Порядок действий дольщиков при банкротстве застройщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок действий дольщиков при банкротстве застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как только информация о банкротстве застройщика получена, необходимо немедленно начать действовать. А именно: дольщику необходимо заняться включением своих требований в специальный реестр требований кредиторов — он открывается в день публикации информации о банкротстве и начале конкурсного производства, а закрывается по истечении двух месяцев с этой даты.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

Как узнать, что застройщик скоро обанкротится или уже разорился

Застройщик, если это не мошенник, не может стать банкротом за один день. Проблемы «зреют» постепенно. Именно поэтому важно не лениться и постоянно мониторить обстановку.

Косвенным признаком того, что у застройщика не все гладко, может стать затишье на стройплощадке. Обычно на нормально функционирующей стройке есть техника и суетятся рабочие. Есть смысл хотя бы раз в месяц приезжать на объект или наблюдать за возведением дома через единую информационную систему жилищного строительства, где застройщик обязан регулярно публиковать фотографии со стройки.

Также насторожить должны отсутствие финансовой отчетности на сайте проекта и истекающий срок разрешения на строительство или других документов. Если срок подходит к концу, а здание еще в процессе строительства, это может привести к остановке стройки. Проверить актуальность документов можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.

Еще один тревожный признак: строительство закончено, но застройщик не торопится передавать дольщикам ключи от готовых квартир.

Чем раньше вы спохватитесь, тем выше шансы на то, что, несмотря на банкротство застройщика, вы получите свою недвижимость или деньги в полном объеме. Если процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, информацию об этом также можно получить из нескольких источников:

• От конкурсного управляющего. Он обязан в пятидневный срок с даты получения сведений о дольщиках от руководителя застройщика уведомить всех участников строительства об открытии конкурсного производства и возможности предъявить требования о передаче объектов. А также проинфомировать о сроках предъявления таких требований.
• В газете «Коммерсантъ». Там указываются данные застройщика, его адрес и ИНН, а также арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве.
• Через картотеку арбитражных дел. Вынесенные решения по делам о банкротстве арбитражные суды заносят в специальную картотеку (она есть в электронном виде). Также там содержатся сведения о текущих делах.
• Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ. В случае с банкротами-застройщиками информацию вносит конкурсный управляющий.
• Через Федресурс (официальный портал раскрытия существенных фактов деятельности субъектов экономической деятельности) можно узнать о намерении кредиторов обратиться с заявлением в арбитражный суд о признании застройщика банкротом.

Как проходит процедура банкротства застройщика?

Процедура банкротства для всех организаций одинакова. Она длительна и сложна, а потому не будем подробно вдаваться во все тонкости и нюансы. Назовем лишь основные ее этапы.

1 Наблюдение

На данном этапе назначается арбитражный управляющий. Его задача – следить за всей финансово-хозяйственной деятельностью застройщика, составить реестр кредиторов, взыскать задолженность и т.п.

2 Финансовое оздоровление

Этот этап может растянуться на пару лет. За это время будут предприняты попытки «спасти» фирму, погасить имеющиеся долги или реструктурировать их.

3 Внешнее управление

Его цель – восстановить платежеспособность застройщика. Может проходить параллельно с финансовым оздоровлением.

4 Конкурсное производство

Если дело дошло до этого этапа – банкротство застройщика практически неизбежно. Все имущество фирмы-должника реализуется на торгах, вырученные средства распределяются среди кредиторов.

5 Мировое соглашение

Его заключение возможно на любой стадии процедуры банкротства., если дольщики и застройщик придут к компромиссу между собой.

Знать хотя бы в общих чертах о стадиях процедуры банкротства застройщика при долевом строительстве необходимо каждому дольщику. Только в этом случае он поймет, когда пришло время действовать незамедлительно.

В каком суде рассматривается дело?

По общему правилу, установленному ст. 224 АПК РФ, заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника, которым в рассматриваемом случае является застройщик.

Однако участникам дела о банкротстве застройщика предоставлено право ходатайствовать о рассмотрении его арбитражным судом по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ). Главное, обосновать, что передача дела будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.

Как правило, суды удовлетворяют подобные ходатайства, если:

• застройщик осуществлял строительство МКД на земельном участке, находящемся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 № 09АП-30921/2013, 09АП-30923/2013 по делу № А40-115086/12‑86‑316Б);
• застройщик по юридическому адресу не находится, у него отсутствует собственность в регионе регистрации, а руководитель, кредиторы, возможные активы находятся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 № 09АП-14599/2013 по делу № А40-90485/12‑24‑108Б);
• объект строительства находится в регионе, где проживают большинство участников строительства и там же находится уполномоченный орган, контролирующий деятельность застройщика (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 № 09АП-1232/2013, 09АП-1237/2013 по делу № А40-143061/10‑78‑281Б).

В то же время суд вправе, но не обязан передавать дело в другой суд (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 № 15АП-393/2012 по делу № А32-30559/2010).

Информация о передаче дела о банкротстве застройщика на рассмотрение другого арбитражного суда включается в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, сведения которого подлежат размещению в сети Интернет и публикуются в официальном издании. В соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 21.07.2008 № 1049-р таким изданием является газета «Коммерсантъ».

Как будет проходить сделка?

Инвестор (заказчик квартиры) кладет определенную сумму на специальный счет

Счет замораживается до окончания строительства

Девелопер строит дом, за счет имеющихся у него средств, либо (что более вероятно) оформляет кредит в том же банке

После того, как дом сдан, и клиенты получили свои квартиры, деньги со спецсчета переводятся на счет девелопера

Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.

ДДУ перестанут существовать в принципе им на смену придут эскроу-счета. Максимум, что будет грозить долевому инвестору – это неадекватный процент прироста средств на «замороженном счету».

Но, поскольку возможности обмана со стороны застройщика минимизированы, то это не будет иметь значения – ведь долевой инвестор при нормальном исходе получит не вложенные деньги, а готовый объект недвижимости.

В ближайшие годы произойдет полный переход с долевого строительства на проектное жилищное финансирование.

Банкротство застройщика: судебная практика

По делам о банкротстве застройщиков судебная практика довольно обширна. Наиболее частые споры вызывает невключение претензий физических лиц в кредиторский реестр либо отнесение их к кредиторам последней очереди.

В качестве примера можно привести акт арбитражного суда республики Марий Эл по Делу № А38-5284/2013 о включении требований физического лица в кредиторский реестр. Гражданин С. указал, что подписанное им и строительной компанией-банкротом соглашение о займе является притворным, под которым был замаскирован договор долевого участия. Арбитраж встал на сторону дольщика, и в банкротстве застройщика его денежные претензии были зафиксированы в третьей очереди, хотя представители банкрота настаивали на последней очереди.

Еще один пример — включение в кредиторский реестр по Делу № А63-11/2016. Семья Л. заключила договор займа со строительной организацией, фактически замаскированный под ДДУ, и потратила на его оплату все средства материнского капитала. В виду особенностей банкротства застройщика, дело было выделено в отдельное производство, суд привлек в качестве третьего лица управление Пенсионного фонда РФ. Арбитраж Ставропольского края признал требования семьи Л. обоснованными, но включил их только в последнюю очередь.

В судебной практике встречаются и иные противоречивые ситуации по 214-ФЗ. При банкротстве застройщика, следовательно, не нужно полагаться на собственные силы и действовать по аналогии — самым надежным способом является обращение к профессиональным юристам.

В каком порядке удовлетворяются требования?

Дольщики, в соответствии с действующим законодательством, защищены лучше, чем другие категории кредиторов, поэтому им предоставляется преимущественное право при удовлетворении требований. Сначала удовлетворяются не включенные в реестр требования по текущим платежам. После этого происходят расчеты в соответствии со следующей очередностью (применяются правила ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ):

1. Выплаты физическим лицам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда здоровью или же жизни.
2. Расчеты с персоналом строительной компании.
3. Выплаты дольщикам, а также выплаты штрафов и компенсаций.
4. Расчет с прочими кредиторами (например, с банками).

Примечательно, что дольщик может решить, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве – требовать деньги или жилье. Также он может потребовать погашения убытков, которые понес в результате того, что компания не выполнила свои обязательства.

Способы законодательного урегулирования спора

В действующем законодательстве четко указаны все аспекты процедуры банкротства: правила, условия, порядок, сроки и многое другое. Ключевым нормативным правовым актом, регулирующим гражданские отношения между юридическим и физическим лицом, является Федеральный закон о несостоятельности. Для защиты прав граждан, принимавших участие в программе долевого строительства, там предусмотрен отдельный параграф, в котором указаны гарантии.

В данном законодательном акте тщательно расписан порядок, при котором строительная компания признается банкротом, а также некоторые индивидуальные особенности процедуры банкротства для отдельных субъектов. Какие же гарантии предусмотрены для дольщиков по закону?

• За дольщиком остается право выбора формы компенсации за неисполненные по договору обязательства. Это может быть, как денежная компенсация, так и часть жилого помещения в натуре;
• Требования дольщиков удовлетворяются в третьей очереди. Первая очередь – это лица, здоровью которых причинен вред. Вторая – сотрудники строительной организации, у которых есть материальные претензии по оплате труда;
• Дольщики имеют право провести собственное собрание кредиторов;
• За участниками долевого строительства сохраняется право взыскать с компании компенсацию за причиненный материальный ущерб;
• Чтобы заключить с застройщиком мировое соглашение, требуется согласие не менее 75 % от общего количества кредиторов, внесенных в реестр;
• Для удовлетворения требований о передаче в собственность кредиторов жилого помещения существует несколько способов, предусмотренных действующим законодательством.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику?

Самый актуальный вопрос, волнующий физлиц в случае банкротства застройщика при долевом строительстве — «что делать и как действовать дольщику в проблемной ситуации»? Главное правило — не паниковать и тщательно продумать стратегию дальнейшего поведения. По смыслу статьи 201.1 ФЗ «О банкротстве», арбитражный управляющий предупреждает граждан об инициировании процедуры наблюдения или об открытии конкурсного производства посредством размещения объявления в издании «Коммерсантъ». Дольщик должен предъявить свои требования к строительной компании в течение:

• 1 месяца, если инициирована процедура наблюдения;
• 2 месяцев, если открыто конкурсное производство.

Гражданин вправе выдвинуть следующие требования при банкротстве застройщика:

1. О возврате денег по ДДУ и возмещении реального ущерба, причиненного строительной фирмой в связи с неисполнением ее обязательств. Помимо этого, субъект может потребовать возврата денег по контракту, признанному судом незаключенным или недействительным.
2. О предоставлении жилья в собственность.

Что такое реестр требований кредиторов

Речь об единой системе, в которой фиксируются сведения о кредиторах и выдвигаемых ими требованиях. Специальная часть реестра — требования о передаче жилых помещений. Конкурсный управляющий направляет дольщикам и остальным кредиторам уведомления. В части конкурсного производства срок для вступления в реестр кредиторов составляет 2 месяца. У дольщика имеется два требования на выбор: денежное — застройщик погашает задолженность в денежном виде, с возвратом суммы, выплаченной в рамках ДДУ. Второй вариант — требование о передаче помещения — жилое помещение, парковочное место, постройки иных видов переходят к дольщику. Можно выдвигать оба требования сразу, главное, чтобы они не дублировали друг друга. Требования, не включенные в реестр, признаются недоказанными, поэтому остаются непогашенными. Требование о передаче помещения (квартиры полностью или комнаты) можно выдвигать в том случае, если строительство дома находится на стадии завершения. Реестр требований о передаче помещения, по сути, является частью общего реестра требований кредиторов. Денежное требование — отказ дольщика от исполнения договора долевого участия на стадии конкурсного производства. Также оно выдвигается в соответствии с недействительностью договора (незаключенностью).

Как происходит процедура банкротства

Объявить компанию банкротом может только арбитражный суд. Как правило, эта процедура проходит в несколько этапов: сначала в судебные органы подается заявление на компанию-должника, затем ведомство начинает проверку и по ее итогам решает дальнейшую судьбу компании. Во время проверки суд оценивает финансовое положение должника и на основании этого либо закрывает делопроизводство, либо присваивает компании статус банкрота.

Схема процедуры банкротства застройщиков несколько упрощена – в ней отсутствует период наблюдения, суд сразу начинает конкурсное производство, то есть практически признает компанию разорившейся. Однако это не значит, что «обанкротить» девелопера может любой взволнованный дольщик, просто составив необходимое заявление. Чаще всего инициируют процедуру банкротства финучреждения, выдающие кредит на возведение объекта или органы государственного надзора. К последним относятся Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства и Федеральная налоговая служба.

Встречаются ситуации, когда застройщик самостоятельно обращается в судебные органы для того, чтобы ему присвоили статус банкрота.

После принятия заявления суд открывает конкурсное производство: в первую очередь, вместо действующего руководства назначают конкурсного управляющего. Он составляет перечень кредиторов, перед которыми у компании остались обязательства. К кредиторам относятся банки, государственные ведомства, подрядчики и участники долевого строительства.

Отметим, что конкурсный управляющий может оценить положение компании как удовлетворительное, тогда он совместно с кредиторами обращается в суд с просьбой прекратить делопроизводство и передать строительство во внешнее управление. Суд определяет внешнего управляющего, задачей которого является завершение возведения дома.

Бывают ситуации, когда дело о банкротстве завершается соглашением сторон. Например, застройщик может договориться с кредиторами о возврате средств в течение нескольких лет. Тогда в суде приходят к мировому соглашению.

В случае, если застройщик все же признан банкротом, его имущество продается с торгов. Вырученные средства идут на погашение долгов перед кредиторами, а компания прекращает свою деятельность.

Что же происходит с домом, если его застройщик разорился? Здесь возможно два варианта развития событий. По одному из них, объект передается новой строительной компании, она завершает возведение дома. В другом случае участники долевого строительства самостоятельно создают жилищно-строительный кооператив и завершают работы за свой счет.

В каком порядке застройщик выполняет требования кредиторов

Сначала разорившаяся компания платит по текущим счетам, не относящимся к кредиторам. В основном это оплата судебного производства, работы управляющего и других привлеченных для исполнения процедуры банкротства лиц.

Затем застройщик обязан удовлетворить требования кредиторов, это происходит в определенном порядке:

• Сначала выплачиваются компенсации работникам, здоровью которых был причинен вред в ходе строительства.

• Затем компания рассчитывается со своими сотрудниками.

• Следующий шаг – выплаты дольщикам, а также погашение штрафов и неустоек.

• В последнюю очередь удовлетворяются требования других кредиторов, таких как банк.

Действия дольщика при банкротстве строительной компании

После получения извещения от конкурсного управляющего либо публикации в СМИ необходимо в ближайший срок обратиться с заявлением о включении в реестр требований к банкроту.

Пошаговая инструкция действий дольщика в случае банкротства застройщика выглядит следующим образом:

1. Подготовка заявления и документов, подтверждающих право требовать возмещения затраченных средств по договору либо предоставления жилья.

Заявление подается в адрес конкурсного управляющего и арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве строительной организации. В нем обязательно указываются:

• реквизиты заявителя;
• наименование застройщика;
• сведения о договоре строительства дома;
• дополнительно уточняется информация о жилом помещении в соответствии с указанной в договоре, ее стоимость.

Оригинал или заверенная копия соглашения передается в подтверждение. К заявлению также прилагаются платежные документы, подтверждающие оплату в рамках договора. В самом заявлении делается ссылка на них, а также указываются требования по возврату денежных средств или передаче квартиры.

1. Передача заявления и документов конкурсному управляющему в срок до 3 месяцев от даты получения уведомления. Восстановление пропущенного срока возможно только арбитражным судом при предъявлении доказательств уважительной причины (п. п. 2, 4 ст. 201.4).
2. Ожидаем включение требований в реестр. На рассмотрение заявления дается 30 рабочих дней, по истечении которых конкурсный управляющий передает ответ о включении требований или отказе (п. 7 ст. 201.4).
3. Если спустя 4 месяца со дня окончания срока предъявления дольщиками требований, ими не было принято обратиться в арбитражный суд с просьбой о передаче квартиры или дома незавершенного строительства, тогда запускается процесс полного расчета конкурсным управляющим (пп. 1 п. 1 ст. 201.13).

• обращение к страховщику с требованием о выплате страховой суммы. Расчет со страховой регулируется статьями ч. 8, 17, 31, 35 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ и ст. 15.6 Закона N 214-ФЗ;

Это возможно только в случае, когда ответственность застройщика была застрахована. При признании его банкротом дольщики вправе претендовать на выплату страховой суммы.

• при поручительстве банка по договору ДДУ дольщики вправе требовать от поручителя возмещения денежных средств (ч. 8, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ);
• договора долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2017, подпадают под требование законодательства о перечислении строительной компанией обязательных взносов в специальный компенсационный фонд. Дольщики могут претендовать на выплаты сумм возмещений из него (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 10 Закона N 218-ФЗ), не облагающиеся налогом (п. 71 ст. 217 НК РФ). Если участник долевого строительства получал ранее страховые или при поручительстве выплаты, то в возмещении средств в этом случае ему будет отказано.

1. Передача заявления в суд с целью признания права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

Похожие записи:

• Где самая высокая смертность от рака в России по итогам врачей-онкологов
• Расчет по страховым взносам (РСВ) в 2023 году
• В Уфе квитанции за коммуналку будут приходить в конце расчетного месяца