Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора долевого участия в строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Иск о расторжении договора цессии и возвращении уступленного права на реализацию инвестиционного проекта по строительству
РЕШЕНИЕ
От 25.03.2020
Дело № А40-237917/2019
Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2020 года
Полный текст решения изготовлен 25 марта 2020 года
Арбитражный суд г. Москвы
в составе судьи А.Г. Антиповой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания В.С.
Ворожцовой
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «КМ-Профиль»
к ООО «ГАЗХОЛДИНГ»
третье лицо: Потребительский гаражно-эксплуатационный кооператив «Развитие»
о расторжении соглашения об уступке права требования (цессии) №414 от 31.08.2016, и
возвращении истцу уступленного права по соглашению об уступке права требования (цессии)
№414 от 31.08.2016 на реализацию инвестиционного проекта по строительству площади в
размере 1500 кв.м, входящего в состав многоэтажного гаражного комплекса, расположенного
на земельном участке по адресу Московская область, Красногорский район, п.г.т. Нахабино,
ул. Панфилова, все имущественные права на указанные выше площади, включая площади
помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения (лестничные клетки,
технические этажи, техподполья и т.д.), уступленного по договору инвестирования в
строительство №М-1 от 03.04.2013 г., заключенному между цедентом и потребительским
гаражно-эксплуатационным кооперативом «Развитие» в том объеме и тех условиях, которые
существовали на дату подписания соглашения об уступке права требования (цессии) №414 от
31.08.2016 г.
при участии
от истца: Ж.С. Сельвистрович по дов. от 28.01.2020 г. (по адвокатскому удостоверению)
от ответчика: И.А. Пшинко по дов. от 18.11.2019 г. (по адвокатскому удостоверению)
от третьего лица: не явился
Установил:
ООО «КМ-Профиль» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым
заявлением к ООО «ГАЗХОЛДИНГ» о расторжении соглашения об уступке права
требования (цессии) №414 от 31.08.2016, и возвращении ООО «КМ-Профиль» уступленного
права требования по соглашению об уступке права требования (цессии) № 414 от 31.08.2016
на реализацию инвестиционного проекта по строительству площади в размере 1500 кв. м.,
входящего в состав многоэтажного гаражного комплекса, расположенного на земельном
участке по адресу: Московская область, Красногорский район, п.г.т. Нахабино, ул.
Панфилова; все имущественные права на указанные выше площади, включая площади
помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения (лестничные клетки,
технические этажи, техподолья и т.д.), уступленное по договору инвестирования в
строительство № М-1 от 03.04.2013, заключенному между ООО «КМ-Профиль» и
Потребительским гаражно-эксплуатационным кооперативом «Развитие» в том объеме и на
тех условиях, которые существовали на дату подписания соглашения об уступке права
требования (цессии) № 414 от 31.08.2016.
Ответчик предъявленные требования не признал по доводам, изложенным в отзыве, а
также представил ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с
несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил, что
предъявленный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 31 августа 2016 года между ООО «КМ-Профиль»
ООО «ГАЗХОЛДИНГ» заключено соглашение об уступке права (требования) (цессии) №
414 от 31.08.2016 г., в соответствии с которым ООО «КМ-Профиль» (первоначальный
кредитор, цедент) уступает, а ООО «ГАЗХОЛДИНГ» (новый кредитор, цессионарий)
принимает право (требование) по договору инвестирования в строительство № М-1 от 03
апреля 2013 года, заключенного между ООО «КМ-Профиль» и Потребительским гаражно-
эксплуатационным кооперативом «Развитие» (должник).
Согласно п. 1.2 Соглашения право (требование) первоначального кредитора (цедента)
к должнику на дату подписания соглашения включает: реализацию инвестиционного проекта
по строительству площади в размере 1 500 кв.м. (Объект недвижимости), входящего в состав
многоэтажного гаражного комплекса, расположенного на земельном участке по адресу:
Московская область, Красногорский район, п.г.т. Нахабино, ул. Панфилова. Инвестор
получает имущественные права на указанные выше площади, включая площади помещений,
неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения (лестничные клетки, технические
этажи, техподполья и т.д.).
В соответствии с п. 1.3 Соглашения, право (требования) первоначального кредитора
(цедента) переходит к новому кредитору (цессионарию) в момент подписания соглашения.
При заключении соглашения ответчик гарантировал оформить на истца имущество
(квартиры), перечисленные в данном пункте, в соответствии с графиком (приложение №1 к
соглашению), либо уплатить сумму в размере 51 677 000 рублей в течение 10 месяцев с даты
заключения соглашения.
На момент заключения соглашения ООО «ГАЗХОЛДИНГ» в качестве ответчика по
судебным спорам не выступало, исполнительные производства в отношении ответчика
отсутствовали.
В подтверждение своей благонадежности и возможности исполнить обязательства,
предусмотренные соглашением, ответчик представил на обозрение истцу договор уступки
прав требования № ФР6.1/ин-28к-130/ин-62 по договору участия в долевом строительстве
многоквартирного дома № ФР6.1/6.1/ин-28 к-130 от 28.04.2016, заключенный 09.08.2016 с
третьим лицом — гражданкой РФ Оглоткиной Екатериной Владимировной, со стоимостью
доли участия в размере 2 028 445, 44 рубля, жилое помещение расположено по адресу:
Московская область, Красногорский район, городское поселение Нахабино, вблизи р.п.
Нахабино, то есть, по строительному адресу, идентичному тому, который указан в п. 3.1
соглашения с истцом.
Кроме того, ответчик ознакомил истца с ценовыми предложениями на квартиры,
права на которые будут переуступлены в счет оплаты в соответствии с п. 3.1 соглашения,
совместно с истцом осуществил выезд на место строительства многоквартирных домов.
Таким образом, истец не мог разумно предвидеть существенное изменение
обстоятельств в сторону невозможности исполнения ответчиком обязательства по оплате
права.
Ответчик, не имея прав на квартиры, указанные в п. 3.1 соглашения, обязался
переуступить их истцу в счет оплаты по соглашению. При этом, согласно графику,
являющемуся приложением № 1 к соглашению, передача прав на квартиры должна была
быть осуществлена в будущем, что истец посчитал допустимым.
В соответствии с п. 3.1. соглашения ответчик обязался в счет оплаты передаваемого
права требования оформить на истца имущество (квартиры), перечисленные в данном
пункте, в соответствии с графиком, либо уплатить сумму в размере 51677000 рублей в
течение 10 месяцев с даты заключения соглашения.
Согласно графику передачи прав на имущество (приложение № 1 к соглашению),
права на квартиры должны передаваться, начиная с 25.10.2016 по 27.07.2017г.
При наступлении срока исполнения обязательств по соглашению, ответчиком
никаких фактических действий к его исполнению не предпринято.
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Когда возможно расторжение договора цессии по соглашению сторон
Важное правило ГК РФ – свобода договора – позволяет заключать самые разные соглашения, в том числе и о расторжении договора.
Отметим, что расторгнуть можно только существующий договор. Поэтому, чтобы понять, можно ли расторгнуть исполненный договор цессии, изучите этот договор на предмет – до какого момента он действует?
Если указано, что «действует до полного исполнения обязательств», то расторгать после исполнения уже нечего – договор исполнен и прекратил действие. Хотите вернуть право требования владельцу – делайте «обратную цессию» (то есть, заключайте аналогичный договор цессии, но продавец права требования будет в нем покупателем и наоборот).
Если срок действия договора указан датой (или периодом времени) и такая дата не наступила (или период времени не прошел), то расторгнуть договор можно. Вот только практическая польза от этого расторжения крайне сомнительна. Почему? Сейчас объясним.
Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве
Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке возможно в связи с нарушениями, допущенными при строительстве объекта. Согласно требованиям закона, сдаваемое помещение должно соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и действующим строительным нормам. При выявлении любых недостатков, дольщик вправе потребовать их устранения за счет застройщика. Кроме того, дольщик может потребовать уменьшения цены договора либо компенсацию, если он самостоятельно займется ремонтом. Все свои требования нужно изложить письменно и направить на юридический адрес строительной компании.
Как правило, застройщики игнорируют такие обращения, и у дольщика появляется законный повод расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может и по другим основаниям:
- Расторжение ДДУ в связи с несоблюдением сроков строительства и затягиванием со сдачей дома более чем на 2 месяца;
- Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
- По другим основаниям, предусмотренным законом или договором.
Вышеперечисленные нарушения – весомый повод для дольщика аннулировать ДДУ в одностороннем порядке. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который считается расторгнутым с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть деньги дольщика и уплатить проценты за пользование его денежными средствами не позже 20 рабочих дней с момента расторжения ДДУ. Если этого не произошло, необходимо обратиться в суд с требованием признать ДДУ прекращенным и взыскать деньги с недобросовестного застройщика.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
У покупателей недвижимости по ДДУ также есть обязательства – это своевременная уплата цены договора, которая производится единовременно или по частям. Если ДДУ предусмотрена единовременная уплата цены договора, то основанием для расторжения договора застройщиком является просрочка более 2 месяцев. При частичной уплате – систематическое нарушение срока платежа, то есть более чем 3 раза за 12 месяцев или просрочка в течении более чем 2 месяца.
Если образовалась просрочка по уплате цены ДДУ более 2 месяцев, застройщик обязан письменно предупредить дольщика, и дать ему возможность погасить задолженность в течение 30 дней. Только по прошествии этого срока он может направить уведомление дольщику о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым. Застройщик обязан вернуть деньги участнику не позднее 10 рабочих дней с момента отправления письма о расторжении ДДУ.
Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременные платежи, которая составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.
Расторжение договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве
Перспективы такого иска не очень хорошие, поскольку цедент отвечает только за принадлежность ему уступаемого права, но не за исполнение обязанности застройщиком. При этом информация о банкротствах открытая и публикуется в газете «Коммерсант» (ранее в «Российской газете»). Тем не менее можно указать на то, что Вас цедент ввел в заблуждение относительно свойств уступаемого права, так как право требования к компании, находящейстя в процедуре банкротства теоретически стоит меньше чем право требования в обычных условиях. Но примет ли суд данную позицию сказать сложно, кроме того срок исковой давности уже прошел и нужно подумать над его восстановлением. Для более полной консультации нужно изучать документы, возможно что удастся найти еще какие-то основания.
Расторжение уступки по договору долевого участия
Как правило, договор уступки требований используется в том случае, когда стороны заинтересованы в переходе прав. Согласно условиям договора цессии права или требование кредитора, именуемого цедентом . переходят другому участнику договора – цессионарию .
2 В соответствии со ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, исчисленные продавцами и уплаченные ими в бюджет с сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), реализуемых на территории Российской Федерации, в случае изменения условий либо расторжения соответствующего договора и возврата соответствующих сумм авансовых платежей. Вопрос только в том, будут ли считаться авансы, полученные до заключения договора уступки права требования, возвращенными после заключения этого договора.
Бесплатная юридическая помощь
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 2.1. Цессионарий обязан вернуть Цеденту в -дневный срок после подписания настоящего Соглашения все необходимые документы, удостоверяющие права (требования), а именно: оригинал Договора от » » г. N , указанный в п. 1.1 настоящего Соглашения, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью.
Ф.И.О.)(Устава, положения, доверенности или паспорта) сдругойстороны,вместе именуемые»Стороны»,заключилинастоящее Соглашение о следующем: 1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ 1.1. Цедент и Цессионарий расторгают Договор цессии от » » г.
N в связи с отсутствием согласия должника по уступленному требованию, где личность кредитора в обязательстве имеет существенное значение для должника (или: недействительностью переданного Цессионарию требования, фактическим отсутствием уступленного права в момент уступки (если это право не являлось будущим правом), отсутствием правомочий Цедента на совершение уступки, предыдущей уступкой права другому цессионарию, обременением уступленного права притязаниями и правами третьих лиц, обоснованными возражениями должника, произведенным зачетом уступленного права между Цедентом и должником, существенным нарушением Договора от » » г. N Цедентом в части ). 1.2.
Другой комментарий к Ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)
В комментируемой статье законодатель определяет условия, при которых допускается уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве.
Нормы этой статьи являются специальными и имеют юридический приоритет в применении перед общими нормами гражданского права .
———————————
См.: ст. 382 — 390 Гражданского кодекса РФ.
Уступка прав требований в пользу третьих лиц по договору участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительства допускается без перевода долга только при условии погашения участником долевого строительства цены договора в полном объеме.
———————————
См.: ст. 391 — 392 Гражданского кодекса РФ.
При этом по общему правилу не требуется согласие застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой.
При разрешении одного из споров суд отметил: «В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Из положений статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору не требует согласия иных участников данного договора» .
———————————
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2010 года N ВАС-2932/10.
Одновременно с уступкой прав требований перевод долга третьему лицу от участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве допускается только с письменного согласия застройщика . При этом погашения цены договора в полном объеме в обязательном порядке со стороны участника долевого строительства не требуется.
———————————
См.: часть 1 ст. 391 Гражданского кодекса РФ, часть 3 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ст. 17 Закона N 214-ФЗ.
Напомним, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором . Комментируемым Законом N 214-ФЗ предусмотрено получение согласия застройщика при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве до завершения расчетов с застройщиком. Прямо получение согласия застройщика на уступку права требования после оплаты всех инвестиций по договору участия в долевом строительстве комментируемым Законом N 214-ФЗ не предусмотрено.
———————————
См.: пункт 2 ст. 382 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, подлежит применению общая норма гражданского права. В каждом конкретном случае при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве после оплаты всех инвестиций застройщику потребуется проверять условия договора участия в долевом строительстве на предмет наличия запрета на уступку без согласия застройщика.
Если такого запрета нет, уступка может быть проведена на основании соглашения между цессионарием и цедентом. При этом в адрес застройщика направляется письменное уведомление об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве для должного исполнения новому инвестору. Если такой запрет все-таки установлен в этом договоре, требуется трехстороннее дополнительное соглашение между застройщиком, цедентом и цессионарием о такой уступке либо письменное согласие застройщика в иной форме. При его отсутствии в государственной регистрации уступки права требования по договору участия в долевом строительстве может быть отказано. Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве в любом случае вступает в силу только после ее государственной регистрации .
———————————
См.: часть 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ и статья 17 Закона N 214-ФЗ.
Законодатель установил ограничение срока, в пределах которого допускается уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. Она возможна от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до даты составления передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Порядок уплаты государственной пошлины при государственной регистрации уступки права требования из договора участия в долевом строительстве определен , равно как и размер государственной пошлины . К уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве с учетом установленных Законом N 214-ФЗ особенностей такой уступки могут применяться подходы, уже ранее выработанные в судебной практике .
———————————
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 13 июня 2007 года N 03-05-06-03/33.
Абзац 2 подпункта 23 пункта 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.
См.: информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 октября 2007 года N 120.
Кроме возмездной уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, это право может быть заложено. При этом к такому залогу применяются правила об ипотеке недвижимого имущества .
———————————
См.: часть 5 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
При рассмотрении одного из дел суд подчеркнул: «Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений статьи 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства» .
———————————
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2011 г. N 13905/10.
Более того, законодательством прямо установлено, что «правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» .
———————————
См.: пункт 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В связи с наличием в Законе N 214-ФЗ обязательства застройщика дополнительно обеспечить передачу объекта долевого строительства инвестору поручительством банка или страхованием ответственности застройщика возникает вопрос: что делать при уступке права требования по ДДУ к застройщику с ранее оформленным поручительством банка или договором страхования ответственности?
———————————
См.: ст. 12.1, 15.1, 15.2 Закона N 214-ФЗ.
Расторжение договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве
6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.07.2021 N 111-ФЗ)
5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
(часть пятая введена Федеральным законом от 18.07.2021 N 111-ФЗ)
Расторжение договора долевого участия дольщиком: лучше одностороннее или по решению суда
В этой статье мы подробно разбираем способы и основания расторжения договора участия в долевом строительстве (ДДУ), чтобы Вы определились, какие из них выбрать. Про порядок расторжения договора долевого участия читайте в другой нашей статье.
- Просрочка передачи квартиры/помещения на 2 месяца и более . Здесь важно правильно посчитать сроки, например, срок передачи квартиры 02.07.2021, но квартиру Вы не получаете, значит, течение двухмесячного срока начинается с 03.07.2021, а заканчивается 03.09.2021. Соответственно, 4 сентября вы можете направлять уведомление о расторжении договора долевого строительства. При расторжении уступки по договору долевого участия нужно смотреть сроки ДДУ с застройщиком, а не с тем лицом, кто уступил. Подробнее о расчётах сроков. При наличии дополнительного соглашения о продлении срока, обязательно несоблюдение застройщиком обговоренного сторонами продленного срока сдачи объекта.
- Неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков или их компенсации . Если при приёмке квартиры были выявлены недостатки, Вы можете предъявить к застройщику: либо требование о безвозмездном устранении недостатков, либо требование о соразмерном уменьшении цены ДДУ, либо требование о возмещении расходов, понесенных на устранение недостатков. Застройщик обязан бесплатно устранить все недостатки, которые выявляются во время осмотра объекта. Если такое требование оказалось не выполнено в разумный срок, установленный в претензии, то у дольщика возникает право одностороннее прекращение ДДУ. Если застройщик прописал в контракте, что не отвечает за недостатки, такие условия являются недействительными, и их не нужно принимать во внимание.
- Существенное нарушение требований к качеству квартиры . Термин «существенное нарушение» является оценочным: критерии существенности в законе не определены. Поэтому факт совершения таких нарушений может быть установлен судом по внутреннему убеждению, принимая во внимание результаты строительной и оценочной экспертизы. По данному вопросу сложилась противоречивая судебная практика расторжения договора долевого участия.
- В иных случаях, установленных в договором долевого строительства . В договоре может быть указано дополнительное к законным основание для его одностороннего расторжения дольщиком. При расторжении уступки по договору долевого участия нужно смотреть в договор ДДУ, а не уступки. Хотя и на практике такие случаи бывают редко, следует внимательно изучить подписанный сторонами документ. Иногда дьявол кроется запутанных формулировках.
Для расторжения договора цессии достаточно составить соглашение об этом и подписать его. По общему правилу оно составляется в простой письменной форме в двух экземплярах (п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Главное — четко и однозначно указать в соглашении, что договор цессии расторгается. Дату расторжения можете не писать. Если ее не будет, договор перестанет действовать с момента заключения соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Согласовывать более позднюю дату нет смысла: между цедентом и цессионарием нет длящихся обязательств, на исполнение которых нужно предусмотреть время до расторжения договора.
Рекомендуем согласовать срок, в который цедент должен вернуть полученные от цессионария деньги, а цессионарий — документы, переданные ему в подтверждение перехода требования. Нелишним будет и условие о неустойке за нарушение этих сроков.
Если договор цессии был нотариально удостоверен, то соглашение тоже нужно удостоверить у нотариуса (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Дополнительные возможности дольщика
Помимо расторжения договора и отказа исполнения обязательств по нему в связи с нарушениями, допущенными ответственной стороной, участник долевого строительства может осуществить продажу объекта недвижимости до его передачи в эксплуатацию с предварительным уведомлением застройщика. При этом между новым покупателем и дольщиком должен быть подписан договор об уступке прав по ДДУ.
Для совершения процедуры уступки прав участник ДДУ обязан соблюсти следующие пункты:
- полная уплата дольщиком стоимости недвижимости по договору либо перевод задолженности на нового собственника;
- проведение данной операции возможно с момента заключения ДДУ до подписания документов о передаче здания в пользование собственникам.
Первоначальный дольщик несёт полную ответственность за недействительность права передачи, но он не ответственен за неисполнение застройщиком своих обязательств.
Как расторгнуть договор дду и вернуть деньги
Законодательство не ограничивает стороны договора долевого строительства в возможностях расторгнуть договор. Стороны могут прописать в пункте условия расторжения, а также взаимные обязанности при таком расторжении, которые не будут противоречить требованиям закона.
Прежде всего, расторгнуть ДДУ можно по взаимному соглашению сторон. Его инициатором может быть как дольщик, так и застройщик. Для расторжения стороны подписывают соглашение, в котором указывают о прекращении договорных отношений и условиях для этого.
Например, дольщик направляет в адрес строительной компании требование – расторгнуть договор и вернуть внесенные по нему денежные средства. В случае его согласия подписывается соглашение и средства возвращаются. В некоторых случаях, денежные средства могут быть возвращены не в полном объеме. Это зависит от условий договора долевого участия, а также достигнутого соглашения.