Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить сервитут на земельный участок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Говоря о законодательном регулировании процедуры установления земельного сервитута, необходимо отметить, что такое регулирование осуществляется всего двумя нормативными актами – Гражданским и Земельным Кодексами.
Составление соглашения об установлении частного земельного сервитута
В случае, если вы достигли согласия с собственником соседнего земельного участка, касательно вопроса об установлении земельного сервитута, то вам необходимо составить соответствующее соглашение.
Как составить соглашение о сервитуте, что же оно должно в себя включать:
- Дату и место заключения соглашения
- Предмет соглашения, т.е. указывается то, о чем составлено настоящее соглашение и для каких целей
- Объект соглашения, т.е. ссылка на данные земельного участка
- Срок действия соглашения
- Плата за сервитут
- Права и обязанности сторон соглашения
- Обязательства заинтересованного в установлении сервитута лица, привести земельный участок, на который устанавливается сервитут, в соответствие с разрешенным видом использования, по окончании срока действия соглашения
- Иные условия, не противоречащие действующему законодательству РФ
Законодательное регулирование
Если говорить более конкретно, то в рамках Гражданского Кодекса, в статьях 274-277, указывается, что подразумевается под сервитутом, в каких целях и каким образом происходит его установление.
Гражданский Кодекс Российской Федерации осуществляет регулирование вопросов установления частного сервитута.
Земельный кодекс Российской Федерации регулирует вопросы установления сервитута, носящего публичный характер.
В рамках этого нормативного акта рассматриваются те цели, для осуществления которых может потребоваться установление публичного сервитута. Кроме того, в статьях данного Кодекса происходит установление основных параметров, по которым должно происходить формирование такого обременения.
Сервитут на земельный участок
Гораздо сложнее, когда установление сервитута вызвано необходимостью обслуживания недвижимости, находящейся прямо на участке собственника. Допустим, гражданин пытается оформить собственность на землю, на которой располагается имущество других лиц. К примеру, на земле находится газовая труба, которая принадлежит газовому хозяйству соответствующего населенного пункта. В этом случае оформить собственность на участок земли, по документам принадлежащей администрации города, не так просто, поскольку на земле расположена недвижимость двух собственников: гражданина, который фактически владеет землей, и газового хозяйства.
- Когда речь идет о публичном сервитуте. К примеру, дорожкой, проходящей посреди участка, пользуется неограниченное количество людей. При этом, исходя из судебной практики, снять или как-то ограничить названный вид сервитута очень сложно.
- Когда земельный сервитут обуславливается наличием на соответствующем участке земли какого-то чужого имущества. В результате, собственник участка несколько ограничен в реализации своих прав по распоряжению и владению землей. В частности, такой собственник не вправе проводить строительство на месте, где располагается чужое имущество и также на определенном законодателем расстоянии от него.
- Когда собственник земли, обремененной сервитутом, желает продать свой участок. Теоретически, сервитутное обременение никак не мешает продаже земли. Однако, на практике, участок земли с сервитутом реализовать гораздо сложнее, чем землю без обременения, поскольку не все покупатели согласны на наличие такого земельного сервитута. Кроме того, наличие обременения участка может отрицательно сказаться и на продажной цене земли.
Основания для возникновения сервитута. Субъекты и объекты данного права
Субъектами права ограниченного пользования чужим земельным участком являются:
- собственник земельного участка, располагающегося на определенной территории и в отношении которого устанавливается сервитут;
- сосед или прочее лицо, нуждающееся в пользовании чужой недвижимостью;
- государство, в качестве которого может выступать орган государственной, региональной или местной власти.
Объектами данных правоотношений является участок земли, на который устанавливается ограничение в виде сервитута.
Установление сервитута, в частности, когда речь идет о частном и публичном сервитуте, требует для себя наличие одного из нижеперечисленных оснований:
- необходимость прохода или проезда через чужой участок, чтобы попасть к своему объекту недвижимости;
- необходимость прокладки линий электропередач или водоснабжения на данной территории.
Установление публичного сервитута требует одного из следующих оснований:
- необходимость проводить через данную территорию животных;
- необходимость прохода людей к территории общего пользования;
- необходимость осуществления ремонта объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность.
Как установить частный сервитут через суд
Зачастую между землевладельцем и заинтересованным лицом возникают правовые спорные ситуации касательно использования участка. Даже в той ситуации, когда чужая земля фактически эксплуатируется гражданином в своих интересах, а землевладелец не желает установить обременение сервитутом, юристы дают рекомендации разрешить недопонимания в судебном порядке.
Представители закона вынесут правомерное решение и утвердят официальное установление сервитута, дающее право ограничено использовать участок.
При таких обстоятельствах судебное решение станет залогом правомерности установления обременения и позволит заинтересованному лицу свободно использовать в своих целях часть участка соседней собственности. Ведь без подтверждающих документов и законной регистрации сервитута землевладелец может отказаться от устных договоренностей и ограничить проход по своей земле.
Для положительного решения суда, лицо, требующее установления сервитута не должно иметь никаких иных возможностей и решений для выполнения законных действий, касательного обслуживания своего участка, не используя соседнюю земельную собственность. Иначе суд отклонит требование по иску.
Например, если на владениях ответчика находится родник, который является единственным доступным ресурсом питьевой воды в округе, то решение суда вероятней всего будет принято в пользу истца. Или наоборот, если поблизости есть еще один природный источник воды, истец вряд ли получить решение об утверждении сервитута.
Чтобы судебное разбирательство прошло успешно, истцу необходимо привести суду несколько неоспоримых фактов, а именно:
- Отсутствие реальных и разумных возможностей, для осуществления своих правомерных действий, без установления сервитута. Например, истец не может выполнить замену своего окна, так как оно находится на территории соседней собственности.
- Фактические доказательства того, что собственник земельного участка не захотел выполнить регистрацию сервитута, по договоренным условиям двух сторон.
Представитель суда, разбирая дело, обязан учесть интересы обеих сторон и установить сервитут таким образом, чтобы установленные права обладателя обременения не создавали дискомфорт собственнику земельного участка, а значит должны быть соблюдены исключительно заявленные потребности истца.
Каким бы ни было решение, судья должен в большей мере учитывать интересы землевладельца, так, чтобы обременение как можно меньше ограничивало его возможности и права владения участком.
Определение и правовое регулирование
Под сервитутом понимается разрешение на временное и ограниченное дополнительными условиями использование земли, принадлежащей другому собственнику. Этот правовой институт регламентируется несколькими статьями части первой ГК РФ — начиная с 274 по 277. Второй базовый документ по рассматриваемому вопросу — ЗК РФ, прежде всего — статья 23 и главы с V.1 по V.7.
Сервитут носит характер обременения, но с запретом на передачу третьему лицу в качестве залога или обеспечения финансовых обязательств. Кроме того, не допускается его продажа, обмен или дарение.
Необходимость получения сервитута на землю обычно связана с предоставлением доступа к участку отдельного физического или юридического лица. Он необходим для проведения самых различных работ и мероприятий, в перечень которых входят:
- осуществление инженерных изысканий;
- практическое использование водных и других ресурсов;
- строительство специальных и инфраструктурных сооружений и объектов;
- обеспечение доступа к расположенному по соседству другому наделу земли;
- установка межевых и геодезических знаков;
- устройство систем дренажа и канализации;
- прогон и выпас сельскохозяйственных животных;
- ведение охоты или ловли рыбы и т.д.
Виды сервитута земельного участка
ГК России дает собственнику земельного участка полные права и на его имущество. Он может не только владеть ей, но и использовать в любом варианте, не противоречащему закону, а также продавать и сдавать в аренду. Несмотря на это, закон предусматривает ситуации, когда пользоваться некой землей может потребовать третье лицо. Например, для обеспечения постоянного проезда или проведения неких работ. Такое использование дает лишь ограниченное права и именуется как договор сервитута.
Сервитут является неким обременением на земельный участок и несмотря на то, что им пользуется третье лицо, все права остаются у основного землевладельца.
Необходимость в заключении сервитута может возникать в следующих случаях:
- В случае необходимости проезда или же прохода через участок соседа.
- В ситуации прокладки коммуникаций через чужой участок, проведение техобслуживания электросетей и других коммуникаций.
- Когда будут размещаться на соседнем земельном участке дорожные, межевые или геодезические знаки.
Важно! В результате данного обременения права землевладельца ущемляются, поэтому он вправе требовать компенсации за причинённые неудобства.
Земельный кодекс гласит, что соглашение о сервитуте земельного участка может составляться двумя способами:
- по обоюдному согласию землевладельцев;
- по судебному решению после иска одной из сторон.
По закону, обладатель сервитута – это гражданин, которому предоставлено ограниченное использование чужого земельного участка. Это право не передается и не продается.
Существует 2 типа договора сервитута: публичный и частный. рассмотрим их более подробно.
Что такое сервитут земли
Сущность понятия сервитут исходит из необходимости использования надела земли, принадлежащего на праве собственности другому лицу.
Установление и порядок регулирования сервитутов регламентируется нормами гражданского и земельного законодательства. Применение сервитута необходимо его владельцу для решения значимых хозяйственных вопросов (проход или проезд через участок, получение возможности прокладки инженерных коммуникаций, необходимость доступа к водным объектам и т. д.).
Порядок установления обременения на землю может быть принят добровольно, на основании договоренностей между инициатором установления сервитута и хозяином участка. Если подобное соглашение с владельцем было достигнуто, то оформляйте это решение договором, чтобы обезопасить себя в дальнейшем.
В отдельных случаях земля, на которую необходимо наложить обременение, находится в собственности государства. При таких обстоятельствах, предоставления сервитута будет зависеть от решения уполномоченного органа власти.
При возникновении необходимости использования чужой территории, первоначально попытайтесь прийти к согласию с владельцем этой земли. Если собственник разрешит наложить обременение на участок земли, то оформляйте двустороннее соглашение, подтверждающее этот факт.
Однако следует учитывать, что использование чужой территории может причинить неудобства хозяину земли, поэтому собственники имущества зачастую не дают разрешения на сервитут. Если возникшие хозяйственные проблемы нельзя решить без добровольного обременения чужой собственности, обращайтесь в судебные органы.
При весомой доказательственной базе (наличие справок о необходимости установки коммуникаций через территорию соседа, отсутствие возможности проезда и т. д.) суд выносит постановление о предоставлении сервитута. Данные обстоятельства регулируется положениями статьи 275 Гражданского кодекса РФ.
Если обстоятельства носят длящийся характер (долгосрочные), то в ходатайстве, кроме необходимости обременения чужой территории укажите и просьбу о возможности пользоваться сервитутом пожизненно.
При положительном решении судебных органов обременение на землю будет распространяться и в случае продажи или аренды участка.
Для оформления добровольного соглашения об ограниченном пользовании землей, приготовьте следующие документы:
- договор о порядке использования, с указанием целей и срока сервитута;
- документ об оплате государственной пошлины;
- документация на земельный участок (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт и т. д.).
В дальнейшем, имеющиеся документы вместе с заявлениями обеих сторон сделки, подаются в службу Росреестра для регистрации обременения на участок и внесения соответствующих записей в ЕГРН.
Согласно требованиям гражданского законодательства, все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Установление обременений также должно пройти официальную процедуру узаконивания.
Подача всех необходимых документов в уполномоченный орган возможна одним из участников договора (собственником земли или лицом, претендующим на установление ограничений на участок), главное иметь на руках подписанный обеими сторонами договор о сервитуте.
Официальное действие сервитута начинается с момента государственной регистрации. На практике же этот вопрос стороны вправе решить самостоятельно, предоставление участка в пользование может произойти раньше.
Согласно положениям земельного законодательства, сервитуты подразделяются по видам:
- сервитуты частного характера;
- публичные сервитуты.
Сервитут, установленный в интересах частного лица, регламентируется договором, заключенным между хозяином участка и гражданином, нуждающимся в использовании чужой территории в личных целях. При отсутствии взаимопонимания сторон, решение о наложении обременения применяется в рамках судебного спора.
Сервитут публичного характера определяется для удовлетворения потребностей большой группы людей (муниципального образования).
Для его установления требуется издание нормативного акта государственного органа. Для инициирования выделения публичных сервитутов созываются общественные слушания.
Сервитут частного характера устанавливается на основании следующих документов:
- договор о предоставлении права ограниченного пользования участком (укажите причины необходимости установления сервитута, характеристики участка, срок пользования и наличие или отсутствие платы за сервитут);
- судебный акт (в случае, когда инициатору установления сервитута не удалось достичь согласия с собственником имущества).
При судебном рассмотрении дела об установлении обременения на участок, подтвердите досудебный порядок урегулирования конфликта.
Заблаговременно официально направьте или вручите обращение о необходимости выделения сервитута собственнику имущества.
Если в течение 30 дней владелец участка не предоставит вам разрешение на использование своей земли, обращайтесь с ходатайством в судебные органы.
Как установить сервитут на земельный участок
Утверждение государственного сервитута происходит при наличии следующих оснований:
- необходимость передвижения по территории участка;
- земля используется для прокладки инженерных коммуникаций, объектов придорожного благоустройства и проведения ремонтных работ;
- необходимость в установке на участке межевых знаков, а также обеспечение подъездов;
- проведение работ по дренированию участка;
- участок используется для водозабора или организации водопоя, а также для прогона и выпаса с/х животных, покоса;
- если участок используется для охоты или рыболовства;
- в целях обеспечения свободного прохода к прибрежной полосе или проведения исследований и изысканий на участке.
Перечисленные основания являются исчерпывающими, имеют повелительный характер, т.е. устанавливается нормами закона и не зависят от волеизъявления землевладельца. Оформление публичного сервитута связано с решением государственных или общественных задач.
Определение сервитута происходит только по итогам общественных заседаний. После оформления публичного сервитута он подлежит госрегистрации.
Как установить сервитут на земельный участок
Утверждение государственного сервитута происходит при наличии следующих оснований:
- необходимость передвижения по территории участка;
- земля используется для прокладки инженерных коммуникаций, объектов придорожного благоустройства и проведения ремонтных работ;
- необходимость в установке на участке межевых знаков, а также обеспечение подъездов;
- проведение работ по дренированию участка;
- участок используется для водозабора или организации водопоя, а также для прогона и выпаса с/х животных, покоса;
- если участок используется для охоты или рыболовства;
- в целях обеспечения свободного прохода к прибрежной полосе или проведения исследований и изысканий на участке.
Перечисленные основания являются исчерпывающими, имеют повелительный характер, т.е. устанавливается нормами закона и не зависят от волеизъявления землевладельца. Оформление публичного сервитута связано с решением государственных или общественных задач.
Определение сервитута происходит только по итогам общественных заседаний. После оформления публичного сервитута он подлежит госрегистрации.
Поэтому частный сервитут оформляется в порядке добровольного соглашения между двумя сторонами. Землевладелец предоставляет право пользования своим участком заинтересованному лицу, которое обязано эксплуатировать его в целях и на условиях, определенных соглашением.
Сервитут на земельный участок
Сервитут (ст. 23 Земельного кодекса РФ) — это право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Владелец участка земли имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им, но обязан предоставить право свободного доступа к объекту, указанному в правоустанавливающих документах, обладателям сервитута, то есть лицам, имеющим право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Сервитут всегда привязан к определенному объекту недвижимости (зданию, сооружению, земельному участку). Он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи либо залога.
Сервитут не может быть передан лицам, не являющимися собственниками объекта недвижимости, для обеспечения которой он был установлен. При переходе прав на земельный участок с сервитутом (ст.
275 ГК РФ) обязательства по обременению перейдут новому владельцу.
Требовать установления сервитута можно от федеральных, региональных и муниципальных властей в зависимости от того, кто из них является собственником участка, но не от арендаторов земли.
Если собственником недвижимости является физическое или юридическое лицо, то по вопросу установления обременения необходимо обратиться к нему.
Когда мирное урегулирование конфликта невозможно, вопрос решается в судебном порядке.
По времени действия сервитут может быть срочным и постоянным. Выделяют сервитут частный и публичный.
Последствия неисполнения договора о частном сервитуте.
Нарушения контрагентом договора о частном сервитуте имеют типичный характер для возмездных договоров. В случае невнесения (несвоевременного внесения) платы за сервитут с сервитуария в судебном порядке взыскиваются долги и проценты за пользование чужими денежными средствами .
Если в договоре была установлена пеня за просрочку оплаты, то по желанию кредитора взыскивается договорная неустойка.
———————————
Постановление ФАС Московского округа от 6, 13 августа 2003 г. N КГ-А40/6210-07.
Неисполнение собственником недвижимости условий сервитута дает основание сервитуарию требовать устранения препятствий в ограниченном пользовании чужой недвижимостью (ст. 12 ГК РФ). Реже в договорах предусматривается неустойка за этот вид нарушения.
Поскольку сервитутом устанавливаются ограничения на пользование собственным или государственным участком, следовательно, он может иметь разное правовое основание. Различают публичный и частный сервитут:
-
Публичный сервитут на земельный участок может быть установлен на основании Закона или других правовых актов законодательных или муниципальных органов. За наложение публичного сервитута может быть назначена определенная денежная выплата. Его устанавливают в определенных Законом случаях:
- Для организации публичного прохода или проезда к другому участку.
- Для выполнения ремонтных работ коммуникаций, проходящих через участок, ремонта электросетей или газопровода.
- Для организации дренажа другого земельного надела, когда невозможно провести работы без использования другого участка.
- Если на участке проходит водное русло, то для организации снабжения водой устанавливают публичный сервитут.
- В случае косьбы сена для нужд сельского хозяйства в летний период, за исключением лесных государственных угодий.
- Для нужд охотников и рыболовов, если участок наделен этими функциями.
- Для сбора целебных и лекарственных трав устанавливается ограничение на пользование публичным сервитутом.
- Также необходим публичный сервитут для проведения исследований и изысканий для дальнейшего использования участка.
-
Частный сервитут имеет другое законное основание для его установления. Например, соседу нужно провести ремонтные работы сооружений, близко расположенные к границе участка и без использования земли соседа сделать это невозможно, есть и другие частные случаи на установление сервитута:
- Для прокладки коммуникационных сооружений, линий электропередач, газопровода.
- Для проведения мелиорационных и других хозяйственных работ, которые невозможно осуществить без ограниченного пользования чужой землей.
Зачем нужен земельный сервитут?
Потребность в сервитуте возникает у собственников соседних территорий, но не ради расширения своих площадей, а для возможности пользоваться своими участками за счет земель соседа.
Установление сервитутов на земельные участки может потребоваться по разным причинам.
- Пример 1: на участке земли, принадлежащей частному лицу, расположен природный источник воды, который не может принадлежать ему на праве собственности, и собственники соседних земель могут попросить или потребовать права прохода к этому источнику и забора из него воды.
- Пример 2: ведутся строительные работы на выделенном участке земли, однако водопровод к строящемуся дому можно провести лишь через соседний участок, законным правообладателем которого выступает гражданин. Для монтажа требуемых коммуникативных систем на этот участок земли устанавливают обременение в виде сервитута, и компания, осуществляющая строительство, может законно использовать конкретную часть участка для оговорённых целей.
Сервитуты в отношении земельного участка это последний вариант решения земельной проблемы, когда все иные возможности исчерпаны. Для каких-то несущественных целей сервитут требовать нельзя, например, к участку есть дорога, но она не такая короткая. В этой связи получение доступа на чужой участок, чтобы ехать напрямки, сократив пару сотен метров, не допустимо.
По своей сути сервитут это та же аренда, только её заключение является вынужденной мерой для обеих сторон. Тоесть собственник земли наряду с получателем сервитута может продолжать пользоваться обремененной частью участка.
Земельные сервитуты могут налагаться:
- и по соглашению лиц, желающих использовать землю, с собственником земли;
- и в принудительном судебном порядке, без получения его согласия.
Виды земельных сервитутов
В зависимости от цели сервитут может быть частным – установленным в интересах ограниченного круга лиц, или публичным – установленным в интересах государства, муниципалитета или местного населения (публичный сервитут).
Также в зависимости от срока действия сервитут может быть срочным и постоянным. Временные рамки действия срочного сервитута оговариваются сторонами при составлении договора. Постоянный (или бессрочный) – действует до тех пор, пока не исчерпывается его необходимость или пока он не создает препятствий для владельца земли в ее использовании.
Важно! Законом предусматривается не только разделение сервитута на частный и публичный, но и предусматриваются различные способы внесения сведений о них в ЕГРН. Подробности об этом читайте ниже в инструкции.
Основания для прекращения действия сервитута
Обычно сервитут прекращает свое действие вследствие устранения причин, вызвавших наложение обременения на чужую собственность. Например, инженерные работы по монтажу электросетей были закончены вовремя или раньше оговоренного в соглашении срока. Сервитут прекращает свое действие по истечению срока, на который он был установлен.
Важно! Как и установление права возможности использования территории чужой собственности, прекращение действия соглашения о сервитуте также подлежит государственной регистрации.
Но существуют иные основания для прекращения действия сервитута. Ими могут быть следующие факторы:
- Стороны договорились о прекращении сервитута и заключили соглашение об этом;
- Прекратили действовать основания, на которых он был установлен. В этом случае собственник обремененного участка вправе требовать прекращения сервитута;
- Обремененный участок земли не может использоваться по целевому назначению из-за сервитута. В таком случае собственнику обремененного участка необходимо обратиться в суд;
- Уполномоченный орган принял акт об отмене публичного сервитута.