Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Замена стороны в обязательстве по договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, оформляется письменным соглашением между первоначальным и новым арендаторами земли без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Указанная норма закона является императивной и применяется даже в случае, если в договоре аренды содержится обратное положение о необходимости получения предварительного согласия собственника на передачу прав и обязанностей (представляющего его органа власти субъекта РФ или органа местного самоуправления). Необходимо отметить, что в отличие от передачи прав и обязанностей по договору аренды, в случае если в договоре аренды установлено, что арендатор имеет право сдать земельный участок в субаренду только с согласия собственника земельного участка, такое согласие должно быть получено (п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
Дополнительное соглашение к договору аренды земли: назначение и особенности составления документа
Согласно действующему законодательству изменение договора аренды земельного участка допускается по соглашению сторон, через суд, по инициативе одного из субъектов правоотношений, либо в одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено соглашением.
Согласно действующему российскому законодательству, дополнительное соглашение к договору аренды составляют в случае внесения в него изменений, корректирующих правоотношения между субъектами. Как показывает практика, стороны прибегают к применению рассматриваемого документа в следующих случаях:
- продление или сокращение периода временного пользования участком;
- снижение или увеличение объема арендной платы;
- передача права пользования и/или владения третьим лицам;
- изменение площади участка, перенос границ;
- смена порядка внесения арендных платежей или их расчета;
- наделение субъектов правоотношений дополнительными правами и обязанностями, либо ликвидация некоторых из них;
- внесение дополнительных условий.
Достаточно редко, но все-таки случаются ситуации, когда необходимо поменять адрес, по которому расположен участок. Это может произойти из-за переименования населенного пункта или конкретной улицы.
Внесение изменений в договор аренды земли осуществляют в той же форме, в какой стороны заключили арендное соглашение.
Если рассматривать внесение коррективов в документ с законодательной точки зрения, то нужно руководствоваться правилами гражданского и земельного законодательства. В частности, ст.450 ГК РФ говорит о том, что договор аренды может быть изменен по согласию сторон, в судебном, либо одностороннем порядке (если это предусмотрено условиями основного документа).
Переуступка права аренды земельного участка: полная инструкция
Переуступка права аренды земельного участка – это передача прав арендатора на земельный участок третьему лицу. Но что это такое и как с ней работать?
Если вы являетесь арендатором земельного участка и хотите передать свои права на землю другому лицу, то для этого необходимо заключить договор переуступки. В договоре должны быть указаны все условия переуступки права аренды.
Важно отметить, что переуступка права аренды возможна только при наличии согласия собственника земельного участка и правильно оформленной документации. Для этого необходимо получить разрешение на переуступку у собственника и обратиться в земельный участок для подачи соответствующих документов.
В ходе переуступки права аренды земельного участка необходимо оформить кадастровый паспорт и совершить перерегистрацию договора аренды с участием третьего лица. Также обновление налоговой декларации обязательно.
Не забывайте о том, что переуступка права аренды земельного участка регулируется законодательством. Поэтому перед проведением переуступки всегда рекомендуется ознакомиться со всеми нормативными актами и требованиями.
Бланки для переуступки права аренды земельного участка
Переуступка права аренды земельного участка — это процесс, при котором арендатор передает свои права на земельный участок другому лицу. Для оформления такой сделки необходимо заключить договор на переуступку аренды.
Чтобы оформить переуступку права аренды земельного участка, нужно заполнить специальный бланк договора. Такой бланк можно найти в офисах регистрации прав на недвижимость, обратившись к консультанту. Также его можно скачать на сайте государственных органов.
В бланке договора необходимо указать все условия переуступки права аренды, включая дату заключения сделки, фамилии, имена и отчества сторон, а также реквизиты земельного участка. Особое внимание следует уделить перечню документов, которые необходимо предъявить при переоформлении договора аренды.
Несоблюдение правил переуступки права аренды может привести к отказу в ее оформлении и серьезным юридическим проблемам в будущем. Поэтому при оформлении переуступки права аренды необходимо тщательно изучать все законодательные нормы и требования.
Как зарегистрировать переуступку прав аренды
Чтобы переуступка прав аренды (найма) состоялась, нужно:
- Получить письменное согласие арендодателя на замену арендатора в договоре.
- Заключить трёхстороннее допсоглашение.
- Подготовить акт приёма-передачи — от прежнего арендатора к новому. Это необязательно, но акт подтвердит, что помещение досталось новому квартиросъёмщику в хорошем состоянии: оно позволяет использовать недвижимость для проживания.
- Зарегистрировать допсоглашение в Росреестре, если основной договор аренды заключался на период свыше 1 года.
Для оформления договора найма в Росреестре нужно подать документы в кадастровую службу или в МФЦ. Сделать это можно лично или онлайн.
Для регистрации понадобятся следующие документы:
- первоначальный договор аренды и все его приложения;
- допсоглашение о перенайме;
- копии паспортов всех участников сделки;
- доверенности, если у участников есть представители;
- квитанция об оплате пошлины.
Бесплатная консультация юриста
Перемене лиц в обязательстве посвящены положения главы 24 ГК РФ, которые определяют общие положения и правила, регулирующие определенные отношения сторон по перемене лиц в обязательстве. В действующем Гражданском кодексе РФ перемена лиц в обязательстве может происходить следующими способами: — уступка права требования; Особенностью всех отношений, связанных с переменой лиц в обязательстве является определение конкретного порядка изменения субъектов гражданско-правового обязательства.
Вместе с помещением в аналогичном порядке сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в помещении имущество, перечисленное в Приложении 2 к настоящему договору.
Соглашение достигается путём подписания обычного договора переуступки, где предметом сделки является именно право пользования предоставляемым помещением.
Особенности изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения
Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения возможно только в случае, если договор заключен на какой-либо срок. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. При этом договором аренды нежилого помещения может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок. В данной норме отражена особенность договора аренды, которая заключается в возможности решения вопроса о расторжении договора по инициативе одной из сторон без обращения в суд.
Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжения договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Передача арендных прав и обязанностей новому арендатору
Вначале сразу разграничим перенаем и поднаем (субаренду). Обе сделки предусмотрены одной нормой ГК РФ — п. 2 ст. 615, но по своей сути это две абсолютно разные юридические конструкции.
Поднаем (субаренда) — это сделка, когда арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды. Причем положения договора субаренды могут отличаться от положений основного договора аренды (например, в отношении ставки арендной платы, но не в отношении условия о сроке, который не может превышать срок основного договора).
В отличие от поднайма, перенаем подразумевает под собой передачу прав и обязанностей первоначальным арендатором по договору аренды другому лицу. В ходе такой передачи происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства, а его место занимает новый арендатор. При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все условия договора аренды.
Добавим: в правоприменительной практике сделку по перенайму, как правило, приравнивают к сделке по переуступке права требования, регулируемой положениями гл. 24 ГК РФ (см., например, Постановление ФАС СКО от 12.03.2010 по делу N А32-13018/2009). А это значит, что перенаем подразумевает под собой окончательную сделку по замене арендатора, и первоначальный арендатор выбывает из обязательства не на некоторый период, а навсегда, поскольку в данном случае это следует из совокупности норм ст. ст. 382, 384 и 391 ГК РФ.
Земельный кодекс РФ также допускает возможность замены арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды (с одновременной передачей арендных прав и обязанностей в отношении предмета аренды — земельного участка). Об этом сказано в п. 5 ст. 22 ЗК РФ.
Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, как правило, оформляется отдельным соглашением, составленным в письменной форме. Если первоначальный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, то и обозначенное соглашение подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее осуществления. Это следует из положений ст. ст. 25 и 26 ЗК РФ, ст. ст. 389, 391 и 609 ГК РФ (см. также Постановление АС СЗО от 15.06.2015 N Ф07-2953/2015 по делу N А42-6486/2014). Словом, датой передачи прав и обязанностей по договору аренды земли считается дата регистрации соглашения. Именно эта дата является расчетной для уплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием им земельным участком.
Пошаговый алгоритм процедуры
Переуступка аренды земельного участка – это добровольная процедура. Решение о заключении сделки принимает только арендатор. При этом, арендодатель не может принудить его к передаче прав пользования недвижимым имуществом третьему лицу.
«Как показывает практика, переуступку прав аренды земельного участка, чаще всего осуществляют в случае продажи дома, возведенного на такой земле, но может применяться и в других случаях, когда возможность пользования имуществом нужно передать иному человеку или организации».
Процедуру осуществляют в следующем общепринятом порядке:
- находим нового арендатора, желающего приобрести участок во временное пользование или купить недвижимость, находящуюся на такой земле;
- получаем согласие от муниципалитета, в случае необходимости;
- направляем в администрацию уведомление о намерении заключить сделку, в случае если срок действия договора составляет более 5 лет;
- составляем соглашение о переуступке, собираем документы;
- заключаем договор;
- регистрируем сделку в Росреестре.
Возможность сохранения незарегистрированного договора аренды, подлежащего государственной регистрации, в случае, если новый собственник знал о таком договоре
В соответствии с положениями п. 1 ст. 617 ГК РФ переход к другому лицу права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Возникает вопрос о том, какие последствия для арендатора повлечет за собой смена собственника арендованного имущества, если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован в установленном порядке.
4.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, сохраняет силу после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора.
Порядок внесения изменений в договор аренды земельного участка
- Изменения могут вноситься только после достижения обоюдного согласия участников сделки.
- В случае если стороны, которые подписывали основной договор, не могут прийти к договорённости по поводу новых условий, тогда инициатору внесения поправок имеет смысл рассмотреть возможность обращения в суд.
- В соответствии с действующим законодательством составление дополнительного соглашения в одностороннем порядке не допускается.
- Возможно внесение фундаментальных изменений по части:
- арендной платы (ст.614 ГК) — Статья 614. Арендная плата;
- сторон договора (ст.617) — Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон;
- предмета соглашения (ст.607) — Статья 607. Объекты аренды;
- Если основной договор подлежал регистрации в госорганах, значит, таким же образом должен быть зарегистрировано и дополнительное соглашение.
Требования законодательства устанавливают, что дополнительное соглашение должно заключаться теми же сторонами, которые подписывали основной договор. Если одна из сторон является юридическим лицом, то подписантом дополнительного соглашения может выступать любое лицо, которому были предоставлены соответствующие полномочия от имени организации.
О замене стороны в договоре аренды земельного участка с одним собственником
часть 5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Происходит переуступка аренды через администрацию Вашего города. Также может быть, что нотариально заключают договор «О намериниях», т. е. арендатор обещает Вам, что после того как он оформит участок на себя и став собственником он обязуется заключить в будущем с Вами договор купли-продажи данного участка.
Особенности процедуры
У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.
К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.
Налогообложение при аренде
Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.
Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.
В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.
В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.
Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).
Как переуступить право аренды другому лицу
Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).
Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.
Как оформить срок действия уступки?
Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.
Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.