Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки в 2024 году как уменьшить процентную ставку по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратите внимание на ипотечные продукты, которые предлагает банк, где открыт ваш зарплатный счет. В этом случае банк знает наверняка, каков ваш ежемесячный доход, доверие к вам как к заемщику растет, а значит, процентная ставка по ипотеке может оказаться ниже сразу на несколько процентных пунктов.
Как снизить процентную ставку при оформлении ипотеки
При взятии ипотечного кредита каждый заемщик стремится получить выгодные условия. И банковские организации в целях поддержки клиентов готовы предложить ряд мер и решений, направленных на корректировку параметров займа. Какие же существуют способы снизить процент по ипотеке до заключения договора?
Для начала следует уделить внимание выбору кредитора. Несмотря на схожие продукты в разных банках, условия по ним могут различаться. Эксперты рекомендуют обращаться в банковские организации, в которых открыт зарплатный проект. Некоторые кредиторы для корпоративных клиентов готовы снизить процентную ставку по ипотеке.
Следующим шагом станет подбор подходящей программы и задействование специальных банковских опций, ориентированных на то, чтобы заемщик скорректировал условия кредитования в собственных интересах. Для некоторых категорий кредитополучателей доступна государственная поддержка, в рамках которой можно оформить ипотечный кредит под низкий процент.
В каких случаях можно снизить ипотечную ставку через суд
Снижение процента — право кредитора, а не его обязанность. Банк может отказать и в большинстве случаев будет прав. Единственное исключение — наличие в кредитном договоре пункта об обязанности снизить ставку при определённых условиях. Например, после выплаты 50% долга или при досрочном погашении 70%.
Если такой пункт есть, но программа автоматически не сделала пересчёт при наступлении оговорённых условий, клиенту нужно обратиться к менеджерам банка. Скорее всего, вопрос будет решён положительно. Если банк отказал, можно подать исковое заявление в суд.
В банках работают сильные юристы, специализирующиеся на спорах с заёмщиками. Если специального пункта о пересчёте нет, стоит подумать о целесообразности иска. Ведь в случае провала придётся понести судебные издержки.
A в кaкиx — нeвыгoднo?
Oт peфинaнcиpoвaния лyчшe oткaзaтьcя, ecли нa cдeлкy пpидeтcя пoтpaтить cyммy, кoтopaя бы cэкoнoмилa бoльшe, ecли бы ee внecли в кaчecтвe дocpoчнoгo плaтeжa. Чтoбы этo выяcнить, нyжнo пocчитaть pacxoды нa cпpaвки, oцeнкy, нoтapиyca, нoвyю cтpaxoвкy и тpaнcпopт и пpикинyть, cкoлькo дeнeг мoжнo cэкoнoмить, ecли пpямo ceйчac oтдaть эти дeньги бaнкy. B этoм вaм пoмoжeт любoй ипoтeчный кaлькyлятop.
Нaпpимep, ecли вы дoлжны eщe 1 млн pyблeй, cpoк кpeдитa зaкoнчитcя чepeз 10 лeт, cтaвкa paвнa 12,5% и квapтиpa в дoлeвoй coбcтвeннocти c cyпpyгoм, pacxoды нa peфинaнcиpoвaниe мoгyт oбoйтиcь гдe-тo в 30 тыcяч pyблeй. Ecли oтдaть эти дeньги в cчeт дocpoчнoгo пoгaшeния c coкpaщeниeм cpoкa кpeдитa, вы cэкoнoмитe 70 тыcяч. Чтoбы дoбитьcя тaкoгo жe эффeктa oт peфинaнcиpoвaния, нyжнo выбиpaть пpoгpaммy co cнижeниeм cтaвки кaк минимyм нa 0,6%.
Пoдxoдящиx вaм пpeдлoжeний пo peфинaнcиpoвaнию мoжeт вoвce нe oкaзaтьcя. B тaкиx cлyчaяx caмый yдoбный и пpocтoй вapиaнт — oбpaтитьcя к ипoтeчнoмy бpoкepy. Oн paccчитaeт выгoдный ypoвeнь cтaвки, бyдeт oтcлeживaть пoявлeниe нyжныx вaм пpeдлoжeний и, кaк тoлькo тaкиe пpoгpaммы пoявятcя нa pынкe, cpaзy вac извecтит.
Рефинансирование – что это
Рефинансирование — это процесс перекридитования при котором заемщик кредита оформляет новый кредитный договор для преждевременного погашения прежнего ипотечного займа. Если процентная ставка по рынку ипотечно-кредитных услуг снижается, то более выгодно закрыть старый кредит при помощи нового, получаемого уже на более выгодных для заемщика условиях (в частности, по более низкому проценту).
Для перекредитования допустимо обращаться как в другое (новое) финансовое учреждение, так и решать этот вопрос с существующим (старым) ипотечным кредитором. В первом варианте выполняется оформление нового ипотечного кредита, которым закрываются кредитные обязательства перед старым кредитором. Во втором варианте существующий ипотечный кредитор снижает ставку в рамках действующего договора ипотеки, действуя по своему усмотрению.
Отметим, что банки заинтересованы в сохранении заемщиков, особенно если они обслуживают кредитные обязательства без просрочек. Поэтому кредитные организации обычно соглашаются понизить ставку действующего кредита, идя навстречу заемщику.
Но другие банковские учреждения часто предлагают более интересные программы рефинансирования для заемщиков, кредитованных другими банками. Такой кредит нередко оказывается выгоднее действующего. Заметим, что ипотечному заемщику согласие на погашение займа путем рефинансирования от текущего кредитора не нужно.
Каковы затраты на рефинансирование
Его оформление состоит из расходов по оценке залоговой недвижимости под ипотечный кредит (около 3-4,5 тысяч руб.), страховки и оплаты госпошлины (на момент публикации статьи – 1000 руб.) за регистрацию новой ипотеки. Эти затраты будут полностью компенсированы за полгода сэкономленными на меньшем аннуитете деньгами. Прежний кредитор должен выдать справки по остатку ипотечного долга, характеру погашения кредита и реквизитам погашения долгового обязательства бесплатно.
После оформления нового страхового договора на ипотеку заемщик вправе частично возвратить себе страховую премию по факту досрочного расторжения соглашения о страховке по прежнему договору. Поэтому новая страховка будет ненамного отличаться от страховых взносов, вносимых на условиях старого договора.
Нужно учитывать, что в период оформления залогового обременения на квартиру для нового ипотечного кредитора будут действовать повышенные проценты по обслуживанию кредита – обычно 1,5-2 п.п. сверх договорной ставки. Переоформление залоговой недвижимости занимает до 2-х месяцев, соответственно повышенная ставка также будет применяться не дольше двухмесячного срока.
Можно ли снизить проценты по ипотеке?
Снижение процентной ставки – не фантастическая операция. Клиент на самом деле может улучшить условия кредитования, как на стадии заключения договора, так и после подписания соглашения.
Речь идет о ситуации, когда ипотечная ставка немного выше той, которая в текущий момент действует на рынке. Если при оформлении ипотечного кредита клиент использовал льготы или акционное предложение от банка, то в таком случае ставка вряд ли станет еще ниже.
Самая благоприятная ситуация для клиента – периоды снижения ключевой ставки. Если она падает, то уменьшаются и проценты по ипотеке.
Для уменьшения ставки важно, чтобы кредитополучатель:
- не имел просрочек по кредитным выплатам (имеет хорошую кредитную историю);
- оформил страхование имущества и, желательно, страхование жизни и здоровья.
Когда рефинансирование выгодно, а когда нет
Универсального совета в вопросе рефинансирования ипотеки не может быть – нужно считать каждый индивидуальный случай отдельно.
Часто встречается мнение, что если заемщик выплатил больше половины кредита с аннуитетными платежами, то рефинансировать его бессмысленно, поскольку тело кредита практически не погашено, в выплачены в большей степени проценты банку. Однако такой подход не всегда верен.
Если ставка по новому кредиту меньше, то рефинансирование все же может быть выгодным. Нужно сравнивать оставшийся к выплате процент по текущей ипотеке с потенциальными – по рефинансированной, и не забыть добавить траты на переоформление.
В аннуитетных платежах разное соотношение процентов и тела кредита. Хоть сам платеж каждый месяц одинаков, в его структуре сначала процентов больше, а основного долга меньше, а к концу выплат – наоборот. Проценты в данном случае начисляются на остаток долга. Противоположность аннуитетным платежам – дифференцированные – встречаются в ипотечных договорах не так часто.
К слову, рефинансирование удобно еще тем, что, уменьшив ежемесячный платеж, вы все равно можете вносить на счет привычную сумму. Это позволит сократить срок ипотеки.
Как снизить уровень процентной ставки
Снижение уровня процентной ставки по ипотечному кредиту может значительно сэкономить ваши финансы в долгосрочной перспективе. Вот несколько способов, которые помогут вам достичь более низкой процентной ставки на ваш ипотечный кредит:
- Повышение кредитного рейтинга. Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже процентная ставка, которую вы можете получить от банка. Улучшение вашего кредитного рейтинга может потребовать оплаты существующих долгов, своевременной оплаты кредитных обязательств и поддержания низкого уровня задолженности.
- Сравнение предложений разных банков. В каждом банке процентные ставки могут различаться, поэтому важно изучить предложения нескольких банков и выбрать наиболее выгодное условие.
- Повышение первоначального взноса. Если вы можете позволить себе внести больший первоначальный взнос, это может убедить банк предложить вам более низкую процентную ставку. Больший первоначальный взнос снижает риски для банка и может быть интерпретирован как знак вашей финансовой надежности.
- Улучшение экономической ситуации страны. Общая экономическая ситуация может повлиять на процентные ставки по ипотечным кредитам. Если экономика станет более стабильной, процентные ставки могут снизиться.
- Обратитесь к профессиональному консультанту. Профессиональные консультанты по финансовым вопросам могут помочь вам найти наиболее выгодное предложение по снижению процентной ставки ипотечного кредита. Они имеют опыт работы с банками и знают, какие меры помогут вам снизить ставку.
Используя эти способы, вы можете увеличить свои шансы на получение более низкой процентной ставки по ипотечному кредиту и значительно сократить затраты на выплату процентов.
Рассмотрим плюсы и минусы рефинансирования
Плюсы:
- Снижение процентной ставки. Переход на ипотечный кредит с более низкой процентной ставкой может сэкономит вам значительную сумму денег за время кредитного срока.
- Снижение ежемесячного платежа. Более низкая процентная ставка может привести к уменьшению размера ежемесячного платежа по ипотеке, что сделает его более доступным для вас.
- Возможность снижения срока кредита. При рефинансировании вы можете выбрать более короткий срок кредита, что позволит вам погасить его быстрее и сэкономить на общей сумме процентов.
- Объединение нескольких кредитов. Рефинансирование ипотеки также может быть полезным, если у вас есть несколько кредитов, и вы хотите объединить их в один.
- Улучшение кредитной истории. Регулярные выплаты нового ипотечного кредита могут помочь улучшить вашу кредитную историю и увеличить вашу кредитную надежность перед кредиторами.
Минусы:
- Дополнительные расходы. Рефинансирование ипотеки может включать различные комиссии и затраты, такие как оценка имущества, страхование и закрытие старого кредита, что может привести к дополнительным расходам.
- Затраты времени и усилий. Процесс рефинансирования требует подготовки документов, работы с банком и прочих формальностей, что может быть трудоемким и занимать время.
- Потеря субсидий и льгот. Если ваша текущая ипотека имеет какие-либо особые субсидии или льготы, рефинансирование может привести к их утрате.
- Потеря дополнительных условий. Ваша текущая ипотека может иметь дополнительные условия, такие как возможность досрочного погашения или перерасчета процентов, которые могут быть утрачены при рефинансировании.
Помните, что решение о рефинансировании ипотеки следует принимать с учетом всех факторов и обязательно консультироваться с финансовыми специалистами.
Что делать, если банк отказывается уменьшить процент
Если вы подали заявку на рефинансирование и получили отрицательное решение, то у вас есть выход — обратиться в другой банк. Вы можете одновременно подать несколько заявок в разные банки. Проблем с выбором предложения сегодня нет, все банки предлагают кредит на рефинансирование ипотеки. Но если по каким-то причинам вы выбрали один банк и желаете иметь дело только с ним, то для вас есть другой вариант — подать заявку повторно через 2 месяца.
Если вы писали заявление на реструктуризацию, и банк вам отказал, можно повторно обратиться не в территориальное отделение, а в главный офис. Напишите письмо или позвоните в отдел по работе с клиентами, чтобы получить дальнейшую инструкцию. Если банк отказал в реструктуризации, и у вас нет просроченной задолженности, подавайте документы на рефинансирование в другой банк.
Пакет необходимых документов
Если говорить о внутреннем рефинансировании, то очень часто Сбербанк вообще может не требовать от клиента каких-либо документов, поскольку все документы уже есть в деле клиента. Но такое может быть только в том случае, если само оформление первичного займа было не так давно, например, в текущем году. Во всех остальных случаях пакет документов таков:
- Документы, удостоверяющие личность;
- СНИЛС;
- Документы на право собственности залоговым имуществом,
- Справка 2-НДФЛ;
- Договор страхования залогового имущества;
- Договор залога;
- Кредитный договор на ипотеку.
Считаем расходы на оформление
Большинство операций, связанных с оформлением ипотечного кредита, сопровождаются банковской фразой без комиссии. Но есть расходы, стоимость которых от банка-кредитора не зависят:
- оценка покупаемой квартиры (если требуется). Выполняется субъектом оценочной деятельности на договорных условиях. Цена услуги для столичных регионов составляет 4-4,5 тыс. руб., для других населенных пунктов — 2-2,5 тыс.руб. Это разовые расходы, и какая из сторон их будет нести — можно обсуждать;
- страхование залога (обязательно в соответствии с 102-ФЗ Об ипотеке, ст. 31 (скачать)), жизни и здоровья заемщика — ежегодные расходы покупателя. Для недвижимости страховая компания устанавливает их в процентном размере от оценочной стоимости квартиры. Личное страхование проводится по установленному тарифу;
- нотариальные расходы за удостоверение сделки (если требуется) — зависят от стоимости квартиры. Для столичной недвижимости верхний предел может достигать 40 тыс. руб.
Способы снизить ставку при оформлении ипотеки
Ипотека – это долгосрочное кредитование, которое предоставляется гражданам для приобретения жилья. При оформлении ипотеки одним из главных условий является процентная ставка – процент, который будет начисляться на остаток задолженности по кредиту.
Но что нужно знать о способах снижения процентной ставки при оформлении ипотеки? Какие факторы влияют на ее размер и как получить более выгодные условия? Рассмотрим основные влияющие факторы:
-
Кредитная история
Кредитная история играет важную роль при определении процентной ставки. Если у вас имеются задолженности, просрочки или невыполненные обязательства по другим кредитам, банк может предложить вам более высокую ставку. Чтобы снизить ставку, необходимо поддерживать свою кредитную историю в положительном состоянии.
-
Размер первоначального взноса
При оформлении ипотечного кредита, величина первоначального взноса также влияет на процентную ставку. Чем больше сумма первоначального взноса, тем меньше рисков для банка, и, соответственно, ниже может быть процентная ставка. Рекомендуется делать наибольший возможный первоначальный взнос, чтобы снизить проценты по ипотеке.
-
Господдержка и льготы
В некоторых случаях государство предоставляет господдержку и льготы для ипотечных заемщиков. Вы можете рассматривать различные программы и льготы, которые могут снизить ставку. Например, государственная программа «Молодая семья» или льготные условия для семей с детьми.
-
Рефинансирование
Если вы уже имеете ипотечный кредит с высокой процентной ставкой, можно рассмотреть возможность рефинансирования. При рефинансировании вы берете новый кредит на более выгодных условиях для погашения старого. Это позволяет уменьшить ставку по ипотеке и снизить ежемесячные платежи.
Важно понимать, что не во всех случаях возможно снизить процентную ставку по ипотеке. Величина ставки зависит от многих факторов и варьируется в разных банках. Также стоит учитывать текущий рынок недвижимости и ситуацию в экономике.
Итак, прежде чем оформлять ипотеку, стоит рассмотреть все возможные способы снижения процентной ставки:
- Поддерживать положительную кредитную историю.
- Определить наибольший размер первоначального взноса.
- Искать возможные льготы и государственную поддержку.
- Рассматривать варианты рефинансирования.
Акция от Сбербанка по снижению ипотечной ставки в 2022 году
Ситуация на рынке ипотечного кредитования изменилась в марте, когда ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 20%. В итоге банки, включая Сбербанк, подняли ставки по ипотеке. Некоторые заемщики отказались от ипотеки, но были и те, кто оформлял кредит под 20%. В августе 2022 года ЦБ РФ снизил ставку до 8%, а Сбербанк стал предлагать кредит на покупку квартиры или дома от 9,9% без господдержки.
Если не было просрочек по оплате, низкая кредитная нагрузка и высокий уровень платежеспособности, переоформите ипотеку под 9,9% годовых. Все, что требуется — написать заявление на переоформление ипотеки.
Такая возможность появилась у клиентов Сбербанка с июля 2022 года. По словам Кирилла Царева из правления Сбера, клиенты вправе снизить процентную ставку по действующему кредиту. Об этой акции руководство банка объявило во время Петербургского международного экономического форума.
Но не по каждой ипотеке банк готов снизить процентную ставку. Условия выглядят так.
-
Оформили ипотеку в период с 1 марта по 30 мая 2022 года.
-
Ставка по процентам — от 13,9% годовых.