Можно ли аннулировать договор дарения на дом и земельный участок

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли аннулировать договор дарения на дом и земельный участок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор дарения бывает двух видов: реальным и консенсуальным. В первом случае предполагается, что объект дарения передается новому собственнику сразу после подписания договора. Второй формат позволяет дарителю передать собственность новому хозяину в будущем, о чем должно быть прямо и недвусмысленно указано в документе.

Сделать это можно только через суд. Оспорить дарение квартиры после смерти дарителя чаще всего хотят дедушки, бабушки, супруги, наследники, братья, дяди, тети, племянники. Особенно если имущество могло достаться им по наследству, но по каким-то причинам было подарено одному из родственников или вообще чужому человеку.

Если имущество, на которое претендует истец, не имело к нему отношения при жизни дарителя (наследники не помогали с ремонтом жилья, его уборкой и поддержанием в хорошем состоянии, оплате коммунальных платежей), процедура оспаривания сделки дарения усложняется. Дело в том, что подобные операции совершаются добровольно, и, если кто-то из родственников решил отписать квартиру или дом постороннему, это его право, которое оспорить после смерти дарителя крайне сложно.

Судебный иск никогда не подается сам по себе, в виде отдельной «бумаги». Его в обязательном порядке следует сопроводить пакетом документов, часть из которых подтверждает личность истца и наличие оснований для подачи иска, а часть является доказательствами правомерности позиции истца в споре.

В случае с оспариванием дарственной для частных лиц (дарителя, либо его родственников), утвержден следующий список обязательных документов:

• Общегражданский паспорт заявителя (простая копия прикладывается к иску, оригинал необходимо иметь с собой при подаче иска в канцелярию суда)
• Если даритель действует через представителя – нотариально заверенная доверенность на его имя и паспорт самого доверенного лица
• Квитанция, свидетельствующая об уплате пошлины (оригинал, копию можно оставить у себя на всякий случай)
• Документы, подтверждающие основания для отмены дарения. Например, текст Договора, в котором указаны условия, не выполненные получателем дара, акт осмотра помещения, подтверждающий его ненадлежащее состояние, справка о крупном долге за коммунальные услуги и прочее.
• Если дарственную оспаривают родственники скончавшегося гражданина – свидетельство о его смерти

Можно ли отменить договор дарения, пребывая с дарителем в гражданском браке?

В случае с официальным браком все однозначно супруг имеет право оспорить договор дарения, заключенный без его согласия.

Если же даритель оформляет дарственную в пользу своего родственника на квартиру, где он просиживает совместно с «гражданским» супругом, все несколько сложнее. Нотариального согласия на дарение от него не требуется. С точки зрения закона гражданские супруги абсолютно автономные субъекты, сколько бы времени по факту не длилась их совместная жизнь.

Но если речь идет о совместно нажитом имуществе, гражданский супруг имеет право подать иск. Однако ему придется доказывать факт своего финансового вложения в недвижимость (затраты на строительство, ремонт, оплату коммунальных услуг и прочее). Для этого понадобятся документы (например, чеки на покупку строительных материалов) и надежные свидетельские показания.

Что такое договор дарения и какие основные правила его заключения?

Наряду с прочими гражданскими сделками, дарение регулируется Гражданским кодексом, в главе 32.

Дарение — это передача чего-либо от одного человека (организации) к другому бесплатно. Под “бесплатно” в данном случае понимается не только оплата деньгами, но и любое другое действие взамен. Дарение понимается как добровольный акт отказа владельца от принадлежащего ему имущества, от имущественных прав или прощение долга в пользу другого человека. Подарить можно уплату долга третьему лицу или, напротив, право требовать долг с третьего лица. Женщина одолжила деньги своей приятельнице, а на новый год, в качестве подарка, простила этот долг. Племянница взяла кредит на машину, а дядя на день рождения подарил погашение кредита. Мужчина взял деньги в займ, его кредитор решил подарить деньги своей дочери и теперь мужчина обязан вернуть деньги ей.

Возможно не только непосредственное дарение, но и обещание сделать дар в будущем. Такие обещания обязательно закрепляются письменно. Мама пообещала подарить сыну машину через год, о чем родственники подписали соглашение.

Не всегда при желании передать дар обязательно составлять договор, дарение один из тех видов договора, который возможен в устной форме, достаточно просто передать дар, исключение составляют перечисленные в статье 574 Гражданского кодекса случаи. Среди прочих, передача в дар недвижимого имущества возможна только в письменном варианте. Муж подарил жене серьги — письменная форма не обязательна, а вот если квартиру — без договора не обойтись.

Правило об отсутствии встречного действия при дарении является основным правилом для этого договора. При несоблюдении требования возникают риски оспаривания договора, о них и других случаях, когда оспаривание договора становится возможным, поговорим ниже.

Не всегда граждане готовы исполнять свои обязательства и при возникновении риска банкротства иногда пробуют “вывести” недвижимость через дарение ее близким людям/родственникам.

Обращаем внимание, что в делах о банкротстве правом на оспаривание сделок обладает финансовый управляющий, а, поскольку сделка дарения является безвозмездной, то шансы ее оспаривания весьма высоки, поскольку выбытие из конкурсной массы ликвидного имущества ставит под угрозу права кредиторов должника (дарителя).

Следовательно, высок риск отъема имущества и возврата его в конкурсную массу. Причем финансовым управляющим могут быть оспорены договоры дарения совершенные в пределах 10 лет до даты банкротства и уж совершенно точно будут оспариваться сделки за последние три года.

Подводя итоги написанному:

• оспаривание договора дарения возможно во многих ситуациях;
• каждая ситуация уникальна и нуждается в анализе, единого алгоритма оспаривания нет;
• при своей простоте, рассматриваемый договор достаточное количество тонкостей, при несоблюдении которых можно поставить сделку под угрозу;
• раздаривание имущества не является хорошим способом для вывода активов при банкротстве;

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) дарение недвижимого имущества относится к двусторонним сделкам безвозмездного характера и имеет целью передачу права собственности на недвижимость другому лицу.

Законность сделок с недвижимостью обеспечивается обязательной государственной регистрацией права собственности дарителя, а затем и права собственности одаряемого по договору дарения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Дарение влечёт безусловную и полную передачу прав на имущество, но вместе с тем статьёй 578 ГК РФ в строго установленных случаях предусмотрена возможность возвращения подаренной собственности – отмены дарения.

В каких же случаях и в каком порядке даритель может отменить дарение и вновь зарегистрировать за собой право собственности на ранее подаренную им недвижимость?

Во-первых, согласно статье 578 ГК РФ дарение может быть отменено путём обращения в суд с исковым заявлением если:

• одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создаёт угрозу её безвозвратной утраты.

Также предусмотрен случай отмены в судебном порядке дарения, совершённого индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Основанием для государственной регистрации прекращения права лица, получившего недвижимость в дар, и регистрации права собственности дарителя в этих случаях будет являться решение суда. Это связано с тем, что лишь суд компетентен установить указанные выше обстоятельства, послужившие причиной для отмены дарения. Решение суда (в 1-м экземпляре) вместе с договором дарения (подлинник и копия) должны быть приложены к заявлению дарителя при обращении в Росреестр. Для регистрации права потребуется также уплата государственной пошлины.

Отличается от указанных трёх ещё один, четвёртый, случай отмены дарения. Согласно пункту 4 статьи 578 ГК РФ: «В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживёт одаряемого». До недавнего времени не угасали споры относительно того, может ли даритель в таком случае вернуть имущество, не обращаясь в суд?

Точку в дискуссии поставил Верховный Суд РФ, разъяснив порядок применения нормы в определении от 2 ноября 2016 года № 4-КГ16-36. Так как документально подтверждённый факт смерти одаряемого (свидетельство о смерти или решение суда об объявлении гражданина умершим) не требует повторного установления судом, прежний собственник имеет возможность без обращения в суд вновь зарегистрировать за собой право собственности на подаренную недвижимую вещь, совершив особую одностороннюю сделку, выражающую волю дарителя на отмену дарения. Такая сделка может быть обличена в форму распоряжения об отмене дарения. Совершить эту одностороннюю сделку можно исключительно в том случае, если договором дарения было предусмотрено, что даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

При этом необходимо иметь в виду, что согласно пункту 5 статьи 578 ГК РФ: «В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения». В практике судов норма применяется ко всем случаям отмены дарения, в том числе и к случаю, когда даритель пережил одаряемого. «Сохранение имущества в натуре» понимается не только в физическом смысле (не утрачено, не претерпело изменений), но и как сохранение принадлежности имущества одаряемому.

Если лицо, получившее недвижимость в дар, при жизни передало право собственности иному лицу, отмена дарения пережившим дарителем без обращения в суд становится невозможной. Будучи собственником имущества, одаряемый ни при каких договорённостях с дарителем не может быть лишён своего правомочия распорядиться имуществом. Поэтому если в ЕГРН на подаренную недвижимость зарегистрировано право собственности третьего лица (то есть его право уже возникло с момента регистрации) пережившему дарителю, отменяющему дарение, будет отказано в государственной регистрации права собственности.

С иным моментом, нежели момент государственной регистрации, связывает закон возникновение права собственности у наследников одаряемого. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя). Однако данный факт может быть подтверждён после получения наследниками свидетельств о праве на наследство (как правило, через 6 месяцев). До указанного момента дарение можно отменить во внесудебном порядке. После оформления наследства (даже если права наследников не зарегистрированы в ЕГРН) такая возможность отпадает, и права наследников можно будет оспорить только в суде.

Возможны ситуации, когда подаренная недвижимость на момент смерти одаряемого находится в аренде или отдана в ипотеку (залог). В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ при изменении собственника аренда сохраняется. Следовательно, наличие заключённого договора аренды не препятствует государственной регистрации права собственности дарителя, который в силу закона становится арендодателем имущества. А вот вопрос о возможности возвращения во внесудебном порядке заложенного имущества ни ГК РФ, ни Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не урегулирован. Поэтому, если недвижимость заложена, у государственного регистратора могут возникнуть сомнения в наличии оснований для государственной регистрации права на основании распоряжения об отмене дарения.

Итак, если все названные выше условия соблюдены, даритель, отменивший своим распоряжением дарение, может обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности.

При этом распоряжение об отмене дарения должно в обязательном порядке содержать:

1. дату совершения распоряжения об отмене дарения;
2. Ф. И. О., паспортные данные дарителя, отменяющего дарение;
3. описание подаренного недвижимого имущества (наименование, кадастровый (условный) номер, адрес;
4. дату, номер договора дарения;
5. Ф. И. О. одаряемого, его паспортные данные;
6. указание на факт смерти одаряемого;
7. чётко выраженную волю дарителя на отмену дарения (целесообразно также сослаться на пункт договора дарения, предусматривающий такое право дарителя);
8. подпись, расшифровку подписи.

Поскольку договор дарения недвижимости заключается в письменной форме, то и распоряжение об отмене дарения также должно быть оформлено письменно. Если договор дарения был удостоверен нотариусом, скорее всего, потребуется нотариальное удостоверение распоряжения об отмене дарения. В обоих случаях распоряжение необходимо составить в двух экземплярах (один – для дарителя, второй – для Росреестра или нотариуса).

Чтобы зарегистрировать право собственности в ЕГРН, необходимо, уплатив государственную пошлину, обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности дарителя, приложив к нему следующие документы:

• договор дарения, по которому имущество отчуждалось (подлинник и копия);
• распоряжение об отмене дарения (в 2-х экземплярах (подлинники), если составлено в простой письменной форме, либо подлинник и копия, если нотариально удостоверено).

Основания для оспаривания договора дарения

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся в правоприменительной практике основания для оспаривания договора дарения:

• Договор дарения заключен с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка или нравственности.

• Не соблюдены форма и порядок заключения договора дарения, предусмотренные гражданским законодательством, или переход права собственности по договору дарения не прошел государственную регистрацию, то есть договор не соответствует требованием закона и иных правовых актов

• На момент совершения сделки дарения даритель не способен был понимать значение своих действий и руководить. Данное основание влечет недействительность сделки дарения. Такая сделка, в отличие от ничтожной сделки, совершенной недееспособным лицом, является оспоримой. Анализ правоприменительной практики показывает, что данное основание является весьма распространенным по делам данной категории. Доказательственная база строится на результатах психиатрической экспертизы, проведенной в отношении дарителя на период совершения дарственной, а также на показаниях сторон, свидетелей, оценке представленных сторонами документов и т.д.

• Сделка дарения совершена для вида — так называемая мнимая сделка, когда стороны не имели намерения создать те правовые последствия, которые влечет дарение, то есть фактически намерения передать вещь не имелось. К примеру, сделка совершена с целью ухода от долгов, во избежание обращения взыскания на имущество и т.п. Мнимая сделка является ничтожной, но разумеется ее мнимость подлежит доказыванию.

• Сделка дарения совершена с целью прикрыть другую сделку (продажу, ренту и др.) – притворная сделка. О притворности сделки говорит намерение сторон прикрыть ею другую сделку, которая фактически состоялась. Например, если сторонами составлен и подписан договор дарения с целью прикрыть фактическую продажу имущества, то сделка дарения будет считаться ничтожной. В качестве примера можно привести сделку дарения, заключаемую для того, чтобы обойти право сособственника на преимущественную покупку доли в праве общей долевой собственности. В этом случае доказыванию подлежат обстоятельства возмездности отчуждения имущества.

• Сделка подписана неуполномоченным лицом, подписана не самим дарителем, а иным лицом, совершена по поддельной доверенности. Нередко в правоприменительной практике встречаются дела по оспариванию сделок, совершенных по доверенности, полномочия в которой носят общий характер, без указания на предмет дарения и одаряемого, что является прямым нарушением требования закона, содержащегося в ч. 5 ст. 576 Гражданского кодекса РФ и влечет ничтожность такой доверенности.

Фальсификация подписи в документах может быть доказана почерковедческой экспертизой.

• На момент совершения сделки даритель был лишен дееспособности судом вследствие психического расстройства. Данное обстоятельство влечет ничтожность сделки дарения. Доказать ничтожность сделки, совершенной недееспособным лицом не составит труда, поскольку доказательством служит вступившее в законную силу решение суда о признании дарителя недееспособным, и проведение психиатрической экспертизы в отношении дарителя в этом случае не требуется.

• Договор дарения заключен дарителем под влиянием существенного заблуждения (относительно предмета, природы сделки и др.), или под влиянием насилия или угрозы, обмана, либо вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

Следует отметить, что данные основания оспаривания сделки являются наиболее сложно доказуемыми в суде, и без помощи опытного юриста сложно будет добиться положительного результата.

• Договор дарения содержит условие о том, что имущество перейдет одаряемому после смерти дарителя. Такое условие также влечет ничтожность договора дарения. Иск о применении последствий недействительности такой сделки могут предъявить наследники дарителя, поскольку «подаренное» таким образом имущество подлежит включению в наследственную массу

• Дарение имущества совершено при имеющемся ограничении или запрете на распоряжение имуществом (например, залог имущества, находящийся у кредитора)

• Не получено нотариальное согласие супруга дарителя на дарение имущества, нажитого дарителем в период брака и оформленного (зарегистрированного) на него

Определение термина дарения: что это?

Дарственной считается договор дарения, который может быть составлен в пользу родственников, а также сторонних лиц, не имеющих родственных связей. Соглашение подразумевает безвозмездную передачу имущества от дарителя или имущественного права в собственность 3-му лицу (одаряемому). Кроме того, договор может предусматривать выполнение таких действий в будущем.

В большинстве случаев предметом дарственной являются:

• недвижимость;
• ценные бумаги;
• движимое имущество;
• земельный участок;
• деньги, а также другие вещи, которые не были изъяты из оборота.

Предметом соглашения дарения могут быть имущественное право или освобождение лица от каких-либо обязанностей.

Законодательно установлен ряд лиц, которым нельзя проходить в дарственной одаряемыми:

1. Государственные служащие в связи с видом их деятельности.
2. Официальные попечители, опекуны и другие представители недееспособных лиц или детей, не достигших совершеннолетия. Не могут быть одаряемыми, если дарителем выступают подопечные этих лиц.
3. Работники социальных, лечебных учреждений. Например, сторонами дарственной не могут быть медицинский персонал, педагоги и социальные работники, если даритель – человек, который находится в данном заведении.

Если такое соглашение будет заключено, можно в судебном порядке оспаривать договор.

Можно ли отменить договор дарения на квартиру

Отозвать договор дарения сложно, для признания его недействительным требуются веские аргументы. Например, в качестве основания для аннулирования сделки могут служить доказанные нарушения, допущенные при регистрации и переоформлении прав собственности. Все основные объективные основания для отмены дарственной перечислены в статье 578 Гражданского Кодекса РФ.

Существуют два типа договоров:

• Когда безвозмездный переход прав происходит сразу же после заключения сделки;
• Когда одним из условий соглашения является пункт, обязывающий дарителя переоформить квартиру на одаряемого и съехать из нее в определенный срок.

Пока договор не вступил в законную силу, владелец квартиры может совершить отмену дарения квартиры и отказаться от сделки в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом вторую сторону соглашения.

У одаряемого, который так и не получил своего подарка есть законное право обратиться с исковым заявлением в суд, чтобы заставить дарителя исполнить свои обязательства по дарственной. Только предоставив достаточные основания для признания законности отказа владелец жилой недвижимости сможет отстоять свои квадратные метры, в противном случае сделку придется завершить до конца.

Причины аннулирования

В договоре дарения могут быть оговорены причины для признания его недействительным. При этом даритель обязан предоставить юридически подтвержденные факты нарушения условий договора.

Возможные причины расторжения:

1. Пренебрежительное отношение к подарку, приводящее к его уничтожению или непригодному для пользования состоянию. Главную роль здесь играет моральный аспект. В суде нужно объяснить ценность этого объекта для дарителя и его душевные переживания поводу такого отношения со сторону одариваемого. Фактически нужно доказать, что подарок не нужен владельцу. В качестве этого подойдут как видеозаписи, фотографии, показания свидетелей, так и различные справки, акты обследования коммунальных служб.
2. Физическое насилие со стороны получателя подарка не только к тому человеку, который одарил, но и к членам его семьи. Действия должны быть умышленными. Подтвердить это можно посредством получения справки из медицинского учреждения, свидетельских показаний, заявления, поданных в правоохранительные органы.
3. Нахождение дарителя в невменяемом состоянии (наркотическое или алкогольное опьянение). В суде можно заявить, что в момент подписания документов пожалователь не отвечал за свои поступки. Он ничего не помнит. Этот факт, конечно, нужно подтверждать путем предоставления справок и показаний свидетелей. Доказать это будет крайне сложно.
4. Банкротство презентующего, если он является юридическим лицом, в период оформления документов.
5. Смерть одаряемого. При наличии данного пункта в договоре, аннулировать его будет очень просто при наступлении такой ситуации. Если же этот пункт никак не оговорен в тексте, имущество приобретает статус наследства и будет разделено между родственниками умершего.

Если же даритель в одностороннем порядке желает расторгнуть договор, то это делается через суд. Он самостоятельно проводит сбор доказательств, составляет соответствующее заявление. Все это нередко занимает очень длительный период времени. Не стоит забывать, что данный вид сделок имеет небольшой срок давности. Он составляет от 1 до 3 лет. Это зависит от формулировки иска.

При подготовке искового заявления и сборе доказательств лучше всего воспользоваться услугами профессионалов. Таковым является адвокат по имущественным делам. С его помощью все бумаги можно будет подготовить грамотно и в более короткие сроки. Важно составить все в строго определенной законодательством форме. Также адвокат может отстаивать интересы клиента в суде более профессионально.

На практике случаи отмены договоров дарения не редки. Главное привести веские аргументы и проявить терпение и упорство в достижении своей цели.

Как отозвать договор дарения при жизни дарителя в 2024 году: способы

В предыдущем разделе говорилось об основаниях для отмены дарственной или отказа от нее. Два упомянутых действия собственника следует отличать от признания заключенной сделки недействительной. На это существуют отдельные причины и законодательные предписания.

Обычно дарение аннулируется через суд. В иске делается ссылка на нормы ГК РФ, письменные доказательства, собранные из различных источников. Некоторые ситуации предусматривают привлечение свидетелей из числа соседей, родственников.

Юридическое прекращение взаимоотношений – основной, но не единственный шаг. Так, дальше требуется вновь узаконить свои прежние права на отчуждаемую квартиру. И тут без Росреестра не обойтись. Пакет документов подать туда допускается не напрямую, а через ближайший МФЦ.

Отмена дарственной по инициативе прокурора

Как аннулировать дарственную на квартиру на общих основаниях, определяется в ст. 168 ГК РФ:

1. В тексте присутствуют ошибки, опечатки, информация о предмете дарения является неточной.
2. Документ составлен с нарушениями установленной формы, без соблюдения порядка подписи.
3. Отсутствуют нужные документы на квартиру, например регистрация.
4. В дарственную включен пункт о встречных обязательствах, нарушающий основное правило дарения о безвозмездности.
5. Вписано условие, по которому квартира переходит в дар лишь после смерти дарителя.
6. Не прошел регистрацию в Росреестре.
7. Договор прикрывает собой сделку купли-продажи и заключен с целью избежать или уменьшить налогообложение.
8. Дарителем является ЮЛ, проходящее процедуру банкротства, и срок заключения договора приходится на последние 6 мес. до получения им статуса банкрота.
9. Одаряемый является сотрудником (родственником сотрудника) лечебного или государственного учреждения.

Похожие записи:

• До какого возраста детей нельзя оставлять одних?
• Штрафы за тонировку в 2023 новые
• Документы для развода с детьми через суд по обоюдному согласию