Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем плюсы и минусы неприватизированной квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформить договор по найму жилья с государственными органами может не каждый желающий. Соискатель вместе с другими членами его семьи должен быть признан малоимущими и нуждающимися в новом жилом помещении.
Когда дадут муниципальную квартиру
В том случае, если заявитель не относится к льготной категории граждан, социальное жильё можно прождать много лет, так как очередь продвигается медленно. Без длительного ожидания квартиру по соцнайму могут получить:
- сироты: могут получить квартиру примерно за полгода;
- ветераны ВОВ и других войн, ликвидаторы катастроф (типа ЧАЭС): срок ожидания — до 1 года;
- инвалиды детства, 1 и 2 групп: срок получения муниципального жилья — около 6-12 месяцев;
- люди, страдающие хроническими болезнями, заразными для окружающих: в течение 2-4 месяцев;
- те, кто живёт в непригодном для жизни помещении и не имеет альтернативы: в течение 2-6 месяцев.
Что такое «Неприватизированная квартира»?
Соответственно, неприватизированная квартира представляет собой жилплощадь, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Люди, проживающие в такой квартире, имеют связанные с ней права и обязанности, прописанные в договоре социального найма. Они не имеют права совершать сделок с данным жильем (продать, дарить, завещать), сдавать его в аренду и прочее.
По законам РФ неприватизированное муниципальное жилье может быть приватизировано в любой момент бесплатно (с 2018 года право бесплатной приватизации объявлено бессрочным). После приватизации оно снимается с баланса муниципалитета (районного, городского, поселкового) и переходит в частную собственность проживающих в нем людей.
ВНИМАНИЕ! Не всякое жилье может быть приватизировано. Закон ФЗ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» касается только муниципального (государственного) жилья. Нельзя приватизировать:
- Служебные квартиры
- Комнаты в общежитии, находящемся на балансе предприятия и организации
- Жилой фонд, находящийся в закрытых военных городках (ЗАТО)
Зачем приватизировать квартиру, важные моменты
Постараемся выяснить, зачем приватизировать квартиру. Обозначим основные цели, которые люди преследуют, подавая документы на приватизацию.
- Многим важно получить моральное удовлетворение. Раньше они не имели такой крупной собственности, а потом стали полноправными хозяевами квартиры.
- Получить возможность свободно распоряжаться жильем. Допускается завещать, продать, подарить приватизированную квартиру. Прописывать в ней человека не надо – он вполне сумеет оставаться прописанным в другом месте.
- Значительная часть людей начинает готовить документы на приватизацию, потому что уже собираются продавать данное жилье.
- Существует серьезное заблуждение: в свое время распространялась спорная информация о больших рисках проживания в государственном жилье, так как ошибочно предполагалось, что из него легко могут выселить. Процесс очень трудоемкий, а случаев выселения минимальное количество. Рассуждая о выселении за долги, необходимо помнить о том, что и из собственных квартир теперь разрешено выселять людей, выставляя их жилье на торги.
- Многие люди продолжают подавать документы из-за близости завершения сроков бесплатной приватизации. Проблема необдуманности подобного шага относится к плюсам и минусам приватизации квартиры в 2020 году. Руководствоваться такими причинами в столь серьезном вопросе нельзя.
Можно увидеть в исследованиях по теме, что люди приватизируют квартиры для сдачи их в аренду. Стремление получить выгоды ренты вовсе не связано с процедурой приватизации. Договоры аренды с соответствующими юридическими процедурами у нас оформляют далеко не все.
Получить собственность с минимальными затратами – это выглядит очень заманчиво. Важно помнить и о грузе ответственности, который ложится на плечи собственника, а также определить большое количество «подводных камней».
Приватизация квартиры: плюсы и минусы
Узнаем больше о приватизации квартиры: за и против нужно сначала взвесить, а потом уже идти подавать документы. Обозначим ключевые моменты.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Собственным жильем можно свободно распоряжаться. Можно продать его. | Иметь такую собственность – большая ответственность, особенно когда это единственное жилье. Собственники жилья сразу попадают в сферу внимания мошенников. |
| Можно не платить за найм. | Придется платить не только сумму за капитальный ремонт (она обычно ориентировочно соизмерима с оплатой социального найма), но и налог на недвижимость. Расходы в конечном итоге возрастут. Обещают повышать налог на недвижимость, поскольку он ничтожно мал по сравнению с рыночной стоимостью жилья.
Собственники обязаны по закону нести все расходы на ремонт, обслуживание, поддержание хорошего состояния жилья. |
| Можно завещать квартиру. | Любое завещание можно попытаться оспорить через суд. Допускается законом признать человека недееспособным или невменяемым на момент составления завещания. Мошенники могут предъявить ложное завещание, оформленное позднее.
Распространены ситуации, когда завещания нет: на квартиру, как на наследственное имущество, будут претендовать все родственники. |
| Недвижимость используют в роли залога. | Известны случаи, когда собственник не выполняет финансовые обязательства. Случается подобное из-за непредвиденной ситуации, при которой он легко потеряет жилье. |
| Квартира станет своеобразным вложением средств. | Права на любую собственность можно потерять. Люди берут кредиты, не в состоянии их выплачивать, из-за чего у них всегда могут описать имущество при невыполнении обязательств. И жилье окажется под ударом, даже если оно не было залоговым. |
| Квартира бесплатно становится собственностью. | Распространенное заблуждение. Вложения нужны и в приватизацию. Понадобится нести и дополнительные расходы, обозначенные выше. Малоимущим гражданам и пенсионерам приватизация не вполне выгодна. Рассматривая варианты с приватизацией квартиры, плюсах и минусах в 2020 году, можно пока отметить относительную выгодность оформления документов. Потребуется платить дополнительную сумму в дальнейшем, когда приватизация перестанет быть бесплатной. |
| Недвижимость в собственности – гарантия благополучия. Нельзя потерять права на собственное жилье. | Ошибочное мнение. Дома признают ветхими, после чего государство вправе ограничиться предоставлением финансовой компенсации. Она иногда признается ничтожной из-за минимальной рыночной цены ветхого жилья. Нанимателям обязаны предоставить полноценное жилье. |
Достоинства и недостатки пользования муниципальной жилплощадью
Если квартира не была приватизирована гражданами в соответствии с установленным законодательством порядком, то имеется один большой недостаток – отсутствие права собственности на квадратные метры. Из него вытекают оставшиеся проблемы, связанные с проживанием в таком жилье. Например, проживающие не смогут: распоряжаться объектом посредством совершения сделок по сдаче квадратных метров в аренду, их продаже или дарении; использовать жилплощадь как залог, обеспечивающий возврат средств (при кредитовании).
Вопрос:
Можно ли наследовать муниципальную квартиру или продать ее?
Ответ:
Передавать государственный объект по наследству не допускается, независимо от способа оформления благ (законный, по завещанию). На вопрос кому она достанется после смерти можно ответить однозначно – муниципалитету (статус не поменяется). Однако согласно ст. 82 ЖК России член семьи покойного вправе переоформить договор соцнайма на себя с сохранением прежних условий. Чтобы оставить после себя жилплощадь гражданин должен вначале приватизировать ее. Согласно действующим правовым актам человек вправе подать соответствующее заявление в муниципалитет в любое удобное время. Процедура по отчуждению имущества в частные руки займет не больше 3 месяцев. То же самое касается и составления договора купли-продажи.
Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги
Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки. Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма. Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.
Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья. Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу. Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.
Преимущества приватизированного жилья
Пожалуй, самым весомым и неоспоримым преимуществом приватизации является переход жилья в собственность гражданина. Это существенно расширяет возможности по распоряжению квартирой, ведь только приватизированные квадратные метры можно продать, подарить, завещать. Из этого следует, что приватизировать квартиру необходимо тем, кто планирует оставить жилье по завещанию лицам, незарегистрированным с ними на одной жилплощади. В противном случае право на приватизацию смогут реализовать граждане, прописанные на данной жилплощади, либо отойдет государству.
О приватизации обязательно следует задуматься тем, кто регулярно берет или планирует брать кредиты (например, владельцам собственного бизнеса). Это связано с тем, что только приватизированная квартира может выступать в качестве залога. Однако в этом случае продать жилье до погашения долга перед банком будет невозможно.
Приватизация жилья значительно упрощает процесс его эксплуатации. Собственнику намного проще получить разрешение на проведение перепланировки квартиры. Кроме того, на приватизированных метрах вы имеете право прописать любого человека, не согласуя это решение с местными властями. Кроме того, находящуюся в собственности в аренду значительно проще.
Также стоит заметить, что с осени 2012 года упрощена процедура получения согласия на оформления квартиры в собственность от зарегистрированных в квартире граждан. Теперь будет учитываться мнение только тех, кто не успел ранее реализовать свое право на приватизацию.
Нюансы в наследовании
Доводом в пользу приватизации часто является желание передать жилье по наследству детям или внукам. Но вовсе не обязательно для этого переводить помещение в собственность: достаточно зарегистрировать одного из наследников в квартире. Наследникам муниципального жилья (в отличие от претендентов на частную квартиру) для вступления в наследство не нужно платить госпошлину при обращении к нотариусу (до 0,6 % от стоимости наследуемого) и оформлять переход права на такое имущество в регистрационной палате. Если владелец приватизированной квартиры не оставил завещания, его имущество будет наследоваться всеми лицами, являющимися наследниками в силу закона. Муниципальная квартира не наследуется родственниками умершего, а возвращается в распоряжение государства, если на момент смерти нанимателя в ней никто больше не зарегистрирован.
Раздел лицевых счетов
При возникновении проблем с регулярной оплатой ЖКУ обоснованные претензии будут предъявлены всем жильцам. Для исключения лишних затрат и спорных ситуаций надо выяснить, как разделить лицевой счет в неприватизированной квартире.
Упрощенное толкование законодательных норм (ЖК РФ, статья 82) не поможет сделать правильный вывод. В этом акте отмечен запрет на составление отдельных договоров социального найма одной квартиры. Соответственно – отсутствуют основания для раздела счета. Откажут не только снабжающие организации или управляющая компания. Аналогичное решение будет указано в судебном определении либо в отказе на стадии приемки заявления.
Несмотря на отмеченный запрет можно фактически разделить лицевой счет в неприватизированной квартире при соблюдении всех формальностей. Для этого в иске просят определить порядок выполнения регулярных платежей с распределением долей жильцов. Это заявление вправе подать любой совершеннолетний член семьи, либо третье лицо с регистрацией по соответствующему адресу. Одновременно можно:
- опротестовать препятствия пользования общими помещениями;
- требовать компенсацию задолженностей по ЖКУ.
По решению суда лицевой счет остается единственным. Однако каждому жильцу будут передавать отдельные квитанции для оплаты с расчетами по установленным долям.
Из истории «неприватов»
Десять-пятнадцать лет назад продажа неприватизированных комнат для некоторых агентств недвижимости была основным направлением деятельности. Покупателей неприватизированные комнаты привлекали, прежде всего, ценой. Ведь стоили они чуть ли не в два раза дешевле комнат, находившихся в собственности.
Директор территориального отделения «Центральное» «МИАН-агентство недвижимости» Павел Косов объясняет эту ситуацию следующим образом. Дело в том, что на начальном этапе приватизация коммуналок проводилась путем приватизации квартиры целиком в долевую собственность. Обязательным условием приватизации было согласие всех проживающих. Люди старшего поколения не стремились к приватизации, соответственно, было нелегко получить их согласие. Вот и получалось, что приватизированных коммунальных квартир было немного.
Тогда и был изобретен метод «подставного обмена». Схема этого метода в том, что человек, желающий приобрести неприватизированную комнату в коммунальной квартире, должен был сначала купить какую-то недвижимость, например, домик в деревне. Этот домик оформлялся в собственность покупателя неприватизированной комнаты. Затем на основании договора обмена он совершал сделку с человеком, проживающим в коммунальной квартире. В результате такой хитро-мудрой операции покупатель получал право на проживание в коммунальной квартире, а продавец комнаты – собственность, т.е. домик в деревне, который в дальнейшем продавал. Домик в деревне, на риэлторском слэнге – «подстава» или «буфер», реализовывался по нескольку раз при использовании в таких обменах.
Ситуация с продажей неприватизированных комнат изменилась тогда, когда была разрешена приватизация комнат в коммунальных квартирах без согласия соседей. С этого момента у собственника появилась возможность свободно распоряжаться своей недвижимостью. Надобность в таких обменах практически отпала. Хотя и сейчас они возможны, обмен права проживания в неприватизированном жилье на собственность не противоречит закону.
Неприватизированная квартира принадлежит городу. Люди занимают ее по договору социального найма, поэтому напрямую продать такую квартиру как приватизированную нельзя. Единственная законная сделка с неприватизированным жильем – это обмен.
Сейчас существуют два варианта обмена неприватизированного жилья: на такое же – неприватизированное и на недвижимость, находящуюся в собственности.
«И сейчас неприватизированную недвижимость можно обменять на такую же неприватизированную жилплощадь, как это происходило раньше, в советские времена, – рассказывает о механизме обмена Павел Косов. – При этом требуется согласие собственника, т.е. города. В этом случае люди меняются не собственностью, а правами на проживание в определенном месте. Регистрируются подобные сделки в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (бывший «Мосжилсервис» влился в его состав). Здесь просматривают документы и выдают новые ордера. Это прямой обмен, в процессе которого риэлторы участия не принимают».
Кроме того, сегодня права проживания в неприватизированной квартире можно обменять на какую-либо собственность. После обмена собственности на права проживания человек, не использовавший свое право приватизации ранее, может приватизировать эту квартиру. Регистрацией обменов права проживания на собственность занимаются Центр арендного жилья (регистрация прав проживания) и Управление Федеральной регистрационной службы (регистрация прав собственности).
«Правила обмена жилыми помещениями, установленные ЖК РФ, в основном взяты из ранее действовавшего ЖК РСФСР, – уточняет юрист по городской недвижимости компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Ольга Балбек. – Сохранены положения: о необходимости согласия членов семьи нанимателя жилого помещения (в том числе временно отсутствующих); о праве члена семьи нанимателя требовать принудительного обмена; о возможности обмена как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ; о необходимости согласия на обмен органов опеки и попечительства, если в обмениваемом жилом помещении проживает несовершеннолетний, а также недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин».
Обменять можно: неприватизированную квартиру целиком или только комнату в коммуналке, если заключен договор социального найма.
Но при обмене неприватизированного жилья есть ограничения.
Нельзя обменять неизолированные жилые помещения, например, смежные комнаты, связанные общим входом.
Сколько стоят услуги хорошего адвоката по жилищным вопросам?
| Стоимость услуг жилищного адвоката | Цены в рублях |
| Консультация адвоката по жилищным вопросам (расширенная). Консультируют дипломированные жилищные адвокаты. Продолжительность встречи занимает по времени от двух до трех часов (все зависит от сложности и обстоятельств дела). Встреча может быть назначена клиентом в удобные для него время и месте. При консультировании специалист знакомится с основными материалами дела, предоставляет ценные рекомендации, а также помогает выработать план практических действий для урегулирования ситуации. | 5000 рублей |
| Проблемы, связанные с выселением лиц (мужа или жены, в том числе бывших, малолетних граждан и пр.) из жилплощади (частный дом, коттедж, квартира и пр.). | 35000 рублей |
|
Проблемы, возникающие при выписке граждан из приватизированной, находящейся в собственности или муниципальной жилой площади. |
35000 рублей |
|
Помощь адвоката по жилищным вопросам в делах по признанию прав собственности на: |
|
|
жилой недвижимый объект; |
35000 рублей |
|
нежилую недвижимость. |
50000 рублей |
|
Судебное узаконивание незаконного переоборудования как жилых, так и коммерческих объектов. |
50000 рублей |
|
Судебное представительство (защита в суде первой инстанции, а также в апелляционном, надзорном и кассационном судах). |
|
|
Судебное представительство. |
35000 рублей |
|
Помощь в выделение долей в недвижимости. |
35000 рублей |
|
Участие адвоката по жилищным вопросам в делах по определению долей в натуре. |
50000 рублей |
|
Помощь в делах, касающихся определения порядка пользования жильем (в собственности, муниципальным). |
35000 рублей |
|
Деление счетов (определение долей относительно внесения средств за жилплощадь и услуги ЖКХ). |
35000 рублей |
|
Взыскание компенсации средств на ремонт по восстановлению жилья после потопа (затопления соседями). |
35000 рублей |
|
Услуги жилищного адвоката в делах по признанию договоров и любых сделок с недвижимым имуществом недействительными. |
50000 рублей |
|
Помощь по вселению жильцов в жилплощадь. |
35000 рублей |
|
Юридическая помощь в деле признания лиц не вступившими в права пользования жилой площадью. |
35000 рублей |
Что такое «Неприватизированная квартира»?
По законам РФ неприватизированное муниципальное жилье может быть приватизировано в любой момент бесплатно (с 2018 года право бесплатной приватизации объявлено бессрочным). После приватизации оно снимается с баланса муниципалитета (районного, городского, поселкового) и переходит в частную собственность проживающих в нем людей.
ВНИМАНИЕ! Не всякое жилье может быть приватизировано. Закон ФЗ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» касается только муниципального (государственного) жилья. Нельзя приватизировать:
- Служебные квартиры
- Комнаты в общежитии, находящемся на балансе предприятия и организации
- Жилой фонд, находящийся в закрытых военных городках (ЗАТО)
Выселение из неприватизированного жилья
Преимуществом приватизированной квартиры является тот факт, что собственника не могут выселить за неуплату коммунальных платежей в отличие от простого нанимателя неприватизированного жилья. То есть, приватизация квартиры дает право распоряжения своей недвижимостью.
Единственным вариантом, когда владелец может потерять квартиру будет случай, когда он её сделал залоговым имуществом в банке. Тогда суд или банк имеет полное право забрать квартиру за неуплату долга.
Что касается муниципальных квартир (неприватизированного жилья), то здесь шанс лишиться квартиры гораздо выше. Так предусмотрено несколько случаев, когда нанимателя могут выселить:
- если он систематически нарушает порядок и на него поступают жалобы от других жильцов;
- если жилец не платит по коммунальным услугам;
- если наниматель не ухаживает за муниципальной квартирой или наносит ей вред;
- если наниматель использует квартиру не по её назначению.
В большинстве случаев суд лишает права на жилье, без предоставления иного взамен.
Как выписать из неприватизированной квартиры непроживающего жильца?
Есть случаи, когда в неприватизированной квартире прописана «мертвая душа» – жилец (как правило, бывшая/бывший супруга/супруг или дальний родственник), не участвующий в оплате коммунальных услуг и в течение продолжительного времени не проживающий по месту регистрации. Из-за подобных жильцов наниматель не может приватизировать недвижимость, при этом “пропавшие” граждане могут заявить в любой момент свои права на квартиру.
Выписать не проживающего жильца из неприватизированной квартиры (если договориться с ним не удается) по закону невозможно, решение о выписке принимает только суд.
Чтобы решить проблему, стоит обратиться в районный суд по месту прописки ответчика и подать заявление об утрате права пользования жилым помещением.
Суд рассматривает следующие вопросы:
- уточняется причина, почему ответчик не проживает по месту регистрации;
- выполняет ли ответчик свои обязательства по договору социального найма – истец предъявляет квитанции об оплате коммунальных услуг (в том числе интернет, кабельное телевидение) и чеки, свидетельствующие о проводимых ремонтных работах в помещении за время отсутствия ответчика;
- какой характер носит отсутствие ответчика по месту прописки: временный или постоянный.
Причины, по которым ответчик не живет по месту прописки (играющие в пользу истца):
- жилец купил себе новую квартиру и проживает фактически там, но по каким-то причинам не выписался из старой;
- бывший/ая супруг/а живет с новой семьей и не собирается возвращаться.
Не учитываются следующие причины отсутствия жильца:
- долгосрочный контракт, по которому он работает в другом городе/стране;
- учеба в другом городе/стране;
- человек вынужден жить в другом месте, где он ухаживает за больным родственником или несовершеннолетними детьми.
Существует вероятность получить встречный иск, где не проживающий жилец постарается доказать, что его попросту не пускают в квартиру, где он прописан, или создали невыносимые условия, вынудив его таким образом жить у дальних родственников или снимать другое жилье.
Факт отсутствия у ответчика иного жилья не лишает нанимателя права выписать его из неприватизированной квартиры, где фактически он не живет на протяжении долгого времени, а также не участвует в оплате коммунальных услуг и поддержании должного состояния квартиры. Однако и наличие у ответчика дополнительной жилой недвижимости, являющейся его собственностью, не будет основанием для удовлетворения иска нанимателя.
Обменять можно, но непросто
Жильцы муниципальных квартир имеют возможность обменивать свои квадратные метры, но только в если и вторая квартира, участвующая в обмене, находится в собственности муниципалитета.
Правила обмена муниципальных квартир определены в 72-й статье Жилищного кодекса. Для начала процедуры обмена владелец квартиры должен заручиться согласием всех членов семьи, а также разрешением от наймодателя (местной администрации). А если в квартире прописаны дети или недееспособные граждане, то потребуется разрешение и от органов опеки и попечительства.
Обмен муниципальной квартиры – одна из самых хлопотных сделок с недвижимостью в том, что касается документов. Письменное разрешение на обмен требуется собрать со всех членов семьи, даже временно проживающих по другому адресу. И такие разрешения нужны для всех квартир, участвующих в обмене. Сложно представить, сколько времени занимает их сбор, если, например, большая семья со взрослыми детьми меняет свою муниципальную трешку на две однокомнатных квартиры.
Кроме того, необходимы:
В некоторых случаях местная администрация требует и другие документы.
Закон дает право и на принудительную сделку. Это удобно, например, для выселения пьющего родственника. Однако принудительный обмен муниципальной жилплощади возможен только по решению суда.