Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок регистрации прав собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть пpи пoкyпкe квapтиpы в нoвocтpoйкe и oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти нa нee
Cтaдия cтpoитeльcтвa. Пoкyпaть квapтиpy в нeдocтpoeннoм дoмe выгoднee, чeм в cдaннoм в экcплyaтaцию здaнии — тaкиe квaдpaтныe мeтpы cтoят дeшeвлe. Oднaкo нyжнo yчитывaть peпyтaцию зacтpoйщикa и cтaдию cтpoитeльcтвa, пpeждe чeм oтдaвaть дeньги. Ecли вы пoкyпaeтe жильe eщe нa cтaдии oбycтpoйcтвa кoтлoвaнa или зaливки фyндaмeнтa, пpoцecc cтpoитeльcтвa, a знaчит — и oфopмлeния coбcтвeннocти — мoжeт зaтянyтьcя нa дoлгиe гoды. Пoэтoмy лyчшe пoкyпaть нeдвижимocть в гoтoвoм, cдaннoм в экcплyaтaцию, дoмe, либo в здaнии нa финaльныx этaпax cтpoитeльcтвa — нaпpимep, бeз внeшнeй и внyтpeннeй oтдeлки.
Фopмa дoгoвopa. Moжнo кyпить нeдвижимocть пo cтaндapтнoмy дoгoвopy кyпли-пpoдaжи либo пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Bтopoй вapиaнт пpeдпoчтитeльнee, пoтoмy чтo oн:
✅ Гapaнтиpyeт, чтo oднa и тa жe квapтиpa нe бyдeт пpoдaнa paзным лицaм, тo ecть coбcтвeнникoм бyдeтe тoлькo вы
✅ 3aщищaeт oт пpoблeм c oфopмлeниeм зacтpoйщикoм зeмeльнoгo yчacткa, нa кoтopoм вoзвoдитcя дoм
✅ Пoзвoляeт зacтpoйщикy caмocтoятeльнo oфopмлять пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлeй, чтo минимизиpyeт вaши вpeмeнныe зaтpaты
Aккpeдитaция нoвocтpoйки в бaнкe. Этo вaжнo для тex, ктo coбиpaeтcя бpaть ипoтeкy нa пoкyпкy квapтиpы. Ecли нoвocтpoйкa или зacтpoйщик нe aккpeдитoвaны ни в oднoм бaнкe, пoлyчить зaйм бyдeт кpaйнe пpoблeмaтичнo. Пoэтoмy пpoвepьтe, являeтcя ли зacтpoйщик пapтнepoм кpeдитныx opгaнизaций — cдeлaть этo мoжнo либo нa oфициaльнoм caйтe caмoй кoмпaнии-зacтpoйщикa, либo нa oфициaльныx caйтax бaнкoв.
Квapтиpa нe гoтoвa. Ecли вы xoтитe oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, oбязaтeльнo нyжнo бyдeт пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти. Пoдпиcывaя eгo, вы coглaшaeтecь c тeм, чтo cocтoяниe жилья вac ycтpaивaeт, и пocлe пoдпиcaния зacтpoйщик нe бyдeт пpoвoдить oтдeлoчныe paбoты. Ecли чтo-тo в квapтиpe нe гoтoвo, нo вы xoтитe зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти, нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть в aктe вce имeющиecя нeдocтaтки и пoлyчить oт зacтpoйщикa дoкyмeнт-oбязaтeльcтвo, в кoтopoм oн пoдтвepдит дeфeкты и oбязyeтcя иx ycтpaнить. Toгдa вы oфopмитe пpaвo coбcтвeннocти и пoлyчитe гoтoвoe жильe — зacтpoйщик бyдeт oбязaн дopaбoтaть eгo.
Кoгдa нecкoлькo coбcтвeнникoв cтaнoвятcя oдним. Ecли вы пoкyпaли квapтиpy в paвныx дoляx или зaключaли дoгoвop дoлeвoгo yчacтия cpaзy нa нecкoлькиx coбcтвeнникoв, пpocтo тaк oфopмить жильe нa oднoгo влaдeльцa нe пoлyчитcя. Пpи дoгoвope кyпли-пpoдaжи мoжнo бyдeт oфopмить дapcтвeннyю нa тoгo, ктo cтaнeт coбcтвeнникoм. Пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия — зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe дoгoвop ycтyпки пpaв и oбязaннocтeй пo ДДУ в пoльзy oднoгo влaдeльцa.
Нюансы и сложности при оформлении
Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.
Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.
Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.
Как узнать: зарегистрирован ли договор, и номер его регистрации в Росреестре?
Как выглядит зарегистрированный ДДУ в Росреестре?
- На обратной стороне находится регистрационный штамп, подпись и печать регистратора.
- Договору присваивается номер регистрации в Росреестре.
Застройщик, как правило, самостоятельно регистрирует договор в реестре ДДУ по отработанной методике, оказывая соответствующую услугу покупателям. Дольщик же, в свою очередь, может проверить договор в Росреестре.
Получают сведения несколькими способами:
- Запрашивают выписку из ЕГРН в Росреестре или МФЦ;
- С помощью онлайн сервиса Росреестра.
Необходимо запросить выписку «о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве». В любой многофункциональный центр или Росреестр дольщик может обратиться лично. Можно попросить получить выписку кого-то другого, но тогда потребуется оформить нотариально заверенную доверенность. Обслуживание ведется на основании удостоверения личности — паспорта. Предварительно нужно оплатить пошлину, также потребуется написать заявление по установленной форме.
Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.
Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:
- по цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья;
- у квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру;
- если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше;
- нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.
Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:
- после заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру;
- помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).
Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.
Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.
Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:
- оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик;
- вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю;
- процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.
Последние изменения в законодательстве касательно долевого строительства
В прошлом году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Данный закон ужесточил условия осуществления долевого строительства. Компания-застройщик подвергается тщательной проверке на предмет соответствия изложенным требованиям. В частности, у нее должны быть опыт строительства многоквартирных домов, определенный уставный капитал, полный перечень необходимых документов и пр.
Изменения вступили в силу в июле 2018 года. Обновленные требования значительно усложнили жизнь застройщикам. Не исключено, что многие окажутся не в состоянии выполнить все условия и вынуждены будут прекратить свою деятельность. Сейчас сложно предсказать, пойдут ли изменения на пользу дольщикам, обезопасив их, или же, напротив, лишь усугубят экономическую ситуацию, повысив стоимость квартир.
Необходимый пакет документов
При обращении в Росреестр важно с первого раза подать требуемые документы. Если чего-то не будет хватать, регистратор вправе приостановить процедуру. А если документы не будут предоставлены в полном объеме и после этого, он может прекратить регистрационные действия и выдать отказ.
При долевом строительстве подаются следующие документы:
| Заявление от дольщика | Бланк можно получить на месте у специалиста Росреестра или МФЦ. |
| Заявление от застройщика | Компания дает согласие на регистрацию для конкретного дольщика. |
| ДДУ | Предоставляется не менее 3-х экземпляров – для застройщика, покупателя и Росреестра. Если квартира оформляется на несколько человек, предоставляются копии и для них. |
| План на квартиру | Прилагается план квартиры или нежилого помещения, если речь идет о покупке коммерческой недвижимости. С 2017 года прилагается план всего этажа, который является частью договора или прилагается отдельно. |
| Согласие супруга | Если договор оформляет один из супругов, требуется нотариальное согласие от второго. |
| Кредитный договор | Предоставляется, если квартира покупается с привлечением ипотечных средств. |
| Паспорт | Если квартира будет оформляться на несколько лиц, предоставляются все паспорта. |
| Свидетельство о рождении или паспорт ребенка | Документы предоставляются, если квартира оформляется, в том числе, и на ребенка. Если ему не исполнилось 14 лет, подается свидетельство о рождении. Если ребенок достиг 14-летнего возраста, предоставляется паспорт. |
| Квитанция об оплате госпошлины | Без ее оплаты невозможно подать документы. фактически, она оплачивается за совершение регистрационных действий. |
Законодательная защита инвестора
Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.
Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:
- Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
- Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации – №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).
В последнем правовом акте интересны следующие статьи:
- ст.12 – общая терминология и кадастровые карты, помогающие найти подходящее жилье;
- ст.13 – порядок внесения сведений по объекту в ЕГРН;
- ст.16 – сроки такой процедуры, как регистрация права собственности по сделке ДДУ;
- ст.17 – госпошлина за проведение постановки на учет;
- ст.25-27 – случаи, когда отказывают в проведении регистрационных процедур.
Регистрация договора участия в долевом строительстве — документы застройщика
Набор документов, необходимый компании, приступившей к строительству многоквартирного жилого дома, зависит от того, сколько раз производилась регистрация договора участия в долевом строительстве до этого. Также имеет значение то, каким по счету был заключен договор. Так, если договор заключается с первым с начала строительства многоквартирного дома дольщиком, то, в соответствии со статьей 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», застройщику придется предоставить следующие документы:
- разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них;
- договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии в соответствии с договором страхования;
- учредительные документы;
- подтверждение государственной регистрации юридического лица.
Преимущества и недостатки
Существуют определенные плюсы и минусы электронной регистрации ДДУ. К основным положительным моментам реализации данного процесса относится:
- обеспечивается значительная экономия времени;
- срок регистрации сокращается до 5 дней;
- исключается возможность ошибки, так как нередко документы возвращались заявителям за счет того, что работники Росреестра или МФЦ не обладали нужной компетенцией для их проверки при получении от гражданина;
- не требуется пользоваться помощью курьеров или доверенных лиц для передачи бумаг в отделение МФЦ или Росреестра;
- за счет уплаты пошлины на сайте имеется возможность снизить расходы.
Поэтому регистрация на сайте учреждения считается востребованным процессом. Но он имеет и некоторые минусы, к которым относится необходимость наличия электронной цифровой подписи.
Зачем требуется регистрация?
ДДУ является официальным документом, который подписывается с застройщиком. Он подтверждает, что гражданин приобрел квартиру в недостроенном многоквартирном доме.
В этом случае человек выступает не просто покупателем недвижимости, а участником строительства.
С помощью такой покупки удается сэкономить значительное количество средств, так как покупка квартиры в процессе строительства дома считается выгодным процессом.
Только подписание ДДУ покупателем и застройщиком не означает, что документ приобретает юридическую силу. Решение разных спорных вопросов через суд возможно исключительно после регистрации такого документа. Наиболее востребованной считается электронная регистрация ДДУ, обладающая многими преимуществами и простотой. Только после данного процесса инвестор становится официальным дольщиком.
Многие застройщики требуют внесения платы до непосредственной регистрации. Но такое решение является рискованным для покупателей, так как существует вероятность, что они столкнулись с мошенником. Если договор не будет зарегистрирован в Росреестре, то им невозможно будет воспользоваться в суде для разрешения разных споров или предъявления прав на квартиру.
Как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре
Если документы подавались лично застройщиком, а у инвестора возникли подозрения, то проверка регистрации договора не составит большого труда. Для этого надо:
- Запросить выписку из ЕГРН в Росреестре, МФЦ.
- Зайти в онлайне на сайт Росреестра.
При обращении дольщика в отделения Росреестра или МФЦ:
- пишут заявление;
- оплачивают госпошлину, в 2020 году ее размер составляет 350 рублей.
Далее предоставляют регистратору:
- документ, подтверждающий личность, паспорт;
- дду.
В течение пяти рабочих дней получают выписку с указанием информации:
- о владельцах земельных наделов;
- списках заключенных договоров;
- сведения об имеющихся обременениях.
Когда за выпиской обращается представитель одной из сторон им предъявляется ко всем указанным бумагам нотариально заверенная доверенность.
Те, кто знаком с интернетом, могут зайти на сайт Росреестра, страница электронного сервиса. Затем выбирают:
- Раздел «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн». После открывшейся таблицы вводится кадастровый номер строения (его можно посмотреть в графе «Предмет договора».
- Затем нажимают на окошко «Сформулировать вопрос».
- Потом нажимают на строчку с адресом, откроется информация по интересующему объекту.
- Далее надо нажать на строку «Права и ограничения» и откроются все зарегистрированные договора, в них находят свой ДДУ.
Особенности регистрации права собственности по договору долевого участия
Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.
Оформление жилья в собственность регламентировано следующими нормативными актами:
- ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года;
- Гражданским кодексом РФ;
- Жилищным кодексом РФ;
- ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.
После того, как строительные работы будут завершены, застройщик должен произвести ряд действий для возможности регистрации прав дольщиками, а именно:
- Составить протокол о распределении помещений на жилые и коммерческие. Это актуально, если в новостройке предусмотрен этаж с магазинами, офисными и иными площадями.
- Получить в БТИ техническую документацию на построенное здание, в которой будет указана этажность и планировка многоквартирного дома, его площадь в целом и каждого отдельного помещения.
- Подписать акт приема-передачи здания и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
- Поставить здание на учет в Росреестре.
- Присвоить дому почтовый адрес.
При вступлении дольщиков в законные права строительная компания может способствовать скорейшей регистрации собственности или, напротив, бездействовать или даже препятствовать завершению этого заключительного этапа. Если ситуация развивается по первому сценарию, то оформление происходит в общем порядке. Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.
Документы для регистрации ДДУ
Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.
В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:
- разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
- уставная документация;
- учредительные бумаги;
- проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
- свидетельство о регистрации как юридического лица;
- подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.
В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:
- ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
- согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
- свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
- доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.
Что такое электронная регистрация ДДУ
Процедура заключается в регистрации договора в интернете. Для этого требуется наличие ЭЦП и определенного пакета документов. Регистрация обязательна — иначе договор долевого участия не будет обладать юридической силой.
Процедура требуется для следующих целей:
- после сдачи дома в эксплуатацию регистрация права собственности на квартиру возможна только при наличии соответствующей отметки в Росреестре;
- если возникают конфликты с застройщиком, при наличии официально зарегистрированного договора можно обратиться в суд для отстаивания своих прав;
- человек, покупающий жилье в недостроенном объекте с помощью ипотеки или за счет наличных средств, будет считаться дольщиком только после внесения соответствующих сведений в Росреестр;
- если соглашение будет недействительно, вернуть деньги, переданные недобросовестному застройщику, просто не получится.
Тогда откуда же такие цифры – 30 тыс. рублей, 60 тыс. рублей, 120 тыс. рублей? Вряд ли дольщиков можно назвать людьми недалекими, особенно, учитывая тот факт, что в это непростое время они нашли деньги на покупку недвижимости. Неужели они охотно отдают свои деньги, даже не пытаясь разобраться – за что именно они платят? И уж тем более странным выглядит поведение дольщиков, которые понимают, что услуга не стоит таких денег, но все равно платят.
Запрещает ли закон дольщику самостоятельно подавать документы на регистрацию? Нет, в ФЗ-214, который регулирует правовые отношения застройщика и дольщика, такого запрета нет. Собственно, его и не может быть, так как эта сделка (равно как и другие операции с недвижимостью) вполне может быть проведена двумя сторонами сделки (которые должны вместе явиться к регистратору) или одной стороной (при наличии доверенности от другой стороны).
Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия
После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:
- составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
- оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
- подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
- постановка жилого дома на учет в Росреестре;
- присвоение ему почтового адреса.