Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда у военнослужащего нет возможности выплатить деньги и снять обременения досрочно, а квартиру продать он все-таки хочет, он может сделать это по переуступке. Это означает фактически «продажу» своего долга покупателю; снимать обременения при этом не требуется, они переходят на нового владельца.
Документы, необходимые для оформления сделки
До заключения сделки необходимо снять обременения. Для этого понадобятся следующие документы:
-
Паспорт владельца жилья.
-
Выписка из ЕГРН.
-
Договор купли-продажи.
-
Ипотечный договор.
-
Справка от кредитора о закрытии долга.
-
Закладная на квартиру.
Все эти документы подаются в «Росреестр» для внесения изменений в ЕГРН.
После этого сделка по продаже жилья с военной ипотекой будет проходить по тем же документам, что и любая другая сделка. Это:
-
Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности и отсутствие обременений.
-
Паспорта продавца и покупателя жилья.
-
Правоустанавливающий документ, в данном случае — договор купли-продажи.
-
Выписка из домовой книги.
-
Брачный договор или согласие супруга на продажу, если квартира приобретена в официальном браке.
Делаем выводы
Продажа квартиры с обременением по военной ипотеке может быть непростым процессом. Военная ипотека отличается от обычной двойной проверкой документов и двойным залогом на одну и ту же квартиру. Продать квартиру в военной ипотеке можно только при наличии определенных условий, и самый сложный момент сделки — снятие двух обременений (от банка и от государства) перед продажей.
Для успешного снятия обременений с квартиры с военной ипотекой необходимы паспорт владельца жилья, договор купли-продажи, ипотечный договор, справка от кредитора о закрытии долга и закладная на квартиру. Все эти документы подаются в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. После снятия обременений сделка по продаже квартиры будет проходить по обычным правилам и документам.
Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
- покупки недвижимости,
- продажи недвижимости,
- аренды недвижимости по всей России.
Риски ипотеки для продавца квартиры
- Высокая процентная ставка;
- Страхование и дополнительные расходы, которые являются обязательным условием;
- Длительный срок выплаты займа;
- Долговременная процедура рассмотрения банком заявки;
- Риск потери жилой собственности;
- Большой объем документации, необходимой для получения.
- Период сбора необходимо документации происходит в среднем в течение 1,5 месяца.
- После этого процесс купли-продажи оформляется по истечению 5 рабочих дней.
- После регистрации сделки, денежная сумма переводится на лицевой счет владельца жилой площади.
Продажа квартиры по военной ипотеке — особенности и возможные риски
- Свидетельство о заключении или расторжении брака (при его наличии предоставляется копия). При наличии брачного контракта прикрепляется его копия.
- Свидетельства о рождении и паспорта бывших владельцев объекта недвижимости (оригинал и копия).
- Документы из БТИ.
- Свидетельство о регистрации права собственности (оригинал и копии).
- Документы, подтверждающие передачу прав собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).
- Справка из госреестра с подтверждением отсутствий обременений на объект недвижимости.
- Разрешение на продажу объекта.
- Оценка объекта недвижимости в рамках проведения независимой экспертизы.
- Справка о количестве прописанных в квартире лиц.
- Согласие супругов продавцов на проведение сделки.
- Документы о полной оплате коммунальных услуг.
- Хорошее жилое состояние объекта недвижимости.
- Хорошее состояние инженерных систем и коммуникаций объекта недвижимости.
- Отсутствие выполненных перепланировок.
- Присутствие всех правоустанавливающих документов.
- Отсутствие прав на собственность у третьих лиц.
Сделка с жилой недвижимостью возможна только тогда, когда с нее сняты все обременения. Квартира, купленная по военной ипотеке, находится под обременением сразу двух организаций — банка и Росвоенипотеки.
Инструкция для продавца по проведению сделки купли-продажи со снятием обременения:
- ищем покупателя, готового подождать ради покупки квартиры;
- сообщаем банку и Росвоенипотеке о том, что требуется снять обременение для проведения сделки;
- покупатель перечисляет деньги для погашения долга продавца;
- банк выдает документ, подтверждающий снятие обременения;
- происходит регистрация перехода права собственности в МФЦ.
Эта схема упрощенная. Многое будет зависеть от соотношения долга и цены квартиры. Если цена меньше долга, продавцу придется доплатить. Но такие ситуации редки. Что касается покупателя, он должен быть готов к ожиданию и необходимости отдать деньги вперед. Это основная особенность покупки квартиры под ипотечным обременением.
Важно: после того, как деньги от продажи квартиры вернутся на счет государства, военнослужащий снова сможет получить их на свой счет в НИС. Нужно только подать заявление о повторном участии в системе. Участник НИС имеет право воспользоваться этим методом сообщающихся финансовых сосудов неограниченное число раз до своих 42 лет. Это позволяет свести риски и потери от междугородних переездов к минимуму и гарантирует сохранение права военнослужащего на денежную субсидию при покупке жилья.
Подписание основного договора купли-продажи
В основном договоре купли-продажи следует учесть следующие моменты:
1. Описание объекта
Необходимо указать подробные сведения о продаваемой квартире, такие как адрес, площадь, количество комнат и прочие характеристики.
| Адрес | г. Москва, ул. Примерная, д. 123 |
| Площадь | 70 кв. м |
| Количество комнат | 3 |
Сколько понадобится времени
Средние сроки обусловлены разными причинами:
| Время участия в НИС | Минимум 3 года |
| Выдача сертификата участника НИС | 1-4 месяцев |
| Рассмотрение заявки банком | 2-7 дней |
| Поиск квартиры | Максимум 6 месяцев (срок действия свидетельства НИС) |
| Проверка поданных документов по недвижимости | 1-3 дней |
| Оценка жилья | 3 дня |
| Выбор страховой компании и уточнение ее тарифов | 1-2 дней |
| Оформление ипотечных документов в банке | 1 день |
| Рассмотрение документов в Росвоенипотеке | 10 дней |
| Заключение договора купли-продажи | 1 день |
| Регистрация ипотечной сделки | В течение 5 дней |
| Подача в банк дополнительных документов | 5 дней |
Продажа квартир по военной ипотеке в Москве возможна в любом регионе. Приобрести такое жилье стало возможным, начиная с 2005 года, после принятия соответствующего закона.
Для этого необходимо стать участником специальной программы для военнослужащих. Для принятия участия в накопительной системе необходимо отвечать нескольким условиям:
- быть офицером или прапорщиком по контракту либо выпускником военного учреждения;
- составить рапорт;
- рассчитать максимальный размер займа по ипотеке на основании сумм взносов до 45 лет военнослужащего;
- определиться с банком, который предоставит заем.
Продажа жилья по военной ипотеке имеет как положительные моменты, так и отрицательные. К преимуществам относятся:
| Принимать участие в сделке вправе лишь те банки | Которые прошли аккредитацию |
| Уверенность в том, что сделка чистая | С юридической стороны |
| Небольшие сроки регистрации | До 1 недели |
| Сделка безопасна | Все операции контролирует банк |
Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже
Финансовые организации считают, что реализация жилого помещения, приобретенного на ипотечные деньги, является выгодной для продавца. Это обусловлено тем, что банковским учреждением будет обеспечиваться безопасность взаиморасчетов и оформление бумаг.
К плюсам реализации ипотечного помещения можно отнести:
- Безопасность, обусловленная полным контролем каждого шага по передаче прав и взаиморасчетах;
- Доступность жилья в большинстве регионов РФ;
- Получение вырученных денег на расчетный счет или через сейфовую ячейку. В первом случае преимущество заключается в доступе к деньгам в любое время, во втором – в полной их сохранности;
- Уверенность в правомерности совершаемой операции.
Выступать в роли третьего лица банковские организации могут только после прохождения специальной аккредитации. Поэтому при оформлении ссуды не поленитесь уточнить о возможности дальнейшей перепродажи объекта кредитования.
Минусов у такой процедуры немного, они выражаются в:
- запрете приобретения жилого помещения на низком этапе строительства;
- ограничении, связанном с гарантией по займу. При ее наличии продать жилплощадь не представляется возможным;
- оплате налогов за полученный доход. Налогоплательщики не всегда откровенны в вопросе уровня своих доходов, но в данном случае операция является абсолютно прозрачной;
- сроки хоть и максимально сжаты, но для получения денег на руки придется придерживаться установленного законодательством расчетного порядка.
Продажа квартиры через ипотеку сбербанк пошаговая инструкция
- Прежде всего, необходимо подготовить все необходимые документы. Перечень их будет приведен ниже.
- Затем следует встретиться с покупателем и обсудить детали сделки. Он должен сообщить, что собирается покупать жилье по ипотечному кредитованию, при этом предварительно осмотреть саму квартиру. Для этой цели, лучше сделать это в присутствии специалиста, который внимательно осмотрит коммуникации, общее состояние объекта недвижимости. Такой шаг обезопасит и покупателя и продавца от возможного отказа банка в кредите по причине плохого состояния квартиры.
- Следующий шаг. Когда все договоренности достигнуты, стороны должны подписать предварительный договор купли-продажи. Это обязательное требование, так как на основании него передается задаток, и он показывается банковскому учреждению, что является основанием начала проверки заемщика и объекта недвижимости.
- Далее банковское учреждение (его представители) связываются с продавцом и обговаривают с последним конкретное время, когда они смогут осмотреть жилое помещение со своим специалистом, а покупатель за собственные средства должен обратиться к лицензированному оценщику, и получить от него акт рыночной оценки (стоимости) жилого помещения, и застраховать его.
- Если покупателя, продавца и банк все устраивает, тогда подписывается договор купли-продажи. и продавцу перечисляется необходимая сумма на его счет, или выдается наличностью в кассе банка. То есть происходит оформление продажи квартиры или иного жилого помещения.
Какие документы необходимо собрать?
Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:
Технический паспорт квартиры.
Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, Завещание, если жильё досталось вам в Наследство, или Договор, если вы приобрели его).
Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.
Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).
Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).
Важным документом также является заключение оценочной компании. Заказывает и оплачивает её именно заёмщик!
Как продать квартиру купленную по военной ипотеке
Решить проблему в виде обременения можно согласовав с банком договор купли-продажи. Тогда финансовая структура будет выступать в роли третьего лица.
Покупать в таком случае получает 2 требования на оплату: одно платежное требование на полную сумму непогашенного кредитного обязательства будет составлено в адрес банка, второе – в адрес военнослужащего, осуществляющего продажу.
Стоимость квартиры при этом определяется как разница между полным размером ссуды и ее погашенной частью.
Второй вариант осуществления операции – оформление предварительного договора между физическими лицами. После уведомления банка о намерении преждевременно погасить ссуду, кредитополучатель осуществляет досрочное погашение деньгами, полученными от потенциально нового владельца.
Законодательное закрепление
Вся Процедура военной ипотеки четко регулирована Федеральным законодательством РФ. При оформлении ипотеки по программе НИС военнослужащий попадает под действие 102-ФЗ и с момента заключения договора официально становиться заемщиком. На него начинают распространяться все права и обязанности, указанные в этом Федеральном законе перед банком и государственным учреждением, которое выдало разрешение для покупки новой квартиры (Росвоенипотека).
Именно в этом законе говориться о том, что военнослужащий может беспрепятственно пользоваться своим имуществом, купленном в ипотеку и проживать в нем (статья 29), и при этом имеет право продать такую квартиру, но только при получении официального разрешения от залогодержателей, т.е. от банка и Росвоенипотеки.