Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДДУ в новостройке — что это такое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сроки строительства – это один из важнейших пунктов договора ДДУ, на который следует обратить внимание в 2023 году, чтобы избежать возможных неприятностей. Строительство недвижимого имущества – это долгосрочный процесс, и точные сроки его завершения являются ключевыми для будущих собственников квартир.
Условия передачи объекта в договоре ДДУ
Договор ДДУ, является основным документом, регламентирующим отношения между застройщиком и покупателем недвижимости. Одной из важных глав договора ДДУ являются условия передачи объекта. В данной главе описывается порядок передачи объекта, и формулируются условия, на которых происходит передача.
Главным моментом, который необходимо уделить внимание в Главе «Условия передачи объекта» договора ДДУ, является обязательность передачи объекта в срок. Данный момент следует уточнять в договоре. Срок передачи объекта должен быть обговорен и не должен превышать установленного срока в законодательстве.
Также в главе «Условия передачи объекта», обязательно должны быть уточнены условия и сроки предоставления покупателю разрешительных документов. Эти документы необходимы для завершения сделки и включения объекта в реестр недвижимости.
Важно также учитывать, что в договоре ДДУ должны быть указаны условия фактического состояния объекта на момент передачи. К таким условиям относятся все строительные работы, которые будут проведены на объекте, все оговоренные изменения по размещению коммуникаций и т.д. Это обеспечит защиту интересов покупателя в случае возникновения конфликта с застройщиком.
Итак, условия передачи объекта в договоре ДДУ имеют большое значение для обеих сторон. Застройщик обязан передать объект покупателю в срок, предоставить разрешительные документы и учитывать фактическое состояние объекта на момент передачи, а покупатель должен следить, чтобы все условия были четко определены и были описаны в договоре ДДУ.
В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия – переуступка по договору долевого участия в строительстве.
Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:
- через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
- по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
- претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
- на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
- переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.
Подводные камни и пути обхода закона
Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
- Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
- Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
- Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.
Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.
Что делал и проверял юрист
Специалист провел серьезную работу:
- проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
- сделал анализ и оценку рисков;
- тщательно проверил договор долевого участия;
- проанализировал дополнительные документы;
- предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
- участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
- сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
- помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
- подготовил акт приема-передачи;
- проконтролировал передачу расписок, ключей.
Стратегия и тактика переговоров с застройщиком
Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):
- В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
- Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
- И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
- Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
- Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.
Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:
- Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
- Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
- слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
- привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
- указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
- Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.
Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:
- увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
- изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
- предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
- установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
- уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).
Подписание договора и оформление страховки
Перед тем как поставить свою подпись на договоре долевого участия, необходимо убедиться, что он не противоречит действующему законодательству. Для более понятного восприятия приведём пример.
Полученное место под строительство, не вызывает никаких сомнений. Дольщики внесли свои деньги, в результате чего дом был построен и сдан в эксплуатацию. А через полгода, выяснилось, что строительство было произведено на земле, предназначенной для ведения сельского хозяйства. Строительство на ней допускается, но не для многоквартирных домов. Суд может вынести решение о сносе такого строения.
Особое внимание следует уделить и договору страхования.
Во-первых, застройщик, часто использует средства дольщиков для внесения страховых взносов, нормально это или нет, решать покупателю, все зависит от конечной цены за квартиру.
Во-вторых, следует обратить внимание на формулировки, которые будут использованы в обоих договорах.
Например, в ДДУ указана не конкретная дата окончания строительства, а предполагаемая. А в договоре страхования указан конкретный срок.
При этом предполагаемая дата окончания работ совпадает с датой окончания страховки. Такого быть не должно. Всё должно быть прописано чётко.
Долевое строительство предполагает, что застройщик возводит здание с привлечением денег будущих жильцов. Причем, этот процесс может быть растянут во времени, то есть, договоры с дольщиками заключаются уже после начала строительства. Соответственно, если у застройщика нет своих средств или он не готов их вкладывать, всегда есть опасность, что строительство прекратится из-за недостатка финансирования.
И все уже заключившие договоры будут вынуждены ждать неопределенный срок – при этом зачастую еще и выплачивая кредиты, которые брали «на новое жилье».
В последние годы проблема приобрела серьезные масштабы, и даже многочисленные поправки в существующий закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее 214 ФЗ) не спасали положение. Поэтому было принято решение закон изменить радикально. Эти изменения вступили в силу с 1 июля 2019 года, но окончательное введение в практику всех новшеств отложено до 1 октября 2019 года.
Достоинства и недостатки
Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.
Плюсы:
- Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
- Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
- Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.
Минусы:
- Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
- Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.
Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.
Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.
Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.
Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:
- иметь гражданство РФ;
- быть старше 21 года;
- быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор;
- иметь безукоризненную кредитную историю;
- работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.
Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:
- размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа;
- процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых;
- период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет;
- сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.
Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.
Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.
Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.
Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.
На что обратить внимание при заключении договора ДДУ
Есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание перед заключением соглашения со строительной компанией.
Разрешительная документация
Каждая строительная компания должна при начале строительства опубликовать разрешительную документацию. Вероятный покупатель должен быть спокоен, что стройка не стихийная. Есть готовый проект, утвержденный государственными структурами. Есть финансовая отчетность. Никто не закроет стройку объекта на основании судебных решений. Поэтому стоит сразу обратить внимание на наличие действующей разрешительной документации.
Наличие счета эскроу
Если девелопер работает через эскроу-счета, это обеспечивает максимальное спокойствие дольщику, так как в случае невыполнения девелопером своих обязательств, дольщик просто получит свои деньги назад. Деньги на таком счету заморожены. Строительная компания получит к ним доступ только по завершению объекта строительства. Сама стройка идет на собственные средства девелопера или привлеченный кредит. Если строительная фирма хочет получить доход, то они должны будут ввести объект в эксплуатацию и передать его дольщикам.
Участок в собственности застройщика или в аренде, если в аренде, то на какой срок
Это тоже очень важный момент. Если земля под строительство находится в собственности застройщика, то он пойдет на многое для сохранения этого участка за собой и будет стараться обеспечить максимальную надежность строительства. Если аренда, то срок должен быть достаточным для окончания строительных работ и передачи квартир в собственность граждан.
Страхование ответственности застройщика
Страховые компании обеспечивают финансовую безопасность участников сделки. Проверка страховой компании по деятельности, длительности работы на рынке позволит сделать вывод о том, какова надежность застройщика. Крупные страховые компании не работают с мелкими или не надежными застройщиками.
Переуступка прав по ДДУ. Как правильно оформить
Когда речь идет о договоре долевого участия слово «продажа» не применима. Ведь квартира еще не находится в собственности продавца. Гражданское законодательство содержит специальный вариант договора – цессия. А именно, переуступка права требования готового объекта недвижимости. Этот вариант подходит тем, кто по каким-либо причинам перестал нуждаться в итоговой покупке квартиры.
Федеральный закон №214 устанавливает основные особенности договора цессии по отношению к договору долевого участия в строительстве. Этот договор вступит в силу только после его регистрации в органах Росреестра. Следовательно, должна сохранятся последовательность регистрации. Сначала основной договор ДДУ для регистрации первоначального права, затем уже цессия.
Как правило, получать согласие застройщика на цессию не требуется. Отдельно может быть прописано это требование в договоре ДДУ. Но, законодательно такого требования не установлено. Установлена обязанность вновь приобретшего право требования известить застройщика простым письменным уведомлением о том, что теперь он обладает правом требования к застройщику. В этом документе стоит указать на предыдущего владельца права, а также приложить зарегистрированный договор. Исключением из этого правила будет не погашенная задолженность дольщика перед девелопером. В этом случае согласие застройщика будет обязательным. Требуется предварительно оформить перевод долга на нового участника и лишь затем переоформлять право требования.
Рекомендуется установить обязанность оплаты по договору цессии после государственной регистрации договора. В этом случае, обе стороны будут стремится к урегулированию всех возложенных законом обязанностей.
Никакие дополнительные правомочия по цессии не передаются. Может быть передан только первоначальный объем прав. Для оформления потребуются следующие документы:
- Первоначальный договор долевого участия в строительстве.
- Договор цессии.
- Согласие супругов сторон, оформленное в нотариальном порядке.
- Документы, подтверждающие выполнение сторонами финансовых обязательств.
- Согласие органов опеки и попечительства, если участником сделки выступает несовершеннолетний или не дееспособный гражданин.
- Согласие застройщика в необходимых случаях.
- Согласие залогодержателя, если оформлялся залог.
Какие документы дольщик может запросить?
Какие документы потенциальный дольщик вправе запросить у Застройщика, чтобы оценить для себя риски вложения денег?
В соответствии со статьей 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков Застройщик использует рекламу. В иных случаях, Застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Информация в обязательном порядке предоставляемая Застройщиком широкому кругу лиц — проектная декларация — должна включать в себя информацию о Застройщике и информацию об объекте строительства:
1) Согласно положениям Статьи 20 указанного Федерального закона, информация о застройщике должна включать в себя следующую информацию:
- информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика – данную информацию потребителю имеет смысл проверить на соответствие данным ЕГРЮЛ;
- о проектах строительства, в которых Застройщик принимал участие в течение 3 последних лет, (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию — в соответствии с проектной документацией и фактических) – данная информация призвана помочь потребителю определить степень надежности Застройщика;
- о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;
- о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Особое внимание стоит обратить на пункты, в которых оговорена стоимость приобретаемого объекта. В идеале она должна быть рассчитана как зафиксированная в договоре цена в рублях за квадратный метр, умноженная на площадь приобретаемой квартиры. Но нередко застройщики обходятся без конкретизации цены «квадрата», указывают стоимость «брутто», что может вызвать вопросы в случае судебного разбирательства споров.
Самые креативные авторы ДДУ предусматривают право застройщика пересматривать расценки в одностороннем порядке. Вот выдержка из реального ДДУ одного из петербургских застройщиков: «Цена договора может быть изменена путем составления дополнительного соглашения в случае возникновения необходимости проведения в квартире работ, не предусмотренных текстом данного договора, или в случае возникновения у застройщика дополнительных затрат, связанных с регистрацией права собственности на построенный объект».