Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Правило трех Д». Что нужно делать, чтобы банк точно одобрил ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде чем выдать кредит, банк проверит, что вы надежный заемщик. Я не знаю как он это решает — у каждого банка собственные критерии, о которых он никому не говорит. Кредитным менеджерам нельзя о них рассказывать под угрозой увольнения — это коммерческая тайна. Но если в общих чертах, то, прежде чем заявку одобрят, вы пройдете 3 этапа.
Что банк потребует от заемщика
Документы:
- паспорт;
- водительское удостоверение;
- военный билет для мужчин;
- справки, подтверждающие доход: 2-НДФЛ, справка по форме банка, справки о ежемесячном получении пенсий или пособий, для предпринимателей – налоговые декларации, для дополнительного дохода — 3-НДФЛ, арендный договор и пр.;
- СНИЛС;
- ИНН;
- Свидетельство о браке;
- Свидетельства о рождении детей;
- Копию трудовой книжки, заверенная работодателем;
- Документы на имущество: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
- Выписки из банка о количестве денег на счетах.
Первоначальный взнос — 20-50% от стоимости квартиры. Чем более, с точки зрения банка, вы надежный заемщик, тем меньше размер первоначального взноса.
Страхование жизни и здоровья обязательное требование по закону.
Подделывать справки о доходах. В интернете полно предложений о подделке справки 2-НДФЛ за несколько тысяч рублей. Это может помочь купить в кредит стиралку, но не обманет банк в случае с ипотекой.
Перед одобрением заявки банк свяжется с работодателем, указанным в справке: проверит вас через отдел кадров, уточнит в бухгалтерии размер дохода. Если справка окажется поддельной, в лучшем случае — вам откажут в ипотеке, в худшем — занесут в черный список, после которого с вами не захочет связываться ни один банк.
Иногда соискатели приносят подлинные справки с настоящего места работы, но с преувеличенным доходом.
Борис уже 5 лет работает менеджером и зарабатывает в среднем 60 000 ₽ в месяц. Но он побоялся, что банку его доход покажется небольшим и попросил начальство написать ему в справке 90 000 ₽. Банк усомнился, что простой менеджер столько зарабатывает, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствия. В результате Борису отказали без права повторного обращения и теперь он не может получить ипотеку и в других банках. А если бы он не подделывал справку, а обратился к ипотечному брокеру или менеджеру банка, то легко мог бы найти выход: увеличить первоначальный взнос, продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить платеж, найти поручителя или договориться с работодателем о повышении зарплаты.
Подписывать справки самому себе. На такую хитрость часто идут предприниматели, которые работают директорами в собственных компаниях.
Нельзя подписывать справки самому себе или членам семьи
Николай работает директором в собственной компании. Банк не примет справку об доходах, подписанную им самим. Наталья работает директором в ресторане мужа. Подписанная ею справка также не устроит банк. В подобных случаях заверить документ должен посторонний человек: главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.
Долги, доходы, документы
Для ипотечного заемщика работает так называемое «правило трех Д»: долги, доход и документы, говорит сооснователь и управляющий партнер сервиса рефинансирования ипотеки Михаил Чернов. Рассмотрим их.
«Чтобы банк одобрил заявку на ипотеку, у заемщика не должно быть “плохих” долгов — длительных просрочек по действующим (а в идеале — и по закрытым) кредитам. К долгам банк относит и кредитные карты. Даже те, деньги с которых не тратятся. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку нужно постараться закрыть кредитки, а также проверить свою кредитную историю. Два раза в год это можно сделать бесплатно. Не стоит “лечить” кредитную историю микрозаймами: банк усомнится в финансовой грамотности заемщика, готового взять в долг под такие высокие проценты», — предупреждает эксперт.
Ипотека при наличии кредита: есть ли шансы?
Да, шансы у вас однозначно есть. Рассматривая заявку на ипотечный кредит, банк выясняет, насколько потенциальный заёмщик соответствует целому ряду требований, и среди них наличие действующего кредита может оказаться не самым важным обстоятельством.
Что будет учитывать банк:
- возраст;
- место работы и стаж;
- семейное положение и количество иждивенцев;
- доход;
- кредитную историю;
- наличие действующих обязательств (это могут быть не только кредиты, но и алименты, к примеру);
- возможное участие созаёмщиков;
- предполагаемый размер первоначального взноса;
- наличие имущества, которое можно предложить в качестве залога.
Как увеличить вероятность одобрения ипотеки
Даже при наличии высокого дохода, ипотека, добавляемая к кредиту, станет дополнительной нагрузкой на семейный бюджет — и банку важно убедиться, что вы способны с ней справиться. Бесспорно, хорошая кредитная история, подходящий возраст и официальное трудоустройство в крупной компании — весомые аргументы в вашу пользу, но дополнительные гарантии и в этом случае будут не лишними. Тем более стоит о них позаботиться, если доказательств платёжеспособности маловато.
Как повысить вероятность того, что ипотеку при наличии кредита одобрят:
- увеличить размер первоначального взноса;
- привлечь дополнительных созаёмщиков с высоким доходом и хорошей кредитной историей (по ипотеке допускается до 4 созаёмщиков, но для разных программ кредитования условия могут различаться);
- предложить в залог имеющуюся недвижимость (квартиру, дачу, земельный участок и т.д.);
- подавать заявку в тот банк, услугами которого вы уже пользуетесь: банки обычно более лояльны к своим постоянным клиентам;
- выбрать максимальный срок ипотеки, чтобы сократить размер ежемесячного платежа (выплатить ипотеку досрочно можно в любой момент, а вот уменьшить платёж впоследствии будет сложнее);
- найти дополнительные источники дохода или оформить документы, подтверждающие те доходы, что уже имеются;
- рассчитаться по всем задолженностям, если они есть (включая налоги, штрафы ГИБДД, коммунальные платежи и т.д.).
Дoкyмeнты для oфopмлeния ипoтeки
Для oфopмлeния ипoтeчнoгo кpeдитa вы дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить бaнкy:
- пacпopт c oтмeткoй o peгиcтpaции, xoтя бы вpeмeннoй, ecли нeт пocтoяннoй пpoпиcки;
- втopoй дoкyмeнт, пoдтвepждaющий личнocть – зaгpaнпacпopт, вoдитeльcкoe yдocтoвepeниe, yдocтoвepeниe личнocти вoeннocлyжaщeгo, вoeнный билeт, CНИЛC;
- cпpaвкy пo фopмe 2-НДФЛ, для пpeдпpинимaтeлeй — нaлoгoвyю дeклapaцию или cпpaвкy пo фopмe бaнкa;
- кoпию тpyдoвoй книжки;
- дoкyмeнты пo пpиoбpeтaeмoй квapтиpe, ecли зaлoгoм пo кpeдитнoмy дoгoвopy бyдeт oнa: пacпopт пpoдaвцa, пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт, тexничecкий пacпopт, кaдacтpoвый пacпopт, oтчeт o cтoимocти нeдвижимocти, выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeщeний нa пpoдaжy квapтиpы и иныx зapeгиcтpиpoвaнныx oбpeмeнeний;
- дoкyмeнты пo oбъeктy нeдвижимocти, пpeдocтaвляeмoмy в зaлoг, ecли этo oбъeкт, кoтopый yжe пpинaдлeжит вaм: выпиcкa из EГPН – жeлaтeльнo, нe cтapшe 1 мecяцa, oтчeт oб oцeнкe pынoчнoй cтoимocти имyщecтвa – дeйcтвитeлeн в тeчeниe 2 мecяцeв, тexничecкий пacпopт, выпиcкa из лицeвoгo cчeтa, пoдтвepждaющaя, чтo в квapтиpe нeт зapeгиcтpиpoвaнныx лиц, нoтapиaльнo yдocтoвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa пepeдaчy oбъeктa в зaлoг.
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?
Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.
Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.
Дополнительные факторы, которые влияют на решение
При оценке платежеспособности заемщика учитывается:
-
Количество иждивенцев (дети, пожилые родители, которые проживают с ним);
-
Наличие супруга;
-
Возраст;
-
Дополнительные ежемесячные расходы;
-
Уровень долговой нагрузки.
Полная семья имеет больше шансов получить ипотеку, чем, например, одинокая женщина с детьми. В полной семье второй супруг может выступать созаемщиком. Если один из супругов выплачивает алименты, это учитывается в обязательном порядке в статье расходов. Если по алиментам имеются задолженности, банк вправе отказать в ипотечном кредите.
Людям пенсионного возраста трудно получить ипотеку, тем более на длительный срок. Здесь важен общий доход супругов. Если банк все же примет положительное решение, то на момент погашения кредита возраст заемщики не должен превышать 75 лет.
Когда банк точно откажет в выдаче ипотечного кредита:
-
Просроченные платежи по кредитам.
-
Судебная задолженность, в том числе по алиментам.
-
Низкий доход и иждивенцы, которые находятся на обеспечении заемщика.
Недостаточность доходов
Многие эксперты считают, что самый важный фактор при оценке платежеспособности заемщика — его уровень дохода. Банкам важно, чтобы платежи по кредиту не превышали половины от заработанной человеком суммы. Тем не менее, если зарплата невелика, стоит указать другие источники поступления средств.
«Это могут быть доходы от вкладов, пенсии, сдачи квартиры в аренду и т. д. Стоит внести в анкету и созаемщика (тогда банк будет рассчитывать и на него, а ответственность по договору будет одинаковой с заемщиком — прим. ред.): супруг им становится автоматически, если не заключен брачный договор. Учтите и то, что на уровень дохода при проверке клиента влияет наличие несовершеннолетних детей (иждивенцев). В среднем, банк оценивает расходы на детей в размере 10 000–15 000 рублей», — рассказывает коммерческий директор «Сити-XXI век» Юрий Просвиров.
Недостаточность доходов
Многие эксперты считают, что самый важный фактор при оценке платежеспособности заемщика — его уровень дохода. Банкам важно, чтобы платежи по кредиту не превышали половины от заработанной человеком суммы. Тем не менее, если зарплата невелика, стоит указать другие источники поступления средств.
«Это могут быть доходы от вкладов, пенсии, сдачи квартиры в аренду и т. д. Стоит внести в анкету и созаемщика (тогда банк будет рассчитывать и на него, а ответственность по договору будет одинаковой с заемщиком — прим. ред.): супруг им становится автоматически, если не заключен брачный договор. Учтите и то, что на уровень дохода при проверке клиента влияет наличие несовершеннолетних детей (иждивенцев). В среднем, банк оценивает расходы на детей в размере 10 000–15 000 рублей», — рассказывает коммерческий директор «Сити-XXI век» Юрий Просвиров.
Кратко: какая должна быть зарплата для получения ипотеки?
-
Для семей банки учитывают при рассмотрении заявки суммарный доход и наличие иждивенцев. На семью при ежемесячной выплате по ипотеке должно оставаться не менее 50%.
-
Банк требует подтвердить доход справкой 2-НДФЛ. Серая зарплата не учитывается. Но если зарегистрироваться в качестве самозанятого и отчислять налоги, сможете подтвердить доход.
-
Ипотеку могут одобрить даже при минимальном доходе. Но это в том случае, если заемщик приводит поручителя или берет ипотеку под залог другой недвижимости.
-
Если у заемщика есть неофициальная подработка, банк будет учитывать этот доход. Но придется предъявить выписку по карте о дополнительном заработке. И регистрироваться в качестве самозанятого в этом случае необязательно.
Какие документы нужны?
При подаче заявки в банк потребуется паспорт, справка о зарплате, СНИЛС и копия трудовой книжки. Если вы получаете зарплату через банк, где планируете взять ипотеку, подтверждать доход и занятость с помощью справок необязательно. Мужчины призывного возраста должны предоставить военный билет. При наличии дополнительного дохода желательно подготовить документы, подтверждающие его размер (справки по форме банка, декларации, выписки со счетов).
Если вы приобретаете жилье в строящемся доме, после одобрения заявки потребуется договор долевого участия в строительстве, а также полный пакет учредительных документов по застройщику (Устав, решение или протокол о создании и т. д.).
При покупке недвижимости на вторичном рынке надо предоставить:
- отчет оценочной компании;
- документ-основание возникновения прав собственности у продавца, например, договор купли-продажи;
- свидетельство о праве собственности продавца на недвижимость (при наличии);
- выписку из ЕГРН;
- выписку из домовой книги;
- технический и кадастровый паспорт.
Частые вопросы об ипотеке
Можно ли выплатить ипотеку досрочно?
Да, во всех банках. При этом можно выбирать, уменьшить сумму долга или срок ипотеки.
Что делать, если потерял работу и пока не могу платить ипотеку?
Прежде всего, не скрываться от банка. Если не отвечать на звонки, это только усугубит ситуацию. Лучше обратиться в банк и попросить ипотечные каникулы — это возможность сделать перерыв в платежах на срок до шести месяцев. Еще можно реструктуризировать долг, чтобы уменьшить сумму платежа, или уйти в другой банк на новых условиях.
Если не внести один платеж, банк заберет квартиру?
Нет, сначала банк попросит внести пропущенный платеж и вернуться в прежний график. Банк может продать квартиру, чтобы перекрыть долг, если не вносить платежи несколько месяцев и при этом игнорировать звонки и письма банка.
Квартира в ипотеку моя?
Да, квартира принадлежит заемщику, а у банка она временно в залоге. Представьте, что пошли за обычным кредитом и предложили банку квартиру в залог как страховку. Тут всё то же самое.
Обязательно ли привлекать созаемщика?
Обычно муж или жена всегда выступают созаемщиками, но это необязательное условие. Один из супругов может не участвовать в сделке, тогда в банк предоставляют брачный договор или его нотариальное согласие на сделку.
По желанию можно привлечь других родственников — это тоже необязательно, но повышает вероятность одобрения ипотеки.
Дают ли ипотеку пенсионерам?
Да, причем в разных банках свои программы — в одних важно, чтобы на момент погашения ипотеки заемщику было не больше 65 лет, а в других можно и до 85 лет.
Будут ли из банка приходить и проверять мою ипотечную квартиру?
По договору, скорее всего, банк может это сделать, но в жизни, если платить вовремя и не ругаться с банком, проверяющего вряд ли дождетесь.
В каком банке лучше брать ипотеку?
В любом, где устраивают условия и процентные ставки.
Если пользуйтесь зарплатной картой какого-то банка, можно сначала обратиться туда: клиентам с зарплатной картой могут предложить сниженные ставки. А еще это удобно, потому что платежи будут списываться с зарплатной карты.
Перед покупкой я изучила в интернете советы, как не остаться с неподъёмной ипотекой и без денег. Какие-то мне подошли, какие-то — нет.
- Накопить финансовую подушку безопасности. Вариант не для меня. Мне кажется, это долго и странно. Накопленные полмиллиона хочется внести за ипотеку, чтобы уменьшить долг, а не хранить на всякий случай. Но многие финансовые консультанты со мной не согласны.
- Иметь вторую работу. Такой вариант означает, что я буду постоянно работать только на ипотеку. Посвятить жизнь работе и кредиту полностью я не готова.
- Иметь план на случай сокращения. Это мой рабочий вариант. Ещё до подписания ипотечного договора я решила, что если с работой будет совсем плохо, то устроюсь официанткой или хостес в ресторан. Можно зарабатывать около 50 000 рублей в месяц — значит, смогу выплачивать ипотеку.
Помните: если проблемы с деньгами всё-таки будут, стоит обратиться в банк за помощью. Банкам невыгодно, чтобы клиент становился банкротом, скрывался и не возвращал долг. Поэтому, если ипотечный платёж стал неподъёмным, попросите предоставить вам кредитные каникулы или пересмотреть размер платежей на какое-то время.
На осмотре одной квартиры продавец торопил меня и говорил, что на неё очередь и ответ нужно дать сейчас. Я решила подождать и упустила квартиру. Сильно расстроилась. Но через день объявление обновилось: оказалось, что другие покупатели отказались (или их и не было) и я снова первая в очереди.
При повторном осмотре я заметила много недостатков: обои отклеиваются, плитка потрескалась, проводка плохая, окна на шумный проспект, ванная очень маленькая.
При выборе квартиры нельзя спешить. Продавцу хочется скорее продать её, а вам потом 20 лет платить.
Как правильно:
- Посмотреть квартиру дважды, в разное время суток. Обратить внимание на пробки по дороге.
- Не вносить залог сразу после первого осмотра.
- Попросить скидку за визуальные недочёты.
Какие документы нужны?
При подаче заявки в банк потребуется паспорт, справка о зарплате, СНИЛС и копия трудовой книжки. Если вы получаете зарплату через банк, где планируете взять ипотеку, подтверждать доход и занятость с помощью справок необязательно. Мужчины призывного возраста должны предоставить военный билет. При наличии дополнительного дохода желательно подготовить документы, подтверждающие его размер (справки по форме банка, декларации, выписки со счетов).
Если вы приобретаете жилье в строящемся доме, после одобрения заявки потребуется договор долевого участия в строительстве, а также полный пакет учредительных документов по застройщику (Устав, решение или протокол о создании и т. д.).
При покупке недвижимости на вторичном рынке надо предоставить:
- отчет оценочной компании;
- документ-основание возникновения прав собственности у продавца, например, договор купли-продажи;
- свидетельство о праве собственности продавца на недвижимость (при наличии);
- выписку из ЕГРН;
- выписку из домовой книги;
- технический и кадастровый паспорт.