Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы должны быть у собственника квартиры при сдаче». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый важный документ — это договор аренды. В нём прописываются все данные участников соглашения и информация о сдаваемом жилье. Кроме того, здесь сообщаются основные права и обязанности сторон сделки, указывается размер арендной платы и её периодичность, прописывается депозит и случаи его удержания. Обычно в документе сообщается и информация о том, кто платит за коммунальные услуги и делает ремонт. Также здесь указываются форс-мажорные обстоятельства и способы их разрешения. Например, собственник может запретить курение в квартире, а в случае нарушения запрета прописать требование о штрафе в размере месячной арендной платы.
Какие документы оформляются при найме жилья
Вместе с договором аренды заключается акт приёма-передачи и оформляется опись имущества. В документах перечисляются все ценные вещи, а также указывается состояние квартиры. Это убережëт стороны от дальнейших вопросов: в духе кто сломал холодильник и была ли в квартире стереосистема. Ведь если не будет доказательств, то собственник может удержать депозит за поломку, которая была ещё до аренды, а наниматель при выезде прихватить с собой чужие вещи из квартиры.
Также к договору аренды часто прилагают расписки, если деньги передаются наличными. Это нужно делать для того, чтобы доказать исправные платежи.
При найме жилья оформляются:
- договор аренды;
- акт приёма-передачи и опись имущества;
- расписки о передаче денег.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Что еще надо проверить в арендной квартире
Перед заселением обязательно нужно провести осмотр квартиры не только на предмет визуальных недостатков, но и на предмет работоспособности. Закрыть и открыть окна, краны, проверить исправность коммуникаций, осмотреть стояки и удостовериться, что нигде не течет. Необходимо проверить работоспособность счетчиков горячего и холодного водоснабжения, замечает Юлия Дымова.
В том случае, если в квартире газоснабжение, надо проверить вентили плиты, узнать, где перекрывается газ, убедиться в исправности запорной арматуры. Нелишне включить телевизор и убедиться в целостности экрана, добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин. Если где-то есть механизм, то необходимо проверить его исправность. На случай непредвиденных ситуаций уточнить, где перекрывается газ, вода, отключается электричество. Обязательно узнать у хозяина телефоны аварийных служб, говорит эксперт.
Обязательно нужно проверить технику на работоспособность — стиральную машину, посудомойку, микроволновку, холодильник с морозилкой и кондиционер. Следует также оценить работоспособность всех розеток. Если диваны раскладные, то нужно их раздвинуть и снова собрать, проверить, что все механизмы работают, — это касается всех предметов мебели, где есть какие-то механизмы, говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Если в квартире есть ванна, то я бы настоятельно советовала наполнить ее и посмотреть, нет ли протечек. Отрегулировать подачу воды, посмотреть, не протекает ли шланг от душа при большом напоре воды. Стоит проверить и даже прощупать трубы. Если оплата воды проходит по счетчикам, то нужно убедиться, что они рабочие», — объясняет Елена Мищенко.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.
Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.
В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.
Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.
Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.
Налоги, уплачиваемые арендодателем при сдаче жилья
Зная, как правильно сдать квартиру в аренду, вы обезопасите себя от серьезных неприятностей с законом. В статье 23 НК РФ прописано, что любое физическое лицо, получающее доход, обязательно должно заплатить налог. Систематическая сдача квартиры в аренду при регулярном получении арендной платы приравнивается к индивидуальному предпринимательству. И в этом случае хозяин квартиры обязан будет платить налог. Его ставка варьируется в пределах от 13% до 30% для налогоплательщиков с разным статусом. Тем, кто постоянно проживает на территории РФ, то есть резидентам, необходимо будет уплачивать налог в размере 13%. У физических лиц, проживающих на территории РФ менее 183 дней в году, ставка будет достигать 30%. Налог за аренду квартиры следует платить один раз в год. При этом для исчисления суммы налоговой базы за предыдущий год необходимо подавать декларацию (3-НДФЛ) до 30 апреля. Существует возможность несколько уменьшить сумму выплат, зарегистрировав ИП. В этом случае налоговый вычет будет составлять 6% от полученного дохода. Выберите для себя наиболее подходящий способ налогообложения и подавайте декларацию вовремя.
Кто имеет право сдавать квартиру
Правом распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, в том числе предоставлять во временное пользование третьим лицам, может только собственник этой недвижимости. Данный факт должен быть подтвержден соответствующим документом: договором купли-продажи, свидетельством о регистрации, кадастровым паспортом.
Также имеет значение, кто прописан в квартире, которую предполагается сдавать, и есть ли другие собственники. Если право собственности есть у нескольких человек, то либо в договоре должны участвовать все владельцы, либо необходимо оформить и нотариально заверить доверенность на заключение сделок на одного человека.
В случае наличия зарегистрированных жильцов в квартире, потребуется письменное согласие каждого. А если в числе прописанных есть несовершеннолетние дети, согласие должны дать органы опеки. Нельзя обойтись без согласия остальных жильцов коммунальной квартиры, где в собственности одна или несколько комнат, так как есть зоны общего пользования: ванная, кухня и туалет. Обязательно нужно заверить документы у нотариуса, иначе заявка на регистрацию договора аренды будет отклонена.
Предоставление жилья по месту работы не дает прав собственности. Такие квартиры принадлежат муниципалитету, поэтому сдавать их в аренду незаконно. Наличие родственных связей с владельцем квартиры тоже не дает основания для распоряжения его имуществом, если нет правильно оформленной доверенности.
При составлении доверенности на собственника недвижимости в документе должен быть указан собственник, так как все права и обязанности возникают только у него, а представитель просто подписывает договор.
В документе всегда должны быть указаны следующие элементы
- Паспортные данные доверителя и представителя, а также
- Дата подписания документа; и
- Обратите внимание, что документ должен быть нотариально заверен в соответствии с требованиями.
- перечень прав, предоставляемых в процессе сдачи имущества в аренду; и
- срок, в течение которого действует конкретная доверенность.
Не рекомендуется оформлять документы самостоятельно. Сэкономьте время и обратитесь за консультацией к юристу по телефону.
Дополнительное соглашение
Если одна из сторон хочет изменить договор аренды по объективным причинам, она обязана составить дополнительное соглашение. Наиболее распространенными причинами для составления такого документа являются
- увеличение или уменьшение суммы арендной платы, подлежащей выплате; или
- Продление срока аренды, если нет желания заключить совершенно новый договор аренды
- Изменения в условиях проживания арендатора. В результате он желает объявить о своих родственниках.
- желает досрочно прекратить арендные отношения.
Оформление этого документа начинается с изложения конкретных требований одной стороны к другой. Далее обсуждаются все возможные нюансы и делается попытка найти общий язык. Затем составляется окончательный документ.
- Дата его составления, дата
- номер документа, к которому применяются все необходимые изменения, номер документа
- Полная информация о сторонах каждого достигнутого соглашения.
Не рекомендуется оформлять документы самостоятельно. Сэкономьте время и обратитесь за консультацией к юристу по телефону.
Сторонами договора временной аренды могут быть юридическое или физическое лицо. Мы рассказали вам о порядке оформления договора аренды между юридическим и физическим лицом, о причинах, по которым это необходимо, и о том, как подготовить акт уступки договора аренды относительно различных документов.
Как правильно составить договор найма
Если Вы решили сдать квартиру и оформить договор самостоятельно, учитывайте основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия – адрес квартиры, срок и размер арендной платы, остальное по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы. Или только самое необходимое, уместив всё на одном листе. Надежный договор должен включать такие пункты:
- Дата и место его составления.
- Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта.
- Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя. А именно, ее адрес, этаж, метраж, кадастровый номер, количество комнат, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети Интернет, кабельного телевидения. Подробное описание дается в самом договоре и в прилагаемом к нему передаточном акте.
- Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья. Об отсутствии обременений третьими лицами (ипотека, залог, другая аренда, арест).
- Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
- Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно.
- Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
- Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
- Срок, на который арендуется жилье.
- Указание всех жильцов, вселяемых к нанимателю (если договор долгосрочный).
- Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя.
- Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:
- О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде.
- Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше самостоятельно заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности хозяин снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный инцидент перед потерпевшими отвечает собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты). Страховка снимает эти вопросы.
- Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.
Список документов для сдачи квартиры в аренду
- паспорт (рекомендуем проверить на сайте МВД подлинность и срок действия)
- выписка из Единого Госреестра. Именно она доказывает принадлежность арендуемой квартиры владельцу. Свидетельство о праве собственности было отменено в 2016 году, поэтому требуйте именно выписку ЕГРН не старше 30 дней. Если выписка сделана раньше, добавляется риск принадлежности квартиры другому человеку. ФИО по паспорту в ФИО из ЕГРН должны быть идентичны.
В выписке вы найдете информацию и о количестве собственников, и о прописанных лицах. Вы, как арендатор, имеете полное право требовать присутствия всех собственников при заключении договора. Если это невозможно, обязательно должна быть доверенность на сдачу квартиры в аренду от их имени. Доверенность должна гарантировать право арендодателя оповестить о согласии остальных собственников на сдачу квартиры в аренду и быть нотариально заверена.
В ситуации, когда квартира находится в ипотеке, аренда не противоречит закону. Вполне возможно купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду на законных основаниях. Это может делаться для того, чтобы быстрее закрыть ипотечный кредит, например.
Вероятность того, что банк отберет квартиру у владельца совсем мала, да и нет оснований банку лишать своего должника возможности рассчитаться за кредит быстрее.
- квитанции и чеки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. При заключении договора обязательно зафиксируйте также показания счетчиков за воду и электричество, чтобы не было приписано лишнее.
Как правильно оформить договор аренды квартиры
Итак, к договору должен обязательно прилагаться акт приема и передачи квартиры с описью предлагаемого имущества. В акте отмечаются данные со счетчиков на момент заключения договора. В описи списком выводится все имущество, представляющее ценность для вас и собственника и детально описывается его состояние.
Аренда квартиры — это тот процесс, где не допустимы халатность и спешка. Вносите в документы всё, что может в дальнейшем послужить причиной конфликтов и претензий, которые обычно выливаются либо в судебные разбирательства, либо в денежные потери.
Договор и акт с описью призваны на законных основаниях разрешать все спорные моменты обоих участников сделки. Проявите настойчивость и терпение, чтобы составить все грамотно, не упустив ни одной детали. Было бы не лишним обратиться к юристу, поскольку, вероятнее всего, они знают больше возможных ситуаций для конфликта в силу своего опыта, а значит, более предусмотрительны.
В договоре обязательно зафиксируйте сумму арендной оплаты и страхового депозита, был ли внесен залог и в каком размере. Укажите сроки внесения арендной платы и штраф за его нарушение. Если арендатор оплачивает аренду за наличные, обязательно должна быть расписка, подтверждающая факт оплаты и передачу денег.
Конечно, в договоре указываются данные о владельце квартиры и арендаторе, их обязанности, права, степень ответственности, пункты об оплате, причины возможного расторжения договора и способы урегулирования конфликтов. Договор составляется в двух экземплярах, согласие подтверждается подписями сторон.
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.