касается истребования имущества из чужого незаконного владения;
- Негаторный иск решает проблемы по праву пользования или распоряжения имуществом, виндикационный иск подается только при наличии спорных ситуаций по владению;
- Отличаются такие иски и по срокам давности. Если виндикационный иск подается в течение трех лет после нарушения прав на владение имуществом, то негаторный иск можно подать в любой момент, когда собственник узнает о нарушении прав пользования и распоряжения.
Исковое заявление собственник может подать в отношении любого имущества – недвижимого и движимого. Нужно приложить к заявлению правоустанавливающие документы на спорное имущество, иначе дело вряд ли рассмотрят. Такими документами могут быть:
- Выписка из ЕГРН, если заявление подается в отношении недвижимости, либо свидетельство о регистрации прав собственности (если помещение регистрировали до 2017 года);
- Договора купли-продажи, дарения, мены;
- Завещание.
Мошенничество с земельными участками судебная практика
В последние пару лет махинации с землей в России приобрели небывалый размах. Едва ли не каждый день СМИ сообщают об аресте очередного чиновника, нагревшего руки на государственных гектарах. По местам задержаний впору изучать географию страны, да и масштабы воровства впечатляют. Как показывает судебная практика, одному муниципальному служащему среднего ранга по силам украсть и распродать участок размером с небольшую деревеньку. Если же за дело берется группа высокопоставленных лиц, с молотка может незаконно уйти целый провинциальный город. О том, какие земельные аферы проворачивают власть имущие на местах, рассказывает адвокат.
Опытные казнокрады знают: земельный фонд в России — такое же золотое дно, как и госзакупки. При правильном подходе самый захудалый гектар можно превратить в несколько миллионов рублей. Не говоря уже о лакомых кусках вроде участка в центре города или опушки в сосновом бору. Когда на балансе местной администрации таких наделов — тысячи, у нечистых на руку чиновников срабатывает рефлекс: бери, сколько унесешь. В этом плане регионы выделяются разве что размером ущерба от преступлений. Сами способы мошенничества не меняются с девяностых.
Классика жанра — незаконное предоставление земли за взятку. Сценарий за 20 с лишним лет отработан до мелочей. К главе города (района, поселка, профильного комитета — нужное подчеркнуть) обращается некий бизнесмен, которому срочно требуется участок под стройку. Желательно без формальностей и недорого. Чиновник соглашается помочь за вознаграждение. Обычно это 20-30% от кадастровой стоимости надела, хотя иногда к сумме плюсуют надбавку за сложность и риск. Получив аванс, госслужащий выделяет предпринимателю землю в обход процедуры торгов, а соответственно, и закона. В одном из муниципалитетов Курганской области эту схему поставили на поток. В течение 5 лет чиновники Кетовского района буквально штамповали незаконные постановления в интересах коммерсантов. Много не просили — средняя взятка за объект недвижимости составляла 100 тыс. рублей. Зато брали количеством. По результатам расследования пятерых участников группы обвинили в совершении 69 преступлений, а материалы уголовного дела заняли 63 тома. В ближайшее время их рассмотрит суд.
В Хабаровске на похожей схеме недавно попался целый министр имущественных отношений. Вместе с коллегами и знакомым риелтором чиновник решил поиграть в плохого Робина Гуда: отобрать у 30 многодетных семей бесплатную землю и отдать ее местному бизнесмену под коттеджную застройку. Всего планировалось похитить 3 га рыночной стоимостью 40 млн рублей. Сколько рассчитывал получить от этого организатор махинации — неизвестно, но суд решил за него: 7,5 лет колонии общего режима и штраф в 1 миллион. Соучастникам назначили от 1 года до 5,5 лет.
Другая распространенная практика — выдача земли по заниженной цене. Как правило, в этом случае чиновники отдают привлекательные участки за копейки «своим» людям: родственникам, знакомым, коллегам. Новые хозяева дробят наделы на небольшие куски и реализуют по рыночной стоимости. Прибыль от таких сделок порой достигает тысячи процентов. Примеров множество. В Калининградской области госслужащие распродали собственным мамам, папам и тещам 116 участков площадью 14 га за символические 33 999 руб. Потом эту же землю перепродали населению под дачи, но уже по 200-250 тысяч за надел. Свердловские управленцы сначала создали дачное партнерство, затем сами себе за бесценок передали 530 га и безо всяких скидок реализовали недвижимость садоводам. Ущерб потянул на 77 млн рублей, а жулики получили от 3 до 5 лет колонии. Хрестоматийная история произошла во Владимирской области. Местные чиновники выделили приближенной фирме сельхозугодья вокруг деревни Красная Роща. Как водится, продешевили: 293 га достались бизнесменам за 376 тысяч, или по 127 рублей за сотку. Причем в состав участка вошли не только поля, но и подъездная дорога, детская и спортплощадки, 40 гектаров леса и берег реки. После оформления предприниматели разбили надел на части и предложили местным жителям выкупить нужную территорию по 40 000 руб. за сотку. Наценка — более 30 000%. У граждан ушло 4 года, чтобы через суд признать приватизацию незаконной и вернуть землю в госсобственность.
Является ли третий покупатель земельного участка добросовестным покупателем
Я купила земельный участок в 2012 г. При покупке участка были проверены все документы и после гос. регистрации получено свидетельство на собственность. Никаких сомнений по поводу сделки по этому участку не было. Раньше на этом месте были дачи, который в тот момент были все заброшены. В этом году выяснялось, что бывший собственник оформил эти участки на себя не совсем законно, воспользуясь пробелами в законодательстве. А именно, т.к. эти дачи были еще 50-х г. и документы на них не были оформлены по новому законодательству и они нигде не отражались и когда бывший собственник их стал оформлять на себя ему сказали, что это земля никому не принадлежит и после оформления всех необходимых документов вот так он и стал собственником их. Но когда я у него покупала мне это ничего не было известно. На участок соседа нашелся, тот которому раньше принадлежала дача и у него есть необходимые документы. И сейчас дело передано в суд. Есть ли кто то кому принадлежало дача, на котором мой участок я не знаю. Пока никто не обращался. Мне посоветовали продать этот участок, объяснив это тем, что третий покупатель является «добросовестным покупателем» и уже у него никто ничего не отнимет. Правда ли это? Так то и я добросовестный покупатель, т.к. мне ничего не было известно об этом и мной заплачены деньги за него по рыночной цене. Но информации, что именно третий покупатель является добросовестным, у которого уже ничего не могут отнять, я нигде не нашла. Подскажите, правда ли это, что есть такое понятие? Или это не имеет значение, какой по счету покупатель, даже если он добросовестный?
Защита прав собственника и добросовестного приобретателя:
Проблемы продажи земли по поддельным документам
В современных условиях все чаще встает вопрос о защите прав собственников и добросовестных приобретателей земельных участков. Одной из наиболее актуальных проблем является продажа земли по поддельным документам.
Поддельные документы стали популярным инструментом для мошенничества на рынке недвижимости. Часто подделываются документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или его ненарушенность.
Для защиты прав собственников и добросовестных приобретателей необходимы комплексные меры. Прежде всего, существенную роль играет проверка подлинности документов. Покупатели должны быть осведомлены о необходимости проверки всех документов, связанных с продажей земли.
Также, для защиты своих интересов, рекомендуется обратиться к профессионалам — юристам, специализирующимся на недвижимости. Они смогут провести юридическую экспертизу документов и обеспечить надежную защиту прав собственника или добросовестного приобретателя.
Важно также учитывать техническую сторону вопроса. Нередко мошенники внесут изменения в государственный кадастр, чтобы подтвердить свои права на земельный участок. Поэтому рекомендуется проводить дополнительные исследования и проверять информацию в кадастре.
Определение проблемы и её актуальность
Актуальность данной проблемы обусловлена не только финансовыми потерями, которые можно понести как приобретатель земельного участка, но и негативными последствиями для собственника, который может потерять свою собственность.
Для добросовестных приобретателей земельных участков, такая ситуация вызывает значительные неудобства, связанные с возможными финансовыми потерями и сложностями в оспаривании поддельных документов.
С другой стороны, собственники земли, сталкивающиеся с подделкой своих документов, обретают угрозу для своей собственности и могут столкнуться с трудностями в подтверждении своих прав.
В связи с этим, разработка эффективных механизмов защиты прав собственника и добросовестного приобретателя становится актуальной задачей, требующей усиления контроля со стороны государства и ужесточения наказания для мошенников, занимающихся подделкой документов.
Другой комментарий к статье 302 ГК РФ
1. В п. 1 комментируемой статьи перечислены условия, при которых собственник не вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Такое ограничение связано с необходимостью обеспечить преимущественную защиту интересов другого участника торгового оборота — добросовестного приобретателя.
Очень важно правильно определить, кто является добросовестным приобретателем в рамках ст. 302. Как указал в своем Постановлении от 21.04.2003 N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева» Конституционный Суд РФ, «.добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество.» (СЗ РФ, 2003, N 17, ст. 1657). Следовательно, в подобном споре всегда участвуют как минимум три лица: 1) собственник; 2) лицо, которое не имело права отчуждать вещь, но сделало это; 3) добросовестный приобретатель. Соответственно виндикационный иск предъявляется собственником (1) к добросовестному приобретателю (3).
2. Для того чтобы собственнику в иске было отказано, добросовестный приобретатель должен доказать:
а) что он не знал и не должен был знать о приобретении имущества у третьего лица, которое не вправе было его отчуждать (п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).
Данное разъяснение Постановления Пленума ВАС РФ N 8 все чаще подвергается критике и, по-видимому, нуждается в отмене. Защита добросовестного приобретателя по ст. 302 является разновидностью защиты по п. 3 ст. 10 ГК. Согласно последнему в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от разумности и добросовестности действий участников гражданских правоотношений, их разумность и добросовестность предполагаются.
Следовательно, добросовестный приобретатель по ст. 302 не должен доказывать, что он не знал и не должен был знать о приобретении вещи у третьего лица, которое не вправе было ее отчуждать. В случае, например, приобретения недвижимости ему достаточно сослаться на то, что он приобрел ее у лица, чье право собственности на недвижимость зарегистрировано (ст. 131 ГК, ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Напротив, лицо, подавшее виндикационный иск, должно доказать, что приобретатель действовал недобросовестно. Например, по одному из дел было установлено, что юридическое лицо, получив от собственника нежилое помещение по договору аренды, в дальнейшем продало его другому юридическому лицу. Поскольку выяснилось, что ответчик, приобретая имущество, не знал и не должен был знать, что продавец не является собственником, в виндикационном иске собственнику было отказано (Вестник ВАС РФ, 1998, N 12, с. 71).
Следует иметь в виду, что покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки имелись законные претензии на ее предмет третьих лиц, о которых покупателю было известно и которые в установленном порядке были признаны правомерными (п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ N 8);
б) что он приобрел вещь возмездно.
Исключение составляет случай, когда удастся доказать, что спорное имущество выбыло из владения собственника либо лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли (утеряно, похищено и т.п.).
Применение этих оснований в отношении недвижимости может вызвать определенные трудности. Так, потерять недвижимость в силу ее естественных свойств невозможно. Однако похищение недвижимости по документам, которые были подделаны, а недвижимость от лица собственника продана; продажа ее законным представителем несовершеннолетнего вопреки интересам последнего; продажа недвижимости наследниками без учета прав на наследство других наследников; продажа руководителем юридического лица недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, с превышением полномочий — все это случаи выбытия имущества из владения собственника либо лица, которому собственник передал недвижимость во владение, помимо их воли. Следовательно, в этих случаях недвижимость может быть возвращена собственнику даже от добросовестного приобретателя.
Наличие в действиях собственника воли на передачу имущества исключает возможность его истребования. Например, после раздела имущества по мировому соглашению, утвержденному судом, один из супругов с помощью виндикационного иска попытался вернуть автомобиль у лица, которому он был продан другим супругом. Тот факт, что автомобиль был передан другому супругу добровольно, послужил основанием для отказа истцу в иске (Бюллетень ВС РСФСР, 1991, N 2, с. 14).
3. В п. 2 комментируемой статьи содержится самостоятельное основание для удовлетворения виндикационного иска собственника к добросовестному приобретателю. Это ситуация, когда приобретатель получает вещь от третьих лиц безвозмездно.
Например, собственник передает свое имущество в аренду, после чего арендатор умирает. Наследники арендатора, получив имущество во владение и не зная истинного собственника, считают таковыми себя. Виндикационный иск собственника при таких обстоятельствах будет удовлетворен, несмотря на переход имущества во владение покойного арендатора по воле собственника и добросовестное получение его наследниками. Это объясняется тем, что спорное имущество было передано наследникам безвозмездно и арендатор не вправе был его отчуждать.
4. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает еще одно основание разрешения спора между собственником и добросовестным приобретателем. Согласно закону деньги (ст. 140 ГК) и ценные бумаги на предъявителя (гл. 7 ГК) как наиболее оборотоспособные объекты гражданского права не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя ни при каких обстоятельствах.
5. Некоторое время арбитражные суды и суды общей юрисдикции по-разному отвечали на вопрос о т.н. конкуренции виндикационного иска и иска о признании недействительной сделки купли-продажи с возвратом имущества собственнику в порядке двусторонней реституции. Дело в том, что, получив отказ в виндикационном иске, собственник нередко пытается решить проблему возврата своего имущества путем предъявления исков о признании всех сделок по его отчуждению недействительными. Нередко он делает это и без предъявления виндикационного иска.
Согласно п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 8, если при разрешении спора о признании сделки купли-продажи недействительной и возврате имущества, переданного покупателю, будет установлено, что покупатель отвечает требованиям ст. 302 к добросовестному приобретателю, в иске собственнику должно быть отказано.
Суды общей юрисдикции, напротив, подобные иски удовлетворяли вне зависимости от добросовестности и разумности действий приобретателя вещи. Подобная судебная практика привела к тому, что граждане О.М. Мариничева, А.В. Немировская, З.А Склянова, Р.М. Склянова и В.М. Ширяев обратились в Конституционный Суд РФ с жалобами на нарушение их конституционных прав положениями пп. 1 и 2 ст. 167 ГК. По их мнению, на основании указанной статьи и в результате сложившейся в судах общей юрисдикции практики собственники получили возможность требовать возврата полученного в натуре, не только когда речь идет о первой сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок.
Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 21.04.2003 N 6-П признал общие положения пп. 1 и 2 ст. 167 ГК о последствиях недействительности сделок не противоречащими Конституции. Одновременно КС РФ постановил, что общие положения о последствиях недействительности сделок в части обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке не распространяются на добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК), если иное прямо не предусмотрено законом.
Таким образом, если собственник обратится в суд с иском о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности и в ходе рассмотрения дела выяснится, что приобретатель является добросовестным (ст. 302 ГК), в иске собственнику должно быть отказано. В настоящее время подобный подход нашел отражение и в практике Верховного Суда РФ (Бюллетень ВС РФ, 2004, N 4, с. 2).
Основания для истребования имущества у добросовестного покупателя (приобретателя)
Согласно ст. 302 ГК РФ, при наличии определенных оснований законный владелец в любой момент истребует (получает обратно) квартиру, автомобиль, станки или иное имущество у добросовестного приобретателя. Однако, обратно не получают деньги и ценные различные бумаги.
Добросовестный приобретатель возвращает проданное жилое помещение, автомобиль или иное имущество его бывшему собственнику в нижеприведенных ситуациях:
- При безвозмездной покупке вещи у конкретного лица, которое не имело законных полномочий на продажу.
- При приобретении определенной вещи на возмездной основе, которая была утеряна собственником. К подобным случаям относят похищение конкретного имущества или незаконное принудительное изъятие из владения — выбытие помимо воли владельца.
- При не проявлении приобретателем должной осмотрительности.
Важно! Согласно п. 10 письма президиума ВАС РФ № 126 от 13 ноября 2008 г., выбытием имущества помимо воли владельца не признают передачу вещи по любой сделке (даже недействительной).
Третий принцип закреплен в таких правовых актах:
- п. 1 ст. 302 ГК РФ — приобретателя (покупателя) считают добросовестным только в том случае, если он не был осведомлен и не имел возможности своевременно узнать об отсутствии у конкретного продавца законных определенных оснований на распоряжение вещью — предметом сделки;
- п. 1 ст. 401 ГК РФ — лицо считают невиновным, при проявлении им должной степени осмотрительности.
Приобретателя не считают добросовестным и в итоге истребуют у него купленное имущество в нижеприведенных ситуациях:
- при существенном снижении цены на продаваемое имущество. В подобном случае добросовестные приобретатели дополнительно проверяют чистоту сделки (п. 9 письма № 126 от 13 ноября 2008 г.);
- при наличии конкретных имущественных обременений (например, наложение ареста) перед приобретением имущества (Обзор практики ВС РФ от 01 октября 2014 г.);
- при отсутствии на момент совершения имущественной сделки отдельной записи в ЕГРН о праве конкретного продавца на определенное имущество (п. 38 постановления № 10/22 от 29 апреля 2019 г.).