Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли из общей долевой собственности?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предусмотрено несколько вариантов, как определить доли в недвижимости между собственниками. Помимо мирного варианта оформления через добровольное соглашение участников собственности, закон наделяет правом решения вопроса в судебном порядке.
Оформление долей через соглашение
Если стороны не имеют противоречий друг относительно определения размера наделяемой собственностью, допускается оформление через простую письменную форму соглашения. Мирный порядок распределения предполагает предварительное согласование условий со всеми собственниками недвижимости, с последующим внесением изменений в базу Росреестра.
Несмотря на то, что закон дает возможность в некоторых случаях не заверять соглашения в нотариальной конторе, юристы рекомендуют провести нотариальное удостоверение во избежание оспаривания сделки впоследствии и предъявления претензий со стороны надзорных органов или заинтересованных лиц.
Можно ли распределить выплаты между супругами
Супруги могут оформить вычет в разных пропорциях: либо в полном объёме на кого-то одного из пары, либо поровну на каждого. Стоит учесть, что правом на распределение имущественного вычета на покупку жилья можно воспользоваться только один раз в жизни, а процентным по ипотеке — хоть ежегодно. Единственное, что потребуется от собственников, — договориться между собой и подать заявление о распределении выплаты в местный офис ФНС.
Кстати, процентный вычет будет выгоднее оформить на двоих, если в сумме уплаченные проценты составили более 6 000 000 рублей. В таком случае супруги могут получить в совокупности 780 000 рублей. Если банк получил менее 3 000 000 рублей процентов, целесообразно не заявлять о распределении вычета. Так один из пары сможет рассчитывать на получении всей суммы выплаты.
А вот если супруги недополучили положенного предела в 390 000 рублей, второй раз подать заявление не получится. Другими словами, вернуть вычет можно только единожды по одному объекту.
Условия подписания соглашения о выделении долей
Соглашение имеется возможность заключить, если соблюдаются следующие условия:
- Жилье введено в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством.
- Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано как минимум на одного из супругов.
- Отсутствуют конфликты и споры между совладельцами касательно размера долей. Не случайно этот документ имеет название «соглашение». В большинстве случаев фактическое согласие является чистой формальностью, но иногда, если речь идет о дорогостоящих объектах недвижимости и неравных вкладах супругов, могут возникать конфликты, которые необходимо урегулировать до выделения долей.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Понятие идеальной доли было знакомо еще Римскому праву, которое давало этому типу долей самое точное определение, звучащее следующим образом – «Это не право на долю вещи, а доля права на вещь».
На самом деле соглашение об определении долей или решение суда об определении долей в квартире может быть выгодным только в случае, если сособственники решили продать недвижимость. То есть между сособственниками при отчуждении квартиры не будет оснований для споров о распределении полученных за квартиру денег. Каждый из сособственников сможет претендовать на часть, соответствующую его доле.
Например, при продажной цене квартиры в 2 000 000 рублей сособственник с 1/4 доли сможет претендовать на 500 000 рублей, а сособственник с 3/4 доли – 1 500 000 рублей.
Что же касается всего остального, то идеальные доли – это постоянные проблемы. Так:
- идеальные доли практически невозможно продать, поскольку очень мало желающих приобрести абстрактную цифру, а не конкретную комнату в квартире;
- для продажи идеальных долей следует соблюсти преференциальное право сособственников на покупку доли;
- идеальная доля не дает права на занятие какой-либо комнаты в квартире без согласия остальных сособственников и т.д.
Решить все эти проблемы можно только двумя способами:
- путем перевода идеальных долей в доли реальные;
- путем продажи общей собственности и приобретения отдельной квартиры.
Перевести идеальные доли в реальные можно тоже посредством соглашения. В данном случае посредством экспертизы устанавливается возможность раздела квартиры с выделением каждому из сособственников комнаты или отдельного помещения. Называется эта процедура выделением долей.
Понятие идеальной доли было знакомо еще Римскому праву, которое давало этому типу долей самое точное определение, звучащее следующим образом – «Это не право на долю вещи, а доля права на вещь».
На самом деле соглашение об определении долей или решение суда об определении долей в квартире может быть выгодным только в случае, если сособственники решили продать недвижимость. То есть между сособственниками при отчуждении квартиры не будет оснований для споров о распределении полученных за квартиру денег. Каждый из сособственников сможет претендовать на часть, соответствующую его доле.
Что же касается всего остального, то идеальные доли – это постоянные проблемы. Так:
- идеальные доли практически невозможно продать, поскольку очень мало желающих приобрести абстрактную цифру, а не конкретную комнату в квартире;
- для продажи идеальных долей следует соблюсти преференциальное право сособственников на покупку доли;
- идеальная доля не дает права на занятие какой-либо комнаты в квартире без согласия остальных сособственников и т.д.
Это важно знать: Документы для выделения долей детям по материнскому капиталу
Решить все эти проблемы можно только двумя способами:
- путем перевода идеальных долей в доли реальные;
- путем продажи общей собственности и приобретения отдельной квартиры.
Перевести идеальные доли в реальные можно тоже посредством соглашения. В данном случае посредством экспертизы устанавливается возможность раздела квартиры с выделением каждому из сособственников комнаты или отдельного помещения. Называется эта процедура выделением долей.
Как составить соглашение об определении долей в квартире
Прежде чем приступать к разработке соглашения, нужно заручиться согласием всех совладельцев квартиры. Даже если в сделке участвуют члены семьи, потребуется узнать об их решении и прийти к общему согласию.
Форма соглашения об определении долей в жилом помещении – строго письменная. Также следует обратить внимание на утверждение документа. Если определяются доли в совместной собственности супругов – подпись и печать нотариуса обязательны. Аналогично и в случае с материнским капиталом. Приобретение квартиры с участием Сертификата обязывает супругов выделить детские доли — без участия нотариуса такие сделки не обходятся. Обратная ситуация, если в сделке участвуют близкие члены семьи (родитель и дети, братья и сестры) – соглашение составляется в простой письменной форме, и к нотариусу можно не обращаться.
Образец соглашения об определении долей в квартире 2020
Основные пункты соглашения:
- «шапка» – название документа, место и дата составления;
- ФИО, паспортные данные, адреса подписавшихся (совладельцев);
- подробные сведения о квартире – точный адрес расположения, кадастровая информация, подъезд, этаж, корпус, строение, общая площадь (жилая и нежилая), число комнат и прочие параметры;
- данные о документах на квартиру – на основании чего она была получена в общую совместную собственность, какими документами подтверждается право;
- указать на обоюдное желание сособственников изменить правовой статус жилого объекта – вместо общей совместной определить общий долевой;
- определить размер долей (частей) – цифровое значение дробью (пример: супругам ⅖, троим детям по ⅕);
- определить площадь, которая достанется каждому из участников раздела;
- права и обязанности;
- условия сделки;
- ФИО с расшифровкой и подписи сторон.
Договор дарения долей детям по материнскому капиталу
Сделка по наделению долями детей по своему смыслу относится к договору дарения, так как стороны безвозмездно передают в собственность имущество.
Принять недвижимость дети могут только с согласия их законных представителей, в роли которых должны выступать родители.
При составлении договора дарения или соглашения в тексте документа родитель ставит подписи за себя и за своих несовершеннолетних детей.
Если гражданину исполнилось 14 лет, то он самостоятельно должен присутствовать при регистрации сделки. Однако все документы необходимо удостоверять подписью родителя.
Исполнить обязательство можно любым способом — по соглашению или договору дарения. Законодательство указывает, что доли определяются по соглашению между членами семьи, однако в данном случае подразумевается не сам документ, а обстоятельство, при котором граждане наделяются правом собственности в имуществе.
При этом в законодательстве отсутствует такой вид договоров, как «соглашение о выделении долей». С другой стороны, граждане свободны в заключении договора и вправе оформить переход права собственности с помощью любого правоустанавливающего документа, не противоречащего законодательству.
Для чего заключают соглашение об определении долей в квартире
Хотя права собственников предполагают самостоятельное управление собственностью, в ситуации общей собственности иногда определение частей является необходимым, а само соглашение заверяется нотариусом.
В случае выделения долей супругами, требуется обязательное письменное соглашение с нотариальным заверением, поскольку оно будет расцениваться как документ, регламентирующий раздел совместно нажитого имущества при разводе. После нотариального оформления соглашение включают в пакет документации для внесения изменений в реестр недвижимости (ЕГРН).
Вторая по популярности причина подписания соглашения – исполнение обязательств, зафиксированных в письменном виде при получении через ПФР средств по материнскому капиталу. Если право на собственность супруга может оставаться невыделенным как часть совместного имущества, то дети должны получить часть приобретенной квартиры в любых обстоятельствах.
Любые иные формы договоренности с целью определить объем права каждого участника специального нотариального заверения не требуют. Иными словами, с родственниками, исключая супругов, разрешается обычная форма, подписанная сторонами, без отметки нотариуса.
Достаточно редко, но все-таки происходят случаи, когда родители не могут договориться о распределении долей в праве общей собственности на недвижимость, приобретенную с использованием Материнского капитала. Для решения проблемы им приходится обращаться в суд.
Решением Шекснинский районный суд Вологодской области удовлетворен иск Портновой О. к Портнову А. о прекращении права собственности на квартиру и признании права общей долевой собственности на квартиру за всеми членами семьи.
«Истец пояснила, что ее супруг купил недвижимость с использованием собственных и кредитных средств. Затем в их семье появился малыш, в связи с чем у них появилось право на получение Материнского капитала».
Супруги решили направить средства государственной поддержки на погашение ипотеки. Портнов А. написал нотариальное обязательство о том, что в течение полугода после снятия с объекта обременений, однако не исполнил его.
За время, пока действовали обременения, супруги развелись, а фактический собственник квартиры Портнов А. после погашения жилищного кредита и снятия обременений не предпринял никаких попыток для регистрации квартиры в общую собственность.
Рассмотрев дело, суд пришел к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению в полном объеме. Тем более, ответчик не возражал и выразил свое письменное согласие с требованиями истца.
Соглашение об определении долей – это документ, который составляют и подписывают все владельцы совместной собственности. В тексте документа указаны доли каждого из них и их согласие на такое разделение общего имущества.
Совместная собственность очень часто возникает при заключении брака. В частности, квартира будет признана владением обоих супругов без выделения конкретных долей.
Но возможны и другие варианты общей собственности, при которых брак роли не играет. Например, братья и сёстры или родители и дети также могут владеть совместным имуществом в размере 100%.
Это не всегда удобно, поэтому люди и выделяют конкретные доли в квартире. В частности, такую долю можно продать, а в случае совместной собственности продавать придётся всю квартиру.
Выделим основные моменты по теме:
- Перераспределение долей происходит с учётом интересов всех граждан, имеющих право собственности на недвижимость.
- Процедура может происходить в добровольном или принудительном порядке.
- Если стороны согласны с общим решением, то осуществляется сбор необходимых документов, оформляется соглашение и заверение его у нотариуса. Далее сделка регистрируется в Росреестре.
- Оспаривание перераспределения происходит через суд. Также он рассматривает иски при невозможности сторон прийти к единому мнению по поводу размера долей.
Образец передачи имущества
Выделение долей по материнскому капиталу может быть осуществлено двумя способами: с помощью соглашения на долю или . В первом случае документ должен быть обязательно составлен в . После его оформления бумага автоматически может применяться для отчетности.
Важно помнить о том, что в соответствии с действующим законодательством заинтересованные лица могут не связываться с представителями нотариальных контор. Данное соглашение может быть составлено в самостоятельном порядке без траты определенного размера финансовых ресурсов.
Единого образца для оформления не существует. Это может говорить о том, что при самостоятельном оформлении соглашения могут быть упущены определенные нюансы, которые могут привести к аннулированию некоторых положений или всего документа.
Что касается договора дарения, то в данном случае все немного иначе. Во-первых, заинтересованные в оформлении лица могут получить единый образец в отделении Пенсионного Фонда РФ. Кроме того, любая юридическая организация может помочь в составлении бумаги за определенное финансовое вознаграждение. Средняя стоимость услуги по России составляет 2 000 рублей.
Стоит отметить, что существуют определенные спорные моменты, которые касаются договоров дарения. Это напрямую связано с долями от жилого помещения. В 2017 году оформление передачи имущества в дар в пользу детей, как и любые другие аналогичные сделки, может быть осуществлено исключительно в нотариальном порядке.