Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать квартиру официально: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Из всех видов аренды в перечень для уплаты НПД попал только такой вид деятельности, как краткосрочная сдача внаем объектов недвижимости, которые принадлежат конкретному физическому лицу. То есть собственник, сдающий дачу, гараж или квартиру в аренду посуточно или с почасовой оплатой, может перейти на уплату НПД. Во всех остальных случаях придется платить подоходный налог по фиксированной ставке.
Как платить НПД при сдаче недвижимости в аренду
Иными словами, если вы имеете в собственности жилое помещение, садовый домик или дачу и сдаете их в краткосрочную аренду (на часы, сутки) – можно применять НПД.
Если у вас в собственности коммерческая недвижимость и вы сдаете ее в аренду, то сперва необходимо разобраться, нет ли в этом признаков предпринимательской деятельности. Так как физические лица вправе применять налог на профессиональный доход в отношении деятельности по предоставлению в аренду имущества при условии отсутствия признаков предпринимательской деятельности, предусмотренных в части второй пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса.
А именно: применять НПД при сдаче в аренду коммерческой недвижимости можно при условии передачи в пользование одного объекта аренды одному арендатору. Например, одно нежилое помещение одному юридическому лицу, один автомобиль одному ИП и т.д.
В остальных случаях следует иметь регистрацию как ИП и уплачивать подоходный налог.
Можно ли одновременно при осуществлении одного вида деятельности быть ИП и платить НПД
МНС разъясняет, что физлица, планирующие применение НПД с осуществлением видов деятельности, по которым такие лица одновременно осуществляют предпринимательскую деятельность и зарегистрированы в качестве ИП, не вправе в таком случае применять налог на профессиональный доход.
Например.
1. ИП осуществляет деятельность по фотосъемке. При этом планирует одновременно осуществлять аналогичную деятельность по фотосъемке в качестве физического лица – плательщика налога на профессиональный доход. С учетом того, что деятельность осуществляется в качестве индивидуального предпринимателя, одновременное осуществление такой же деятельности в качестве плательщика налога на профессиональный доход неправомерно.
2. Физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, осуществляет деятельность по фотосъемке и планирует одновременно осуществлять в качестве плательщика налога на профессиональный доход деятельность репетитора. С учетом того, что ИП и физическим лицом осуществляются различные виды деятельности, то осуществление таких видов деятельности в качестве ИП и плательщика налога на профессиональный доход правомерно.
Возможность применения ИП УСН при сдаче в наём жилья при осуществлении нескольких видов деятельности
Пример 02.01.2021. ИП осуществлял деятельность по предоставлению мест по краткосрочному проживанию работникам организаций с уплатой по этой деятельности единого налога, одновременно ИП осуществлял розничную и оптовую торговлю с уплатой УСН, такая параллельная деятельность осуществлялась 3 года, и налоговая принимала декларации в которых в том числе указывались адреса жилых помещений. Одна при выборочной выездной проверке налоговая заявила о неправомерности применения ИП 5% налога при УСН, т.к. имела место сдача в пользование помещений не находящихся в собственности ИП, в результате вместо 5% предпринимателю посчитали налог по ставке 16% без учёта затрат, т.к. учёт доходов не вёлся, вместе с пени и штрафами за три года сумма получилась — ЖЕСТЬ. Несмотря на то что есть и другие мнения по возможности применения УСН при предоставлении гостиничных услуг и услуг прочего проживания (на том основании что это не аренда и наём, а предоставление мест для проживания), есть и опубликованные в конце 2020 мнения специалистов МНС (КП 12/2020), что при предоставлении мест для краткосрочного проживания в арендованных квартирах, УСН нельзя применять и по всем остальным видам деятельности (пп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК).
Среди ИП распространена практика сдачи помещений по безвозмездному договору, так вот если по безвозмездному договору сдаётся недвижимость не находящаяся в собственности — права на УСН нет.
Сдача квартиры в аренду: как и когда платить налоги, налоговая отчетность
В случае если вы не желаете регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, то по итогам года, в котором был получен доход, вам необходимо будет представить в налоговый орган по месту жительства (прописки) в срок до 31 марта Декларацию по ИПН (форма 240.00). В этом случае ставка ИПН составит 10% со всего дохода, полученного в календарном году, от сдачи в аренду (наем) недвижимости.
В качестве плательщиков единого совокупного платежа (далее – ЕСП) признаются физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, которые одновременно соответствуют следующим условиям:
Уплачивать налог граждане могут ежемесячно или один раз в год. При этом второй вариант может помочь сэкономить: если в течение года ставка изменится, собственнику не придется ничего доплачивать, так как индексация в этом случае не производится. Кроме того, оплатив налог сразу за весь год, не потребуется ежемесячно посещать банк, то есть можно сэкономить еще и время. За неуплату предусматривается штраф. При этом он все равно не освобождает от уплаты налога.
Второй вариант сдачи квартиры – посуточная или краткосрочная аренда. К последней относится аренда, срок которой не превышает 15 суток в месяц. В данном случае сумма налога зависит только от количества комнат в сдаваемом помещении. Такая аренда приравнивается к предпринимательской деятельности. Для того чтобы заниматься посуточной сдачей жилья необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.
Шаг №1. Поиск арендатора
Поинтересуйтесь у знакомых, не нужна ли кому-нибудь квартира или комната. Объявления о съёме жилья публикуют в газетах, расклеивают на столбах. Можно обратиться в агентство недвижимости (перед этим изучите его репутацию на рынке). Однако наиболее простой и быстрый способ — разместить объявление в Интернете. Самые платежеспособные квартиранты давно уже там. Не используете Интернет? Попросите родных помочь с этим. Разместить объявление о сдаче можно на специализированных онлайн-ресурсах (поисковик предложит вам варианты по тематическому запросу). Составьте короткое описание, сделайте акцент на фотографиях — выбирают прежде всего по ним.
С будущим квартирантом важно сразу оговорить ряд моментов — помимо собственно стоимости. Во-первых, сроки сдачи и порядок съезда. Например, вы заключите договор на три месяца, а человеку нужно будет уехать через два. Как будете решать проблему? Во-вторых, порядок уплаты «коммуналки» — кто это будет делать? В-третьих, условия проживания: не шуметь, не портить имущество и т. д.
Новые налоги на сдачу квартир в аренду
| Ставка | Вид недвижимости |
|---|---|
| В Минске | |
| 34,3 руб. | за комнату при сдаче квартиры, за садовый домик и дачу |
| 11,1 руб. | за машиноместо в металлическом или деревянном гараже |
| 14,2 руб. | за железобетонный или кирпичный гараж |
| 5,6 руб. | за квадратный метр других нежилых помещений |
| В областных центрах | |
| 32,2 руб. | за комнату при сдаче квартиры, за садовый домик и дачу |
| 8,9 руб. | за машиноместо в металлическом или деревянном гараже |
| 12,2 руб. | за железобетонный или кирпичный гараж |
| 4,4 руб. | за квадратный метр других нежилых помещений |
| В Барановичах, Бобруйске, Борисове, Жлобине, Жодино, Лиде, Мозыре, Молодечно, Новополоцке, Орше, Пинске, Полоцке, Речице, Светлогорске, Слуцке, Солигорске | |
| 21,1 руб. | за комнату при сдаче квартиры, за садовый домик и дачу |
| 5,6 руб. | за машиноместо в металлическом или деревянном гараже |
| 7,8 руб. | за железобетонный или кирпичный гараж |
| 3,4 руб. | за квадратный метр других нежилых помещений | В иных городах |
| 15,5 руб. | за комнату при сдаче квартиры, за садовый домик и дачу |
| 4,4 руб. | за машиноместо в металлическом или деревянном гараже |
| 5,6 руб. | за железобетонный или кирпичный гараж |
| 3,4 руб. | за квадратный метр других нежилых помещений | В иных населенных пунктах и территориях |
| 11,1 руб. | за комнату при сдаче квартиры, за садовый домик и дачу |
| 3,4 руб. | за машиноместо в металлическом или деревянном гараже |
| 4,4 руб. | за железобетонный или кирпичный гараж |
| 2,2 руб. | за квадратный метр других нежилых помещений |
Как физлицам правильно сдать жильё в аренду и уплатить налог
Если же гражданин сдаёт помещение организации или ИП, то в этом случае речь идёт о подоходном налоге с физических лиц. Его ставка составляет 13 процентов. В этом случае размер зависит от полученного дохода: чем он выше, тем больше налог. Но подоходный налог исчисляется, удерживается и перечисляется в бюджет источником выплаты – организацией. Гражданину не нужно предоставлять в инспекцию никаких документов.
За восемь месяцев текущего года у 119 физических лиц, сдающих помещения внаём (это менее, чем у одного процента от состоящих на учёте), установлены нарушения. Это говорит о том, что большинство плательщиков добросовестные. А их в регионе всего 13 970 человек. По сравнению с прошлым годом количество квартиросдатчиков возросло почти на 1,5 тысячи, поступления от них увеличились на 102 процента.
Какой налог со сдачи квартиры в аренду нужно уплачивать
Законодательство запрещает таким гражданам заниматься предпринимательством, и именно этот пункт вызывает сомнение у многих людей этой профессии. Но если внимательно изучить все тонкости, то можно понять, что договор найма не подразумевает экономической деятельности.
- Если не предоставлена налоговая декларация или просрочена её подача, то сумма штрафа составляет 5% от размера неуплаченного налога за каждый месяц задержки. Однако больше 30% взыскивать нельзя, как и меньше 1000 рублей.
- Если обязанность по уплате налога умышленно не исполнена – штраф от 20 до 40% от неуплаченного платежа.
- За значительное нарушение налоговых обязательств предусмотрена уголовная ответственность.
Сдача квартир индивидуальными предпринимателями
Вопрос. Обязан ли ИП занимающийся предоставлением мест для краткосрочного проживания в квартире иметь КСА.
Ответ. Не обязан только при сдаче квартиры или комнаты в квартире, можно принимать деньги по квитанциям. Это распространяется на оказание услуг по найму жилых помещений (за исключением жилых помещений в гостиницах, санаториях, домах (базах) отдыха, оздоровительных центрах (комплексах), домах охотника), дач, садовых домиков, это распространяется и на случаи предоставления для краткосрочного проживания (п. 35.21 Постановления НБ РБ 924/16).
Вопрос. А при сдаче в аренду нежилых помещений — надо КСА?
Ответ. Да требуется, нет права на приём наличных без КСА.
Вопрос. Может ли ИП арендовать у физического лица квартиру для дальнейшей сдачи квартиры в аренду.
Ответ. Да может. Но надо направить уведомление в инспекцию об аренде квартиры, до 20 числа месяца следующего за кварталом в котором заключён договор, это в целях исчисления налога на недвижимость, так по сданным в аренду субъектам хозяйствования квартирам физическое лицо обязано платить налог на недвижимость. Уплату коммунальных платежей должен осуществлять ИП, т.к., например, при использовании квартиры для предоставления мест для краткосрочного проживания коммуналка в 4,8 раза больше, т.е. не по субсидируемым тарифам.
Вопрос. Подскажите пожалуйста, если на сегодняшний день я сдаю помещение как физ.лицо, то как только я зарегистрируюсь в качестве ИП, то всё принадлежащее мне имущество автоматически становится имуществом ИП и я обязана к своему предыдущему договору аренды, заключенному мной как физ.лицом составить допсоглашение, где я буду ИП или же я могу продолжать его сдавать как физ.лицо?
Ответ. Тут иная конструкция: всё имущество принадлежит физическому лицу, даже то которое используется в предпринимательской деятельности. ИП это только статус физ.лица дающий право осуществлять предпринимательскую деятельности, как водительское удостоверение (примерно).
Не указан вид помещения — жилое или нежилое. Жилое вообще всё просто сдаёте и всё. Вообще гражданин может быть одновременно ИП, работать по трудовому договору, осуществлять виды деятельности не требующие гос. регистрации (в том числе сдавать в аренду одно нежилое помещение), причём в любых сочетаниях. Но надо смотреть ещё и налоговый вопрос, с физлица удерживают 13% подоходного без учёта затрат, ИП на УСН без учёта затрат платит 5%, с учётом затрат 16%. И надо смотреть вид деятельности ИП, если он не связан с арендой помещений, то также без вопросов можно сдавать одно помещение в аренду. А вот если вид деятельности ИП сдача в аренду помещений или ещё и как ИП будет сдаваться другое помещение, то лучше всё перевести на ИП, но тут не дополнительное соглашение а надо составлять новый договор.
Вопрос. Сдаю собственную квартиру, применяю УСН, в выручку надо включать коммунальные услуги которые дополнительно оплачивает арендатор.
Ставки подоходного налога
Для Минска максимальную ставку подоходного налога с физлиц за сдачу в аренду одного жилого помещения повысили до 34,3 рубля. Для сравнения: в 2020-м максимальная ставка составляла 32,5 рубля. В столице в прошлом году действовали 5 экономико-планировочных зон, для каждой – своя ставка налога за сдачу в аренду одного жилого помещения – от 18,5 до 32,5 рубля. Гараж (речь про металлический или деревянный гараж, машино-место) сдать в аренду в 2021-м в столице можно за 11,1 рубля.
В областных центрах налог за сдачу квартир подняли до 32,2 рубля, а гаражей – до 8,9 рубля. В таких городах, как Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск, сбор за сдачу квартир вырос до 21,1 рубля, а гаража – до 5,6 рубля.
- за каждую сдаваемую комнату — 15,5 рубля;
- за металлический или деревянный гараж — 4,4 рубля;
- за железобетонный или кирпичный гараж — 5,6 рубля;
- за машино-место — 4,4 рубля;
- за другие нежилые помещения — 3,4 рубля (за 1 кв. м площади).
- за каждую сдаваемую комнату — 21,1 рубля;
- за металлический или деревянный гараж — 5,6 рубля;
- за железобетонный или кирпичный гараж — 7,8 рубля;
- за машино-место — 5,6 рубля;
- за другие нежилые помещения — 3,4 рубля (за 1 кв. м площади).
Новшества предусмотрены обновленным Налоговым кодексом. FINANCE.TUT.BY посмотрел, какие ставки налогов будут действовать в нынешнем году.
Для Минска максимальную ставку подоходного налога с физлиц за сдачу в аренду одного жилого помещения повысили до 34,3 рубля. Для сравнения: в 2020-м максимальная ставка составляла 32,5 рубля. В столице в прошлом году действовали 5 экономико-планировочных зон, для каждой — своя ставка налога за сдачу в аренду одного жилого помещения — от 18,5 до 32,5 рубля. Гараж (речь про металлический или деревянный гараж, машино-место) сдать в аренду в 2021-м в столице можно за 11,1 рубля.
К примеру, в Новополоцке в 2020-м налог за сдачу в аренду жилого помещения составлял 20 рублей, а в Полоцке и Орше — 15 рублей. В последних двух городах рост налога за сдачу в аренду жилых помещений почти на 41% (за сдачу в аренду гаражей, к примеру, повышение не такое значительное, — с 5,3 до 5,6 рубля (рост почти на 5,7%).
Ставку подоходного налога за сдачу в аренду одного жилого помещения в областных центрах предлагается повысить до 32,2 рубля ( ранее — до 32 рублей). В таких городах, как Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск, — до 21,1 рубля ( ранее предлагали повысить до 21 рубля).
Наращивание бровей считается косметической услугой?
Вопрос: Услуги по наращиванию ресниц, ногтей, коррекция и окрашивание бровей относятся к косметическим услугам? Нужна ли справка из центра гигиены и эпидемиологии, если я хочу заняться оказанием парикмахерских услуг и услуг по наращиванию ресниц, ногтей?
Ответ МНС: Определен перечень видов деятельности, которые физические лица вправе осуществлять без необходимости регистрации в качестве субъекта хозяйствования (часть четвертая пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса). В данном перечне указаны, в частности, парикмахерские и косметические услуги, а также услуги по маникюру и педикюру, осуществляемые физическими лицами самостоятельно. К этим видам услуг следует относить и наращивание ресниц, ногтей, коррекцию и окрашивание бровей.
При оказании парикмахерских и косметических услуг, услуг по маникюру и педикюру физические лица производят уплату единого налога. До начала осуществления деятельности необходимо подать в налоговый орган уведомление произвольной формы с указанием вида деятельности, а также периода осуществления деятельности и места осуществления деятельности. Налоговый орган на основании представленного уведомления рассчитает сумму единого налога, которую следует уплатить до начала деятельности.
За разъяснением вопроса наличия справки из центра гигиены и эпидемиологии при оказании физическим лицом, не осуществляющим предпринимательскую деятельность, парикмахерских и косметических услуг, услуг по маникюру и педикюру следует обращаться непосредственно в центр гигиены и эпидемиологии.
Ответственность за неуплату налога при сдаче квартиры в аренду и иные возможные проблемы
Некоторые владельцы пытаются всячески избежать оформления официального договора аренды квартиры и ограничиваются лишь устной договоренностью с нанимателем. Главная цель такой незаконной операции — избежать уплаты налога при сдаче квартиры в аренду и получить максимальную выгоду. Однако, если это станет известно налоговой инспекции, придется заплатить не только штраф, но и всю сумму неуплаченного налога с пеней.
Не секрет, что некоторые хозяева вместо договора на сдачу в аренду двух или трёхкомнатной квартиры, заключают договор о сдаче только комнаты в этой квартире, что в разы уменьшает сумму налога. Но это, как говориться, на свой страх и риск.
Отсутствие официального договора по аренде для нанимателя чревато постоянным изменением условий предоставления жилья. Возможна даже ситуация, когда после внесения платы, хозяин откажет во вселении. Вернуть деньги обманутым гражданам будет очень сложно, так как нет защищающего их права документа.
С каких доходов подоходный налог платить не надо
Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать.
Использование материалов допускается при условии активной индексируемой и прямой гиперссылки на страницу первоисточника.
В документе внесено множество корректировок в действующее налоговое законодательство, а также установлены новые ставки некоторых налогов, налоговых вычетов.
Ранее Министерство финансов опубликовало проект, в соответствии с которым физические лица, полностью либо частично владеющие жилыми помещениями в многоквартирных или блокированных жилых домах, становятся плательщиками налога на недвижимость.