Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры на этапе котлована риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.
Покупка квартиры на этапе котлована — процесс, требующий немало времени и сил. Несмотря на жёсткие требования законодательства к застройщикам, риски у подобных сделок всё же существуют. Если девелопер не сможет выполнить обязательства по ДДУ по причине банкротства, стройка будет заморожена. В таком случае участнику долевого строительства вернутся деньги или ему придётся дожидаться завершения стройки другим девелопером.
Приобретение строящегося жилья на стадии закладки фундамента — достаточно выгодный вариант для покупателей, у которых есть другая недвижимость. Но нужно учитывать и нюансы подобных сделок. Взвесьте все преимущества и недостатки покупки квартиры в строящемся доме, адекватно оцените свои возможности и только потом начинайте искать подходящий вариант будущего жилья.
С какими рисками можно столкнуться?
Несмотря на очевидные преимущества, у покупки квартиры в новостройке на этапе котлована в Екатеринбурге или другом городе России есть ряд рисков, на которые нельзя не обратить внимание.
Например, возможны задержки в строительстве, связанные хоть с экономической ситуацией в стране, хоть с погодными условиями или нехваткой ресурсов. История знает случаи, когда стройки затягивались на года или замораживались насовсем, до лучших времен.
Все это влияет на фактор времени, если даже стройка будет идти по плану и застройщик сдаст объект вовремя – до готовности квартиры пройдет какое-то время, так что, подождать всё-таки придется.
Кроме того, возможны изменения и в проекте дома или застройки, что может повлиять как на планировку квартиры, так и на вид за окном. Никому не понравится вместо обещанного вида на парк смотреть на фасад соседнего дома.
Что важно при приемке жилплощади?
Для осмотра выделите дневное время, лучше всего – когда светло. При приемке обязательно оформляется специальный смотровой лист. Любые дефекты, недочеты находят отражение в акте, подписываемом во время приема и передачи.
Претензии покупателя должны быть обоснованы. ДДУ определяет сроки устранения дефектов, появившихся по вине продавца. Предварительно должна состояться приемка при участии членов государственной комиссии.
Не спешите заказывать комплексный ремонт до получения ключей. Сначала дождитесь выполнения компанией-застройщиком обязательств по срокам. За это время лучше собрать побольше денег и посмотреть варианты, чтобы определиться с будущим стилем.
Тщательно выбирать застройщика
Выбирать застройщика нужно тщательно. Рынок пестрит компаниями, которые обещают быстро и качественно построить жилой комплекс. Предпочтение стоит отдавать тем, кто зарекомендовал себя и сдал не один объект. Обращайте внимание на репутацию. Ознакомьтесь на интернет — ресурсе с отзывами от дольщиков, кто уже получил готовые квартиры.
Изучите рейтинг. У всех застройщиков имеется странички в соцсетях и собственные сайты. В основном львиную долю информации по проектам можно узнать из интернета, но лучше связаться с представителями и назначить встречу. Если вы определились, с вами заключат договор. По правилам договора девелопер обязан предоставлять информацию о ходе строительства.
Также не стесняйтесь узнавать о наличии документов на строительство. Хороший застройщик будет иметь все документы.
В первую очередь — документы на землю. Это может быть аренда, субаренда или собственность. Назначение строительства играет большую роль. В случае предназначения земли для индивидуального строительства застройщик не имеет права строить жилой комплекс. Необходимо разрешение на стройку. Без него стройка не законна.
Разрешение должно быть оформлено на имя застройщика. Документ должен быть действующим.
Заключение договора, особенности цессии, переуступки.
Если Вы нашли квартиру в надежном жилом комплексе, то на следующем этапе нужно будет заключить договор. Если речь идет о долевом участии, то тут стоит быть предельно внимательным, особенно если Вы занимаетесь этим впервые. В этом случае лучше участвовать в подписании любых документов только с юристом. Строительной компании необходимо иметь договор со всеми дольщиками, который будет регулировать права и обязанности обеих сторон. Однако на практике получается, что документов больше, чем выходит в теории.
Когда происходит подписание всех необходимых документов, покупатель становится уязвим, так как права в отношении него, установленные законом, применить все сложнее. Если строительная фирма предлагает заключить договор цессии, то потенциальному покупателю здесь будет сложнее регулировать свои права более свободно. И при этом кто-то другой может стать обладателем тех же самых прав по договору цессии. Здесь уже речь идет об обязательствах первоначального владельца. Он может продать право на покупку, если нуждается в финансах. Потому что на более поздних этапах строительства недвижимость поднимется в цене. И в этом случае юрист со стороны должен отслеживать, чтобы все обязательства выполнялись как в отношении застройщика, так и в отношении покупателя. Именно поэтому количество документов на практике всегда будет больше, чем в теории.
Те, кто хотят купить право на долю в новостройке, должны внимательно читать все условия и всматриваться в наличие ограничивающих переуступку прав условий. Если суд признает договор цессии недействительным, то претензии со стороны дольщика уже будут направлены не в сторону строительной компании, а в сторону продавца, то есть первоначального владельца. Значит, что нужно проверять квитанции на оплату договора о долевом участии. И будьте внимательны при заключении договора на переуступку прав, если такое предусматривается первоначальными условиями. Если Вы покупаете ипотечную квартиру, то здесь обязательно и согласие третьей стороны, то есть банковского учреждения.
Основное преимущество покупки квартиры на этапе котлована – возможность сэкономить. Правда, квартиры на ранних стадиях уже не настолько дешевле, как несколько лет назад. «Раньше квартира, купленная на этапе котлована, к завершению строительства вырастала в цене на 30-35%, сейчас в большинстве проектов этот показатель не превышает 25%», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Сейчас в среднем рост цены от начального этапа до ввода в эксплуатацию, по словам руководителя отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Натальи Бланковой, составляет около 12-15%. Это не так уж много. «Поторопиться с покупкой квартиры стоит в проектах, в которых планируется активный рост цен, и в недооцененных комплексах», — отмечает эксперт.
В проектах, которые изначально выставляются с заметным дисконтом к рынку или где ожидается активное развитие (например, появление новой станции метро), прирост может быть заметно выше. «В частности, в одном из столичных жилых комплексов годовой рост цены составил 48% (!), а за весь период реализации (два года) квартиры в этом проекте подорожали на 70%», — говорит Ирина Доброхотова. Схожие случаи вспомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: «В проекте Discovery (квартиры, комфорткласс) рост цен всего за полгода составил 19%. В «Селигер Сити» (квартиры, комфорткласс) с апреля 2017 года рост достиг 39% для квартир без отделки и 37% для жилья с отделкой white box. В ЖК «Савеловский Сити» (апартаменты, комфорт-класс) с мая 2014 года цена выросла на 63%».
Другим примером поделился Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Ликвидные объекты за весь период строительства в среднем могут демонстрировать рост цены до 50%. В качестве примера можно привести наш ЖК «Кварталы 21/19». За полтора года с момента старта продаж в корпусах третьего квартала средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35%, а отдельно взятые лоты, в частности студии, подорожали на 45%».
Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Самый распространенный способ, который практикуют нечестные компании – заключение предварительного договора по купле-продаже вместо стандартного ДДУ. Эта бумага не предполагает оплату.
Чтобы получить ее, аферист требует дополнительное соглашение на приобретение векселя по стоимости, равной цене жилья. Его подписание не дает покупателю никаких прав собственника.
Некоторые ненастоящие фирмы делают продажи от одного лица, когда везде прописывается другое. Это незаконные действия, ведь юрлицо везде указывается одно и то же.
Даже после всех подписей ДДУ считается активированным и действительным, только если была пройдена госрегистрация. До этого момента не стоит вносить оплату, и требование это неправомерно. Некоторые пользуются подобными схемами для продажи одной и той же квартиры разным людям.
Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
Какие преимущества покупки квартиры на этапе котлована?
Помимо экономии средств, есть и другие важные плюсы.
Приобретение жилья на ранней стадии позволяет выбрать оптимальную планировку, метраж, этаж и вид из окна. Как правило, к моменту ввода дома в эксплуатацию, в доме остается всего 10-20% непроданных квартир. При этом большая часть из них это двухярусные апартаменты и другие не самые ликвидные варианты.
Первыми в большинстве случаев продаются квартиры-студии и смарт-жилье. Они наиболее доступные и имеют спрос как со стороны инвесторов с целью получения дальнейшей прибыли, так и обычных людей с ограниченным бюджетом. А уже затем, вслед за ними, продается более габаритное жилье.
К тому же в отличие от «безопасного» вторичного жилья, можно рассчитывать на то, что новый дом строится в соответствии с современными нормами, правилами и технологиями.
Доводы против: придется подождать
Даже если компания сдаст объект в срок, окончания работ все равно придется подождать. Наталья Шаталина, «МИЭЛЬ-Новостройки», говорит, что обычно, чтобы возвести многоэтажный панельный дом, нужно около 12 месяцев, а чтобы построить его по монолитной технологии – 18–24 месяца. Андрей Колочинский поясняет, что потом придется ждать подвода коммуникаций, ремонта (если апартаменты приобретаются с отделкой), а это еще от 3–4 месяцев.
Да и ключи будущим владельцам выдают не сразу, по словам Ольги Тумайкиной. На это закладывается от 3 до 6 месяцев после сдачи дома. То есть, вкладывая в недвижимость на старте, нужно понимать, что въехать в нее удастся не раньше, чем через 3 года (и это если застройщик вложится в сроки).
Доводы против: нужно где-то жить
Пока ведутся строительные работы, дольщикам надо снимать жилье, если в собственности нет другого. Если есть ипотека, попутно нужно будет платить банку. Например, если жилье в новостройке приобретается за 6 млн руб., из которых есть только 3 млн руб., остаток придется оформить в ипотечный кредит под 10%. Если он берется на 20 лет, в месяц надо будет отдавать около 29 тыс. руб. Еще примерно столько же затянет аренда. В сумме за 3 года будет потрачено 2 млн руб., и жилья пока еще не будет.
В то же время, если приобрести готовые апартаменты в сданном доме на 15% дороже (за 6,9 млн руб.), в месяц нужно будет отдавать всего 37 600 руб., не тратясь вовсе на аренду. Правда, переплата будет больше, ведь такой платеж нужно будет вносить на протяжении всего периода ипотеки (показатель составит 5,1 млн руб. вместо 3,9 млн руб.) Но чтобы сэкономить, можно погашать досрочно.
Как безопасно купить недвижимость от застройщика в Турции
Но все же, как бы государство и местная власть не контролировали деятельность организаций в строительном секторе, изредка встречаются неприятные ситуации с мошенничеством. Чтобы свести все риски к минимуму следует ответственно подойти к выбору застройщика.
На что стоит обратить свое внимание при покупке недвижимости в Турции?
Зачастую у хорошей строительной фирмы имеется сайт, на котором можно получить детальную информацию о деятельности предприятия. Посмотрите на то, сколько лет девелопер присутствует на рынке, сколько новостроек было сдано, не было ли с ними проблем, а также почитайте отзывы владельцев квартир в уже сданных ЖК.
Удостоверитесь что с документами все в порядке. Запросите учредительные документы, право собственности на земельный участок, а также разрешительную и проектную документацию. Строительство в Турции имеют право проводить только лицензированные компании и по требованию клиентов они обязаны предоставить этому подтверждение. Если вам отказывают в этом – стоит задуматься о правомерности данного строительства.
И последний, но не самый маловажный момент! Изучите аналогичные предложения на рынке недвижимости в конкретном районе. Слишком низкая стоимость объекта – повод задуматься. Строительная компания с высокой репутацией не будет продавать апартаменты по цене ниже рыночной. Ей это просто не выгодно. Цены на жилье в Турции формируются на основании затрат на стройматериалы, покупку участка и оплаты работы стройбригад, и у всех застройщиков они будут приблизительно одинаковы.
Почему следует обратиться к нам?
- Проверяем репутацию застройщика в интересах покупателей. Устанавливаем факт нахождения строительной компании на стадии банкротства. Осуществляем изучение фактов открытых уголовных дел. Подтверждаем факт безупречной деловой репутации застройщика.
- Учитываем все нюансы для совершения безопасной сделки. Формируем пакет документов в соответствии с требованиями законодательства. Проводим проверку количества собственников прав требования. Если в ДДУ фигурируют несовершеннолетние, то помогаем получить разрешение на продажу от органов опеки.
- Поможем подобрать оптимальную квартиру. Наша компания поможет выбрать идеальное для вас жилье в Краснодаре на этапе строительства многоквартирного дома.
Если у вас есть вопросы или вы желаете быстро и надежно купить/продать права требования, то обращайтесь к нашим специалистам. Они предоставят подробную консультацию. На нашем сайте вы можете найти планировки и цены на все новостройки Краснодара.
Преимущества покупки недвижимости на стадии строительства
Безопасность сделки гарантирует договор долевого участия (ДДУ), в котором прописываются все условия сделки. Покупка жилья на начальной стадии строительства имеет неоспоримый ряд преимуществ:
- Низкая стоимость квартиры. Покупателю выгодно приобретать жилье на стадии стройки, это дает возможность сэкономить средства на ее приобретение до 25% от общей цены готовой квартиры. Застройщику также прибыльно продать недвижимость как можно раньше. Так он быстрее получает возможность окупить строительство объекта, и получить прибыль.
- Оплата в рассрочку. Застройщики предлагают покупателям вариант оплаты в рассрочку. Денежные средства будущие владельцы квартир вносят частями, до того момента, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. В основном застройщики предлагают беспроцентный вариант оплаты, что является несомненным плюсом для покупателей.
- Возможность выбора подходящего жилья. Покупателю предоставляется возможность выбора собственной жилплощади с подходящей этажностью, планировкой, количеством комнат и расположением квартиры. Такие привилегии доступны только тем, кто покупает жилье на стадии котлована.
- Приобретение жилья без возможных рисков. Покупка новостройки гарантирует ее чистую историю, в отличие от жилья на вторичном рынке, где можно приобрести квартиру у недобросовестного продавца.
- Высокое качество жилья. Новый дом возводится в соответствии с нормами и правилами, соблюдением технологии современного строительства и использования новых материалов. Такое преимущество гарантирует отсутствие проблем с капитальным ремонтом.
До старта продаж, минимальная цена
Раннее инвестирование в квартиры ЖК хорошо тем, что покупатель может выиграть на разнице между покупкой будущей недвижимости и ее последующей продажей. Если жилье приобретается в целях перепродажи, то этот вариант — наиболее выгодный. Но имеется нюанс, под названием “договор бронирования”. Он заключается между девелопером и покупателем, ввиду того, что строительная компания не имеет право продавать недвижимость в доме до получения заключения о соответствии от Минстроя. В договоре прописываются интересы обеих сторон — покупатель подтверждает намерение купить недвижимость у девелопера, последний же подписывается под обязанностью выгодно продать квартиру. За составление документа придется внести небольшую сумму — обычно от 10 до 50 тыс. руб.