Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то, что ипотечное кредитование дольщиков действует уже более десяти лет, далеко не каждое кредитное учреждение предлагает своим клиентам данный финансовый продукт. Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще. Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.
Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.
Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.
Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:
- иметь гражданство РФ;
- быть старше 21 года;
- быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор;
- иметь безукоризненную кредитную историю;
- работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.
Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:
- размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа;
- процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых;
- период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет;
- сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: пошаговая инструкция
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку схема сделки довольно проста. От потенциального дольщика требуется наличие при себе паспорта и денег. Если кредит уже одобрен, для оформления договора нужно приехать в офис застройщика. Если ипотечный заем выдается одновременно с подписанием договора долевого участия, сделка становится трехсторонней и может проходить в отделении банка. Таким образом, при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку этапы сделки располагаются в следующем порядке:
- Выбор финансовой организации
О необходимости получения кредита вы наверняка осведомлены заранее, поэтому выбрать подходящий банк следует задолго до оформления ДДУ. Нередко банки, сотрудничающие с застройщиком, предлагают сниженные процентные ставки на приобретение жилья у их партнера. Во внимание нужно принять размер ставки по кредиту, страховку, сумму обязательного первичного взноса и иные условия получения займа.
- Получение информации о застройщике
Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.
Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.
Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.
Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.
Преимущества и недостатки приобретения квартиры в кредит
Ипотека намного расширяет возможности граждан по приобретению собственного жилья, которое на этапе строительства можно купить намного дешевле, чем при заключении договоров купли-продажи квартир в уже достроенных и сданных новостройках. При покупке жилья по ДДУ в ипотеку не требуется поручительства, поскольку в качестве залога выступают права на квартиру, приобретенную по договору ДДУ. Безусловно, все это является положительными моментами.
Вместе с тем, для многих граждан ипотека является непосильным бременем, т.к. ставки здесь значительно выше, чем на готовую недвижимость. Не у всех есть возможность на протяжении десятков лет получать высокую заработную плату, позволяющую выплачивать проценты по кредиту. Среди минусов нужно также отметить невозможность сразу вселиться в свою квартиру, что вынуждает граждан арендовать жилые помещения, тем самым увеличивая свои ежемесячные расходы.
Условия получения ипотеки
Ипотечный кредит может быть двух типов:
- Коммерческий;
- Социальный.
Социальная ипотека предполагает под собой государственное участие, за счёт которого будет компенсирована часть затрат кредитополучателя либо оказывает помощь в получении кредита на более льготных условиях.
Чтобы получить ипотеку, разработаны несколько обязательных требований, среди них:
- У гражданина должно быть гражданство РФ;
- Заёмщик должен быть совершеннолетним;
- Наличие трудового стажа;
- Постоянное место работы;
- Бумаги, на которых подтверждается наличие пассивного и активного дохода;
- Гражданин должен быть трудоспособным.
Первоначальный размер взноса по ипотеке и ставка по процентам будут рассчитаны исходя из запрашиваемой суммы, уровня дохода и к какой возрастной категории относится заёмщик.
Некоторые банки готовы снизить процентную ставку, если кредитополучатель соглашается оформить дополнительный страховой полис (не беря в расчёт основные).
Как найти подходящую недвижимость
Если гражданин проходит по субсидированной программе кредитования, тогда выбор объекта недвижимости имеет некоторые ограничения. Для обычного кредитования нет ограничительных требований по подбору недвижимости. Основное требование заключается в том, чтобы покупатель удостоверился в чистоте проводимой сделки, для этого потребуется заказать проверку жилья в банковском отделении.
Когда жильё покупается на вторичном рынке, покупателю следует попросить продавца предоставить следующую документацию:
- Документ, удостоверяющий личность;
- Правоустанавливающий документ;
- Выписку из домовой книги;
- Предоставить свидетельство об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
- Предоставить свидетельство, что жильё не находится в качестве залогового имущества;
- Согласие на заключение соглашения от супруга, заверенное в нотариальной конторе (для граждан, состоящих в брачных отношениях);
- Если объект недвижимости был приватизирован и на период проведения приватизации в нём жили граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста – потребуется их письменный отказ, заверенный в нотариате, от права требования доли в жилом помещении (при этом не имеет значения возраст детей на данный момент).
Проведение оценки недвижимости
Чтобы оформить ипотечный кредит, потребуется произвести независимую оценку приобретаемого объекта. Кредитополучатель должен предоставить в банк отчёт оценки квартиры, где специалист удостоверит запрашиваемые в заём денежные средства необходимые для покупки. Проводить оценку входит в обязанности независимого оценщика, у которого должен иметься, допуск СРО, позволяющий заниматься соответствующей деятельностью.
Чтобы сделать оценку объекта недвижимости, гражданин должен предъявить оценщику документ, удостоверяющий его личность, технический паспорт на объект, кадастровый план и правоустанавливающие документы на жилплощадь. Если помещение находится в новостройке, потребуется предъявить ДДУ. Покупая квартиру в доме, построенном до 1979 года, потребуется предъявить справку, что объект не входит в перечень объектов, попадающих под снос либо реконструкцию.
В оценочном отчёте указываются следующие пункты:
- Месторасположение объекта и ближайшая инфраструктура;
- Период эксплуатации объекта;
- Какая степень износа строения, где расположена квартира;
- Имеется или нет перепланировка помещения;
- Сколько квадратных метров;
- В каком состоянии коммуникационные системы;
- Нет или есть ремонт, если есть, то в каком он состоянии;
- Среднерыночная стоимость подобных объектов;
- Окончательная оценочная стоимость недвижимости.
Нюансы и сложности при оформлении
Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.
Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.
Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.
Почему я выбрала своего застройщика
В условиях нестабильности на рынке недвижимости, которая связана с экономическим кризисом, хотелось надежности в отношении будущего застройщика, поэтому я первым делом обратила внимание на самых известных и проверенных девелоперов.
В моем случае застройщик определился почти сразу, и это был ПИК. Я также смотрела проекты и других компаний – MR Group, «Эталон», «Инград», но почти во всех вариантах мне или не нравилось расположение и удаленность от метро, либо я не укладывалась в бюджет.
В пользу ПИК было много факторов:
- надежность и финансовая устойчивость;
- большой выбор новостроек на самых разных этапах строительства;
- привлекательные акции, на одну из которых мне впоследствии довелось попасть;
- отзывы знакомых, кто уже приобрел жилье, заселился и уже имеет опыт проживания в новостройке этого девелопера.
Из минусов я слышала о том, что некоторых не устраивает качество отделки, что в процессе приемки квартиры вскрывается много недочетов. Но этот минус меня пока не так волнует. Точнее сказать, из всех возможных минусов – этот минус я считаю не таким значимым на текущий момент. Взвесив все «за» и «против», решение было принято в пользу ПИК.
Как продать ипотечную квартиру в строящемся доме?
Если приобрели квартиру в строящемся доме в ипотеку, ее разрешается продать. Но банки часто отказывают, т. к. после оформления ипотеки вы платите не более 1−2 лет. Если ипотеку оформили менее шести месяцев, банки точно откажут. Поэтому лучше обращайтесь в банк и получайте разрешение на продажу, если взносы по ипотеке превышают полгода.
Но продать такую квартиру разрешается даже в случае отказа. Для этого найдите покупателя, который согласится внести всю сумму за квартиру без участия банка. На практике продажа ипотечного жилья в строящемся доме выглядит так.
-
Вы пишите заявление в банк о своих намерениях продать квартиру. Объясняете причину, по которой решили совершить сделку. Например, нет денег на выполнение кредитных обязательств или собираетесь уехать в другой город.
-
Определить точную сумму продажи помогут менеджеры банка. Нанимать оценщика для этого не придется.
-
Если банк одобряет сделку, заключаете соглашение о переуступке прав у нотариуса.
-
Получаете от покупателя задаток и вносите в банк, чтобы погасить ипотеку досрочно.
-
Снимаете обременение и переоформляете недвижимость на покупателя.
-
Получаете остаток денег.
Риски переуступки ипотеки
Основной риск покупателя связан с застройщиком. После переуступки прав на квартиру по договору ипотеки новый дольщик будет вынужден погашать кредит, полагаясь на добросовестность застройщика. Если возникнут какие-то проблемы (долгострой, банкротство), их придется решать в судебном порядке. Снизить эти риски можно, заранее проверив репутацию застройщика и проектную документацию.
Как правило, если ДДУ обременен ипотекой, это свидетельствует о почти полной юридической чистоте квартиры и репутации продавца. Ведь банк на этапе выдачи кредита уже проверил личность заемщика и перспективы строительства.
Продавец в такой сделке практически ничем не рискует. Он сразу же получает свои деньги и при этом освобождается от обязательств дольщика по ДДУ. Единственное – если банк не одобрит переуступку ипотеки, кредит придется погашать досрочно из других источников.
Процедура регистрации в Росреестре
Чтобы ДДУ мог быть без проволочек зарегистрирован в Росреесте, подготовьте следующий пакет документов.
- Договор долевого участия. Обычно его подают в трех экземплярах, из которых один подшивается в дело, остальные после простановки на них отметок о совершении регистрационного действия выдаются сторонам договора.
- Если покупатель состоит в зарегистрированном браке, то от второго супруга нужно согласие на заключение сделки, заверенное нотариусом.
- Заявления участников ДДУ о совершении регистрации.
- Документы, удостоверяющие личность сторон ДДУ и их право на заключение договора, иными словами паспорта и доверенности (если участвуют представители).
- Разрешительная документация, дающая застройщику право на строительство, а также на использование земельного участка под будущим домом.
- Проектная декларация.
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
Похожие записи: