Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оспаривают сделки, совершенные без нотариального согласия супруга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это самый оптимальный вариант. В таком случае помещение является общей совместной собственностью супругов, несмотря на то что зарегистрировано оно на жену . И муж-предприниматель вправе распоряжаться помещением, в том числе сдавать его в аренду в рамках коммерческой деятельности . При этом супругам нет смысла заключать между собой какое-либо соглашение о передаче имущества от жены к мужу, поскольку у них одинаковые права на помещение .
Может ли муж сдавать квартиру жены
Распоряжаться имуществом, которое находится в совместной собственности, может любой из супругов, так как предполагается, что он действует с согласия другого. Таким образом, сделку по аренде может проводить любой из супругов — если только они не подписали соглашение о другом режиме.
Например, мужчина сдаёт квартиру, которая оформлена на его жену и была приобретена в браке. Тогда он предоставляет свидетельство о браке и свидетельство о собственности. Даты, указанные на них, подтверждают, что по закону это совместное имущество. Если сделка не подлежит регистрации (например, квартира сдаётся на 11 месяцев), нотариально заверенное согласие не требуется.
Как признать сделку недействительной
Чтобы признать сделку по распоряжению общим имуществом супругов, совершенную одним из супругов, недействительной, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Составьте исковое заявление
В исковом заявлении укажите, в частности, требование о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, а также обоснуйте, почему другая сторона в сделке знала или должна была знать о вашем несогласии на совершение сделки (п. п. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ; ст. 167 ГК РФ).
Бремя доказывания указанных юридически значимых обстоятельств, как правило, возлагается на сторону, оспаривающую сделку. Можно, например, указать на то, что приобретатель имущества был осведомлен о наличии спора между супругами об имуществе и о нежелании истца давать согласие на распоряжение им.
Такие обстоятельства, в частности, могут иметь место перед предстоящим расторжением брака, когда один из супругов продает общее имущество своим родственникам, чтобы избежать его раздела (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 01.02.2021 N 88-1821/2021 по делу N 2-1398/2020).
В качестве ответчиков следует указать супруга, совершившего сделку, и приобретателя имущества (п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).
К исковому заявлению следует приложить, в частности (ст. 132 ГПК РФ):
• документ, подтверждающий уплату госпошлины или право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты.
• копии свидетельства о заключении брака, документов, подтверждающих нахождение спорного имущества в общей совместной собственности, документов, подтверждающих совершение спорной сделки;
• иные документы, подтверждающие исковые требования;
• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий иска и приложенных к нему документов, которые у данных лиц отсутствуют (в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде).
Подайте исковое заявление в суд
Иски по данной категории споров чаще всего заявляются в районный суд по месту жительства ответчика (ст. 24 ГПК РФ).
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет год.
Течение этого срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст. 4, п. 3 ст. 35 СК РФ; п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Исковое заявление и документы к нему можно подать на бумажном носителе или, при наличии в суде технической возможности, в электронном виде в установленном порядке (ч. 1.1 ст. 3, ч. 1.1 ст. 35, ч. 1 ст. 131 ГПК РФ; ч. 2 ст. 7 Закона от 30.12.2021 N 440-ФЗ).
Примите участие в рассмотрении дела и получите решение суда
Вы можете вести дело в суде лично или через своего представителя. В случае представления ваших интересов в суде может потребоваться нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ст. 48, ч. 2 ст. 53 ГПК РФ).
По общему правилу срок рассмотрения дела районным судом не должен превышать двух месяцев. В зависимости от сложности дела срок его рассмотрения может быть продлен не более чем на месяц (ч. 1, 6 ст. 154 ГПК РФ).
Необходимо обратить внимание на то, что закон связывает возможность признания сделки по отчуждению общего совместного имущества недействительной с доказанностью несогласия участника совместной собственности на отчуждение имущества, а также с информированностью приобретателя имущества по сделке о таком несогласии.
После вынесения решения суда его копия на бумажном носителе вручается лицу, участвующему в деле, под расписку либо направляется по почте. При наличии технической возможности в суде возможно направление решения (копии решения) в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, в установленном порядке (ч. 1 ст. 35, ч. 1, 2 ст. 214 ГПК РФ; ч. 2 ст. 7 Закона N 440-ФЗ).
Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в окончательном виде, если не обжаловано в вышестоящий суд (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).
При удовлетворении ваших требований суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу расходы на оплату услуг представителя. Для взыскания расходов потребуется заявить письменное ходатайство (п. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).
Как правильно провести раздел имущества?
Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:
-
Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.
-
Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.
Сдача в аренду имущества супруга
Супруг гражданина-должника получает половину стоимости от реализации конкурсного имущества при банкротстве, если на него распространяется режим совместной собственности. Право 50/50 % является презумпцией равенства долей, если иное не оговорено во внесудебном соглашении, брачном контракте и при этом обязательства не являются совместными. Финансовый управляющий применяет общий порядок реализации. Если совместно нажитое имущество включено в конкурсную массу, супруг должника обязан передать его по требованию и не чинить препятствий. В случае предварительной продажи такого имущества передаются денежные средства за него. Учинение препятствий позволяет финансовому управляющему подать иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения. За кредиторами сохраняется право обжалования в суде перераспределения имущества между супругами, например, путем составления соглашения о разделе уже после того, как истек срок погашения обязательств.
Один из законных способов, как сохранить имущество при банкротстве, – брачный контракт. С его помощью изменяется стандартный режим собственности совместно нажитого имущества на усмотрение сторон. При разрешении споров, в том числе в рамках процедуры банкротства, суд обязан учитывать эти положения. Однако брачный контракт – не панацея. Во-первых, у кредиторов есть право обжаловать все сделки за период трех лет до инициирования банкротства. Во-вторых, очевидно невыгодные условия контракта для одного из супругов могут стать причиной того, что соглашение будет признано судом недействительным. То есть заключать брачный контракт накануне реализации имущества или непосредственно перед процедурой банкротства опрометчиво. Такой шаг предпринимается заблаговременно, в том числе для минимизации рисков в ходе предпринимательской деятельности. Преимущество брачного договора в том, что на каждый предмет и объект имущества супругов можно установить совместную, долевую или раздельную собственность. Это дополнительная защита от взысканий.
Совместно нажитое имущество можно продавать, дарить, менять, в том числе в пользу детей или родственников. В делах о банкротстве всегда учитываются интересы несовершеннолетних детей. Кроме того, супруги могут договориться и использовать внесудебный механизм раздела при разводе, то есть заключить соглашение о разделе имущества. Так бывшие супруги максимально ограждаются от возможных проблем, если второй из них станет банкротом. При этом у кредиторов есть право обжалования всех подобных действий, совершенных в предшествующие банкротству три года или уже после подачи заявления в суд. Следовательно, смена режима собственности исключительно в целях обойти ответственность и не выплачивать долги будет безрезультатной. В Юридической фирме «Нечаев и Партнеры» можно получить детальную консультацию и услугу сопровождения банкротства. У нас в штате есть квалифицированные финансовые управляющие, потому не придется привлекать специалиста со стороны. Важно учитывать, что финансовый управляющий представляет интересы обоих супругов, а не только должника.
Банкротство физических лиц обусловлено большой суммой долга – от 500 тысяч рублей. Если процедура инициируется должником самостоятельно, у него есть возможность предложить своего арбитражного управляющего. Закономерно, что он будет действовать в интересах клиента и его семьи. Раздел имущества супругов при банкротстве может и не понадобиться. Кредиторы-банки зачастую пассивно относятся к вопросу установления собственности супругов, чего нельзя сказать о кредиторах – физических лицах, которые активно изучают досье и задействуют все ресурсы. На стороне должника и его семьи могут оказаться органы государственной власти и банковские структуры, поскольку они неохотно разглашают сведения об имуществе супругов. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» проконсультирует, как сохранить совместно нажитое имущество при банкротстве физических лиц, и окажет всестороннюю практическую поддержку. Независимо от сложности ситуации важно обеспечить надежное правовое положение и свести к минимуму все риски.
Существует несколько способов оформления такого отказа. Причем в каждой стадии отношений между супругами применим соответствующий метод.
Первая ситуация: супруги состоят в браке и намерены разделить имущество мирно, по обоюдному согласию. В этом случае на помощь им приходит брачный контракт, удостоверенный у нотариуса. Как правило, в брачном контракте все имущество, режим его собственности, доли, а также иные права и обязанности прописываются максимально полно.
Вторая ситуация. Имущество супругами было приобретено в браке. Однако брак расторгнут, а вопрос об имуществе ранее не вставал. Вместе с тем, спора о принадлежности имущества между супругами нет. В этом случае достаточного письменного отказа второго супруга от доли. Этот отказ желательно удостоверить нотариально, во избежание дальнейших споров. Но и обычный отказ, совершенный в простой письменной форме, также будет являться действительным.
Третья ситуация – когда есть спор. В этом случае не важно, сохраняет ли брак законную силу или расторгнут. В случае, если согласие между сторонами не может быть достигнуто (по любым причинам), спор подлежит разрешению в судебном порядке. Однако и тут супруги могут решить самостоятельно, заключив мировое соглашение. В нем можно установить режим имущества супругов, в том числе кому и что принадлежит, а также зафиксировать отказ одного супруга от имущества в пользу другого супруга. Мировое соглашение, заключенное между супругами, удостоверяется судом и имеет юридическую силу судебного акта (решения суда).
В данной ситуации можно осуществить совместную продажу: если квартира оформлена только на одного супруга, то второй должен дать свое согласие. В случае перераспределения долей можно использовать классические гражданско-правовые сделки. Например, составить брачный договор, в котором будет указано, что имущество является личной собственностью одного из супругов. Или же сделать соглашение о разделе, в котором изначально доли принадлежали каждому из супругов, а потом осуществить дарение доли одного в пользу другого.
Когда требуется нотариальное согласие супруга на совершение сделки
Ситуаций, когда муж или жена оформляют объект имущества на своего супруга масса. Это не только желание преподнести подарок, но и, например, необходимость избежать наложения ареста. Также делают так граждане в том случае, если они не хотят делить свое движимое либо недвижимое имущество с другими наследниками. Если вы просто спонсируете покупку для второй половины, то тогда имущество будет считаться совместным. И это основной риск. Расторжение брака повлечет за собой обязательный раздел имущества. Супруг или супруга получит половину.
Для того, чтобы собственность стала единоличной нужно заключать в первую очередь дарственное соглашение. Такая манипуляция не наказуема, и она достаточно часто практикуется как среди законных, так и среди разведенных супругов. Договор дарения может составляться не только на квартиру, машину, дачу, долю в жилом помещении, но и на банковские карты или наличные деньги которые надо передать. Такой гражданско-правовой договор обязательно заверяется представителем нотариальной конторы, и он начинает обладать официальной юридической силой.
Совместное имущество — это то, которое появилось у мужа и жены в период брачных отношений. Не важно при этом работал ли один супруг и вкладывал свои деньги или же оба супруга умножали его совместным образом. Например, жена может ни дня не работать в браке, а муж приносить доход, приобретать вещи, недвижимость, автотранспортные средства и все равно супруга будет претендовать ровно на половину. Не только дом или автомобиль можно считать совместной собственностью, но и в соответствии с положениями статей 36 и 34 Семейного кодекса Российской Федерации в отдельных случаях заработные платы, пенсии, гонорары, паи, ценные бумаги, вклады.
Личное имущество супруга — это такое имущество, которое было приобретено до брака, оно было подарено либо унаследовано им. Если предстоит подарок от родственников, например, квартира или автомобиль одному из супругов, то тогда в целях юридической безопасности следует оформить в отношении него договор дарения и заверить его у нотариуса. Не являются совместным имуществом целевые выплаты, которые тратятся на конкретные цели. Например, это получение одним из супругов моральной или материальной компенсации. Претендовать на них вторая половина никак не может.
- Копии паспорта гражданина Российской Федерации;
- Свидетельство о заключении либо расторжении брачных отношений между супругами;
- Документы на имущество приобретенное в браке. Это может быть договор купли-продажи, какие-то чеки если дело касается техники, договор купли-продажи автомобиля, ПТС, выписки из ЕГРН на объект жилой недвижимости;
- Сведения об оценке совместно нажитыми супругами имущества. В этих целях надо обратиться в независимую экспертную организацию и заказать отчет у специалистов;
- Копии документов, которые подтверждают вложение личных либо целевых денежных средств в дорогие покупки;
- Нотариальная доверенность при подаче документов не одним из супругов, а его официальным представителем;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
- Сохраняйте чеки на все покупки, особенно если это дорогие и технически сложные вещи. Много места в доме они не займут, но зато в суде при разделе имущества станут отличным вещественным доказательством;
- Заключайте брачный договор. Его удостоверение у нотариуса стоит всего лишь около 1000 рублей, но зато вы сможете быть в безопасности на годы вперед. К сожалению, в нашей стране брачные контракты в отличие от западных стран не пользуются большой популярностью и важную роль играет фактор доверия между супругами. Брачный договор – это гарантия того, что вы сохраните имущественные обязательства несмотря на судебные разбирательства с супругом;
- Заключайте договор дарения, если родители или же супруг хотят вручить крупную сумму денег на покупку квартиры, машины, путешествия. Договор заключается в простой письменной форме, в нем указывается сумма денег, передаваемая в дар и реквизиты дарителя и одаряемого лица. По закону вещи, деньги, имущество, принятое официально в дар одному из супругов не подлежит разделу;
- Не давайте супругу возможности распродажи совместного имущества до официального раздела даже при вашем законном согласии, так как потом доказать что-либо в судебном порядке будет достаточно сложно.
Недвижимость, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом супругов если для оплаты использовались средства семьи или оформлен был ипотечный кредит.
Если применялись средства государственных субсидий, на улучшение жилищных условий семьи, такая недвижимость НЕ является совместно нажитой, по крайней мере в той ее части, которая оплачена средствами субсидии целевого назначения.
Законным режимом собственности супругов — является общая совместная собственность.
Как одновременно сдавать жилое и нежилое помещения
Чтобы сдавать и жилую, и нежилую недвижимость, в вашем случае можно воспользоваться каким-то одним режимом. То есть выбрать между самозанятостью и ИП на упрощенке. Разберем оба варианта.
Быть самозанятым и отказаться от ИП. Вы сдаете свои жилое и нежилое помещения — эти виды деятельности не запрещены для самозанятых. Один и тот же человек может принимать деньги и от людей, и от фирм. Просто налоги с доходов от жилого и нежилого помещения будете платить по-разному.
Квартиру вы сдаете физлицам и будете платить с этого дохода 4%. На каждый платеж вы сможете выдавать квартирантам настоящий чек.
Нежилое помещение сдаете юрлицам или ИП, но налог на профессиональный доход с таких доходов не платят. Поэтому будете перечислять не 6% — как самозанятый, а 13% — как обычное физлицо. Физлица могут владеть нежилой недвижимостью и сдавать ее в аренду.
В большинстве случаев НДФЛ платит не сам человек, а налоговый агент — юрлицо или ИП, — от которого человек получил доход. Случай с доходом от аренды — исключение. Вашим арендаторам не придется считать и платить налоги за вас.
Иметь при этом статус предпринимателя вы не сможете. Иначе получится, что ИП получает доходы от коммерческой деятельности, которая не облагается налогом. Заплатить с этих доходов НДФЛ как обычному физлицу нельзя — это будет выглядеть так, будто предприниматель забыл про НДС. А если заплатить НДС, то окажется, что предприниматель совмещает НПД и ОСН, что тоже запрещено.
Плюсы самозанятости и отказа от ИП такие:
Минус: с дохода от сдачи нежилого помещения вы заплатите в 2—3 раза больше, чем на упрощенке.
Быть ИП на упрощенке и отказаться от самозанятости. Вы можете работать на УСН и платить налоги от аренды квартиры и нежилого помещения по ставкам этого спецрежима.
Плюс этого варианта в том, что вместо 13% НДФЛ за нежилое помещение вы будете платить меньше:
Работать на НПД вам выгодно, только если со сдачи нежилой недвижимости вы зарабатываете намного меньше, чем с жилой. При прочих равных упрощенка выглядит более выгодной для вас, как минимум из-за необходимости платить 13% со всего дохода от аренды нежилого помещения, если вы самозанятый.
Ранее я приводил расчеты на 2021 год применительно к пенсионерам, сдающим квартиру.
Из них следует, что выгоднее всего при сдаче квартиры применять НПД, то есть быть самозанятым.
Сдавать в аренду (наем) можно не только квартиру, но и дом или комнату. Все эти объекты подходят под определение жилой недвижимости.
Работа по трудовому договору не будет помехой на пути регистрации самозанятости по сдаче в аренду жилья.
Сдавать в аренду можно как собственное жилье, так и арендованное. Субаренда также будет облагаться НПД, пояснял ранее Минфин в письме от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.
Еще часто возникает вопрос — надо ли платить налог с суммы, которую квартиранты отдают хозяину квартиры за коммуналку.
На этот счет в письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@, сообщается, что если размер платы за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, за электроэнергию и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученное от арендатора возмещение коммуналки не будет облагаться НПД.
Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности. По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации. Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.
Я занимаюсь предпринимательской деятельностью в качестве индивидуального предпринимателя (зарегистрирован в таковом качестве, получил установленной формы свидетельство в налоговой инспекции, сдаю налоговую отчетность, отчетность в Госкомстат). Зарегистрирован (прописан) в Москве. Моя деятельность заключается в посредничестве (агентировании) при найме офисных помещений, а также я сдаю насколько помещений (нежилых), которые у меня на праве собственности. Сдаю под офисы.
В 2000 году я зарегистрировал брак со своей женой, у нас двое детей. Какие документы по моей предпринимательской деятельности я должен согласовывать с женой? Я так понимаю, что на мою деятельность в качестве агента я, наверное, не должен что-то оформлять, правильно? Но меня беспокоит вопрос со сдачей недвижимости в аренду. Должен ли я что-то оформлять со своей второй половиной (получать ее согласие) по сделкам аренды? Что будет, если я такое оформление не сделаю?
Очень прошу помочь. Готов оплатить вашу адвокатскую консультацию. Сергей, Московская область
Может ли самозанятый сдавать в аренду не свою квартиру
У меня есть загородный дом, а у моей мамы — маленькая студия в городе. Свой дом я предполагал сдавать, но потом в нем захотела жить мама. А чтобы я мог получать доход, на который рассчитывал, она предложила мне сдавать ее квартиру. Я собираюсь делать это легально, как самозанятый.
Как правильно все оформить? Должна ли мама дать мне нотариальную доверенность на распоряжение ее квартирой? И вообще, могу ли я, будучи самозанятым, сдавать не свою, а чужую недвижимость?
Владимир, моим первым порывом было ответить так: если мамина квартира находится в одном из регионов, где можно стать самозанятым, то регистрируйтесь на здоровье. Сейчас при регистрации в качестве плательщика НПД по виду деятельности «аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, свою вы квартиру сдаете или чужую, сдаете ли вы ее на самом деле и есть ли у вас квартира в принципе. Налог платите — и отлично.
Но порыв прошел, уступив место очевидным сомнениям. Это сейчас налоговики не проверяют самозанятых, а что будет завтра, неизвестно. Кроме того, у инспекций есть все сведения о том, какой именно недвижимостью владеет человек. К тому же, согласитесь, гораздо спокойнее все делать по закону.
В вашем случае я вижу два подходящих варианта.
Он, пожалуй, самый оптимальный. Для регистрации понадобится:
Т—Ж подробно писал в отдельной статье про все способы регистрации в качестве самозанятого. Добавлю только, что вы можете сделать регистрацию на свой смартфон или компьютер, чтобы не беспокоить маму дальнейшей работой в приложении: формированием чеков, уплатой НПД и пр.
Чтобы вы могли заключать договоры аренды или найма с будущими жильцами от имени мамы как собственника квартиры, а потом решать с ними все возникающие вопросы, пусть она даст вам доверенность на право управления ее квартирой.
Однако если вообще не указывать в договоре с жильцами срок аренды/найма либо прописать, что договор заключен на неопределенный срок, то регистрировать его не придется.
Кстати, в начале 2020 года на сайте для самозанятых ФНС разъяснила, что человек вполне может платить налог 4%, если он получает доход от сдачи в аренду квартиры третьим лицом по доверенности на управление имуществом. Прямо ваш случай.
Это на случай, если мама наотрез отказывается где-либо регистрироваться, у нее нет личного кабинета налогоплательщика или есть, но она не хочет никому, даже вам, давать пароль для доступа к нему.
Вот примерный образец договора безвозмездного пользования квартирой. Его еще называют договором ссуды. В нем надо прописать, что с предварительного согласия мамы сын вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. Независимо от срока, на который заключен договор безвозмездного пользования квартирой, регистрировать в Росреестре его не нужно.
После этого вы, Владимир, можете заключать с жильцами договоры уже от своего имени. По ГК РФ арендодателями могут быть не только собственники помещений, но и лица, которых они уполномочили сдавать их имущество в аренду.
Соответственно, вы вправе также зарегистрироваться как самозанятый и платить НПД с арендной платы. В законе не сказано, что самозанятыми могут быть только арендодатели — собственники имущества.
ВС РФ: при разводе право аренды земли подлежит разделу
К такому выводу пришел Верховный суд России в определении от 25.04.2017 № 60-КГ17-1.
Предыстория. Гражданин А. и гражданка Б. оформили законный брак 29.01.2010. Решением мирового судьи от 06.11.2014, вступившим в силу 12.02.2015, их брак расторгнут. 21.11.2013 супруги приобрели право аренды земельного участка за 10 000 рублей, по обоюдному согласию оформленное на гражданку Б.
Во время состояния в браке супруги вкладывали в улучшение участка совместно нажитые средства. В частности, проложили и подвели коммуникации от централизованных сетей энергообеспечения, холодного водоснабжения и водоотведения.
При разводе супруги не смогли договориться миром о разделе имущества, и гражданин А. обратился в суд с исковым заявлением о разделе совместно нажитого имущества в равных долях, в том числе выделении ему ½ доли в праве аренды земли.
Суды первой и второй инстанции удовлетворили все имущественные требования за исключением выделения ему ½ доли в праве аренды земельного участка. При этом суды апеллировали к статьям 34, 35 Семейного кодекса, согласно которым право аренды разделу не подлежит. Апелляционная инстанция также указала на то, что право аренды — обязательственное право и общим имуществом супругов не является.
Налоговый вычет при покупке квартиры в общую долевую собственность в 2019 году / НДФЛка
Как распределить доли основного вычета
Как распределить вычет за ипотечные проценты
Если покупку жилья полностью оплатил один из
собственников
Если квартира оформляется на одного собственника, вопросов по
получению имущественного вычета, как правило, не много. Все нюансы
мы рассмотрели в статье «Налоговый
вычет при покупке квартиры и другого жилья».
Если же квартира
покупается в долях и, соответственно, оформляется в общую долевую
собственность, возникают сомнения – может ли каждый из
собственников получить вычет при покупке своей доли? На какую часть
вычета можно претендовать? Можно ли получить вычет не только за
себя, но и за второго/третьего собственника? Давайте
разбираться.
В 2014 году в Налоговый Кодекс РФ были внесены существенные
изменения: в зависимости от даты регистрации права собственности
стали применяться разные правила распределения долей. Теперь все
зависит от того, когда было куплено жилье – до или после 1 января
2014 года. В этой статье мы расскажем о квартире и другой
недвижимости, купленной в 2014 году и позднее.
Напомним, что дата регистрации права собственности — это не
момент сделки или передачи денег. При оформлении жилья по договору
купли-продажи дата регистрации указана в выписке из ЕГРН. Для
договора долевого участия это дата подписания акта приема-передачи
жилья.
Как быть, если квартира покупается семейной парой и оформляется
в общую долевую собственность, мы рассказали в статьях «Как
распределить имущественный вычет между супругами» и «Налоговый
вычет за детей при покупке квартиры, дома, земельного участка».
Там мы учли все варианты развития событий и описали все нюансы.
Сегодня рассмотрим другие ситуации с собственниками-дольщиками.
Регистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Мы не только
быстро и грамотно заполним для вас декларацию 3-НДФЛ, но и отправим
ее в налоговую инспекцию
С чего начать продажу?
Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.
У вас будет 30 дней, чтобы воспользоваться правом преимущественной покупки. Если за это время не найдете деньги, чтобы выкупить долю, бывшая муж или жена продадут свою долю постороннему человеку. Для продажи своей доли требуется уведомить другого собственника.
Если второй собственник отказывается выкупать долю, а вы не хотите ждать 30 дней, возьмите со своего бывшего супруга или супруги письменный отказ. Документ заверьте у нотариуса. Стоимость услуг нотариуса 1500 руб. Если один из супругов продает свою долю без письменного отказа в течение месяца, бывшего мужа или жены, такую сделку легко признать недействительной.
Сдача общей квартиры экс-супругов в аренду
Далеко не всегда супруги решают заняться разделом квартиры сразу после официального расторжения семейных отношений. Причин на это может быть несколько — от доверия друг другу до того, что супруги морально не в состоянии выяснять материальные вопросы. Однако проходит время, и одну из сторон может ждать неприятный сюрприз.
Поданный иск является основанием для начала разбирательства в вопросе раздела общего имущества в гражданском браке или если супруг не платит алименты. Составляется иск в двух вариантах, которые могут выступать альтернативой друг другу:
Иск, требующий признание доли в имуществе
Подается, если имущество зарегистрировано только на одного сожителя, но второй супруг имеет доказательства своего вклада в рассматриваемый объект.
Заявление, указывающее на безосновательное обогащение
Используется, если один сожитель передавал деньги второму.
Второй случай довольно распространенный, но сложнее в обработке, потому его лучше рассмотреть на примере. Например, гражданская семья собирала деньги и в итоге купила жилье, которое оформили на мужчину. Когда распался гражданский брак квартира была продана, а супруг оставил деньги себе. Супруга подает иск не на возмещение половины квартиры, а на сумму денег, полученную за её продажу.
Выселение бывшего супруга из квартиры собственника
Самый простой вариант – выселить человека, который не прописан в квартире и не является ее собственником. Существует два способа это сделать: попросить бывшего супруга съехать добровольно или обратиться в суд. Там собственник должен доказать, что он является единоличным владельцем квартиры. Правда и здесь имеется фактор отсрочки на выселение. Человека не выселят, если ему негде жить или он получает алименты от другого супруга.
Гораздо проще выселить бывшего супруга, если он только проживает, но не прописан в муниципальной квартире. Говоря юридическим языком, не относится к числу членов семьи нанимателя, коим выступает второй супруг. Процесс происходит путем подачи жалобы в адрес администрации. Если экс-супруг будет отказываться покинуть жилье, можно привлечь правоохранительные органы.
Какие права на квартиру имеет жена, если собственник муж?
Соответственно, ситуация с квартирой обстоит точно также. Деление должно производиться пополам, вне зависимости от того, на чье имя произошло оформление. Если данная недвижимость была приобретена в период брака, она должна быть разделена поровну.
В этом случае собственник жилья не важен. Так как недвижимость куплена на средства материнского капитала, то в ней должны быть выделены доли на детей. А продать это жилье до момента достижения ими совершеннолетия без предоставления им другого взамен, невозможно.
Исключения составляют случаи наличия у бывшего супруга, с которым остаётся ребёнок, другого жилого помещения.
Важный момент! Если супруги участвовали в приватизации вместе, они оба становятся полноправными владельцами жилой площади.
Адвокат рассказал, кто имеет право жить в квартире после развода
Слово и ДелоСлово и Дело
«После развода первое, что нужно учитывать — это право собственности», — рассказывает адвокат. — «Если в браке квартира была приобретена на совместные средства, право собственности разделено между супругами, либо долевое участие разделено между ними и их детьми, все имеют право на проживании в этой квартире».
В этом случае наиболее устраивающий обе стороны вариант раздела имущества (уже купленного, а не взятого в ипотеку) в случае развода — это продажа квартиры и разделение вырученных средств между собой. Либо же собственник, который остается жить в квартире, может выплатить экс-супругу его долю в тот промежуток времени, о котором они договорились.
«Существует практика, когда квартира переходит по наследству, и в уже оформленное на мужчину или женщину имущество вселяется новый человек — супруг или супруга», — приводит другой пример Юрий Капштык. — «В этом случае право на проживание постороннего человека в квартире людей, не связанных с ним родственными узами, уже ставится под большое сомнение».
В этом случае в судебном порядке прекращается право пользования жилым помещением для «неродственника», он снимается с регистрационного учета, уточняет адвокат.
Однако есть один нюанс — обстоятельства, когда в браке рождается ребенок или несколько детей. Мать или отец, признанные опекуном этих детей, имеют полное право до их совершеннолетия проживать по месту их регистрации.
«Ребенок имеет право проживать у каждого из своих родителей.
Но если квартира, в котором он зарегистрирован, принадлежит, скажем, папе, мама имеет право проживать вместе с ним на этой жилплощади до тех пор, пока ему не исполнится 18 лет», — дополняет Юрий Капштык. — «Но только в том случае, если по обоюдному согласию обеих сторон (или через суд) она признана официальным опекуном и родителем».
Законом не запрещено собственнику жилья проживать в одной квартире вместе с экс-супругой (супругом), ровно как и настаивать на переезде бывшего мужа или жены в момент достижения ребенком совершеннолетия.
Вместе с ребенком в квартире, где он прописан, в отдельных случаях могут проживать и его усыновители. Также право проживания имеет человек, который исполняет роль сиделки (ухаживает за больным родственником или ребенком, прописанными в квартире, которые нуждаются в постоянном присмотре и не могут самостоятельно обеспечивать свои потребности).
«Если квартира приобреталась в браке в ипотеку, долги ровно как и имущество, делятся пополам между супругами», — приводит другой пример Юрий Капштык. — «Необходимо смотреть на условия заключения ипотеки: либо она оформляется на одного из супругов при нотариальном согласии другого супруга на приобретение дорогостоящей вещи. Либо квартира находится в совместной собственности».