Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевая собственность: особенности продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.
Можно ли продать долю ребенка в квартире в ипотеке
Так, продажа доли возможна с согласия органов опеки и попечительства. Получить их одобрение можно только при предоставлении детям жилья, равноценного тому, что планируется продать. Важно помнить, что при использовании сертификата материнского капитала, за использование средств придется отчитываться еще и перед ПФР. Малейшие нарушения условий могут стать причинами судебных разбирательств.
Риски при покупке долевой собственности
Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
Вот что может пойти не так:
Продавец продаёт долю в квартире под видом отдельного жилья
Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.
Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся. Да и на часть квартиры получить кредит намного сложнее.
После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
Какие банки выдают ипотеку на долю недвижимости?
Для банков ипотека на часть квартиры сопряжена с рисками, поэтому не все финансовые организации оказывают подобную услугу. Кредит дадут в Сбербанке, Альфа-банке, ВТБ, но процент будет достаточно высоким (в среднем, 9-11%). Обязательное условие — первоначальный взнос в размере 15-20% от полной суммы кредита. Он нужен, чтобы подтвердить платежеспособность клиента. Жилищную ссуду дают на срок от 10 до 30 лет.
Пошаговая инструкция, как взять долю в ипотеку:
- Обратитесь в банк, напишите заявление, заполните анкету.
- Дождитесь ответа в течение 5 рабочих дней.
- При положительном решении соберите полный пакет документов и отправьте на проверку в финансовую организацию.
- Выберите подходящий объект недвижимости, получите письменное согласие на сделку от всех собственников жилья.
- Пригласите оценщика для определения стоимости доли.
- Внесите первоначальный взнос, оформите страховку и получите кредит.
- Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
Какие документы нужны:
- Паспорт.
- Копия трудовой книжки или свидетельство о регистрации ИП.
- СНИЛС.
- Справка о доходах.
- Документ о семейном положении.
- Свидетельство о рождении детей (при наличии).
Рекомендуем заранее позвонить в банк и уточнить полный список бумаг.
Что такое доля в собственности на квартиру?
Квартира может находиться не только в индивидуальной собственности, но и в общей долевой. В этом случае жилье принадлежит уже не одному владельцу, а двум или более.
Классический пример общей долевой собственности – квартира, приобретенная супругами в ипотеку. В этом случае каждый из них получает ½ в праве собственности на жилье.
Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?
Согласно ипотечной сделке, в ней участвуют две стороны – банк (залогодержатель или займодатель) и покупатели квартиры (залогодатели или заемщики).
Прежде чем банк выдаст ссуду, он возьмет Залог в виде купленной жилплощади. До тех пор, пока заемщики не рассчитаются с ипотекой, они не смогут распоряжаться квартирой.
ЗАТО кредитор, в случае просрочки по ипотеке, может спокойно продать жилье.
Жилье находится в залоге до снятия обременения, т.е. до полной выплаты ипотечных взносов. Следовательно, продать долю в квартире заемщик самостоятельно не может. Придется как минимум обращаться в банк и просить согласия на совершение сделки (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Дают ли кредиторы разрешение на отчуждение долей? Практика знает и положительные и отрицательные примеры. Поэтому сперва нужно определиться, каким образом продавать долю в ипотечной квартире?
Основой для процесса выкупа долевой собственности на жилплощадь служит стандартный договор купли-продажи.
Процесс осуществляется в несколько стадий:
- достижение принципиального согласия участников сделки, в том числе и всех совладельцев недвижимого имущества;
- сбор пакета документов, необходимых для регистрации сделки;
- заключение договора купли-продажи долевой собственности;
- госрегистрация прав на приобретенное имущество.
Как оформить ипотеку на долю в квартире?
Чтобы банк профинансировал покупку отдельной части в жилой площади, необходимо заключить соглашение, для чего следует придерживаться конкретной инструкции:
- Заемщик собирает пакет документов, требуемых для оформления права на получение ипотечных средств. Шаг подразумевает первоначальное уточнение запрашиваемых позиций у сотрудника выбранного банка.
- На втором этапе проверяется, что продавец добился письменного отказа от каждого совладельца, которые вправе воспользоваться приоритетом в выкупе доли.
- Третья стадия подразумевает разрешение банком вопросов, связанных с уточнением факта соответствия жилья санитарным и жилищным нормам. Проверка проводится как по документам, так и при фактическом посещении объекта.
- Далее от клиента потребуется запросить документы от продавца, которые подтверждают соблюдение принципа преимущественной покупки и доказывают наличие прав на недвижимость.
- Итоговое решение банка зависит от полноты пакета предоставленных бумаг, технических характеристик объекта и от платежеспособности клиента.
Какие документы необходимо собрать заемщику?
Чтобы взять ипотеку на долю в квартире, заемщик должен обратиться в финансовую организацию. Здесь предстоит заполнить заявление и анкету. Банк рассмотрит обращение в течение 2 – 5 рабочих дней. Затем с гражданином свяжутся и сообщат предварительный ответ. Если решение будет положительным, клиенту предстоит посетить компанию повторно и предоставить пакет документов. В список необходимо включить:
- удостоверение личности;
- трудовую книжку, заверенную работодателем, или свидетельство о регистрации в качестве ИП;
- СНИЛС;
- справку о доходах.
Если лицо состоит в браке нужно включить в список соответствующие свидетельства. Иногда банк запрашивает бумаги, подтверждающие факт наличия ребенка. Дополнительно может потребоваться удостоверение личности. В его качестве рассматривают водительские права или загранпаспорт. Если лицо привлекает к оформлению ипотеки созаемщика, гражданин, выступающий в этой роли, также обязан предоставить весь перечень вышеуказанных документов.
Как решить кто титульный заемщик
При оформлении ипотеки на двоих супругов банк попросит указать титульного заемщика. Понятие отсутствует в законных актах, оно используется в кредитной документации для обозначения основного заемщика. Этот человек обычно выступает инициатором сделки, с ним банк ведет переговоры. С его счетов будут первоочередно списывать платежи по графику и в случаях просрочек.
Рекомендуемая статья: Как получить налоговый вычет созаемщику по ипотеке
Финансовым организациям удобно, когда у помещения один совершеннолетний собственник, что прямо противоположно ситуации, когда оформлена ипотека и на мужа – собственность на двоих. Титульному заемщику могут предложить оформить жилье на себя, без выделения доли созаемщику. При отсутствии брачного контракта, даже когда ипотека на двоих супругов а собственность на одного, квартира останется совместно нажитым имуществом. В случае развода можно будет претендовать на долю. Как взять ипотеку без участия супруга подробно описано в другой статье.
Как выкупить долю в квартире в ипотеку?
- В первую очередь, вы должны являться гражданином Российской Федерации. Это значит, что в вашем паспорте должна стоять отметка о гражданстве нашей страны. Жителям других государств, республик, получить ипотеку на территории России практически невозможно и проблематично.
- Следующее условие состоит в том, что вы можете получать ипотечное кредитование в финансовой организации, расположенной в том субъекте, где вы собираетесь приобретать долю. Также, весомым плюсом является факт того, что вы прописаны в этом же субъекте.
- Банки не одобряют ипотеку на долю в квартире, да и на другие виды имущества тем, кто имеет негативную кредитную историю, или другие проблемы, связанные с неуплатой кредита в финансовых организациях. Поэтому позаботьтесь о чистоте своей кредитной истории.
- По возможности, вы должны официально трудиться, иметь трудовую книжку, а также постоянный доход. Банки заинтересованы только в тех клиентах, которые могут ежемесячно вносить определенную сумму для погашения ипотеки. И только постоянная работа может уверить банк в том, что перед ними находится добропорядочный плательщик.
Продажа долей разными договорами
Каким бы ни был удобным способ продажи квартиры, разделенной на доли, одним договором, очень часто покупателю приходится иметь дело с каждым собственником по отдельности. Конечно, для него – это самый непростой вариант, но если он заинтересован в покупке именно этой квартиры, то ему приходится мириться с возникающими сложностями. А вот для продавцов данный способ является самым приемлемым. Ознакомимся с основными трудностями для покупателя:
- Ему придется составлять и вычитывать несколько договоров.
- Покупателю необходимо каждый раз являться на подписание договора.
- Каждую долю квартиры после сделки придется регистрировать и получать на нее свидетельство о праве собственности.
- После оформления последней части покупателю необходимо сдать все долевые свидетельства и получить взамен одно общее на всю квартиру в целом.
Что такое идеальная доля?
Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.
То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.
Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей. Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому – 18 кв. м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.
Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.
Какие банки выдают ипотеку на долю в недвижимости?
Долю в коммунальной квартире или доме готовы кредитовать не менее десятка банков.
Их условия довольно похожи: на первоначальный взнос требуется минимум 10% стоимости комнаты, а сам заем можно оформить на срок до 25-30 лет.
При средней стоимости комнаты в коммуналке в 1-1,5 млн. рублей на момент покупки при себе нужно иметь минимум 100-150 тыс. рублей (без учета расходов на оформление сделки, страховки, комиссию риэлтору). Учитывая предложенные банками ставки в случае оформления ипотеки на 10 лет на сумму 900 тыс. рублей, ежемесячный платеж составит минимум 11-12 тыс. рублей (при минимальной ставке в 10% годовых).
Какие российские банки выдают ипотеку на покупку доли в квартире:
| Банк | Ставка | Первый взнос | Срок кредита | Сумма кредита |
| Газпромбанк | от 9,2% | 10% | до 30 лет | от 500 тыс. рублей |
| Сбербанк РФ | от 11% | 20% | до 30 лет | от 300 тыс.рублей |
| ФК Открытие | от 12% | 20% | от 5 лет | от 600 тыс. рублей |
| Тинькофф банк | от 13,35% | 25% | до 25 лет | до 8 млн. рублей |
| Банк Образование | от 12,2% | 10% | до 25 лет | от 600 тыс. рублей |
Два вида долевой собственности
Для определения права собственности при разделении недвижимости на части, современное законодательство разделяет долевую недвижимость на два вида:
- На праве общей собственности – при этом состоянии квартира или дом имеет нескольких владельцев, чья доля является абстрактной и измеряется в процентном отношении, а не квадратными метрами. Так владельцы могут иметь ½ от общей площади квартиры или же 2/3. Чаще всего в равных долях недвижимость делят родственники – муж, жена и дети.
- Доля как частная собственность – определяется конкретными размерами, выраженными в квадратных метрах. То есть в квартире у владельца есть 15 кв. м, и этой площадью имеет право пользоваться только он. Наглядный пример – коммунальная квартира.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Если вы с мужем в браке, то независимо от того, на кого оформлена квартира, она ваша совместная собственность. Даже если по документам собственник — супруг, то у Вас все равно есть ½. Либо же Вы можете изначально оформить квартиру не в совместную (супружескую) собственность, а в долевую, то есть по ½ доли каждому. Но здесь нужно будет искать банк, который бы это одобрил. Так как обычно титульным заемщиком (тем, на кого оформлена квартира) выступает тот супруг, кто официально работает. А созаемщиком идет второй из супругов.
Еще отмечу, что если сумма первоначального взноса — Ваша личная, то на случай развода стоит подстраховаться и оформить договор дарения этих денег именно Вам, например, от Ваших родителей. Тогда в случае развода у Вас будет доказательство того, что треть квартиры куплена на Ваши личные сбережения, а значит, делиться пополам будет только оставшаяся часть.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
- При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
- Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
- При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
- При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
- Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.