Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Please wait while your request is being verified…». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
Пример расчета суммы НДФЛ к возврату
При стоимости квартиры 2 млн руб. можно вернуть 260 тыс. руб. налога.
Если недвижимость дороже, вычет будет равен максимально возможной сумме — 2 млн руб., а налог к возврату составит 260 тыс. руб.
Уплаченные проценты по ипотеке учитываются отдельно. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.
Бывают случаи, когда использовать весь вычет за год не получается. В таком случае остаток вычета можно переносить на следующие годы до тех пор, пока налогоплательщику не вернут всю сумму уплаченного НДФЛ. Растягивать вычет можно на любой период, пока государство не вернет всю причитающуюся по закону сумму.
Вернуть средства за жилье, которое приобреталось в браке, может каждый из супругов. В сумме семья сможет получить до 1,3 млн руб. Также родители, если платят за долю ребенка, могут вернуть НДФЛ с этой суммы расходов. Стоимость доли ребенка до 18 лет, оплаченная средствами родителей, не увеличивает лимит их вычета, а входит в него. Родители все равно вернут налог максимум с 2 млн руб. Просто расходы на долю ребенка учтутся как расходы родителей. Когда ребенку исполнится 18 лет и он в будущем купит свою квартиру, право на собственный вычет у него сохранится в полном объеме.
В каких случаях НЕЛЬЗЯ получить налоговый вычет за квартиру:
- Вернуть налоговый вычет за недвижимость не получится, если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателя или других лиц, средств материнского капитала, а также за счет бюджетных средств.
- При покупке квартиры у родственников (взаимозависимых лиц) получить вычет не получится. К таким лицам относятся: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. То есть купить квартиру у мамы или сестры можно, но вычет по такой сделке получить нельзя. При этом при покупке недвижимости у тещи или брата жены получить вычет можно.
- Нельзя получить вычет по унаследованной или подаренной квартире, так как вы ничего не потратили, а значит, не уменьшили налогооблагаемую базу.
- Участники военной ипотеки не могут использовать вычет на общих основаниях, так как часть суммы на жилье им дает государство.
Налоговый вычет при покупке квартиры у свекрови или тёщи
Ранее законодатель относил отношения невестка – свекровь, зять – тёща, к отношениям свойства. На сегодняшний день данное понятие исключено из Налогового кодекса РФ.
Поэтому, указанные лица не причисляются к родственникам между которыми сделка купли-продажи влияет на получение налогового вычета.
Но и здесь есть свои особенности. Если есть свекровь и тёща, значит есть и супруги состоящие в браке. А как известно, наличие зарегистрированного брака влияет на режим совместной собственности. При заключении договора с одной стороны которого свекровь, а с другой супруги, в предоставлении вычета может быть отказано. Потому что с одним из супругов (доли которых не определены) женщина состоит в близких отношениях.
Находчивые граждане для получения вычета нашли выход и в этой ситуации путём заключения брачных договоров, согласно которых имущество переходит в собственность только одного супруга, не состоящего в родстве с продавцом.
Пример
Свекровь продаёт квартиру семье своего сына. Последний заключает брачный договор с супругой, согласно которому имущество после сделки перейдёт в её личную собственность. Невестка не будучи роднёй получит вычет в полном размере. (Проблемы возникнут только в случае расторжения брака и попытке мужа отсудить якобы по закону, причитающуюся ему долю в квартире).
В практике встречаются случаи, когда недвижимость продаётся через третьих лиц, но денежные средства за купленную квартиру платятся напрямую. В этой ситуации, имущественный вычет, если деньги перечислены близким родственникам, не полагается, и не будет предоставлен.
В соответствии с п.7 ст.105.1 НК РФ по заявлению ИФНС суд может признать и иных лиц зависимыми друг от друга, которые не указаны в части 2 статьи 105.1 НК РФ, если на существо сделки, а в данном случае на цену продаваемой недвижимости оказало влияние нахождение лиц в свойстве. Обязанность доказывания этого обстоятельства будет полностью возложена на сторону заявителя. Но практика показывает, что ИФНС практически с подобными требованиями не обращается.
Как получить налоговый вычет?
Несмотря на всю категоричность Налогового кодекса, родственники смогут по закону получить налоговую льготу в полном объеме. Но для этого потребуется провести сделку несколько иного рода, нежели стандартную купчую на квартиру.
Взамен стандартного договора родственники могут оформить договор уступки на квартиру, и в таком случае налоговая не вправе отказать в оформлении налогового вычета, так как норма закона распространяется только на куплю-продажу недвижимости. Родство при этом между покупателем и продавцом может быть любого рода, значения не имеет.
А что если?..
Велико искушение не ставить в известность налоговую о родстве с продавцом квартиры. Действительно, разные фамилии участников сделки никак не намекают на родство. У сотрудников налоговой может не оказаться возможности установить родство между сторонами сделки. В таком случае вычет будет предоставлен и получен. Однако, всегда может быть произведена повторная проверка и тогда подлог будет обязательно выявлен. При выявлении такого нарушения заявитель, на чье имя были перечислены средства в счет налогового вычета, будет привлечен к ответственности.
В данном случае ответственность не носит уголовный или административный характер. За сокрытие сведений о родстве от налоговой инспекции наказание не полагается, так как такое сокрытие может стать следствием юридической неграмотности заявителя. Однако, вся сумма, которую налогоплательщик получил на свой расчетный счет в виде вычета, он обязан будет вернуть государству в полном объеме в установленный срок.
Стоит также упомянуть и о статистике судебных разбирательств по делам такого рода. Известны примеры, когда суд решал спор в пользу истца по заявлению о принудительном назначении налогового вычета в сделке между родственниками. Аргументировали свою позицию истцы тем, что сделка носила экономический характер и не была только лишь номинальной, заключенной на бумаге, а именно: деньги были переданы в полном размере покупателем продавцу.
Положения ст. 105.1 НК РФ четко определяют круг лиц, покупка недвижимости у которых не сопровождается правом оформления имущественного вычета. Со всеми остальными родственниками можно смело заключать договор и подавать документы на получение налоговой льготы с возмещением части уплаченного НДФЛ с доходов. В таких случаях налоговый вычет при покупке квартиры у родственников возможен.
Пример 1. В марте 2018 г. Семенов Б.Г. приобрел квартиру у своей бабушки, которая не относится к группе взаимозависимых физлиц. Поэтому у гражданина появляется возможность оформить налоговую льготу.
Пример 2. В августе 2018 г. Васечкин Т.П. приобрел квартиру у матери. Он собрал все документы и обратился в ИФНС за оформлением имущественного вычета. Однако ему правомерно было отказано, ведь в п.2 ст.105.1 дети и их родители относятся к категории взаимозависимых лиц. Поэтому при оформлении между ними сделок вычет не оформляется.
Пример 3. Петичкин П.П. заключил договор купли-продажи однокомнатной квартиры с сестрой своей супруги. В списке, определенном ст. 105.1 НКРФ сестра жены не фигурирует как взаимозависимое лицо для налогоплательщика. Поэтому пир покупке недвижимости у нее Петичкин П.П. вправе заявить имущественный вычет.
В приведенном в ст. 105.1 НК РФ списке указаны все родственники, которые могут считаться взаимозависимыми для налогоплательщика. Этот перечень исчерпывающий. Однако п.7 данной статьи указывает на возможность признания в судебном порядке другого лица взаимозависимым на иных основаниях в сравнении с п.2. Это значит, что предусматривается право ФНС обращаться в судебный орган, чтобы определить наличие факта взаимозависимости по любой сделке. В то же время на практике такие случаи крайне редки.
Особые случаи оформления льготы
Проблемным вопросом остается имущественный вычет при покупке квартиры у свекра/свекрови или тестя/тещи. Согласно НК РФ эти лица не считаются взаимозависимыми. Поэтому заключение сделок дает возможность оформить налоговую льготу.
Однако существует некоторая особенность. Ведь у физлица, заключающего договор, есть супруг/супруга, для которых указанные родственники являются близкими и подпадают под п.2 ст. 105.1. Если физлицо состоит в зарегистрированном браке, то возникает совместная собственность. Поэтому при оформлении договора между супругами и, например, свекром ФНС может отказать в возмещении НДФЛ. Причина в том, что у супругов не определены доли, а, значит, один из них состоит в близком родстве со свекром.
Чтобы повысить шансы на получение льготы, возможно заключение брачного договора. По нему имущество будет переходить только в собственность одного супруга, не связанного близким родством с продавцом.
Особенности получения имущественного вычета
Выделяются основные моменты:
- Вычет выступает не одноразовым, а многоразовым. Значит, его можно получить по нескольким купленным жилищным объектам. Ограничением выступает максимальная сумма в 260 тыс. RUB за все приобретенное жилье.
- Лимит налоговой льготы определяется на покупателя, а не на объект приобретенного жилья.
- Разрешается возвращать НДФЛ неоднократно. Если его сумма за год меньше максимальной, остаток вычета не сгорает, а возвращается в следующем налоговом периоде.
- Право на получение льготы остается в течение трех лет.
- Допускается получение нескольких вычетов одновременно: на купленную квартиру и на проценты по ипотечному кредиту.
Пример. В 2016 году гражданка Кольцова О.П. купила квартиру за 22 млн. руб. На 12 млн. руб. она получила ипотечный кредит. За минувший год Кольцова уплатила по процентам 240 тыс. RUB.
Заработок за год составил 3 млн., уплачено 390 000 RUB подоходного налога.
Причины отказа в имущественном налоговом вычете
Государственные органы вправе отказать в предоставлении вычета не только при покупке квартиры у близких родственников (взаимосвязанных лиц). Существуют и иные причины недоступности льготы, например:
| Основание для отказа | Комментарий |
| 1. Квартира или иное жилое помещение куплено за средства, вложенные работодателем | Заявитель не потратил ни копейки собственных средств. Какой же может быть вычет? |
| 2. Покупка проделана с использованием материнского капитала, сертификата, субсидии или военной ипотеки | Покупатель истратил бюджетные деньги на приобретение жилья. Суммы, которые выделены государством, не принимаются в расчет при назначении вычета. Но, если одновременно вложены и собственные деньги, то на них льгота распространяется |
| 3. Квартира передана в дар | Обладатель квартиры не потратил на ее приобретение собственные средства. Он вообще не потратил ничего, поскольку попросту получил дорогостоящий подарок |
| 4. Покупка жилья для того, чтобы использовать его в коммерческих целях | В данной ситуации целью приобретения квадратных метров является получение дохода, а не улучшение собственных жилищных условий |
Сколько раз дают налоговый вычет?
Важно, когда именно была оформлена сделка. Допустим любой из двух вариантов развития событий:
- Квартира куплена до 01.01.2014 г., тогда по ст. 220 НК РФ льгота оформляется единожды независимо от цены покупки. Например, цена квартиры — 1 млн. руб., сумма вычета равна 130 тыс. руб., и эта выплата будет предоставлена единожды.
- Покупка состоялась после 01.01.2014 г., тогда гражданин может рассчитывать на многократные выплаты, пока не исчерпается лимит, равный 260 тыс. руб. (вычет возвращается с купли-продажи на сумму до 2 000 000 руб.).
Вычет по договору с отцом или матерью, дочерью или сыном
Независимо от составляющей сделки по покупке жилья между лицами находящимися в родстве, такие договора не подпадают под действие статьи 220 НК РФ и не порождают у ИФНС обязанности по возврату подоходного налога.
Конец всем спорам положил Верховный Суд РФ, который в своём определении от 3 июня 2015 г. № 38-КГ15-3 подробно разъяснил о невозможности воспользоваться вычетом в таких ситуациях.
Это правило, конечно, не распространяется на случаи заключения сделки между мачехой или отчимом, с одной стороны и пасынком (падчерицей) с другой стороны. Формально, указанные лица могут называться матерью и отцом, дочерью либо сыном, но юридически они не будут находиться в родственных отношениях.
Можно ли использовать материнский капитал для покупки квартиры у родственников, и как это сделать
Покупка квартиры у родственников с привлечением государственных программ поддержки законодательно никак не ограничена.
Закон №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» подразумевает, что не имеется прямого запрета на сделки купли-продажи квартиры между родственниками. Но при этом сделки между мужем и женой с использованием средств материнского капитала законом запрещены.
При покупке квартиры или дома у родственников с использованием средств материнского капитала существует ряд законодательных ограничений:
- не допускается приобретение жилья у близких родственников;
- несовершеннолетние дети не могут участвовать в коммерческих сделках;
- при покупке жилья с привлечением государственной поддержки в виде средств материнского капитала приобретаемая недвижимость должна быть поделена между всеми членами, соотношение долей в жилплощади при этом определяется по договоренности.
В реальности же такие сделки встречаются, но в них Пенсионный Фонд, ответственный за оформление материнского капитала, всегда проводит тщательную проверку, дабы исключить мошеннические схемы обналичивания средств материнского капитала. За незаконные действия с государственной субсидией предполагается уголовная ответственность.
Если вы покупаете квартиру у дальних родственников с привлечением средств материнского капитала, такая сделка не будет ничем ограничена.
Покупка квартиры у родственника с привлечением средств материнского капитала вполне реальна, хоть процедура и является более сложной, нежели простая купля-продажа жилья. Перед подобными сделками необходимо основательно ознакомиться с действующим законодательством и уяснить все непонятные моменты, обратившись за консультацией к специалистам Пенсионного Фонда.
Наиболее простым способом использовать материнский капитал при покупке квартиры у родственников является приобретение недвижимости в собственность только держателем сертификата на материнский капитал, но при этом он обязан в течение полугода после приобретения жилья выделить всем несовершеннолетним детям личные доли в собственности.
Основные условия покупки квартиры или дома у родственников с привлечением средств материнского капитала:
- сделка не должна быть фиктивной, то есть не совершаться для обналичивания материнского капитала;
- приобрести квартиру у родственника возможно только в случае, если он откажется от права собственности, а держатель материнского капитала станет владельцем жилья, равно как ими станут и все члены его семьи, в том числе и несовершеннолетние дети.
Сделки с использованием материнского капитала лучше проводить уже после визита в Пенсионный Фонд, получив полную и детальную консультацию специалистов.
Купить квартиру с привлечением средств материнского капитала у дальних родственников весьма просто, а вот у близких – проблематично. Для этого необходимо получить письменные ответы сотрудников ПФР, чтобы в дальнейшем опираться на эти документы в случае возникновения спорных ситуаций.
Процесс приобретения жилья с использованием средств материнского капитала у родственников мало чем отличается от приобретения квартиры или дома у любого другого человека.
Покупку квартиры у родственника в данном случае можно разделить на несколько этапов:
- Подбор подходящей квартиры. Как правило, покупатель знает состояние квартир своей родни, поэтому особых проблем в данной ситуации быть не должно.
- Сбор всех необходимых документов.
- В Пенсионном Фонде пишется заявление на использование материнского капитала.
- Составляется договор купли-продажи, куда вносятся все необходимые реквизиты сторон.
- Денежные средства переводятся на счет продавца.
- Производится регистрация договора купли-продажи и имущественных прав покупателя.
Положение о применении материнского капитала в качестве части оплаты за приобретаемую у родственников квартиру обязательно должно быть внесено в договор купли-продажи.
При совершении сделки купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала нужен следующий перечень документов:
- сертификат, подтверждающий право на материнский капитал;
- паспорта или иные удостоверения личности всех участников сделки;
- свидетельство о заключении брака;
- справка о составе семьи;
- свидетельство о рождении детей;
- кадастровый паспорт на квартиру или дом;
- справка из БТИ;
- данные о расчетном счете продавца, на который в дальнейшем будет переведена оплата.
На основании этих документов формируется договор. Несмотря на свободную форму, договор купли-продажи обязательно должен заключать в себе следующую информацию: паспортные данные сторон сделки, характеристики приобретаемой жилплощади (например, размер площади помещения, этаж, адрес), стоимость, права и обязанности сторон сделки, дату заключения договора, подписи сторон.
После составления и подписания договора он предоставляется в Пенсионный Фонд России, который либо одобрит использование материнского капитала при сделке, либо откажет.
В Пенсионный Фонд вместе с договором купли-продажи передаются следующие документы:
- заявление;
- свидетельства о рождении детей и свидетельство о браке их родителей;
- паспорт мамы, пенсионные и страховые свидетельства мамы и детей;
- обязательство;
- документы на приобретаемое жилье.
Если Пенсионный Фонд одобрил сделку, средства материнского капитала будут переведены на специальный счет, с которого покупатель оплатит часть стоимости приобретаемого жилья, остаток он будет доплачивать либо с личных средств, либо с привлечением кредитных финансов.
Каким образом налоговая обнаружит, что жилье было приобретено у родственников?
Наиболее часто возникающим вопросом у граждан, желающих получить налоговый вычет при покупке недвижимости у родственников, является вопрос о том, как налоговая сможет узнать, что продавец и покупатель состоят в родстве. Однозначных и гарантированных методов обнаружения данного факта у налоговых органов пока нет. Налоговые инспектора сопоставляют различные данные (например, фамилии, места прописки), проверяют данные по базам данных органов регистрации актов гражданского состояния, могут также попросить покупателя-налогоплательщика написать письменное подтверждение о том, что он не состоит в родстве с продавцом.
Читать дальше: День ночь отсыпной выходной график как называется
Хотя порой гражданам удается скрыть факт родства от налоговой инспекции и получить вычет, следует отметить, что это не законно, и, если впоследствии скрытый факт будет обнаружен,- необходимо будет вернуть вычет в полном объеме.
Сколько раз можно запросить компенсацию подоходного налога
Имеет значение дата приобретения жилплощади – оформления соответствующей сделки.
Возможна одна из двух типичных ситуаций:
- Если жилье приобретено гражданином до 01 января 2014 года, воспользоваться налоговой льготой он сможет только один раз. Стоимость покупки значения не имеет. Такое правило предусмотрено НК РФ (статья 220). К примеру, квартира куплена за 1 (один) миллион рублей, возмещение составит 130 000 рублей (13%), выплата производится налогоплательщику однократно.
- Если жилплощадь приобреталась физическим лицом после 01 января 2014 года, налогоплательщик может претендовать на многократные компенсации, которые могут запрашиваться гражданином до исчерпания установленного лимита, составляющего 260 000 рублей. Иначе говоря, возврат уплаченного налога осуществляется гражданину по ставке 13% с покупки, стоимость которой не превышает 2 (двух) миллионов рублей.
Кто имеет право на компенсацию подоходного налога
Налоговое возмещение законно полагается гражданам, правомерно отчисляющим подоходный налог в бюджет по ставке 13%. Вышеназванная компенсация оформляется такими налогоплательщиками по аналогичной ставке – 13%. Претендовать на получение налогового вычета вправе физическое лицо, которое понесло определенные расходы, связанные с приобретением, строительством (возведением) или ремонтом конкретной жилплощади.
Кроме того, законодательством допускается частичное возмещение гражданину процентных выплат, произведенных по ипотеке, что также оформляется налоговым вычетом. Возможность компенсации ипотечных процентов возвратом подоходного налога является весьма актуальной, так как значительная часть сделок с жилой недвижимостью совершается сегодня с использованием целевого банковского кредитования.