Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у юридического лица на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кроме того, следует проверить юридическое лицо на возможные риски ответственности перед третьими лицами. Третьими лицами могут выступать все организации, принимающие участие в хозяйственной деятельности компании — клиенты, поставщики, кредиторы, подрядчики, — перед которыми у юрлица может появиться задолженность.
Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица в ипотеку
Банки неохотно дают согласие на оформление в ипотеку квартиры, собственник которой — юридическое лицо. Исключения — варианты, когда банк сам реализует принадлежащее ему жилье (например, залоговые квартиры людей, которые не смогли обслуживать ипотечный кредит), или когда речь идет о девелопере, продажа квартир для которого — профильный вид деятельности. Во всех остальные случаях банки видят риски для себя и покупателя:
-
Действительность прав на продажу. Если право собственности подтверждает свежая выписка из ЕГРН, то для проверки прав на продажу банкам необходимо проверить большой пакет документов. Часто, это корпоративное решение (общего собрания акционеров, совета директоров, общего собрания учредителей) о том, что компания готова продать квартиру. Без этого документа можно обойтись только если по Уставу компании ее генеральный директор или директор может единолично принимать решения о сделках в пределах суммы, в которую оценена квартира. Также в случае, если в сделке участвует не руководитель компании, проверяют доверенность, подтверждающие полномочия лица, которое будет представлять эту компанию.
-
Финансовая стабильность компании. Если компания в ближайшие 3 года после сделки с квартирой начнет процесс ликвидации или банкротства, все ее сделки могут быть оспорены — в том числе и продажа недвижимости человеку, оформившему ипотеку. При признании сделки недействительной и возвращении квартиры на баланс юридического лица, банк вместе с покупателем-заемщиком окажется кредитором компании-банкрота. Ожидание возврата денег в этом случае может длиться долго.
В целом можно сказать, что оспорить ипотечную сделку купли-продажи с участием юридического лица легче, чем с участием только физических лиц — и это риск. Так, банкротство физлиц встречается реже, чем банкротство компаний.
Документы, необходимые для оформления сделки
Как и в случае с любой другой сделкой купли-продажи недвижимости, все начинается с подтверждения права собственности — таким подтверждением сегодня может быть только выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира принадлежит компании-продавцу.
Также потребуются:
-
Решение участников ООО, акционеров АО или единоличного руководителя компании о продаже принадлежащей юридическому лицу недвижимости. Или справка о некрупности сделки.
-
Копии учредительных документов организации.
-
Копии свидетельств о присвоении ОГРН и ИНН компании-продавца.
-
Выписка из ЕГРЮЛ.
-
Доверенность, подтверждающая полномочия лица, подписавшего договор от имени компании, если это не руководитель, действующий на основании устава.
-
Паспорт уполномоченного представителя компании.
Покупателю достаточно паспорта.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Отличия приобретения квартиры у фирмы
Решение о продаже актива в виде квартиры юридическое лицо принимает коллегиально, то есть при участии всех учредителей. Тогда как физическое лицо при продаже недвижимости решение принимает единолично.
Лицо, которое вправе заключать договоры по распоряжению недвижимым имуществом, указано в Уставе компании. Как правило, это генеральный директор или должностное лицо, уполномоченное им на совершение подобных сделок. Обычный сотрудник фирмы, заместитель директора или главный бухгалтер не вправе подписывать такие соглашения, если не имеет надлежащей нотариальной доверенности.
Расчеты по сделке между физическими лицами могут происходить как в наличной, так и в безналичной форме. Однако при финансовых расчетах с компанией проведение денежных средств через расчетный счет — процедура обязательная.
Особенности покупки квартиры у юридического лица
Действующее законодательство предусматривает определенный порядок проведения сделок с ценным имуществом для юридических лиц в форме обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ. Продажа жилой недвижимости такими юридическими лицами, как правило, относится к категории «крупные сделки». Крупной совершаемая сделка будет считаться в том случае, если цена реализуемого недвижимого имущества составляет более 25% от стоимости активов данного юрлица.
Особенностью покупки квартиры у юридического лица будет (как в случае и любой другой крупной сделки) необходимость проконтролировать уведомление о сделке всех участников общества (ООО или АО). Обычно, для этого генеральный директор составляет договор купли продажи между юрлицом и физлицом, уведомляет учредителей, согласовывает и подписывает договор исключительно после всеобщего одобрения подобной сделки. Соглашение учредителей, особенно если их в компании много, это «сдерживающий» фактор для руководителя, такая процедура помогает компании избежать убытков, а может даже риска банкротства.
Таким образом, покупая жильё у юрлица, вам стоит обязательно убедиться в том, что согласие на сделку получено от всех учредителей (для ООО) / акционеров (для АО), в противном случае такая сделка может быть аннулирована в судебном порядке и вы потеряете деньги, нервы и время.
- Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.
- Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы
- Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру
- Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.
- Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.
Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :
- действующую Доверенность от нотариуса,
- копии уставных документов
- решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника, при необходимости
- и свежую выписку из ЕГРЮЛ.
Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Инфopмaция oб oткpытии дeлa o бaнкpoтcтвe coдepжитcя в Eдинoм фeдepaльнoм peecтpe. Чтoбы нaйти дaнныe oб opгaнизaции, нyжнo знaть ee ИНН.
Кaк yзнaть o бaнкpoтcтвe пpoдaвцa
Ecли opгaнизaция-дoлжник пpoдaлa oбъeкт в тeчeниe гoдa дo бaнкpoтcтвa, cyд мoжeт aннyлиpoвaть и этy cдeлкy, чтoбы выcтaвить имyщecтвo нa тopги.
Кaк пpoиcxoдит ocпapивaниe cдeлoк дoлжникa пpи бaнкpoтcтвe
Чтoбы oбeзoпacить ceбя, пoкyпaтeль мoжeт пpoвepить пpoдaвцa пo бaзe cyдeбныx пpиcтaвoв — пocмoтpeть, нeт ли y нeгo кpyпныx дoлгoв. Ecли нa фиpмy вoзбyждeнo иcпoлнитeльнoe дeлoпpoизвoдcтвo, oт cдeлки лyчшe oткaзaтьcя.
Гдe пpoвepить дoлги пpoдaвцa
Нa нeдвижимocть пpeтeндyeт ктo-тo eщe. Бывaeт, чтo yвoлeнный диpeктop пpoдaл пoмeщeниe, и yчpeдитeли чepeз cyд пытaютcя вepнyть пpaвo нa имyщecтвo. Чтoбы избaвитьcя oт cпopнoй нeдвижимocти, coбcтвeнник выcтaвляeт ee нa пpoдaжy.
Пo бaзe apбитpaжныx дeл мoжнo yзнaть, нeт ли пpeтeндeнтoв нa этo имyщecтвo. B пoиcкoвoй cтpoкe cepвиca ввoдят ИНН пpoдaвцa и пpocмaтpивaют выдaчy пo cyдeбным peшeниям. Ecли в ниx фигypиpyeт выбpaннoe пoмeщeниe, лyчшe пoиcкaть дpyгyю нeдвижимocть.
Кaк пpoвepить, нe выcтyпaл ли oбъeкт нeдвижимocти пpeдмeтoм cyдeбнoгo cпopa
Пoд видoм пpoдaвцa дeйcтвyют мoшeнники. Нaпpимep, oни cнимaют oфиc, oфopмляют липoвyю дoвepeннocть oт имeни coбcтвeнникa и пpoдaют пoмeщeниe. B тeчeниe тpex лeт влaдeлeц мoжeт aннyлиpoвaть cдeлкy в cyдe. Пocтpaдaвшeмy пoкyпaтeлю пpидeтcя oбpaщaтьcя в пoлицию, a зaтeм чepeз cyд пытaтьcя вepнyть дeньги.
Пo выпиcкe из EГPН мoжнo ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния; yтoчнить, ктo мoжeт coвepшaть cдeлки oт лицa opгaнизaции; пpoвepить пoдлиннocть дoвepeннocти пo бaзe нoтapиaльнoй пaлaты.
✅ Сроки проведения сделки
При покупке квартиры от застройщика следует ознакомиться с графиком строительства. В проектной документации должны быть указаны даты завершения отдельных этапов стройки, а также дата введения объекта в эксплуатацию. В отдельных регионах существуют организации, контролирующие выполнение инвестиционных проектов. В Москве это Москомстройинвест — организация, наблюдающая за выполнением предписаний закона о долевом строительстве. При нарушении сроков следует обратиться в соответствующую организацию за получением достоверной информации.
После выбора объекта сделка может быть оформлена в срок до 2 недель, однако если продавец подготовлен к сделке, у него имеется вся необходимая документация, можно оформить куплю-продажу за 7-10 дней. Именно столько времени потребуется на госрегистрацию права собственности в Росреестре.
Как проводится оформление сделки?
Для приобретения квартиры у юридического лица в ипотеку необходимо оформление всех необходимых документов. Какие документы нужно проверить? Кому стоит обратить внимание?
На первичном рынке при покупке квартиры у юридического предпринимателя следует обратить внимание на следующие моменты:
Что смотреть Чему обращать внимание Проверить юридическую чистоту недвижимости Проверить наличие всех необходимых документов, какие риски могут быть при продаже физическому лицу Кто продавцы? Узнать, кто является продавцом, физическим или юридическим лицом Какие налоги оплачиваются при покупке? Ознакомиться с суммой и порядком оплаты налогов при приобретении жилья Как проходит процесс заключения сделки? Узнать все этапы и условия заключения договора купли-продажи Можно ли избежать обмана? Быть внимательным и следить за всеми документами, а также проверить историю и репутацию продавца Как проходит покупка недвижимости у физического лица не предпринимателя?
Первым шагом при приобретении жилья у физического лица не предпринимателя является поиск подходящего объекта на рынке недвижимости. Покупатель должен тщательно смотреть наличие всех необходимых документов, таких как свидетельство о собственности, технический паспорт, разрешение на строительство и другие. Также стоит обратить внимание на состояние объекта и его местоположение.
При договоре купли-продажи между физическими лицами обычно требуется заключение нотариального договора. В некоторых случаях также может потребоваться оценка объекта недвижимости.
Важно также узнать у продавца, является ли он собственником объекта или у него есть покупка по ипотеке, чем можно избежать риска обмана. Необходимо также проверить документы на отсутствие обременений и иных ограничений права собственности на объект.
Оформление и оплата недвижимости при покупке у физического лица не предпринимателя также может проходить по тому же сценарию, что и при покупке у юридического лица. Покупатель совершает ипотечную сделку с банком и получает необходимые документы для регистрации сделки у нотариуса.
Необходимо также заплатить налоги при приобретении недвижимости у физического лица. Обычно это налог на приобретение имущества (НДПИ) или налог на доходы физических лиц (НДФЛ) для продавца.
Все эти процессы связанные с покупкой недвижимости у физического лица не предпринимателя требуют внимания и тщательной проверки документов. Кроме того, стоит обратить внимание на все возможные юридические риски и избежать обмана со стороны продавца.
Если у вас возникли вопросы касательно покупки недвижимости у физического лица не предпринимателя, рекомендуется обратиться к юридическим специалистам или к ведущим компаниям на рынке недвижимости, которые окажут профессиональную помощь и подскажут все необходимые действия для успешной сделки.
Как не попасть в руки к мошенникам?
Безопасная покупка квартиры и защита от мошенничества. Возможно ли это при сделке с юрлицом?
Гарантировать 100%-ную безопасность нельзя ни одному покупателю. Но вот что, необходимо знать, при совершении данной операции:
- Сделка должна быть «чистой». Никаких доверенностей.
- Необходимо следить за тем, чтобы все документы были заверены нотариально.
- Если продажа возможно только по доверенности, необходимо проверить представляющее владельца лицо и его права.
- При наличии основания при продаже жилплощади важно тщательно проверить его подлинность. При желании можно даже встретиться с бывшим владельцем (если это возможно).
Запомните: официальное юридическое лицо — это не гарантия сделки без подвохов. Множество фирм занимаются различными незаконными махинациями, а бороться с ним потом сложнее, чем с обычным физлицом.
Налогообложение покупки квартиры
При покупке квартиры юридическое лицо освобождается от налогообложения, так как в результате оно не получает налогооблагаемой прибыли. Но если квартира продается юрлицом, то оно обязано заплатить налоги в бюджет по ставке, которая зависит от применяемого налогового режима.
При ОСНО (общая система налогообложения) на полученную выручку начисляются налог на прибыль и НДС.
На УСН (упрощенная система налогообложения) в качестве налогооблагаемой базы выступает полученная выручка (облагается по ставке 6%) или разница между полученными доходами и расходами (со ставкой 15% или в размере, установленном на уровне муниципального образования).
Если продавцом квартиры в пользу юрлица выступает физлицо, то компания не обязана начислять и удерживать с него НДФЛ. В данном случае она не является налоговым агентом. В случае если квартира находилась в собственности у физлица менее 5 лет, то оно обязано самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ, отчитаться о полученных доходах и перечислить в бюджет налог по ставке 13%.
Также юридические лица, как и граждане, при нахождении квартиры на их балансе обязаны платить за нее имущественный налог. Данный вид налога относится к региональным и налоговая ставка по нему определяется на уровне муниципального образования, на территории которого располагается недвижимость.
Согласно действующему законодательству налоговая ставка по налогу на имущество для организаций не может превышать 2,2% от кадастровой стоимости недвижимости.
Следовательно, покупка квартиры юридическим лицом мало чем отличается от аналогичной сделки, заключаемой между физическими лицами. Главное получить разрешение от всех собственников в случае покупки дорогостоящего актива.
Налог уплачивается юрлицом только при продаже принадлежащей ему недвижимости. Если квартира в собственности компании она обязана перечислять в бюджет налог на имущество в размере, установленном на уровне муниципального образования.
Как не попасть в руки к мошенникам?
Безопасная покупка квартиры и защита от мошенничества. Возможно ли это при сделке с юрлицом?
Гарантировать 100%-ную безопасность нельзя ни одному покупателю. Но вот что, необходимо знать, при совершении данной операции:
- Сделка должна быть «чистой». Никаких доверенностей.
- Необходимо следить за тем, чтобы все документы были заверены нотариально.
- Если продажа возможно только по доверенности, необходимо проверить представляющее владельца лицо и его права.
- При наличии основания при продаже жилплощади важно тщательно проверить его подлинность. При желании можно даже встретиться с бывшим владельцем (если это возможно).
Запомните: официальное юридическое лицо — это не гарантия сделки без подвохов. Множество фирм занимаются различными незаконными махинациями, а бороться с ним потом сложнее, чем с обычным физлицом.
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Продажа квартиры по доверенности
Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.
Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.
«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Похожие записи: