Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить договор аренды квартиры: обязательные пункты в 2023-м». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Как сдать свою квартиру
В первую очередь нужно определить настоящую арендную стоимость квартиры, которая будет сдаваться, для этого нужно:
1) Прозванивать разные риэлтерские фирмы, говоря, что Вы желаете сдать квартиру, описывать при этом плюсы и минусы собственного объекта, узнавать примерную стоимость, выслушивать насчёт перспектив — как быстро риэлторы помогут сдать Вашу жилплощадь. Стоимость можно услышать очень разную (зачастую её определяют сами агенты — они не всегда говорят правду, часто обрабатывая клиента, причём каждый это делает по-своему). Выслушав, нужно благодарить и прощаться. Информацию Вы узнали, с этого момента потребуется определённое время для «остывания» от бесед с риэлторами и для взвешивания всего услышанного.
2) Установить стоимость в соответствии с рыночной. Она должна быть не чрезмерно высокой, отвечать качеству объекта, тогда квартирант не убежит от Вас через 1-2 месяца, а у Вас не появятся проблемы, вызванные разными претензиями со стороны квартирантов и поисками новых. Таким образом, правильная оценка квартиры позволит обеспечить устойчивый доход надолго, а также спокойные отношения с квартирантами.
Какие именно факторы требуется учесть, подсчитывая стоимость?
- Район. Как далеко от метро. Насколько долго ехать к центральной части города? При езде в час пик можно ли попасть в пробку? Какова цена в месяц проезда для человека, место работы которого расположено приблизительно в 1 часе езды?
- Соседи. Немаловажный фактор ценообразования. Адекватные люди, не алкоголики, не шумящие — это очень хорошо. Тогда у квартирантов не будет претензий. В противном случае следует приготовиться к значительному снижению стоимости аренды или к частой смене квартирантов, пока они не окажутся ещё более проблемными, чем соседи. Тогда им точно удастся найти способ воздействия на соседей.
- Этаж. Хорошо, когда он не 1-й и не последний. В противном случае придётся приготовиться к снижению стоимости. Аналогично при угловой квартире.
- Площадь объекта. Стоимость прямо пропорциональна ей.
- Наличие ремонта, при наличии — качество его проведения и год выполнения. Наличие/отсутствие грибка, ржавчины на трубах, протекания сантехники. Данные вопросы всегда возникают во время осмотра объекта.
- Есть ли мебель, какого она качества, сколько времени эксплуатируется. Старая мебель равносильна отсутствию мебели. Для множества людей одна лишь устаревшая мебель — уже веская причина для отказа от съёма квартиры.
- Есть ли бытовая техника, каков уровень её качества, сколько времени она эксплуатируется. Устаревшая техника — это недостаток. Вряд ли новому жильцу захочется материально отвечать за технику, которую перед ним кто-то уже изрядно попользовал. Требуется её гарантийное обслуживание, в противном случае ответственность за вероятные неисправности будет лежать на Вас целиком.
- Пластиковые окна. Их наличие очень приветствуют квартиранты, однако сегодня это скорее обычный атрибут нормальной квартиры. Такие окна попросту должны быть, а при их отсутствии цена уменьшается.
- Время аренды. При съёме квартиры более, чем на год, торг вполне уместен.
- Активность арендного рынка, зависящая прежде всего от сезона. Обычно сильные спады его активности имеют место примерно с конца декабря до конца января, со второй половины апреля до середины мая и с середины июня до начала сентября.
Обеспечительный платеж по договору найма или аренды
Обычно, перед тем как сделка будет закончена, наниматель вносит депозит, чтобы снять помещение. Если это происходит, составляя договор нужно обязательно включить пункт о рассматриваемом финансовом взносе. Этот пункт может иметь разные названия. Например, «о депозите», «гарантийном взносе», «обеспечительном платеже». Размер взноса оговаривается дополнительно, но обычно он идентичен месячной оплате недвижимости.
Главное на что нужно обратить внимание когда хотите составить договор – при каких условиях обеспечительный платеж останется у владельца квартиры. Эту суму страхует его в случаях, когда нарушителем выступает наемщик. Например, если наемщик нарушил условия, прописанные в договоре (вовремя не платит) или если повредил имущество в квартире (сломал что-то).
Если покидаете помещение раньше времени, в договоре можно указать, что в таком случае платеж нужно вернуть. Не обязательно соблюдать временные рамки, чтобы владелец смог найти нового съёмщика. А вот если произошла порча имущества, вернуть депозит за жилой объект не получится. Именно потому составляя договор так важно четко прописать, в каком случае деньги будут возвращены, а в каком они остаются у владельца жилойквартиры.
Особенности, закрепленные в законодательстве
Согласно законодательству Российской Федерации, квартиру могут сдавать либо собственники жилья, либо его законные представители. В случаях если собственников несколько, требуется согласие каждого.
Квартира должна соответствовать санитарным нормативам и правилам пожарной безопасности.
Договор аренды на 11 месяцев может быть заключен между физическими лицами или между физическим лицом и организацией. В последнем случае юридическое лицо не имеет права вести свою деятельность в этом помещении.
Сдача квартиры в аренду является источником дохода, поэтому владелец обязан уплачивать налог на прибыль.
Есть несколько вариантов налогообложения:
- подавать декларации от физического лица, в этом случае налог составит 13 %;
- приобрести патент: его стоимость будет зависеть от региона, где находится квартира, и метража объекта. К примеру, патент на однокомнатную квартиру во Внуково площадью 50 м2 будет стоить 11 000 рублей на одиннадцать месяцев;
- уплачивать налог от лица индивидуального предпринимателя. Крайне невыгодный вариант, поскольку, помимо налога на прибыль, вас ждут страховые платежи.
Права сторон по договору найма жилого помещения
Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:
1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.
А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:
- наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
- наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
- снимаемое жилье используется не по назначению;
- наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.
При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.
Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.
2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.
Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.
Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.
3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.
Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:
- в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
- жилье нельзя сдать в поднаём;
- вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
- у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.
Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.
Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.
Ответственность сторон по договору найма жилого помещения
Стороны одинаково ответственны за соблюдение условий составленного договора, но даже при ответственности сторон могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Например, просрочить платеж за квартиру можно не по своей вине, а потому что владельцы недвижимости были заграницей или в банке произошел сбой, из-за которого деньги поступили на счет не вовремя. Если подобные случаи обозначить в договоре, в дальнейшем, это избавит вас от головной боли.
Оплата может быть наличными или в безналичной форме. Во избежание недопонимания стоит указать, что если используется безналичный расчёт, днем его внесения будет считаться дата, когда со счета были списаны деньги, а не момент когда они поступили. Поскольку в законе нет четких предписаний по этому вопросу, можете решать проблему любым удобным способом.
Важный момент – возможность расторжения составленного социального договора по вине человека, чья квартира вызвала спор. Например, он должен заплатить штраф, если просить досрочно расторгнуть договор без предупреждения. Такая же ответственность может лежать на арендаторе, на условиях которого заключена аренда.
Жилец отвечает за сохранность имущества, которое наймодатель оставляет в квартире. Оно должно быть указано в акте приема-передачи с указанием степени сохранности. Прежде чем составить этот документ, можно даже сделать фото. При расторжении договора нужно проверить сохранность всех предметов, а если есть повреждения, действовать согласно прописанным условиям.
Ключевые условия договора аренды квартиры
Предмет договора — существенный пункт в любом договоре, в котором необходимо описать объект сделки. Когда в аренду сдается квартира, то в договоре и должно быть прописано «квартира», а не «комната» или «жилое пространство». Дополнительно формируется полное описание объекта, а для большей безопасности возможно заказать выписку из ЕГРН, которая свидетельствует о том, что квартира принадлежит арендодателю.
Кроме этого, важно описать иное имущество, которое передается арендатору вместе с квартирой: мебель, бытовая техника, иные вещи. Рекомендуется указать также текущее состояние этого имущества: это позволит обозначить возможность ответственности в случае порчи имущества.
Перечень зарегистрированных в квартире людей — второе важное условие данного договора. Если в квартире есть зарегистрированные третьи лица, это означает, что они имеют право там проживать. Это важно в случаях, когда владелец квартиры не может повлиять на зарегистрированных в ней лиц и создается конфликт, решение которого может быть не всегда в пользу арендатора.
Размер арендной платы и её периодичность — важнейший пункт соглашения, регулирующий финансовые отношения между сторонами. В договоре указываются реквизиты сторон, а если оплата происходит в наличной форме, то необходимо требовать расписку о получении денежных средств.
Образец договора найма (аренды) квартиры посуточно
Договор имеет свои особенности. Перечислим, чем отличаются договора долгосрочного и посуточного найма:
- определенный, строго установленный срок в несколько суток;
- отсутствие автоматического продления срока (по истечении установленной договором даты, действие прекращается);
- если появилась необходимость продлить документ на несколько суток, потребуется заключить новый договор или составить соглашение к имеющемуся с новыми датами окончания;
- имеется возможность указать не только дату прекращения, но и время;
- помимо суммы аренды в плату включается страховая выплата на случай, если жильцы нанесут вред имуществу хозяина, а также соседям, например, вследствие затопления. Условия возврата страховой суммы оговаривается дополнительно;
- хозяин может предусмотреть штрафные санкции за нарушение требований договора.
Какие права и обязательства подразумевает договор аренды квартиры?
В договоре можно описать практически любые материальные отношения собственника и жильца. Но есть базовые моменты, пренебрегать которыми точно не стоит.
Со стороны наймодателя:
- наймодатель обязуется предоставить нанимателю свободное жилое помещение и имущество в пользование;
- обеспечить, чтобы на момент заключения договора найма были выполнены следующие условия: квартира не сдана внаём, не заложена; имеется законное право сдавать квартиру нанимателю, есть альтернативное место проживания на весь срок найма;
- наймодатель обязуется поддерживать все элементы и технические системы квартиры, а также оборудование в ней в исправном и безопасном состоянии в течение всего срока найма и немедленно организовать ремонт любого из них за свой собственный счёт в случае неисправности или поломки, при условии, что они не были вызваны виной нанимателя или проживающих в квартире лиц. Очень важно прописать этот момент, чтобы не возникло споров при аварийных ситуациях;
- обязуется обеспечивать предоставление коммунальных услуг;
- наймодатель имеет право посещать квартиру единожды, предупредив нанимателя о таком посещении за 24 часа по телефону или адресу электронной почты. Бывают случаи, когда наймодатель настаивает на внеурочных проверках. Это прямое вторжение в частную жизнь и нарушение договора, которое должно пресекаться.
Со стороны нанимателя:
- наниматель обязуется использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность помещения и содержать его в надлежащем состоянии, включая находящееся в нём имущество и оборудование;
- обязуется полно и своевременно информировать наймодателя по всем существенным вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к квартире;
- наниматель не имеет права проводить ремонтные работы или осуществлять какие-либо изменения в квартире без письменного разрешения наймодателя;
- обязуется своевременно вносить оговоренную арендную плату за пользование помещением.
Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.
Как составить типовой договор аренды квартиры
Типовую форму договора аренды квартиры и его текст сегодня можно легко найти в сети Интернет. Именно на ее основе и составляется сам документ, в котором присутствует только самое важное, без излишеств.
Как грамотно и правильно оформить договор, предусматривающий аренду конкретного объекта недвижимости?
Для этого важно учесть и занести в него такие сведения:
- данные участвующих сторон (персональные, контактные);
- технические и регистрационные характеристики жилплощади (адрес объекта, площадь, кадастровый номер);
- особенности жилья и описание имущества, сдаваемого в аренду вместе с квартирой (какая мебель остается, какие имеются дефекты – функциональные и косметические);
- порядок оплаты, включающий величину платежей и их периодичность (лучше расписать подробно и приложить к договору график);
- период, на который заключается договор, а также дата и место подписания бумаги.
Документ составляется и подписывается в двух экземплярах: по одному для каждой стороны.
Скачать бланк договора аренды жилого помещения
Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.
Нередко встречается формулировка «договор аренды», что для физических лиц при съеме или сдаче жилой недвижимости в наем просто недопустимо. При подмене формулировок, и возникновении спорных ситуаций такой документ признают ничтожным.
Важно: юридически грамотное название для физлиц — договор найма. Если же сделка совершается с организацией, документ оформляют как аренду. Учтите этот момент — иначе сделка по сдаче недвижимости будет признана недействительной.
Сколько экземпляров договора должно быть
Два — то есть по одному для каждой стороны сделки, однако при регистрации в Росреестре понадобится третий экземпляр.
Нужно ли договор аренды квартиры заверять у нотариуса
Такой обязанности нет. Заверку стороны могут осуществить по взаимному согласию.
Будет ли носить юридическую силу документ, заполненный от руки
Да, он считается официальным. Хотя в качестве базы при составлении стоит ориентироваться на фото и/или формат pdf любого стандартного арендного договора.
Существуют ли отдельные образцы заполнения бланка для аренды/найма части квартиры
Такой контракт ничем не отличается от стандартного за исключением отметки о том, что жильцы полномочны пользоваться лишь частью жилой площади, включая кухню, санузел и коридор.