Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщика: процедура и правовые последствия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При открытии процедуры конкурсного производства в отношении застройщика дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве и уведомить в этом застройщика. В этом случае право требования передачи объекта трансформируется в денежное требование участника строительства, которое удовлетворяются в третьей очереди. Заявление о включении денежного требования дольщика на основании расторгнутого договора рассматривает также конкурсный управляющий.
Для строительства многоквартирных домов застройщики могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет.
Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 миллионов рублей.
Особенностью использования такого способа расчетов является тот факт, что участник долевого строительства при банкротстве застройщика вправе в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве, что влечет за собой прекращение счета эскроу и договора счета эскроу. В дальнейшем после погашения записи в Росреестре о регистрации ДДУ банк, в котором открыт счет эскроу, возвращает деньги участнику долевого строительства.
Вместе с тем, участник строительства также вправе включить свои требования к застройщику в реестр требований участников долевого строительства. В этом случае при погашении требований такого участника долевого строительства деньги со счета эскроу списываются на специальный счет застройщика для расчетов с иными кредиторами (в определенном законом порядке). Если участник включит свои требования в реестр, а затем откажется от ДДУ, то такой отказ является основанием для исключения требований из реестра.
Способы передачи жилья
Получить жилье, если компания-застройщик банкротится, можно несколькими способами:
- Предъявить требования о признании права собственности на уже готовый объект. Этот вариант возможен, если объект готов и достроен, а до начала банкротства был подписан акт приемки-передачи, что случается редко.
- Инициировать завершение строительства недостроенного дома своими силами, для чего создается жилищно-строительный кооператив. Важно: земля, на которой находится недостроенный дом, как и он сам, должна принадлежать застройщику, чтобы ЖСК мог завершить строительство.
- Достроить объект может новая компания, принявшая на себя обязательства прежней либо Фонд посредством привлечения подрядчиков. Для этого Фонд должен принять решение о целесообразности такого строительства после экспертизы. Дольщику необходимо включить в реестр требование по передаче жилого помещения или иного объекта долевого строительства.
И то, и другое будет фиксироваться в «Реестре требований кредиторов», состоящем из «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений». Первая часть нужна тем, кто хочет получить обратно вложенные деньги, вторая – тем, кого интересует получение квартиры.
Если решено получить деньги, то дольщику нужно отказаться от своего ДДУ: в этом случае он уже не сможет претендовать на квартиру. Его вносят в вышеуказанный реестр и смотрят на сроки получения квартиры, указанные в договоре. Если они прошли, то к требуемой сумме можно добавить еще и неустойку за просрочку конца строительства дома. Рассчитать ее можно с помощью одного из многочисленных калькуляторов в интернете. Нужно иметь в виду, что вернуть всю вложенную сумму не выйдет: с учетом всех предъявленных к нему требований застройщик в лучшем случае сможет вернуть около половины всех средств, как часто и происходит. Требуемая выплата неустойки также не всегда бывает погашена.
В каком суде рассматривается дело?
По общему правилу, установленному ст. 224 АПК РФ, заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника, которым в рассматриваемом случае является застройщик.
Однако участникам дела о банкротстве застройщика предоставлено право ходатайствовать о рассмотрении его арбитражным судом по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ). Главное, обосновать, что передача дела будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.
Как правило, суды удовлетворяют подобные ходатайства, если:
- застройщик осуществлял строительство МКД на земельном участке, находящемся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 № 09АП-30921/2013, 09АП-30923/2013 по делу № А40-115086/12‑86‑316Б);
- застройщик по юридическому адресу не находится, у него отсутствует собственность в регионе регистрации, а руководитель, кредиторы, возможные активы находятся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 № 09АП-14599/2013 по делу № А40-90485/12‑24‑108Б);
- объект строительства находится в регионе, где проживают большинство участников строительства и там же находится уполномоченный орган, контролирующий деятельность застройщика (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 № 09АП-1232/2013, 09АП-1237/2013 по делу № А40-143061/10‑78‑281Б).
Банкротство застройщика при долевом строительстве: введение
Закон о банкротстве застройщика вводит для целей регулирования банкротства и правопонимания понятия, которые используются в процедурах банкротства и законе о банкротстве.
Для этих целей закон о банкротстве предусматривает, что: 1) лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее — застройщик), — юридическое лицо, в том числе жск при банкротстве застройщика, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования; 2) участник строительства — физическое лицо, юридическое лицо, иные лица, имеющие к застройщику (при банкротстве строительной компании) требование о передаче жилого помещения или денежное требование; 3) требование о передаче жилого помещения — требование участника строительства о передаче ему в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию; 4) денежное требование — требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных по договору, а также убытков; 5) объект строительства — многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел ранее; 6) земельный участок — земельный участок, который застроен или подлежит застройке; 7) реестр кредиторов при банкротстве застройщика — реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений, признанные обоснованными арбитражным судом.
Возможные алгоритмы действий
В случае финансовой несостоятельности застройщика дольщики могут пойти по одному из следующих путей:
- Потребовать получения вложенных инвестиций и компенсации, связанной с дополнительными издержками, через включение в реестр требований кредиторов. В данном случае предполагается, что дольщик выйдет из долевого строительства и расторгнет соответствующий договор с застройщиком.
- Настаивать на вступлении в права собственности через включение в реестр требований о передаче жилых помещений.
- Организовать жилищно-строительный кооператив. Данный алгоритм предполагает, что права на незаконченный объект, то есть многоквартирный дом с прилегающей территорией, будут переданы от застройщика такому кооперативу, который в свою очередь завершит проект за счет собственных средств или посредством поиска новых инвесторов.
Что делать дольщикам при банкротстве застройщика при долевом строительстве
Когда начинается процесс банкротства застройщика, в обязанности финансового управляющего входит утверждение реестра кредиторов. Кредиторами застройщика могут быть: банки, государственные органы, подрядчики, поставщики, а также дольщики.
Поэтому первое действие дольщика, чей застройщик банкротится, — это подача заявления в Арбитражный суд с целью включения его в реестр требований кредиторов. При этом дольщик сам решает, какое требование ему заявлять. Это может быть документ о передаче квартиры или о возврате денег, о возмещения ущерба.
При этом у многих дольщиков при реализации конкурсной массы застройщика возникает вопрос «Могут ли продать мою квартиру, если я выбрал требование о передаче квартиры?». Нет, если участник долевого строительства требует передачу квартиры, то такая недвижимость будет исключена из конкурсной массы застройщика, а следовательно, и продать на торгах ее не могут.
При заявлении своих требований для включения в реестр важно соблюсти установленные законодательством сроки. Реестр кредиторов открывается в день, когда информация о банкротстве официально публикуется. В него могут вноситься требования в течение 3 месяцев с момента открытия. После реестр закрывается.
Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2023 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ (Часть 1)
Если банкротство застройщика «настоящее», связанное с неблагоприятными рыночными факторами или ошибкой управления, закон представляет дольщикам определенные гарантии защиты их интересов.
Артемьев Ярослав · 2019-10-07 15:59:19
- Законодательная база
- Признаки скорого банкротства застройщика
- В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов
- Как определяют размер требования дольщика
- Форма требования при банкротстве застройщика
- Есть ли у дольщика при банкротстве преимущества перед другими кредиторами
- Кто последний? Я за вами: очереди кредиторов при банкротстве застройщик
- Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?
- Что дает статус «обманутого дольщика»
- Куда обратиться при банкротстве девелопера?
- Юридическая сторона дела о банкротстве
- Реестр кредиторов в деле о банкротстве
- Споры при создании реестра участников строительства
- Оспаривание включения в реестр требований других дольщиков
- Комментарии
Существует также ряд особенностей в части предъявления требований к застройщику.
Первой является вынесение судом определения о введении в отношении застройщика наблюдения. С этого момента:
- требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства (за исключением требований в отношении текущих платежей) могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика (п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве);
- приостанавливается исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства о передаче жилых помещений (п. 2 этой же статьи).
При рассмотрении требований о передаче жилых помещений дольщик обязан представить доказательства полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения застройщику. В случае признания такого требования обоснованным, оно включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
Второй особенностью в данном вопросе является открытие конкурсного производства, что влечет за собой:
- прекращение исполнения исполнительных документов по передаче жилых помещений (п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве).
- право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.5 рассматриваемого закона).
В ходе конкурсного производства требования кредиторов удовлетворяются в следующей очередности по общему правилу, установленному п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве.
В тоже время, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога, а страховщик, произведший выплаты дольщикам, имеет право требования к застройщику в размере произведенных выплат.
Следует отметить, что реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Может ли участник долевого строительства заявить требование о неустойке?
По договору долевого строительства обязательством участника является выплата денежных средств в установленный договором срок. В то же время как обязательство застройщика по договору — сдача объекта строительства в срок.
Так, при нарушении той или другой стороной взятого на себя по договору обязательства, такая сторона обязана выплатить второй неустойку. В случае, когда сдача объекта затягивается, а срок, установленный договором уже нарушен, дольщик вправе требовать с застройщика выплаты за каждый день такой просрочки неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Чтобы получить выплату, участник долевого строительства должен обратиться в суд. В судебную инстанцию подается заявление с расчетом и требованием выплаты компенсации дольщику. По итогу рассмотрения заявления судья выносит решение, на основании которого дольщик может инициировать принудительное взыскание через приставов.
Если застройщик вступает в процедуру банкротства, сумма неустойки, установленная решением суда, включается в реестр требований кредиторов.
Насколько поднимутся цены новостроек?
На этот вопрос ответить невозможно – проект еще только запущен, и о результатах судить рано. Но поднимутся они непременно. Как минимум, на размер процентов по кредиту, взятому застройщиком. Считайте сами. Средний срок строительства многоэтажки — 3 года. Годовой процент по кредиту – не меньше 10. По логике, цена каждой квартиры должна возрасти на 30%.
С другой же стороны, дальнейшее повышение цен на жилье не имеет смысла для строительной отрасли. Квартиры в новостройках и так не очень хорошо продаются из-за дороговизны. Ведь доходы россиян растут значительно медленнее, чем цены на недвижимость. А непроданные квартиры – сколько бы они не стоили – не приносят застройщику никакой прибыли.
Так что мы не возьмем на себя смелость ничего прогнозировать. Ясно только одно – строительной сфере в связи с ликвидацией долевого сегмента жилищного строительства, предстоят нелегкие времена. Но зато и «обманутых дольщиков» поубавится.
Что понимается под банкротством?
Банкротством называют судебную процедуру, результатом которой становится признание финансовой несостоятельности компании, то есть невозможности рассчитаться по долгам. Процедура занимает довольно длительный срок (в среднем на практике 1,5-3 года) и состоит из нескольких этапов.
Федеральный закон №127-ФЗ, который регулирует эту процедуру, был принят еще в 2002 году, однако в 2011 в нем появился новый раздел — параграф 7, посвященный банкротству застройщика при долевом строительстве, в связи с растущим количеством подобных случаев.
В каком порядке удовлетворяются требования?
Дольщики, в соответствии с действующим законодательством, защищены лучше, чем другие категории кредиторов, поэтому им предоставляется преимущественное право при удовлетворении требований. Сначала удовлетворяются не включенные в реестр требования по текущим платежам. После этого происходят расчеты в соответствии со следующей очередностью (применяются правила ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ):
- Выплаты физическим лицам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда здоровью или же жизни.
- Расчеты с персоналом строительной компании.
- Выплаты дольщикам, а также выплаты штрафов и компенсаций.
- Расчет с прочими кредиторами (например, с банками).
Примечательно, что дольщик может решить, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве – требовать деньги или жилье. Также он может потребовать погашения убытков, которые понес в результате того, что компания не выполнила свои обязательства.
Процедура признания застройщика банкротом
Строительная компания может обанкротиться в силу различных причин: роста цен на работы и стройматериалы, затраты на выплаты по судебным решениям, форс-мажорные обстоятельства и т.д. Инициировать процедуру признания в этом также могут различные стороны: сам застройщик, дольщик или иные организации. Однако окончательно признать и утвердить такой статус может только арбитражный суд. Начать процедуру можно в том случае, если застройщик просрочил выплаты на три месяца или больше, а также накопил долгов на сумму более трехсот тысяч рублей.
Юридическое лицо признается банкротом в строгом соответствии с ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщикам посвящена отдельная одноименная глава закона. Процедура может включать 5 этапов, но обычно все обходится наблюдением (длится до 7 месяцев) и конкурсным производством (от полугода до нескольких лет). На этапе наблюдения суд направляет в компанию временного управляющего: он подсчитывает баланс активов и пассивов, анализируя финансовое состояние. Во время конкурсного производства застройщик признается банкротом уже официально, и присланный судом управляющий начинает распоряжаться его делами, имущество распродается, деньги идут на выплату кредиторам, а сама организация прекращает свое существование. Если же по итогам проверки выясняется, что застройщик способен рассчитаться с долгами, то ему разрешают продолжить работу, хотя и с некоторыми ограничениями. Т.н. «финансовое оздоровление», когда привлекаются дополнительные инвестиции и источники дохода, а также реструктурируются имеющиеся кредиты, для компаний-застройщиков невозможно: суд может только назначить внешнего управляющего, чтобы строительство дома все же завершилось.
За ходом процедуры можно следить по газете «Коммерсантъ»: это официальный источник, размещающий информацию о банкротствах. Даже если дело в суде только начато, на страницах или на сайте газеты появится соответствующее объявление.
Какие требования следует предъявить застройщику, ставшему банкротом
Как мы помним, требовать от застройщика непосильных для него действий после становления оного банкротом не стоит, так как это не даст никаких результатов. Однако, внеся свои требования в реестр кредиторов, вы все же получите право предъявлять некоторые требования, а именно:
- признать ваше право на квартиру, как собственника, если жилье уже было достроено, но еще не сдано, или, например, придомовая территория не приведена в порядок;
- признать ваше право на владение долей в общем имуществе, коим будет являться непосредственно недостроенное здание;
- на получение денежных средств, которые были ранее вами уплачены застройщику, а также неустойки.
Банкротство застройщика
Другой спорный вопрос касался возможности удовлетворения арбитражным судом заявлений участников долевого строительства о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений в случае, если такие требования были предъявлены по истечении установленного законом двухмесячного срока после публикации конкурсным управляющим сведений о введении в отношении застройщика процедуры конкурсного производства (при пропуске срока в процедуре наблюдения требования могут рассматриваться после введения следующей за наблюдением процедуры, если введена процедура внешнего управления, то требования могут быть предъявлены в ходе всей процедуры).
Сейчас практика по данному вопросу сформировалась и суды в подавляющем числе случаев отказывают в признании права собственности если квартира не была передана по акту приема передачи и часто отказывают в случаях, если была передана после принятия арбитражным судом заявления о банкротстве застройщика, хотя в последнем случае существует и несколько положительных решений, в том числе подтвержденных Высшим арбитражным судом.