Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможна ли приватизация служебного жилья?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала необходимо проанализировать положения нормативно-правовых актов в сфере предоставления служебных жилых помещений и их приватизации. По общему правилу приватизация служебных жилых помещений запрещена.
Приватизация служебного жилья
Согласно ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации служебные жилые помещения.
Если рассматривать законодательство, регулирующее приватизацию служебного жилья работниками конкретных органов государственной власти, то во всех нормативно-правовых актах жилые помещения предоставляются лишь временно, а после завершения государственной службы, представительства в органах законодательной власти и т.д. наниматель обязан освободить жилое помещение.
В соответствии с ч. 3 ст. 34 Федерального закона от 08.05.
1994 N 3-ФЗ «О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации» прекратившие исполнение полномочий член Совета Федерации, депутат Государственной Думы обязаны освободить занимаемое ими служебное жилое помещение, предоставленное в соответствии с частью первой настоящей статьи, не позднее одного месяца со дня прекращения полномочий члена Совета Федерации, депутата Государственной Думы. Неосвобождение занимаемого служебного жилого помещения влечет за собой выселение в порядке, установленном жилищным законодательством.
Запрет на приватизацию предусмотрен во всех нормативно-правовых актах, предоставляющих жилые помещения в служебное пользование. Каким же образом можно приватизировать служебное жилье?
Первая возможность, которую предоставляет закон, — это возможность договориться с собственником жилого фонда о разрешении приватизации жилого помещения.
Согласно ч. 2 ст.
4 Закона РФ от 04.07.
1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений.
Но собственник жилищного фонда не всегда готов разрешить приватизацию служебного жилого помещения, ему это просто невыгодно. Что же делать в таком случае?
В законодательстве предусмотрен ряд исключений из этого правила, а также имеется положительная судебная практика по приватизации служебного жилья.
Для начала необходимо дать определение понятию служебного жилого помещения. В Жилищном кодексе отсутствует законодательное определение понятия «служебное жилое помещение», однако указано назначение жилого помещения.
Исходя из ст.
93 Жилищного кодекса Российской Федерации служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Служебные жилые помещения отнесены к специализированному жилому фонду, что немаловажно знать, так как право выселять нанимателей из такого жилого помещения ограниченно жилищным законодательством.
Первое такое исключение регулируется ст. 103 Жилищного кодекса.
Согласно ч. 2 ст.
Фабула дела: департамент городского имущества города Москвы обратился с иском о выселении из служебного жилого помещения Н. и членов его семьи. Жилое помещение было предоставлено Н. на время службы по контракту во внутренних войсках МВД, контракт был расторгнут.
Кем рассматривалось: дело рассматривалось:
- в первой инстанции Бутырским районным судом г. Москвы, требования оставлены без удовлетворения;
- в апелляционной инстанции Московским городским судом, решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.
Итоговый судебный акт: Апелляционное определение от 4 декабря 2018 г. по делу N 33-53563.
Апелляционная инстанция при оставлении в силе решения суда первой инстанции руководствовалась следующим:
- Н. имел при вселении в служебное жилое помещение статус военнослужащего;
- служебное жилье было предоставлено Н. на время, так как не было возможности предоставить жилье в собственность как военнослужащему;
- жилые помещения за Н. на праве собственности не зарегистрированы;
- в суде был подтвержден факт регистрации по месту жительства в служебной квартире Н. и членов его семьи;
- без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены сотрудники, имеющие выслугу в правоохранительных органах не менее 10 лет.
В данном судебном деле имеется своя специфика, так как спор происходил в отношении служебной квартиры, которая была предоставлена военнослужащему, однако споры, связанные с жильем для военных, не такая уж и редкость, поэтому необходимо, на наш взгляд, расписать примерный алгоритм по судебной защите военнослужащих от выселения из служебных квартир:
- необходимо подтвердить свой статус как военнослужащего в настоящий момент либо что он был ранее;
- подтвердить, что жилые помещения не приобретались в период прохождения военной службы, а также какие-либо иные жилые помещения в собственности отсутствуют. Данный факт можно подтвердить, заказав соответствующую выписку из Росреестра (выписка заказывается в многофункциональных центрах).
- необходимо подтвердить факт регистрации по месту жительства военнослужащего и членов его семьи в служебном жилом помещении;
- доказать, что срок военной службы составляет более 10 лет.
На сегодняшний день количество судебных дел, связанных со спорами о жилых помещениях и правах на них, для военнослужащих, растет с каждым годом. Законодательство и судебная практика, как правило, на стороне военнослужащих, так как социальному обеспечению армии со стороны государства уделяется повышенное внимание. Не стоит бояться добиваться своих прав на жилые помещения в судебном порядке.
Фабула дела: бюджетное учреждение обратилось с иском о выселении К. и членов ее семьи. Иск был обоснован тем, что жилье предоставлялось на время трудовых отношений между К. и бюджетным учреждением, в настоящий момент трудовые отношения прекращены.
Кем рассматривалось дело:
- в первой инстанции Октябрьским районным судом г. Уфы, в удовлетворении требований бюджетного учреждения было отказано;
- в апелляционной инстанции Верховным судом Республики Башкортостан, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Итоговый судебный акт: Апелляционное определение от 19 июня 2017 г. по делу N 33-10891/2017.
Апелляционная инстанция при оставлении в силе решения суда первой инстанции руководствовалась следующим:
- К. поставлена в очередь как государственный служащий для получения единовременной выплаты для приобретения жилого помещения;
- у К. отсутствуют какие-либо жилые помещения в собственности;
- К. входит в круг лиц, которых в соответствии со ст. 13 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» выселить из служебного помещения нельзя;
- договор найма служебного жилого помещения не расторгнут, не был признан недействительным.
В данном судебном деле основную роль в положительном решении для нанимателя сыграл тот факт, что ее ситуация является исключением и выселить ее нельзя, также немаловажным моментом являлось то, что наниматель нуждалась в жилье как государственный служащий и стояла в очереди для получения единовременной выплаты.
Обращение в суд с требованиями о приватизации служебной квартиры
Был выбран единственно верный путь в нашей ситуации – предъявить иск в суд с соответствующими требованиями. Обратившись формально в Красногорское КУМИ, и получив отказ, мы обратились в Красногорский суд.
В исковом заявлении мы сослались на следующее:
В соответствии со ст. 7 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ», общежития, которые ранее находились в собственности государственных предприятий и переданы в собственность муниципального образования, теряют статус общежитий и к ним должны применяться нормы Жилищного кодекса о договоре социального найма. Однако, спорная квартира была в статусе служебной, а не общежития, поэтому мы просили суд применить аналогию закона, сославшись на статью 7 Жилищного кодекса, так как последствия перехода служебной квартиры, ранее принадлежавшей гос. предприятию, в муниципальную собственность, прямо не урегулированы законодательством.
Нами было заявлено, что квартира не является служебной еще с 1992 года, то есть с момента её передачи в собственность Красногорского района. Для закрепления своей позиции нами были приведены нормы Жилищного кодекса РФ и старого Жилищного кодекса РСФСР, так как правоотношения возникли и продолжались до введения в действие нового кодекса, сводящиеся к тому, что квартира выделялась работнику, состоящему в трудовых отношениях с собственником квартиры, и после прекращения трудовых отношений, а также после смерти работника, члены семьи, которые являются нанимателями, не могут быть выселены из квартиры.
Таким образом, так как доверитель в трудовых отношениях ни с ПТО городского хозяйства, ни с Администрацией Красногорского района не состояла и не состоит, а выселить ее нельзя, квартира фактически не может быть использована собственником в дальнейшем как служебная. На этот счет в Определении Конституционного Суда РФ № 229-О от 14.12.1999 г. и Постановлении Конституционного Суда РФ № 13-П от 24.10.2000 г., говориться, что при определении круга объектов, не подлежащих приватизации, должно учитываться фактическое целевое использование жилого помещения и перспективы такого использования в дальнейшем. То есть, если квартира, как в нашем случае, имеет формально статус служебной, но фактически как служебная не используется и не может использоваться в качестве таковой в дальнейшем, то такое жилое помещение следует считать как квартиру, занимаемую по договору социального найма, и соответственно, подлежащую приватизации.
Суд согласился с нашими доводами и вынес решение об удовлетворении иска.
Если Вы проживаете в неприватизированной служебной квартире или общежитии, и имеете желание бесплатно приобрести в собственность жилье в порядке приватизации, стоит проверить, актуален ли для жилого помещения специальный статус, передавалось ли оно в муниципальную собственность, вполне возможно, что к приватизации нет никаких препятствий.
В какой суд обращаться с иском
Иск с требованием приватизировать служебное жилое помещение подавайте в районный суд. На это указал Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 02.07.2009 N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”.
Иск направляйте в суд по по месту расположения служебного помещения. В данном случае действуют правила о так называемой исключительной подсудности.
***
Итак, служебное помещение обычно не подлежит приватизации, однако бывают случаи, когда приватизация возможна: например, если помещение передали в муниципальную собственность. Если собственник отказал в приватизации, зарегистрированный в жилье гражданин может подать иск о признании незаконным отказа в приватизации или о признании права собственности в порядке приватизации.
Консультации по темам
| Вопрос по алиментам |
| Общие вопросы юристу онлайн |
| Получение гражданства РФ |
| Ритейл |
| Юрист по банкротству |
| Производство |
| Получение субсидий, грантов |
| Бухгалтерский учет. Анализ, аудит |
| Юрист по трудовому спору |
| Арбитражные споры |
| Патентное право |
| Работа с судебными приставами |
| Импорт, экспорт |
| Гражданское право |
| Семейный юрист онлайн |
| Автоюрист. Споры по ДТП |
| Жилищный юрист онлайн |
| Жалоба в ЕСПЧ |
| Защита прав потребителей |
| Наследственные споры |
Приватизация служебного жилья: судебная практика
Добиться положительного решения крайне сложно. В судебной практике гораздо больше решений не в пользу сотрудников, желающих оформить жилье в собственность.
Дело в том, что в законодательстве отсутствую какие-либо нормативные акты, указывающие на то, что работодатели обязаны передавать служебные квартиры в собственность муниципалитета для дальнейшей приватизации физическими лицами. Чаще всего решения в свою пользу добиваются граждане, отработавшие на предприятии или в учреждении практически до пенсии, и не имеющие другого места для проживания, кроме служебного жилья.
Из этого можно сделать вывод, что аргумент о количестве отработанных лет, судом особенно принимается во внимание. Рекомендуем обязательно указывать срок работы в исковом заявлении.
Приватизация служебного жилья судебная практика
1. Если наниматель служебного жилья использовал своё право на приватизацию другого жилья, то даже при наличии у него выслуги, позволяющей приватизировать служебную квартиру, её нельзя приватизировать в пользу членов семьи
Предоставленное законодательством право на приватизацию служебного жилья распространяется только на специального субъекта – носителя соответствующего права (например, на гражданина, отслужившего в системе МВД России более 10 лет), а не на членов его семьи.
Поэтому если глава семьи ранее уже использовал своё единственное право на приватизацию, то эта служебная квартира не может быть приватизирована не использовавшими указанное право членами его семьи. Не будучи специальными субъектами, у них нет права на приватизацию служебного жилья (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 сентября 2018 г. № 2-КГ18-6).
2. Для приватизации служебной квартиры не обязательно предварительно снимать с неё служебный статус и заключать договор соцнайма
Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию права собственности на служебную квартиру, переданную в собственность заявителя в порядке приватизации, со ссылкой на необходимость предварительного снятия с неё служебный статус и заключить договор социального найма.
Суды согласились с законностью приостановления, отказав заявителю в административном иске об оспаривании решения госрегистратора.
Верховный Суд РФ судебные постановления отменил, сославшись на наличие у местной администрации как собственника жилищного фонда полномочия распоряжаться им по основаниям, установленным законом, и что снятия служебного статуса для этого не требуется (определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19 октября 2018 г. № 18-КГ18-150)
3. Несоблюдение порядка отнесения жилого помещения к числу служебных не свидетельствует о его предоставлении по договору социального найма
Находящаяся в краевой собственности квартира была предоставлена работнику краевого учреждения по договору найма служебного жилого помещения с оформлением регистрации по месту жительства.
После прекращения трудовых отношений администрация края обратилась в суд с иском о выселении бывшего работника с членами семьи без предоставления другого жилья. Ответчик обратился со встречным иском о признании приобретшим право пользования квартирой на условиях договора социального найма.
Районный суд основной иск удовлетворил, а во встречном отказал по причине прекращения жилищных прав в связи с увольнением.
Краевой суд решение отменил, отказал в выселении и признал право пользования квартирой по соцнайму в связи с непринятием решения об отнесении квартиры к служебному жилью.
Верховный Суд РФ отменил апелляционное определение, сославшись на то, что несоблюдение порядка отнесения квартиры к служебной не свидетельствует о её предоставлении по договору социального найма. К тому же, ответчик не был очередником и не имел права на предоставление жилья по договору социального найма. Поэтому право пользования квартирой на условиях соцнайма у него не возникло (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 11 сентября 2018 г. № 18-КГ18-147).
4. Исковая давность о выселении не начинается со дня увольнения, т.к. увольнение не прекращает договор найма автоматически, а лишь служит основанием для его прекращения, и жилищные отношения являются длящимися
Суд отказал наймодателю в иске о выселении бывшего работника в связи с истечением срока исковой давности на обращение в суд, исчисленного со дня увольнения.
Отменяя это решение, Верховный Суд РФ сослался на то, что исковая давность о выселении не начинается со дня увольнения, т.к. увольнение не прекращает договор найма автоматически, а лишь служит основанием для его прекращения, и жилищные отношения являются длящимися (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 11 сентября 2018 г. № 18-КГ18-147).
5. В случае предоставления жилого помещения в общежитии неуполномоченным на то учреждением право пользования им не возникает даже при наличии там регистрации по месту жительства
Комната в общежитии была предоставлена городским филиалом ФГУП «Почта России» по ходатайству Союза ветеранов Афганистана гражданам, не являвшимся работниками почты, и они были зарегистрированы в нём по месту жительства.
ФГУП «Почта России» обратилась в суд с иском о признании их неприобретшими право пользования жильём, выселении и выписке.
Районный суд иск удовлетворил, а апелляционный это решение отменил и в иске отказал, сославшись на то, что поскольку это здание подлежало передаче в муниципальную собственность, то в силу ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ утратило статус общежития и на проживание граждан, зарегистрированных по месту жительства, теперь распространены нормы ЖК РФ о договоре соцнайма.
Верховный Суд РФ апелляционное определение отменил, т.к. почтовый филиал не вправе был предоставлять жильё в общежитии, и к тому же — неработникам почты, а миграционная служба – регистрировать их в нём. Ходатайство афганского общества, не будучи основанием возникновения жилищных отношений, правового значения не имеет (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 2 октября 2018 г. № 18-КГ18-180).
6. При выселении из служебного жилого помещения следует учитывать обе гарантии невыселения, предусмотренные ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ, при отсутствии хотя бы одной из которых возможно выселение без предоставления другого жилья
Городская администрация обратилась в суд с иском о выселении из служебной квартиры бывшего работника муниципальной жилищной организации, отработавшего в ней более 10 лет.
Суды двух инстанций в удовлетворении иска отказали со ссылкой на ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ, запрещающей выселение граждан, приобретших гарантии невыселения по ранее действовавшему законодательству и состоящих или способных стоять на жилищном учёте. Поэтому ответчик, как проработавший в муниципальной организации к 1 марта 2005 г. свыше 10 лет, не может быть выселен вникуда в силу ст. 108 ЖК РСФСР.
Верховный Суд РФ отменил судебные постановления и направил дело на новое рассмотрение в городской суд, поскольку судами не выяснялся вопрос состояния или наличия у ответчика оснований стоять на жилищном учете, что предусмотрено ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 4 сентября 2018 г. № 45-КГ18-11).
ПРОБЛЕМЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ОБЩЕЖИТИЙ
Наряду со служебными жилыми помещениями в настоящее время значительное количество граждан проживает в общежитиях различного типа и вида. Для судебной практики также остро стоят проблемы рассмотрения споров о приватизации таких жилых помещений. Данное обстоятельство обусловливается тем, что в советский период достаточно большое количество жилых домов имело статус общежития, принадлежавшего государственным учреждениям и предприятиям. После начала процесса разгосударствления экономической системы многие дома, именуемые общежитиями, перешли в частные руки либо в муниципальную собственность, кроме того, зачастую общежития по факту перестали быть таковыми, хотя в правоустанавливающей документации все еще являлись специализированным жилым фондом.
По многим спорным вопросам были приняты решения судов высших инстанций, что позволило судебным органам на местах сформировать определенную правоприменительную практику.
Так же, как и в отношении служебных жилых помещений, Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в статье 4 установлен запрет на приватизацию жилых помещений. При этом в отличие от служебных жилых помещений их собственникам либо владельцам на праве оперативного управления или хозяйственного ведения не предоставлено возможности принимать решения о приватизации каких-либо помещений в общежитии. На первый взгляд ситуация кажется достаточно простой: запрет на приватизацию общежитий установлен законодателем и, соответственно, не может быть оспорен без внесения соответствующих поправок в нормативно-правовые акты. Тем не менее в суды общей юрисдикции ежегодно поступают тысячи исковых заявлений о признании права на приватизацию комнат в общежитии, значительная часть которых удовлетворяется.
Рассмотрим наиболее распространенные категории дел, связанных с требованием признать право на приватизацию общежития.
Прежде всего следует указать на то, что в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма .
Регулирование вопросов приватизации служебных помещений находит свое отражение в следующих законодательных положениях:
- Федеральный закон № 1541-I «О приватизации…» от 4 июля 1991 года – запрет на приватизацию спец жилья отмечен в статье 4 настоящего закона.
- Определение Верховного суда №35-В-06-12 – устанавливает защиту прав на приватизацию в России.
- Жилищный кодекс – основания для пользования специализированным жильем приведены в Главе 10 ЖК РФ (ст. 99-104).
- Положения Гражданского кодекса РФ – дают представление о процедуре и особенностях распоряжения жильем.
Основной посыл законодательства – запрет на приватизацию служебных квартир. Однако никто не запрещает переводить спец жилье в статус муниципального, и уже потом инициировать приватизацию. Такая процедура, за рядом исключений, доступна всем и каждому – это значит, что приватизировать служебные помещения можно и нужно.
Главным основанием для приватизации муниципального жилья служит договор социального найма.
Подобный договор заключается с муниципальным образованием, в собственности которого находится здание.
Пользование служебной жилплощадью осуществляется на основании договора не социального, а служебного найма.
Причём владелец квартиры чаще всего организация, где работает гражданин.
Разница между договором соцнайма и служебного найма состоит в том, что во втором случае с окончанием периода выполнения трудовых обязанностей гражданином действие договора заканчивается.
Соцнайм подразумевает отсутствие целевого назначения при предоставлении жилплощади и бессрочность договора.
Причины обращения в суд
Наравне с обычной процедурой перевода служебной квартиры в частную собственность существует и принудительная – путем обращения в суд. Основанием является нежелание собственника жилплощади выдавать разрешение на перевод жилья на баланс муниципалитета.
Не нужно быть экспертом, чтобы понять – выиграть судебное дело в таком случае крайне сложно. Если у вас нет серьезных оснований, можно даже не пытаться судиться с госучреждением.
Пример: Кемеровский районный суд рассматривал исковое заявление Саврасова по отношению к силовому ведомству. Как оказалось, истец служил в полиции с 2010 года, но текущий срок его службы составлял неполные 8 лет. Затем Саврасов подал заявление на имя начальника МВД по г. Кемерово с просьбой о приватизации служебной квартиры. Ответа от ведомства мужчина так и не получил. Истец просил суд предоставить возможность приватизировать жилплощадь после перевода жилья на баланс кемеровского муниципалитета. Исковое заявление было рассмотрено, но суд отказал в иске. Причина – отсутствие согласия со стороны ведомства и срок службы менее 10 лет.
Регистрация права собственности
Наниматель получает право собственности на квартиру только после регистрации договора о приватизации в государственном реестре. Это можно сделать, подав заявление в МФЦ или Росреестр.
Документы, которые понадобятся для регистрации договора о приватизации:
- заявление о государственной регистрации;
- само соглашение о приватизации;
- идентифицирующий документ заявителя – паспорт;
- договор социального найма;
- разрешение органов опеки – требуется, если в приватизации участвовал несовершеннолетний;
- справка о регистрации – форма № 9;
- заявление об отказе от участия в процедуре приватизации квартиры – при наличии такого факта;
- квитанция об уплате госпошлины.
Процесс регистрации права собственности происходит следующим образом:
- Наниматель собирает пакет документов.
- Оплачивает государственную пошлину в размере 2000 рублей.
- Подает заявление о регистрации права собственности в МФЦ или Росреестр.
Как получить согласия предприятия
Поскольку решение о приватизации ведомственной квартиры принимает организация, выдавшая жильё и владеющая им на законных основаниях, в первую очередь необходимо подать заявление руководству организации. Данным заявлением вы просите разрешения на приватизацию, ссылаясь на наличие у вас основания для этого, подкрепляя их предлагающимися документами.
Руководство организации рассматривает ваш запрос в течение двух месяцев, после чего даёт письменный, официальный ответ. Если получен отказ – на этом процесс приватизации для вас заканчивается. В случае вашего несогласия с принятым решением вы можете попытаться обратиться в суд, но ваши шансы ничтожно малы.
Учитывайте и то, что каждому гражданину РФ в возрасте от 18 лет право на приватизацию предоставляется только один раз за всю жизнь. Если раньше вы были участником приватизации в совершеннолетнем возврате, больше им стать не сможете.
Главным основанием приватизации является договор найма, который обязательно должен быть иметь сотрудник. Кроме того, лица, которые не связаны официально оформленными трудовыми обязательствами с предприятием-владельцем, не смогут начать переоформление жилья, принадлежащего спецфонду, в частную собственность.
Итак, приватизация станет возможна, если:
- у вас на руках есть договор найма служебного помещения;
- собственник жилья (ведомство, предприятие, учреждение) не против;
- стаж работы на данном предприятии – 10 и более лет;
- длительность фактического проживания в квартире – 10 и более лет;
- ранее вы не участвовали в бесплатной приватизации.