Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процент согласия жильцов на реконструкцию нежилого помещения в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Получить письменное согласие необходимо от совершеннолетних жильцов дома, которые проживают постоянно или могут временно отсутствовать. Его дают только собственники квартир или наниматели. Если гражданин проживает на основании договора аренды, то обращаться к нему за согласием не нужно.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Узаконить реконструкцию нежилого помещения
Согласие жильцов многоквартирного дома на проведение строительно-ремонтных работ, затрагивающих общее имущество, оформляется в виде Разрешения общего собрания жильцов, заверенного нотариусом. При отсутствии возможности провести общее собрание, придётся персонально обходить всех соседей и оформлять письменное заявление с паспортными данными и подписью каждого квартировладельца…
Требования российского законодательства к оформлению перепланировки с получением согласия жильцов многоквартирных домов сегодня очень строги. Отдельным Приказом Минстроя РФ в декабре 2016 года утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.
Перепланировка жилого помещения осуществляется собственником в порядке ст.
25-29 Жилищного кодекса РФ, которые определяют перечень документов, необходимых для согласования перепланировки:
- заявление о перепланировке;
- правоустанавливающие документы на жилое помещение (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, наследство, договор дарения…);
- проект перепланировки, подготовленный и оформленный в установленном порядке;
- техническое заключение о возможности перепланировки (от любой проектной организации имеющей допуск СРО);
- технический паспорт квартиры;
- согласие всех собственников и пользователей квартиры;
- письменное согласие соседей / протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома, собственников других квартир, если перепланировка затрагивает общедомовые помещения / территории;
- заключение органа по охране памятников, если квартира находится в доме, являющемся памятником архитектуры, истории или культуры.
Такой же список документов потребуется при переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилой фонд.
Согласие собственника на реконструкцию нежилого здания образец
- При переустройстве мест общего пользования. Например, собственник решил обустроить тамбур. Так как он «заимствует» часть общедомовой территории, ему потребуется заручиться разрешением всех обитателей лестничной клетки.
- При изменении фасада здания. Например, при увеличении площади балкона или изменении расположения окна, а также при оборудовании отдельного входа в квартиру.
- При переустройстве саузла. Например, если собственник хочет поменять местами туалет и ванную комнату, либо прирастить санузел за счет коридора. При этом следует учесть, что нельзя устанавливать санузлы над жилыми комнатами, даже если соседи не против.
- При объединении квартиры и чердачного помещения, то есть превращении квартиры в двухуровневую. Чердак является общедомовой территорией, поэтому необходимо получить согласие всех собственников дома, а также управляющей компании.
- Заказ технического паспорта квартиры.
- Подготовка проекта или эскиза (в зависимости от сложности работ).
- Согласование перепланировки с жильцами (требуется обойти весь дом, а не только один подъезд).
- Получение разрешения на выполнение строительных работ.
- Строительные работы.
Как получить разрешение на реконструкцию нежилого здания
- увеличение или уменьшение этажности;
- перестройка чердака в помещение мансарды;
- организация пристройки антресольного этажа;
- пристройка дополнительного помещения нежилого типа;
- усиление конструкции и изменение расположения коммуникаций в случае капитального ремонта.
- гражданский паспорт заявителя;
- заявления во все вышеперечисленные структуры;
- топографический план местности, где располагается недвижимость;
- правоустанавливающие документы на объект;
- подробный проект реконструкции;
- заключение эксперта о техническом состоянии здания;
- если помещение находится в многоквартирном доме, предоставляется разрешение с подписями всех собственников;
- поэтажный план, включая чертежи всех помещений, которые подвергнутся реконструкции.
Разрешение на строительство нежилого здания
Документом, позволяющим начать стройку, или приступить к реконструкции объекта, является разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления по месту расположения земельного участка, на котором предполагается вести строительство или реконструкцию. Прежде чем получить разрешение на строительство любого объекта (кроме ИЖС) будь то магазин или жилой дом, офисный или торговый центр, детский сад, больница или производственное здание, необходимо представить в администрацию города, поселка, пакет документов, куда входят:
Все жилые и нежилые здания являются объектами капитального строительства и их реконструкция, в ходе которой меняются технические и экономические параметры построек, требует получения соответствующего разрешения, оформления нового технического плана объекта недвижимости и ввода в эксплуатацию по всем правилам. Но, оказывается, и тут есть исключения.
Три инстанции подтвердили необходимость сноса гостиницы
Администрация г. Краснодара, обратившись в Арбитражный суд Краснодарского края, потребовала обязать индивидуального предпринимателя Катрин Атаеву-Добришман снести самовольную постройку.
Администрация пояснила, что спорный объект капитального строительства расположен на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Однако при осуществлении контроля за соблюдением земельного законодательства соответствующее управление администрации города выяснило, что на участке ответчика расположено трехэтажное строение с вывеской «Бестужевъ», которое используется в качестве гостиницы. При этом разрешение на строительство гостиницы не выдавалось, а по данным ЕГРН на этом участке расположен жилой дом.
ВС разбирался в деле о самовольной постройке, о судьбе которой было заявлено два встречных требования
Суд указал, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку
Истец сообщил, что участок Катрин Атаевой-Добришман расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами в границах г. Краснодара, в рамках которой не предусмотрена возможность использования земли под размещение гостиниц. Дополнительно администрация указала, что объект возведен без соблюдения минимально допустимых отступов.
АС Краснодарского края признал требования о сносе спорного объекта обоснованными. Сославшись на ст. 222 ГК, он решил, что возведенное ответчиком здание является самовольной постройкой, реконструкция которого проведена без необходимого в силу ст.
49 и 51 Градостроительного кодекса РФ. Суд также учел то, что здание используется предпринимателем в качестве гостиницы, в то время как располагается оно на земельном участке, не предназначенном для этой цели. Кроме того, первая инстанция установила, что при возведении объекта были нарушены максимальный процент застройки земельного участка, минимальный отступ зданий от границы, отделяющей участок от территории общего пользования, добавив, что ступени здания расположены на землях общего пользования.
Выводы АС Краснодарского края поддержали апелляционная инстанция и суд округа.
Немного о реконструкции зданий
Реконструкцией считаются любые строительные работы, ведущие к изменению технических или же экономических характеристик объекта. К таким работам относятся надстройка дополнительных этажей, переоборудование чердаков и мансард в жилые помещения с увеличение нагрузки на систему отопления и электропроводку, усиление несущих конструкций, пристройка новых помещений, изменение фасада и т.д.
Чтобы начать такие работы, потребуется разрешение, получить которое можно в органах местной власти. Для этого нужно подать заявление и представить пакет документов, включающий согласие на реконструкцию собственников объекта, прошедший экспертизу проект, а также правоустанавливающие документы на земельный участок и его градостроительный план. А после окончания строительства нужно будет заказать новый технический план дома (а если речь идет о реконструкции части объекта, то технический план помещения) и оформить разрешение на эксплуатацию после реконструкции.
Реконструкция здания без разрешения на строительство
В то же время Градостроительный кодекс РФ в ст.51 предусматривает ряд оснований, когда разрешение на строительство получать не нужно – то есть разрешение на реконструкцию не требуется, такими случаями является:
-Реконструкция объектов вспомогательного назначения физическими лицами, например гаражи или хозпостройки в садоводстве или на землях с разрешенным использованием ИЖС
-Реконструкция объектов, имеющих временное назначение, правовой статус которых может быть определен как движимое имущество.
-Реконструкция, которая не затрагивает несущие конструкции.
-Реконструкция физическими лицами в своих личных целях объектов жилого назначения, этот пункт относится только к индивидуальным жилым домам, а также к садовым или в просторечии дачным домам . Стоит отметить, что данный пункт действует с определенным оговорками, о которых мы поговорим ниже.
— иные случаи, связанные с реконструкцией объектов для транспортировки газа и добычи полезных ископаемых.
Просим обратить внимание, что даже при отсутствии необходимости получать разрешение рекомендуется запрашивать градостроительный план земельного участка. Это необходимо для того, чтобы при реконструкции объектов строительства не выйти за площадь застройки земельного участка.
РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЯ
В ходе разработки проекта реконструкции зданий и сооружений различного функционального назначения, мы готовы помочь решить следующие задачи:
- существенный физический износ здания или его отдельных конструктивных элементов
- изменение архитектурного облика, реконструкция фасадов здания
- необходимость в увеличении площади, объема, этажности здания, пристройки, надстройка дополнительных этажей или мансарды
- разделение существующего здания на дополнительные этажи
- изменение функционального назначения объекта (например, перепрофилирование жилого здания в предприятие торговли или организация офисных помещений или наоборот, нежилое в жилое)
- увеличение нагрузок на перекрытия, усиление существующих конструкций и грунтов оснований
- замена инженерного оборудования и модернизация инженерных систем
- реконструкция незавершенного строительством объекта после консервации
Проектирование может осуществляться как по результатам проведенного обследования технического состояния на возможность реконструкции и разработанных обмерных чертежей, отражающих точное положение несущих и ограждающих конструкций, и на основе предоставленных исходных данных.
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ И ТЗ НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ
При проектировании реконструкции необходимо учитывать архитектурные и конструктивные характеристики существующих зданий и сооружений, работу технологического и инженерного оборудования. Как правило, реконструкция производится в условиях сложившейся застройки, действующих транспортных и инженерных коммуникаций.
Исходными данными для проектирования реконструкции являются:
- ГПЗУ земельного участка
- задание на проектирование с подробным описанием причин реконструкции, способа выполнения работ (с остановкой деятельности или без)
- архитектурный стиль реконструируемого здания с указанием цветов и материалов фасадов здания
- технико-экономических показатели, которые необходимо достичь в процессе реконструкции и других характеристики объекта
- отчеты о проведенных инженерных геологических, геодезических и экологических изысканиях на объекте
- заключение о техническом состоянии строительных конструкций реконструируемого объекта по результатам обследования
- чертежи существующей проектной и исполнительной документации на здание
- технические условия на инженерное обеспечение объекта или копии договоров на поставку энергоносителей (в том случае, если увеличения объема их потребления проектом реконструкции не предусматривается).
Согласие собственников на реконструкцию
- Менять этажность здания. Это подразумевает как увеличение, так и сокращение количества этажей в постройке.
- Ремонтировать фасад здания.
- Обустройства или перепланировка мансардного этажа, чердака.
- Пристраивания к зданию еще одного нежилого строения.
- Усиление опорных конструкций, замену или установку новых коммуникаций, если речь ведется о полной перепланировке.
- Переделать здание под коммерческую недвижимости (при наличии соответствующего разрешения)
- увеличение или уменьшение этажности;
- перестройка чердака в помещение мансарды;
- организация пристройки антресольного этажа;
- пристройка дополнительного помещения нежилого типа;
- усиление конструкции и изменение расположения коммуникаций в случае капитального ремонта.
- гражданский паспорт заявителя;
- заявления во все вышеперечисленные структуры;
- топографический план местности, где располагается недвижимость;
- правоустанавливающие документы на объект;
- подробный проект реконструкции;
- заключение эксперта о техническом состоянии здания;
- если помещение находится в многоквартирном доме, предоставляется разрешение с подписями всех собственников;
- поэтажный план, включая чертежи всех помещений, которые подвергнутся реконструкции.
Отказ в согласовании или узаконивании реконструкции можно оспорить в судебном порядке. Такой отказ может быть вызван:
- неполным комплектом документов;
- неправильным оформлением проектной документации;
- нарушением градостроительных регламентов, нормативных и подзаконных актов;
- отсутствие разрешения на реставрацию объекта культурного наследия;
- отсутствием полномочий у заявителя, отсутствием у проектировщика членства в СРО;
- отрицательным заключением государственной или негосударственной экспертизы;
- иными обстоятельствами.
Учитывая указанные основания для отказа, в судебном процессе нужно подтвердить наличие полномочий у заказчика и проектировщика, соответствие проекта требованиям закона. Для обоснования своей позиции, целесообразно привлечь к участию в деле специалистов проектной организации, которые оформляли документы. На основании судебного акта будет выдано разрешение на строительство, либо проведен кадастровый учет уже состоявшейся реконструкции. После прохождения этих процедур реконструкция считается завершенной.
Хотя сам бланк разрешения на строительство выдается бесплатно, собственнику или заказчику реконструкции придется нести существенные расходы. В тих перечень входит:
- проведение инженерных изысканий на территории предстоящих работ;
- изготовление проектной документации;
- получение положительного экспертного заключения;
- изготовление технического плана через кадастрового инженера;
- оформление дополнительных документов, если это требуется по закону.
Расценки на услуги экспертов, проектировщиков и кадастровых инженером определяются условиями договоров. На общую стоимость будет влиять сложность работ, особенности объекта, иные факторы. Чтобы избежать дополнительных затрат на переделку проекта, внимательно отнеситесь к выбору экспертной организации.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Разработка проекта реконструкции | от 350 руб./кв.м. (зависит от общей площади здания) |
| 2 | Экспертиза проектной документации | Рассчитывается по Постановлению № 415, зависит от вида проекта, типа и площади здания |
| 3 | Сопровождение согласования и получения разрешений в Госстройнадзоре | от 30000 руб. |
| 4 | Сопровождение кадастрового учета и регистрации | от 15000 руб. |
| 5 | Проведение инженерных изысканий, обследования объекта | от 30000 руб. за га земельного участка. |
В случае проведения переоборудования или реконструкции нежилого помещения его собственник должен правильно подготовить и оформить документы, после чего получить согласие соответствующего госоргана. Когда разрешение обязательно, что будет в случае его отсутствия, в каком органе и как узаконить реконструкцию нежилого помещения? Ответы на эти вопросы вы получите в данной статье.
Перед тем как ответить на этот вопрос, следует разобраться в понятии реконструкции. Этот процесс связан суменьшением или увеличением общей площади здания путём пристроек и надстроек, увеличением этажности, а также изменением внешней части строения.
Во время осуществления этой процедуры опорные и несущие элементы постройки затрагиваться не должны. В первую очередь это касается межэтажных перекрытий и замены опорных конструкций. Если в процессе СМР затрагиваются опорные конструкции, то такиедействия уже относятся к перепланировке.
Реконструкция под видом переустройства незаконна
По апелляции муниципалитета Верховный суд Российской Федерации не согласился с выводами первых двух судов. Верховный суд отметил, что пристройка была возведена на земельном участке, входящем в общую долевую собственность многоквартирного дома. Она представляла собой помещение с отдельным входом, построенное на монолитном фундаменте из железобетона с наружными кирпичными и кровельными стенами.
Такое строительство изменило площадь квартиры, а также увеличило общую собственность многоквартирного дома за счет новой окружности.
Верховный суд отметил, что для осуществления такой реконструкции необходимо было получить согласие всех собственников многоквартирного дома (статья 36 часть 3 Жилищного кодекса и комендант), если общая собственность дома изменялась. Заявитель не поднимал этот вопрос перед ОКС.
Важное значение для суда имел также факт использования без согласия ОКС земельного участка, который входил в состав общей собственности на квартиры. Пристройка к квартире на участке без согласия на его использование может быть признана самовольной постройкой согласно статье 222 Гражданского кодекса.
Суды первой и промежуточной инстанций не исследовали эти ситуации, и Верховный суд отправил дело на пересмотр.
Один из собственников решил устроить в своей квартире офис; агентство МСУ выдало разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и на проведение переоборудования в соответствии с представленными планами. Однако владелец переоборудовал квартиру, надстроив дополнительный первый этаж, что значительно увеличило общую площадь прежней квартиры.
Поскольку результат работ не соответствовал согласованным планам, местный орган власти отказался выдать сертификат на проживание. Собственники не согласились с этим решением и подали апелляцию в суд.
Суд 1-го года не поддержал заявителя и подтвердил позицию муниципалитета. Результаты работ не соответствовали документам планирования, которые не предусматривали реконструкцию пространства и элементов квартиры и изменение конфигурации пристройки. Первый этаж.
Вопрос о развороте не был вынесен на общее собрание собственников. Истец незаконно увеличил свою долю в праве общей собственности на общее имущество и тем самым нарушил своими действиями права третьих лиц.