Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сопровождение сделок с земельными участками в Санкт-Петербурге». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридическое сопровождение сделок с личной и коммерческой недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.) может подразумевать конкретную услугу. Например, экспресс-проверка объекта или составление предварительного и основного договора продажи. А может включать целый комплекс услуг (что называется под ключ).
Правовые последствия приобретения загородной недвижимости без юриста:
- на недвижимость могут предъявить права третьи лица, о которых «забыли» сообщить продавцы при заключении сделки;
- земля по документам продавца может значится землёй населённых пунктов для ИЖС, а по федеральным документам – землёй лесного фонда;
- на земельном участке нельзя будет построить дом (баню, гараж) если вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает строительство;
- дом может быть признан самовольной постройкой в случае несоблюдения документального оформления строительства и по иску местной администрации его придётся сносить;
- в доме фактически невозможно жить из-за отсутствия коммуникаций и невозможности их провести;
- дом и земельный участок может быть изъят у законного приобретателя по иску заинтересованного лица, интересы которого не учли при заключении сделки (супруги, дети, наследники), при этом вероятность вернуть деньги от продавца невелика;
- продавец юридически не сможет передать вам недвижимое имущество, если оно является предметом залога или ареста;
- земельный участок может быть изъят для государственных и муниципальных нужд в связи с дорожным строительством, проведением газопровода и т.д.
Коллектив компании «РосКо – Консалтинг и аудит», примите нашу искреннюю благодарность за возможность успешно и юридически грамотно осуществлять финансово-хозяйственную деятельность на территории РФ. С вашей помощью российское представительство LECO обрело твердую базу для продвижения фирменной продукции, возможность солидных инвестиций в российскую экономику и эффективных инноваций в сфере разработки аналитического оборудования.
Мы полагаем, что высококлассная юридическая поддержка – один из ключевых факторов в развитии компании на иностранном рынке. Нельзя пренебрегать важностью выбора ответственного и благонадежного консультанта. Именно такого партнера мы нашли в лице коллектива компании «РосКо» и очень довольны своим выбором.
Нам также известен многолетний вклад «РосКо» в развитие и укрепление международных деловых отношений. LECO полностью солидарна с вами на этом нелегком пути – вместе мы можем многое.
С уважением к вашему труду, руководство LECO.
Генеральный директор ЗАО «ЛЕКО ЦЕНТР-М» М.Е. Кирпичников.
Видов сделок с землей существует немало, вот основные из них:
- купля-продажа – одна из наиболее распространённых сделок, которая представляет собой возмездную передачу участка земли от продавца покупателю. Права собственности переходят от старого владельца к новому после заключения соответствующего договора, уплаты заявленной стоимости земли и государственной регистрации покупателя в качестве нового собственника;
- дарение – в отличие от купли-продажи, это безвозмездная передача земли ее владельцем другому лицу, часто родственнику или знакомому. При этом права собственности переходят от дарителя к одариваемому после того как будет составлен и подписан договор дарения, а также пройдет перерегистрация на нового владельца;
- аренда – также очень распространенный вариант сделок, при котором права собственности остаются у владельца, а арендатор получает временное право пользования земельным участком. За использование земли необходимо вносить регулярную плату, оговоренную в договоре аренды. Аренда может быть краткосрочной и долгосрочной;
- мена – обмен земельного участка на другие активы (землю в другом месте, квартиру, автомобиль и т. д.). В случае, если обмен неполноценный, вторая сторона выплачивает первой разницу в стоимости, оговоренную в договоре. Права собственности на имущество, которое передается по договору мены, переходят к новым владельцам после завершения сделки и регистрации в Росреестре;
- получение по наследству – после смерти собственника земли недвижимость переходит его близким родственникам или лицам, указанным в завещании (если таковое было составлено). Для завершения сделки необходимо пройти официальную процедуру вступления в наследство, получить документы, после чего перерегистрировать землю на себя;
- предоставление в залог – если необходимо взять крупный кредит, финансовые организации обычно просят обеспечить его залогом. В качестве такого залога иногда выступают земельные участки. Далее, когда кредит успешно погашен, договор залога прекращается, а если задолженность не будет выплачиваться, банк получает право взыскать залог и продать его, возместив себе ущерб.
Каждая из сделок имеет свои особенности, порядок оформления и нюансы, которые необходимо знать, чтобы успешно ее завершить.
Правильный порядок оформления сделок с землей
Хотя видов сделок с земельными участками есть немало, во многом подход к их заключению очень похож. Обычно порядок сделок с землейсостоит из таких последовательных этапов:
- согласование всех деталей сделки – первое, что должны сделать стороны перед оформлением сделки – это тщательно согласовать все ее нюансы и детали: стоимость (если она возмездная), сроки совершения, порядок регистрации, гарантии, механизм разрешения споров, если таковые возникнут и т. д. Грамотное согласование деталей – это гарантия отсутствия конфликтов в будущем;
- составление договора – любые сделки с землей обязательно должны быть заключены с помощью официального договора. Он составляется в письменной форме и включает в себя все те договоренности, которые достигнуты на первом этапе сделки. Существуют определённые требования к договорам, которых необходимо придерживаться всем, кто планирует совершать сделки с земельными участками;
- подписание договора сторонами – когда текст документа составлен и одобрен всеми участниками, остается только его подписать. Важно, что право подписи имеют только те лица, которые указаны в тексте соглашения, или их официальные представители, действующие на основании доверенности. Желательно также, чтобы во время подписания договора присутствовал юрист, который убедится, что все делается правильно и в рамках законодательства;
- регистрация перехода прав собственности – если сделка предусматривает отчуждение земли и передачу ее новому владельцу, потребуется подготовить заявление в Росреестр, приложить к нему копию договора и дождаться, пока будут внесены изменения в земельный кадастр. Только после этого сделка будет считаться полностью завершенной.
Как проверить нотариуса
В этой ситуации самое главное в юридическом сопровождении сделок с недвижимостью – не нарваться на мошенника, который выдает себя за нотариуса. Чтобы не стать жертвой, пользуйтесь простыми правилами:
- Ищите актуальную и достоверную информацию о нотариусе, нотариальных действиях и тарифах на портале ФНП либо на сайтах нотариальных палат регионов.
- Звоните напрямую в нотариальную контору, а не общайтесь с юристом через посредников – виртуальных или реальных.
- Помните, что нотариус консультирует по вопросам совершения нотариальных действий бесплатно.
- Если вы ищете нотариуса в интернете, обращайте внимание на все детали: на пометки о рекламе, на отзывы об организации в Сети, на адрес сайта. Даже на первой странице поисковой выдачи, в зависимости от запроса, могут попадаться мошенники.
- Если вы попали на сайт нотариальной конторы, обратите внимание на его оформление. Отсутствие защищенного соединения, кричащий стиль, активное навязывание услуг – все это маячки того, что, скорее всего, вы на фишинговом сайте.
- И последнее – внимательно читайте договор.
Правовые основы заключения сделок с объектами недвижимости
Сделки с недвижимостью являются одними из самых высокорисковых и сложных с точки зрения оформления. Закон предъявляет к ним ряд жестких требований.
- Недвижимым имуществом признаются земельные участки, дома, квартиры, комнаты, а также коммерческие объекты (здания, сооружения и др.).
- Права на объекты недвижимости могут возникнуть либо в силу создания имущества (построенный дом, выделенный земельный участок), либо в результате определенных сделок: покупки (продажи), обмена, аренды/найма, передачи в дар или в порядке наследования, др. Но в любом случае только после государственной регистрации.
- В сделках могут участвовать организации, предприниматели, обычные граждане и даже дети.
- Договор купли-продажи оформляется только письменно: один документ, подписанный всеми сторонами. Количество экземпляров изготавливается по необходимости. Несоблюдение данного условия превращает соглашение в недействительное. Образец данного документа можно взять в интернете, так как он имеет единую форму, установленную законодательством РФ.
- Рента, сделки с участием несовершеннолетних (недееспособных), а также реализация доли в общем имуществе требуют дополнительного нотариального удостоверения.
- Переход прав на объект требует государственной регистрации в Росреестре. Именно с момента внесения информации в электронный реестр наступают правовые последствия заключенной сделки. То есть если сделка оформлена должным образом (письменный договор) и даже исполнена сторонами, но не зарегистрирована, то для третьих лиц она не имеет силы.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: перечень услуг
Как правило, в сопровождение сделок с недвижимостью входит:
- Исследование юридической чистоты истории объекта и соблюдение прав текущего собственника.
- Правовая оценка ситуации (отсутствие ограничений на совершение сделки).
- Анализ представленных документов, а также получение/восстановление недостающих.
- Непосредственное участие в переговорах (уточнение характеристик объекта, прояснение целей и иных аспектов сделки).
- Проверка законности непосредственно самой процедуры сделки. Подтвердить или опровергнуть соответствие всех обстоятельств данной непростой процедуры установленным законодательным нормам под силу только опытному юристу, имеющему достойный практический стаж).
- Разработка наиболее удобной для клиента схемы оплаты сделки.
- Подготовка предварительного (при необходимости) и основного договора с учетом интересов клиента.
- Регистрация перехода прав в Росреестре.
Сопровождение сделки купли-продажи
Купля-продажа относится к наиболее частым и наиболее сложным сделкам с недвижимостью. Какие сложные моменты могут быть при сделке:
— есть ли право продажи объекта;
— гарантии получения положительного итогового результата;
— проверка чистоты сделки;
— оценка объекта;
— выемка заклада;
— проведение нотариата;
— налогообложение после проведенный реконструкции объекта или перепланировок с изменением границ объекта;
— обременения объекта;
— скрытые зарегистрированные граждане в объекте;
— отсутствие при совершении сделки продавца или покупателя;
— скрытые обстоятельства;
-перечисление денежных средств с оговорками;
— ипотечные отношения;
— вексельные расчеты;
— расчеты аккредитивом;
— присутствие в сделке несовершеннолетних граждан;
— сопровождение сделки купли-продажи по сертификатам;
— риск гибели объекта при оформлении регистрации сделки и многие другие.
Frequently encountered problems in the sale of land
More times than not fraudsters sell the land without notification on its designated purpose. Purchasers are attracted by the low price of such parcels. It is also a commonly found situation when at the moment of making a transaction with one purchaser a parallel transaction is concluded with another one or several purchasers – “double sale”. The fraudster obtains an advance payment from each purchaser and disappears. It is not uncommon when real size of the parcel does not correspond to the relevant document for the object provided by the seller. Sellers suppress availability of underground communications or geological features under the parcel, which raise difficulties for construction. Those who have an access to information about conducting auctions, attempt to sell lands designated for gratuitous transfer for citizens entitled to benefits.
Support of the land transactions is necessary as not everyone is able to verify all these “pitfalls” independently. Only because not all ordinary citizens have an access to databases or can use them.
Особенности сопровождения сделок с землей
Эксперты нашей компании начинают работу со сбора документов и проверки их юридической чистоты. При необходимости мы участвуем в переговорах, проверяем контрагентов и регистрируем права, по окончании работы.
Если требуется, организуем землеустроительные работы, проведем определение границ участка и составим землеустроительное дело. Обеспечим постановку на кадастровый учет в минимальные сроки, правильно оформив и подав все документы в территориальный орган.
Перед заключением сделки выберем верную схему ее проведения, подготовим бумаги, проанализируем договоры и проверим права на землю у предыдущего собственника. Нашими силами права собственности будут зарегистрированы в срок, а Вы получите надлежаще оформленные документы после регистрации.
Документы должны быть в порядке
К самым распространённым проблемам, связанным с продажей и покупкой недвижимого имущества, относят неправильное оформление документов. Это может стать причиной признания сделки недействительной. Перед тем как подписывать документы и отдавать контрагенту деньги, проверьте, если ли все оригиналы.
- Свидетельство, подтверждающее право собственности на землю. Если отсутствует этот документ, владелец не имеет права продавать земельный участок.
- Уставные документы. Требуются, если продавцом выступает юридическое лицо. Кроме того, указанные в документации данные следует проверить в налоговых органах.
- Кадастровый номер. Это уникальный идентификатор, который присваивается каждому земельному участку. Во всех документах он должен совпадать.
- Выписка из ЕГРП. Здесь содержится детальная информация о собственнике, размере земельного участка, наличии обременений. Срок действия выписки – 10 дней.
- Согласие супруг. Если продажу земельного надела осуществить против воли жены или мужа, она может быть признана недействительной.
Рекомендуется самостоятельно выполнить замеры территории и полученные данные сравнить с теми, что поданы в документации. Также в обязательном порядке проверяется наличие задолженностей по земельному участку. Если долги есть, сделка купли-продажи недвижимого имущества будет возобновлена после полного их погашения.
Преимущества юридического сопровождения
Сделки с земельными наделами всегда сопровождаются различными рисками. Чтобы их минимизировать или свести к нулю, заручитесь поддержкой квалифицированного юриста, который имеет опыт в ведении земельных дел. В рамках юридического сопровождения специалист предоставляет такие услуги:
- полноценная консультационная поддержка;
- детальный анализ документов и проверка их подлинности;
- составление или вычитка договора;
- исследование земельного надела, который выступает предметом сделки;
- участие в переговорах с контрагентами;
- помощь при открытии банковского счета или содействие при аренде ячейке в банке;
- представление интересов клиента в судебных инстанциях и пр.
Стоимость услуг адвоката определяется индивидуально в каждом конкретном случае, зависит от сложности ситуации, объёма работ. Если вы хотите купить или продать земельный участок, не пытайтесь сэкономить на важном. Вам понадобятся профессиональные юристы, в этом случае вы будете уверены, что сделка пройдёт грамотно и юридически чисто.
Сколько стоят наши услуги?
| Услуга | Цена |
|---|---|
| Консультация земельного юриста и адвоката по любым вопросам | Бесплатно |
| Признание права собственности на земельный участок в судебном порядке | От 15 000 рублей |
| Определение порядка пользованием земельным участком, домовладением в судебном порядке | От 18 000 рублей |
| Обжалование отказа в регистрации права собственности в судебном порядке | От 15 000 рублей |
| Оспаривание сделок с земельными участками, домовладениями | От 22 000 рублей |
| Установление границ земельного участка в судебном порядке | От 20 000 рублей |
| Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка в судебном порядке | От 20 000 рублей |
| Признание незаконным отказа органа местного самоуправления и/или должностного лица в судебном порядке | От 14 000 рублей |
| Признание права собственности на незавершенный объект строительства и/или самовольную постройку | От 20 000 рублей |
| Споры, связанные с расторжением договоров, купли продажи, аренды, дарения земельного участка | От 18 000 рублей |
| Снос самовольной постройки, жилого или нежилого помещения | От 12 000 рублей |
| Установление сервитута в судебном порядке | От 20 000 рублей |
| Досудебное урегулирование земельного спора с привлечением профессионального переговорщика | От 10 000 рублей |
| Стоимость ведения простого земельного дела | От 20 000 рублей |
| Стоимость ведения сложного земельного дела | От 30 000 рублей |
| Признание права собственности на незавершенный объект строительства или самовольную постройку | От 15 000 рублей |
| Споры, связанные с расторжением договоров, купли продажи, аренды, дарения земельного участка | От 17 000 рублей |
| Решение вопросов, связанных с кадастровыми ошибками | От 5 000 рублей |
Особенности покупки земель промышленного назначения
Земли промышленного назначения предназначены для обустройства на них производственных комплексов, складов, крупных торговых баз и прочих подобных объектов. Обычно такой участок уже располагает развитой инфраструктурой или же коммуникации будут подведены после приобретения. В любом случае к нему обязательно должна подходить автомобильная дорога, нередко требуются железнодорожные подъездные пути.
Специалист по сопровождению сделок с промышленными земельными участками проверит возможность подведения коммуникаций и законность уже существующих сетей. Узнает о наличии налоговых споров, связанных с конкретным объектом, установит присутствие прочих ограничений.
Существует множество специфических нюансов, которые нужно учесть перед сделкой купли-продажи промышленных участков, поэтому ее сопровождением должен заниматься специалист, имеющий большой опыт в данной сфере.