Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды с правом выкупа ГК РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы избежать в последующем проблем с приобретённой вещью, необходимо правильно составить договор. Соглашение об аренде с правом выкупа является смешанным договором, который содержит в себе положения об аренде и купле-продаже.
Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества
Он должен предусматривать следующие условия:
- Информация о сторонах сделки;
- Точное описание предмета аренды;
- Стоимость арендной платы и порядок её внесения;
- Стоимость выкупаемой вещи и порядок выплат;
- Условия перехода права собственности на объект.
Правовая природа условия договора аренды об обязанности арендодателя по окончании срока данного договора продать арендатору предмет договора
Пункт 2 ст. 624 ГК РФ допускает возможность включения в договор аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет аренды к арендатору. В связи с этим возникает вопрос: является ли условие о переходе арендованного имущества в собственность арендатора обычным условием договора аренды либо представляет собой элемент договора купли-продажи?
7.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о квалификации условия договора аренды об обязанности арендодателя по окончании аренды продать арендатору предмет договора существует две позиции судов.
Позиция 1. Условие договора аренды о том, что по окончании аренды арендодатель обязан продать арендатору по отдельному договору объект аренды, может быть квалифицировано в качестве предварительного договора купли-продажи.
Недействительность договора аренды с правом выкупа арендованного имущества
9.1. Вывод из судебной практики: В случае когда условия о выкупе арендованного имущества противоречат закону, недействительным признается договор в целом, а не его часть, если стороны не намеревались заключить обычный договор аренды.
Судебная практика:
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”
“…100. Признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).
Например, если судом будет установлено, что стороны не намеревались заключить обычный договор аренды, в случае противоречия закону условий о выкупе арендованного имущества в договоре аренды с выкупом недействительным признается весь договор в целом…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.2003 N 11224/02
“…Как установлено судом, заключенный сторонами договор аренды с правом выкупа от 26.07.2000 предусматривал переход муниципального имущества в собственность ответчика после внесения арендодателю всей причитающейся суммы арендной платы в качестве выкупной цены. В связи с этим суд обоснованно дал оценку указанному договору как сделке приватизации, направленной на отчуждение муниципального имущества в частную собственность.
В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации” приватизация государственного и муниципального имущества по договорам аренды с правом выкупа допускается лишь по таким договорам, которые заключены до вступления в силу Федерального закона от 03.07.91 N 1531-1 “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации”. Следовательно, суд обоснованно признал договор аренды с правом выкупа от 26.07.2000 ничтожной сделкой как противоречащий законодательству о приватизации.
Правомерно судебными актами признана неосновательной ссылка ответчика на возможность согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации признания договора недействительным лишь в части права арендатора на выкуп имущества, поскольку сделка была направлена на отчуждение имущества.
Таким образом, муниципальное имущество было передано ответчику по ничтожной сделке и в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возврату собственнику в порядке применения последствий недействительности сделки, а не путем виндикации имущества из чужого незаконного владения на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, как указал в решении суд…”
Другой комментарий к статье 624 ГК РФ
1. Комментируемая статья посвящена общим правилам выкупа арендованного имущества. Согласно ее положениям выкуп имущества возможен как до истечения срока договора, так и после его окончания. Одним из главных условий является обязательное внесение арендатором всей выкупной цены имущества. Еще одним необходимым условием является наличие положений о выкупе в договоре аренды, дополнительном соглашении к договору или в законе. Если положение о выкупе включено в дополнительное соглашение после заключения договора аренды, стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы.
2. Выкуп арендованного имущества может быть запрещен законом. Так, Федеральный закон от 23.08.1996 N 127-ФЗ в части 3 статьи 5 гласит, что государственные научные организации, учрежденные Правительством Российской Федерации или федеральными органами исполнительной власти, имеют право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно не используемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое. То же самое сказано о правах в отношении аренды имущества организаций, подведомственных академиям наук.
Риски, с которыми может столкнуться арендатор
Аренда жилья с правом последующего выкупа имеет свои особенности и риски, с которыми арендатор может столкнуться. Рассмотрим некоторые из них более подробно:
- Правом на жильё: В данной схеме арендатор имеет право на приобретение квартиры по истечении определенного срока аренды. Однако, если арендатор не сможет выполнить условия договора выкупа, то он может потерять право на дальнейшую аренду и право на покупку.
- Оценка стоимости жилья: При условии выгодной стоимости жилья на момент заключения договора, арендатор может считать это выгодным вариантом. Однако, стоимость жилья может измениться в течение срока аренды, и арендатор может столкнуться с ситуацией, когда покупка жилья станет невыгодной.
- Условия договора: В договоре аренды с правом выкупа может содержаться ряд ограничений и условий, которые арендатор должен соблюдать. Нарушение этих условий может привести к проблемам с последующим выкупом жилья.
- Финансовые проблемы: При аренде с выкупом арендатор может столкнуться с финансовыми трудностями при выполнении условий договора выкупа. Это может быть связано с нехваткой средств для оплаты выкупной стоимости или возникновением других финансовых обязательств.
- Особенности ипотечного кредита: Если для покупки квартиры с выкупом арендатору потребуется оформление ипотечного кредита, то это может привести к дополнительным рискам и проблемам с получением кредита.
- Отличие от обычной аренды: Аренда с правом выкупа имеет свои особенности по сравнению с обычной арендой. Арендатору необходимо внимательно изучить условия договора и понять все риски и особенности этой схемы перед его заключением.
Таким образом, арендатор, предлагая квартиры с правом выкупа, должен внимательно оценить все риски и особенности данного вида договора. Только после тщательного изучения условий и взвешивания всех возможных проблем и выгод арендатор может принять решение в пользу аренды с последующим выкупом квартиры.
Смешанный характер договоров
Общей чертой договора найма-продажи и договора аренды с правом выкупа является их смешанный характер .
———————————
Овсейко С. Договор найма-продажи // Юрист. 2009. N 6.
Действующим гражданским законодательством РФ предусмотрена возможность заключать смешанные договоры, то есть такие, которые включают в себя элементы различных договоров. В соответствующих частях к такому смешанному договору применяются правила, относящиеся к договорам в составе смешанного договора, с учетом существа смешанного договора и соглашения самих сторон (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Как отмечают некоторые авторы, термин «смешанный договор» должен применяться только к тем договорам, которые объединяют более одной совокупности всех необходимых условий различных договоров .
———————————
Ефимова Л.Г. Банковские сделки: право и практика. М., 2001. С. 246.
Оба рассматриваемых нами вида договора включают элементы договоров аренды и купли-продажи, правила о которых подлежат применению к ним в соответствующих частях.
В юридической литературе встречается мнение, что договор аренды с правом выкупа не является смешанным, поскольку условие о переходе права собственности на имущество по окончании договора аренды, а также при досрочном выкупе не порождает отношений по купле-продаже, при этом выкуп имущества рассматривается не как купля-продажа, а как переход права собственности в силу условий самого договора аренды .
В частности, что, реализуя право на выкуп, «арендатор не выходит за рамки арендных отношений, которые при осуществлении им выкупа имущества прекращаются…
Ему не требуется заключать отдельный договор купли-продажи имущества, если соответствующие условия согласованы в договоре аренды» .
———————————
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 292.
Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. N 1.
Вместе с тем как раз наоборот следует признать, что условие о выкупе в договоре аренды свидетельствует о его смешанном характере. Отношения сторон договора аренды, связанные с выкупом арендованного имущества, правилами, относящимися к договору аренды, не регулируются, поскольку к ним применяются исходя из их существа нормы о купле-продаже.
Налоговые последствия
Пока не будут выполнены условия для перехода вещного права, обязанность по начислению амортизации на объект ,в целях бухгалтерского и налогового учёта, лежит на собственнике, то есть, на арендодателе.
В зависимости от того, как определена арендная плата, зависит стоимость передачи объекта во владение оппоненту. То есть, если выкупная стоимость есть произведение арендной платы на период действия договора, то в итоге арендатор получит имущество с нулевой стоимостью.
Если же выкупная стоимость определяется как самостоятельная величина, то первоначальная стоимость объекта сделки в целях начисления амортизации, будет равная выкупной, закреплённой в договоре. Постоянные арендные платежи будут эту величину равномерно уменьшать. Исходя из полученных данных, будет начисляться амортизация.
Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов с налоговыми органами, необходимо чётко разграничить понятия «выкупная цена» и «арендные платежи». Это условие должно быть прописано в «теле» соглашения об аренде, а потом перенесено в ДКП на предмет операции.
Аренда земельного участка с правом выкупа.
Похожим образом никто не запрещает арендовать земельный участок, а затем выкупить его. Закон накладывает запрет на такие действия с землёй, которая является частью лесного фонда, особо охраняемых природных территорий и территорий общего пользования.
При договоре между физическими лицами всё довольно просто: главное – достичь определённости о возможности оформления собственности как до заключения договора, так и во время его исполнения, оформив дополнительное соглашение с указанием условий.
При съёме земли у муниципалитета всё немного сложнее. В типовом соглашении между администрацией и землепользователем, как правило, не прописано право последнего на выкуп своего надела. Здесь придётся прибегнуть к юридической хитрости: во время арендных отношений построить любое строение, отвечающее разрешённому использованию участка. Зарегистрированная собственность на здание, находящееся на арендованной земле, является законным основанием для выкупа надела у государства. Для ИЖС и садоводства выкупная ставка устанавливается в 3% от кадастровой стоимости, для земель иного назначения – немного больше и различается в зависимости от региона РФ.
Договор аренды с дальнейшим выкупом квартиры: особенности
По договору аренды (найма) можно выкупить практически любую недвижимость: квартиру, дом, дачу или же просто земельный участок. Но такая схема сейчас встречается редко. В основном из-за того, что собственнику невыгодно получать деньги годами и при этом уже фактически не владеть недвижимостью.
Самые простые и удобные формы покупки жилья — ипотечное кредитование и «живые деньги». Обычно договор аренды с последующим правом выкупа заключается в том случае, когда квартира не очень рентабельна и не заинтересовала других покупателей при продаже.
Например, жильё находится в отдалённом месте и в нём никогда не делали ремонт. В таком случае собственник вынужден пойти на предложение аренды с правом выкупа, а покупатели без крупной суммы смогут рассчитывать на собственное жильё. Для некоторых покупателей тут есть преимущество перед ипотекой: при договоре аренды квартиры с выкупом не требуются большой пакет документов и хорошая кредитная история. Нет и процентов по кредиту.
Если решение о выкупе принято после заключения сделки
Это также применимо. Владелец может решить продать недвижимость, а арендатор — выкупить ее. В этих случаях стороны могут заключить дополнительные соглашения к договору аренды.
Такие дополнительные соглашения должны быть составлены в том же виде, что и сам договор. Однако здесь могут быть некоторые тонкости. Если для договора купли-продажи требуется другой тип, например, дополнительная регистрация.
Такие нюансы следует особенно учитывать при сделках с недвижимостью, поскольку недвижимость — это то, что контролируется государством, которое ведет учет практически всех сделок.
Если обе стороны согласны, суммы, ранее выплаченные в качестве арендной платы, могут быть зачтены в качестве оплаты за покупку недвижимости. Однако если арендодатель не согласен, арендатор должен выплатить всю выкупную стоимость.
Как относятся к аренде дома с последующим выкупом застройщики и банки
Программы Buy-to-Let (или другой жилой недвижимости) уже давно не действуют, и частные лица пока не очень заинтересованы в совершении таких сделок. То же самое относится к подрядчикам и банкам. Как правило, первые соглашаются на такие решения, когда им нужно привлечь покупателей в свои проекты.
Другими словами, их согласие — это своего рода маркетинговое упражнение. Производителям гораздо сложнее привлечь заинтересованных лиц к проекту, если, например, строится новый район с плохо развитой инфраструктурой. В таких случаях маркетинговые системы изготавливаются везде, где это возможно.
Это неизбежно включает в себя возможность аренды жилья или квартир с возмещением затрат. Подрядчики часто предлагают такие варианты недвижимости с низким спросом, например, квартиры на первом этаже.
Отношение банковских структур к сдаче в аренду жилых помещений также неоднозначно. Анализ банковских заявок показывает, что лишь небольшое количество структур согласится на такое предприятие. Однако существует большая вероятность поддержки со стороны таких структур, как ипотека и дом.рф. Условия, предлагаемые организациями, следующие.
- Срок дозы до 15 лет,
- Возможность погашения кредита на ранней стадии,
- ежемесячные суммы могут быть использованы для погашения арендной платы и стоимости недвижимости.
- В течение срока действия договора ожидается, что цена дома вырастет на 30 %.
Оформление договора аренда с правом выкупа.
При оформлении договора аренды с последующим выкупом имущества, нужно обязательно указать в тексте ту информацию, что арендатор может приобрести в собственность объект аренды.
Но даже если изначально это не было указано в договоре, то стороны могут прийти к данному соглашению и изменить договор, заключив к нему дополнительное соглашение, которое изменяет условия имущественной аренды.
Соглашение, дополняющее договор должно быть заключено в письменной форме. В том случае, если основной договор аренды был государственно зарегистрирован (к примеру, договор аренды офиса, который заключен на срок более года), то и соглашение, дополняющее договор, также необходимо зарегистрировать.
Если договор был изначально заверен нотариально, то и соглашение к нему придется заверить у нотариуса.
Давайте теперь разберемся с тем, при каких условиях имущество перейдет к арендатору в собственность. В этом случае Гражданский кодекс предоставляет несколько вариантов на выбор. Первый – по истечении срока аренды, имущество становится собственностью арендатора, при условии, что он уплатил выкупную сумму полностью. Второй вариант – арендатор становится собственником имущества еще до истечения срока аренды, но при том условии, что он внес за имущество всю выкупную стоимость полностью. Но возможет и еще один вариант, при котором арендованное имущество может перейти в собственность к арендатору при наступлении одного из следующих условий: истечение срока аренды или полная уплата выкупной стоимости.
В договоре аренды с выкупом должны быть прописаны такие моменты, как размер и порядок выплаты выкупной стоимости за имущество. Если этого не сделать, то договор будет считаться не полным, в нем не будет существенного условия, а, значит, он будет считаться не заключенным, то есть не несущий в себе обязательства для сторон.
Выкупная стоимость за имущество. Особенности аренды под выкуп.
Аренда с выкупом подразумевает важное условие — определение выкупной имущественной стоимости. Изучая п. 2 ст. 624 ГК РФ мы можем прийти к выводу, что стоимость выкупа объекта аренды можно определить следующими способами.
- Размер стоимости является равным сумме всех арендных платежей за весь арендованный период. Арендатор при этом не должен вносить никаких прочих платежей для выкупа имущества.
- Сумма платежей по аренде определяется отдельно от выкупной стоимости имущества. При этом, плата за аренду имущества может как зачисляться в покупную стоимость, так и нет. В этом случае, арендатор, чтобы выкупить имущество должен будет внести дополнительную плату.
Кому нужна такая сделка?
Очевидно, что аренда с правом последующего выкупа интересна в отношении дорогих объектов. Зачем это владельцу? Ведь он может найти покупателя и получить нужную сумму в разумные сроки, а не за несколько месяцев или лет. Такая сделка широко используется застройщиками, которые хотят увеличить продажи. По сути, аренда камуфлирует рассрочку, но само оформление – проще, а риски – ниже.
Второй вариант – продажа машин автохаусами. Времена нынче трудные, многих покупателей не хотят кредитовать банки (официальный доход не подтверждён). Аренда снимает этот вопрос, ведь для заключения договора не нужно подтверждать уровень благосостояния.
Третья категория – отчуждение неликвидных объектов. Если продавец отчаялся, он соглашается на любые варианты, в том числе и на такую экзотическую альтернативу. Опыт показывает, что подобные сделки заключаются и регистрируются. Но их процент в удельном весе нельзя назвать крупным.
Особенности и нюансы сделки
- Пожалуй, главной из особенностей данного типа сделки – это договор, о котором говорилось ранее. Договор включает в себя две составляющие и по составу похож на договоры и купли-продажи, и аренды. Если вы все же решили прибегнуть к применению данного типа сделки, не поленитесь и прочитаете все соответствующие статьи в гражданском кодексе Российской Федерации, там вы сможете найти полезную для вас информацию.
- Еще одна особенность аренды с последующим правом выкупа – это постоянное колебание цен на рынке, в связи с чем и варьируются цена на квартиру, которую вы желаете приобрести.
- Предположим, договор аренды был заключен в 2008 году, и на тот момент эта жилая площадь стоила 3 миллиона рублей. В 2015 году стоимость квартиры уже будет составлять 5 миллионов рублей. Поэтому при составлении договора необходимо будет учесть и этот аспект: будет ли изменяться цена, если нет, то расчет выплат за аренду существенно упрощен.
Например: квартира стоила 3 миллиона рублей. Арендуете вы жилье на 60 месяцев. Тогда выплаты ваши ежемесячные будут равняться 50 тысячам рублей. В том случае, если ожидается изменение цены, то в конце срока действия составленного между сторонами договора либо происходит перерасчет и продолжаются обязательные выплаты, либо покупатель после выплаты основного долго доплачивает недостающую сумму и становиться полноправным владельцем.
Договор не регистрируется, то есть государственная регистрация не требуется.