Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аванса при покупке квартиры: образец». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Когда нужно передавать деньги
Сначала нужно тщательно осмотреть квартиру и обговорить с собственником все условия сделки. Если всех всё устраивает, то можно перейти к обсуждению, как будут передаваться деньги: задатком, авансом или обеспечительным платежом. После этого необходимо составить проект ДКП и соглашение и только потом отдавать деньги собственнику наличными или переводом на банковский счёт — любой из форматов должен подтверждаться распиской. Обычно она составляется в произвольной форме без особых требований. Но некоторые пункты точно стоит указать:
- наименование документа;
- основание — заключение ДКП;
- дата и место оформления расписки;
- паспортные данные обеих сторон;
- основные параметры квартиры;
- сумма предоплаты (цифрами и прописью);
- подписи обеих сторон с расшифровкой.
Какие существуют риски при передаче задатка
Как правило, если человек действительно решил продать квартиру, он обязан предупредить покупателя о возможных рисках ещё до того, как возьмёт предоплату. Помешать заключению сделки могут следующие обстоятельства:
- собственник не успел выписать всех жильцов;
- владелец намеренно утаил от покупателя информацию об обременении на квартиру;
- продавец не сообщил о долях несовершеннолетних в квартире и не предоставил разрешения от органов опеки;
- собственник не узаконил перепланировку;
- покупателю не одобрили ипотеку к моменту заключения сделки;
- продавец скрыл информацию о супруге, которой по закону принадлежит часть имущества.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Возврат задатка и аванса в качестве неосновательного обогащения
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства. Из приведенного следует, что если сделка не состоялась, денежные средства, полученные продавцом в качестве аванса, подлежат возврату, в том числе, когда такое обогащение является результатом поведения покупателя.
Задаток при покупке квартиры
- Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ, зaдaтoк пoдлeжит вoзвpaтy пoкyпaтeлю, ecли пpoдaвeц нe выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa. Нaпpимep, ecли oн:
- ✅ пepeдyмaл пpoдaвaть нeдвижимocть — внe зaвиcимocти oт тoгo, пo кaкoй пpичинe oн этo cдeлaл;
- ✅ нe выпиcaл вcex зapeгиcтpиpoвaнныx в жилoй нeдвижимocти жильцoв — в этoм cлyчae квapтиpa cчитaeтcя нaxoдящeйcя пoд oбpeмeнeниeм, пoтoмy чтo пpoпиcaнныe люди имeют пpaвo пpoживaния в нeй;
- ✅ нe oплaтил дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм дo cдeлки — coглacнo зaкoнy, мoжнo пpoдaвaть имyщecтвo тoлькo бeз дoлгoв пo кoммyнaльным плaтeжaм;
- ✅ yкaзaл зaвeдoмo лoжныe cвeдeния пpи зaключeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния o зaдaткe — нaпpимep, нe cooбщил, чтo y квapтиpы нecкoлькo coбcтвeнникoв;
- ✅ нapyшил ycлoвия пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — нaпpимep, нe пoдгoтoвил пaкeт дoкyмeнтoв для пpoдaжи;
- ✅ нe явилcя в yкaзaнный cpoк для пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.
Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx пpoдaвeц oбязaн нe тoлькo вepнyть вcю cyммy зaдaткa, нo и выплaтить cвepxy тaкyю жe cyммy. To ecть oн зaплaтит зaдaтoк в двoйнoм paзмepe, в кaчecтвe штpaфнoй caнкции.
3apaнee yзнaйтe, кaк вepнyть зaдaтoк зa квapтиpy в cлyчae, ecли пpoдaвeц нapyшит ycлoвия дoгoвopa. Oбычнo пoкyпaтeль пpocтo yвeдoмляeт пpoдaвцa o тoм, чтo тoт дoлжeн вepнyть дeньги. Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя, нaдo oбpaтитьcя в cyд c иcкoм — в бoльшинcтвe cлyчaeв cyд yдoвлeтвopит eгo.
Можно ли вернуть аванс при покупке квартиры
Данный вопрос будет напрямую зависеть от того, на каких условиях был подписан договор аванса. Эксперты советуют прописать изначальное требование, что в случае срыва сделки деньги возвращаются покупателю, то так и будет. При продаже квартиры часто вносится условие, согласно которому лицо, по вине которого сорвалась предполагаемая сделка, должен будет компенсировать второй стороне возможные убытки в размере, равному сумме аванса.
В некоторых ситуациях продавец безосновательно удерживает деньги покупателя. В такой ситуации дело можно решить в суде, и нарушитель будет обязан заплатить штраф за незаконное использование чужих средств. Впрочем, иногда судебные тяжбы затягиваются, так как продавцы настаивают на признании авансового взноса задатком. Однако опытные юрист сможет доказать правоту своего клиента, и защитит его от необоснованных претензий.
Так как размер авансового платежа не регулируется государством, то он определяется покупателем и продавцом. Обычно размер аванса составляет 5-20% суммы сделки.
Обратите внимание: что сумма договора купли-продажи должна исчисляться с вычетом авансового платежа. К примеру, стоимость квартиры 5 500 000, а аванс 10%, то итоговая сумма к оплате составит 4 950 000.
Оплата производится, как было ранее сказано посредством электронного перевода или передачей наличных средств. Процедура передачи должна быть отражена в договоре. Также в этом пункте можно отразить расходы сторон на те или иные процессуальные действа, к примеру оплату пошлины на регистрацию перехода прав собственника или комиссии банка и так далее.
Как определяется размер?
Стороны самостоятельно могут определить, какая именно сумма передается покупателем в виде аванса. В законодательстве отсутствуют какие-либо строгие требования к авансу при покупке квартиры. Поэтому сумма может зависеть от стоимости недвижимости или выбираться другим способом. К нюансам определения данной суммы относится:
- сумма должна быть существенной, чтобы покупатель не думал о возможности отказа от сделки, что может привести к потере денег;
- не должно создаваться серьезных рисков для покупателя, поэтому передача слишком крупной суммы считается нецелесообразной;
- если используется фиксированная сумма, то она варьируется от 50 до 100 тыс. руб.;
- если учитывается определенный процент от стоимости жилья, то обычно выбирается от 1 % до 5 %;
- если составляется контракт в отношении высоколиквидного объекта, то размер аванса может достигать даже 20 % от его стоимости;
- данный платеж может использоваться не только при покупке объекта недвижимости, но и при заключении других видов сделки.
Правильно рассчитанная сумма фиксируется в договоре аванса при покупке квартиры.
Что делать, если сделка не состоялась?
Возвращается ли аванс при отказе от покупки квартиры? Так как авансовый платёж сам по себе не обеспечивает гарантий, собственник жилья зачастую ставит покупателя в достаточно невыгодное положение, внося в пункт об ответственности сторон подпункт о штрафных санкциях, если сделка расторгается по вине покупателя. Только в таком случае он соглашается на прекращение действий по продаже квартиры.
Соответственно, все внесённые положения требуют исполнения сторонами. А если в их числе указывались вычеты из суммы аванса, то они производятся получателем предоплаты, что оставляет её плательщика без купленной квартиры и без уплаченных денег полностью или частично. Если сделка не состоялась возможно два варианта развития событий:
- Стороны приходят к общему согласию относительно суммы, подлежащей возврату, и проводят процедуру по усмотрению.
- При возникновении взаимных претензий контрагенты пытаются достичь компромисса, или обращаются в суд.
Как правильно составить договор аванса?
Единого уставного вида такого документа нет – он составляется в произвольной форме, но обязательно должны быть соблюдены процессуальные требования. Здесь нужно придерживаться статьи 429 ГК РФ.
Структура соглашения о внесении аванса при покупке квартиры следующая:
- Место и дата составления авансового договора.
- ФИО, паспортные данные, фактические адреса проживания сторон сделки – покупателя и продавца.
- Наименование объекта сделки, адрес расположения
- Лица, которые будут выступать собственниками после заключения договора.
- Технические характеристики объекта: площадь (общая, жилая, кухня), наличие подведенных коммуникаций и так далее.
- Сумма авансового платежа.
- Данные о собственнике.
- Подтверждение от собственника, что все предоставленные им сведения и документы являются правдивыми.
- Обязательства продавца.
- Штрафные санкции, сумма и условия, при которых начисляется неустойка.
- Условия, при которых аванса возвращается Покупателю.
- Место и порядок заключения сделки купли-продажи.
- Срок регистрации сделки в Росреестре.
- Какая сторона оплачивает расходы по оформлению и регистрации сделки.
- Факт передачи аванса.
- Подписи сторон с расшифровкой.
Можно ли вернуть аванс при покупке квартиры
Данный вопрос будет напрямую зависеть от того, на каких условиях был подписан договор аванса. Эксперты советуют прописать изначальное требование, что в случае срыва сделки деньги возвращаются покупателю, то так и будет. При продаже квартиры часто вносится условие, согласно которому лицо, по вине которого сорвалась предполагаемая сделка, должен будет компенсировать второй стороне возможные убытки в размере, равному сумме аванса.
В некоторых ситуациях продавец безосновательно удерживает деньги покупателя. В такой ситуации дело можно решить в суде, и нарушитель будет обязан заплатить штраф за незаконное использование чужих средств. Впрочем, иногда судебные тяжбы затягиваются, так как продавцы настаивают на признании авансового взноса задатком. Однако опытные юрист сможет доказать правоту своего клиента, и защитит его от необоснованных претензий.
Договор аванса при покупке квартиры
Требования, которые предъявляются к договору аванса содержатся в статье 429 ГК РФ. Они также относятся к обязательным требованиям по отношению к любому предварительному соглашению:
- Оформляют соглашение аванса в письменной форме. Устная форма соглашения признается ничтожной. Кроме того, если в письменной форме не будет оформлен договор о неустойке, договоренность будет признана недействительной;
- Договор аванса должен содержать конкретный период, в течение которого будет оформлен основной договор;
- Предметом соглашения является квартира, при этом обозначается ее расположение и технические характеристики;
- Указывают конкретный размер аванса, который вносится покупателем, а также порядок и период его передачи.