Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить застройщика и новостройку в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить портфолио проектов застройщика, проверить все документы. Нелишней будет поездка на стройплощадку, чтобы посмотреть, на каком этапе действительно находятся работы. Убедиться, что договор подпадает под действие ФЗ-214 о долевом строительстве и гарантирует защиту прав и интересов.
Рекомендации экспертов по проверке застройщиков
«Необходимо проверить, нет ли застройщика в одном из списков или реестров проблемных объектов. Изучить, какие объекты компания уже вводила в эксплуатацию, были ли там задержки по срокам ввода, изучить отзывы покупателей. Посмотреть, продает ли застройщик квартиры через эскроу-счета — сейчас это основная «страховка» для дольщика», — отметила Ирина Доброхотова.
Также следует изучить, какие банки выдают ипотеку в новостройках компании. Дополнительную уверенность может вселить тот факт, что акции компании котируются на бирже (компания прошла IPO и стала ПАО — публичным акционерным обществом).
По мнению экспертов, сейчас лучше сразу выбирать проекты, продажи которых ведутся по эскроу-счетам. В таком случае деньги девелопер получит только после ввода проекта в эксплуатацию, а при несоблюдении сроков дольщик вернет свои деньги обратно через банк.
«При таком раскладе вопрос проверки надежности девелопера ложится на банк, выдающий проектное финансирование. Кредитор максимально заинтересован в контроле целевого расходования средств девелопером. Чем надежнее банк, тем строже андеррайтинг на получение кредита на строительство. Поэтому, если в проекте принимает участие известный банк, не вызывающий сомнений, это один из признаков надежности проекта», — подытожила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Советы экспертов по проверке застройщиков: подведём итоги
| 1 | Проверьте сайт строительной компании на наличие информации о ней, новостройке, сроках сдачи домов, фотографий со стройки или прямой трансляции. |
| 2 | Документы, которые должны быть на сайте: устав, свидетельство о регистрации, постановке на налоговый учёт, выписка из ЕГРЮЛ. |
| 3 | Разрешение на строительство — это один из документов, который эксперты проверяют в первую очередь. Проблемы с ним создают риски для дольщиков. |
| 4 | Если в системе ЕИСЖС нет данных о компании и новостройке, то девелопер нарушает закон. |
| 5 | Выбирайте застройщика с многолетним опытом работы, изучайте количество и качество завершённых объектов. |
| 6 | Проверяйте застройщика в ЕРЗ, на сайте Министерства стройкомплекса Московской области или портале Москомстройинвеста. В регионах власти публикуют белые и/или чёрные списки компаний. |
| 7 | О финансовой стабильности девелопера говорит его аккредитация в банках и страховых компаниях. |
Я доверяю только своим глазам. Проверяем объект вживую
Да, это еще один способ проверить застройщика на вшивость. Конечно, он вряд ли полностью вас удовлетворит, ибо, приехав лично на стройку, вы не получите исчерпывающего представления о ходе строительства. Гулять по стройплощадке запрещено по технике безопасности, можно лишь из-за забора обозревать, насколько шустро бегают оранжевые каски, подгоняемые белыми. Сейчас есть возможность найти онлайн-трансляцию застройщика с камер на объекте и наблюдать за стройкой из дома. Но нет уверенности, что непрофессионал поймет, соблюдается ли строителями технология.
Небольшая ремарка: Эксперты рынка предлагают еще использовать метод «шести рукопожатий». Имеется в виду, что в каждом окружении всегда найдутся люди, так или иначе связанные со строительством. Соответственно, через них и их знакомых можно добраться до людей, непосредственно связанных с застройщиком. Это «шапочное знакомство», якобы, может принести пользу в виде полезной и достоверной информации из первых и живых уст. И предполагается, что эта информация добавит либо сомнений, либо повысит уровень лояльности покупателя к застройщику. Такой способ слишком затратный по времени — когда еще найдется нужный человек, «знакомый моего знакомого». Считаю, что собранной выше информации уже достаточно для дальнейших действий.
Анализ застройщика уже на этом этапе может показать, что с ним лучше не связываться, и дальше нет смысла проверять его надежность. Но если все в порядке, и компания оказалась публичной и зарекомендовавшей себя, то мы переходим к изучению правовых документов.
Заглянем в черные списки — проверка девелопера через государственные структуры
С 2017 года в стране работает Единый реестр застройщиков, в который входят все строительные компании, привлекающие средства дольщиков. На портале можно получить исчерпывающую информацию о застройщике. Здесь содержится юридическая информация, которую можно сверить с документами на сайте. К тому же данный реестр ведет определенный рейтинг среди строительных компаний. И за успешно завершенные строительные проекты застройщику начисляются баллы. Низкий балл в рейтинге может показывать, что застройщик уже допускал просрочки в сроках ввода объекта в эксплуатацию. А значить, стоит рассматривать компании, находящиеся в лидерах рейтинга.
Органы строительного надзора постоянно мониторят отрасль и публикуют на официальных сайтах белые и черные списки компаний. В них содержится информация о своевременной сдаче отчетности в местные органы власти. Соответственно, компании, имеющие проблемы со сроками сдачи жилья, финансовые трудности, выявленные несоответствия при строительстве, автоматически появляются в черном списке. И чтобы обелить свое имя, им приходится тратить множество усилий, а для покупателей это лишний повод увидеть, что застройщик оказался ненадежным партнером. И никто не гарантирует, что такого не будет с ним впредь.
Еще один важный показатель надежности застройщика — это тесное сотрудничество и аккредитация в крупных банках. Как уже ранее говорилось о проектном финансировании (те самые эскроу-счета), то замороженные деньги дольщиков вынуждают обратиться застройщика за кредитом в банки. Которые, в свою очередь, проводят доскональную проверку строительной компании и должны сами убедиться в ее надежности.
Если застройщик уверенно сотрудничает с крупнейшими банками страны в области кредитования, ипотеки, то это показатель, что компания проверена на всех уровнях и надежна. Банки никогда не дадут денег сомнительной или слишком молодой организации. Списки аккредитованных компаний всегда можно найти на официальных банковских порталах.
Зачем нужно проверять застройщика?
Прежде всего нужно обсудить боле широкий вопрос – тему обманутых дольщиков, разобрать историю и причину возникновения этой проблемы. Некоторые дольщики сталкиваются с тем, что они не могут въехать в купленные ими квартиры и ждут достройки многоквартирных домов годами.
Проблема обманутых дольщиков циклична, она происходит с каждым экономическим кризисом, проблема впервые постигла застройщиков России в 2005 году, когда происходил мировой экономический кризис, и, соответственно банки перестали кредитовать застройщиков и начали складываться пирамиды. Обанкротилось очень много застройщиков, руководство некоторых из них уехало за рубеж, потому что они не смогли исполнить свои обязательства перед дольщиками. Следующий кризис был в 2015 году, аналогично также компании застройщики ликвидировались, а порядка 60 тысяч дольщиков остались без вложенных денег и без квартир, то есть они остались «у разбитого корыта».
Самая главная проблема заключалась в том, что эти застройщики не проверялись, людей привлекала низкая цена недвижимости, они доверяли компаниями свои денежные средства и сами несли деньги в провальные проекты.
Несмотря на большое количество долгостроев и число обманутых дольщиков, риски по-прежнему возникают у сегодняшнего покупателя новостроек.
Какие необходимо проверить документы?
Следующий этап проверки строительной компании является общение с ее представителем и изучение документов. Знайте, что вы вправе затребовать их в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно статьям 19-21 указанного закона застройщик обязан предоставить следующие бумаги:
- учредительные документы, устав компании;
- подтверждение факта государственной регистрации в качестве застройщика и постановки на налоговый учет;
- бухгалтерскую и годовую отчетность по результатам работы за последние три года;
- отчет по аудиторской проверке деятельности за последний год;
- лицензию и срок ее окончания.
Практически всю информацию о финансовой деятельности можно почерпнуть из этих документов. Дополнительно стоит проверить разрешительную и проектную документацию по конкретному дому, в котором планируете купить квартиру. Зачастую застройщик торопится заключать договора еще на стадии приобретения участка земли, при этом не имея на руках разрешения на строительство. Рекомендуется дождаться получения застройщиком всех необходимых согласований и только тогда подписывать договор о долевом строительстве.
Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке
Первый этап, который нужно пройти перед заключением договора долевого участия — проверка строительной компании. Она включает оценку репутации фирмы, ее задолженности по выплате налогов, источника финансирования строительства и других моментов, которые помогут определить недобросовестного застройщика.
Ознакомление с общей информацией о застройщике
Сначала нужно ознакомиться с регистрационной и учредительной документацией строительной компании. Это:
— свидетельство о регистрации юридического лица;
— выписка из ЕГРЮЛ;
— устав организации, на основании положений которого она функционирует;
— свидетельство о постановке на налоговый учет.
После ознакомления с документами можно посмотреть информацию о застройщике на сайте ФНС. В частности, по дате регистрации можно узнать продолжительность функционирования компании. Есть застройщики, которые рассказывают клиентам, что они работают на рынке недвижимости более 15 лет, а после проверки может оказаться, что они зарегистрированы всего 1 год назад.
Специалисты советуют выбирать застройщиков, работающих 5 и более лет. Надежной может быть компания, которая работает менее года, но у фирм, функционирующих более длительное время, легче оценить надежность. В частности, у них можно проверить сроки сдачи предыдущих объектов, качество проведенных работ.
Проверка застройщика по сайту компании
Строительные компании, которые заботятся о своей репутации, хотят привлечь больше покупателей, вкладывают средства в развитие сайта. На сайте застройщика можно ознакомиться с:
— сведениями о проектах, по которым здания уже введены в эксплуатацию;
— данными о проектах, в строительстве которых можно принять долевое участие;
— данными по новостройкам, введенным в эксплуатацию, в которых можно купить квартиру;
— информацией о регистрационных и учредительных документах фирмы;
— полученными наградами;
— сведениями о банках, в которых застройщик прошел аккредитацию;
— данными о подрядчиках, которых компания привлекает для проведения работ.
Многие компании ведут онлайн-трансляцию с одного или нескольких объектов, которые они строят.
Если информации о застройщике мало, сайт давно не обновлялся и не пополнялся актуальной информацией — это повод насторожиться и тщательнее проверить добросовестность компании.
Просмотр договора долевого участия
Его заключают застройщик и человек, который собирается стать собственником квартиры в строящемся доме. ДДУ оформляют на любом этапе строительства — от стадии котлована до проведения отделочных работ, прокладывания коммуникаций. Такой документ защищает покупателя от действий мошенников, недобросовестных фирм и позволяет обратиться в суд, если права дольщика будут нарушены.
В договоре долевого участия должны присутствовать такие сведения:
— информация об объекте — адрес дома и кадастровый номер участка, на котором возводится здание;
— стоимость объекта;
— дата сдачи;
— этаж квартиры и ее номер;
— гарантия на квартиру;
— сведения о страховании ответственности компании;
— данные паспорта покупателя;
— реквизиты компании-застройщика.
По закону ДДУ должен регистрироваться в Росреестре. Это защищает покупателей от действий недобросовестных застройщиков, которые одну и ту же квартиру хотят продать нескольким покупателям.
ДДУ защищает дольщиков в случае замораживания строительства, от разных рисков в других ситуациях, когда нарушаются их права. Например, если застройщик захочет перенести сроки сдачи объекта, он должен согласовать это с каждым из дольщиков путем подписания дополнительного соглашения. Но покупатель должен подписывать такое соглашение добровольно. Если застройщик вовремя не сдает объект, покупатель имеет право на получение пени. Ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
Чтобы удостовериться в том, что ДДУ действительно защищает покупателя, можно показать документ юристу. Он оценит, насколько правильно составлен договор и рискует ли покупатель, подписывающий его.
Оценка договора страхования застройщика
Это документ, которым застройщик страхует свою ответственность. Среди рисков которые предусматривает полис:
— застройщик продал одну квартиру нескольким людям;
— объект был уничтожен в случае пожара или другой ситуации, предусмотренной страховым договором;
— застройщик обанкротился и не может выполнить свои обязательства перед дольщиками.
Можно попросить копию страхового договора и проверить страховщика. Если компании, которая оформила полис, нет в перечне страховщиков Центробанка, застройщик не имел права заключать с ней договор страхования.
Как выбрать застройщика, оценивая его предыдущие объекты
После проверки регистрационных и учредительных документов, ДДУ, страховки компании стоит проверить информацию о предыдущих проектах застройщика.
Нужно узнать, какие объекты возводились, были ли они сданы в срок, есть ли жалобы от покупателей квартир в отношении их качества. Бывает, что при сдаче объекта клиента все устраивает, но через несколько месяцев осыпается штукатурка, разрывает трубы, горит проводка, в стенах появляются трещины.
Сам застройщик не будет говорить потенциальному клиенту о том, что какие-то объекты были сданы им позже срока. Не рассказывают и о жалобах покупателей квартир. Информацию лучше искать в группах социальных сетей, на форумах, можно посмотреть публикации на сайтах местных СМИ. Это могут быть сведения и о квартирах на рынке вторичной недвижимости, которую возводила строительная компания.
Следует понимать, что даже идеальная репутация застройщика не может гарантировать, что компания не обанкротится — бывает, что строительство замораживают застройщики, которые много лет в сроки сдавали объекты и получали положительные отзывы клиентов. Но проверка данных о предыдущих проектах компании поможет отсеять тех застройщиков, у которых сформировалась репутация недобросовестной фирмы.
Сравнение цен застройщика со средними ценами по рынку новостроек
Если застройщик добросовестный, работает на рынке недвижимости давно, у него хорошая репутация, то его цены будут на уровне рыночных или выше. Низкая стоимость квартир может устанавливаться компаниями, которые только входят на рынок. Еще низкая цена на объекты бывает у застройщиков, которые срывают сроки сдачи объектов, не выполняют другие обязательства перед своими клиентами, прописанными в договоре — так они стараются привлечь больше покупателей на строящееся жилье.
Цену квартир возводимого объекта всегда нужно оценивать в совокупности с другими показателями и документами, которые проверяют у компании. Например, слишком низкая цена может быть установлена, когда у компании нет разрешения на строительство или отсутствуют другие обязательные документы.
Оценка финансовой устойчивости строительной компании
Бухгалтерская документация застройщика должна быть размещена в открытом доступе на сайте Росстата. Но нужно обратить внимание на то, что сведения публикуются с задержкой в 7 месяцев.
Если данных о финансовой отчетности по конкретному застройщику нет, это может свидетельствовать о том, что отчетность за последний период не была сдана, а сама компания готовится к прекращению деятельности.
По закону бухгалтерская отчетность застройщика не считается коммерческой тайной. Поэтому покупатель квартиры в строящемся доме может попросить предоставить для ознакомления отчеты за последние 3 года работы. Стоит обратить внимание на такие показатели:
— чистая прибыль. Можно сравнить показатели прибыли за отчетный период и предыдущий;
— выручка — сумма поступивших средств за отчетный период;
— размер чистых активов. Это сумма средств, которой компания может воспользоваться при неблагоприятном исходе своей деятельности;
— величина основных средств и другие активы — имущество компании;
— величина дебиторской задолженности. Это деньги, которые компания может взыскать со своих должников;
— величина кредитных обязательств перед финансовыми и другими организациями.
Перед заключением сделки следует проверить документы, относящиеся к
- Разрешение на строительство
Важно проверить, чтобы оно было выдано именно на тот дом, в котором вы планируете покупать квартиру. Также следует обратить внимание на срок действия документа, подпись должностного лица, печать организации. Данные девелопера и лица, которому выдано это разрешение, должны совпадать.
- Проектная декларация
Один из главных документов для покупателя. В нем содержится информация о сроках и этапах строительных работ, адрес дома, количество и характеристики квартир, назначение нежилых помещений, состав общего имущества, сроки завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, цена постройки дома, список подрядчиков, страхование и возможные риски строительства.
- Государственная экспертиза
Она тоже входит в проектную документацию, но ее можно рассмотреть и отдельно. Наличие такой экспертизы говорит о том, что данный объект полностью соответствует законодательству, строительным регламентам и нормам.
- Документация на строительный участок
Приобретение жилья — рискованный процесс, причем особенно высокие риски возникают при покупке квартиры в недостроенном доме. К основным проблемам, связанным с новостройкой, относятся:
- долгострой, при котором жилье возводится слишком долго;
- банкротство застройщика, из-за которого невозможно достроить объект;
- обман компании, которая заключает с дольщиками не ДДУ, а другие соглашения, по которым не действует государственная защита покупателей;
- фирма продает одну квартиру нескольким покупателям;
- по вине строительной фирмы возникают простои во время оформления имущества.
Для предотвращения таких ситуаций осуществляется проверка застройщика. Для этого выполняются следующие действия:
- изначально выбирается компания, входящая в реестр добросовестных застройщиков, ведущих деятельность исключительно на основании положений Федерального закона № 214-ФЗ;
- проверяется фирма: изучаются ее документы, которые должны располагаться на официальном сайте в свободном доступе;
- оцениваются отзывы прошлых покупателей и клиентов;
- изучается срок работы предприятия, причем желательно отказаться от приобретения жилья, продающегося новой организацией;
- проверяется членство строительной фирмы в соответствующей СРО.
Этапы покупки квартиры от застройщика
- Первый этап в процессе покупки квартиры в новостройке в ипотеку отведен выбору банка. Заявки лучше подавать в несколько банков, так можно выбрать лучшее предложение.
- Получив одобрение от банка можно переходить к выбору квартиры с необходимым метражом и подходящей планировкой у доказавшего свою надежность застройщика.
- Выбрав понравившуюся по всем параметрам квартиру стоит обратиться в банк для оформления ипотечного договора с банком. На этом этапе проводится оценка квартиры, если речь идет о готовой новостройке. Ипотечный договор стоит внимательно изучить, обратив особое внимание на сумму кредита, сроки, размер и дату ежемесячного платежа, штрафы за просрочку выплат.
- Последний этап ― заключение ДКП для сданной новостройки или ДДУ для строящихся объектов.
При покупке квартиры в одном из ЖК от Меридиан на всех этапах сделки вас будет сопровождать индивидуальный ипотечный брокер, который почти все сделает за вас.
Соберите информацию об истории компании
Когда речь заходит о рисках долевого строительства, первым обычно вспоминается совет покупать квартиры только у проверенного застройщика с именем и репутацией. Если компания работает на рынке много лет, это большой плюс. Это значит, что за свою долгую историю она пережила не один кризис, и ее руководство знает, как вести себя в подобных обстоятельствах. Однако в кризис проблемы могут возникнуть даже у крупного застройщика. Компания, которая сегодня значится в списке основных застройщиков города, завтра может оказаться банкротом. Поэтому нужно смотреть не только на масштаб строительной фирмы и ее былые заслуги, а постараться понять, в какой ситуации она находится в настоящий момент. Например, есть ли у нее крупные госзаказы, позволяющие при снижении спроса на рынке жилья обеспечить бригады работой.
Чек-лист проверки благонадежности застройщика
На рынке долевого строительства работают сотни строительных компаний, которые всеми способами рекламируют свои проекты. Реклама — это всего лишь возможность привлечь новых инвесторов, но она отнюдь не гарантирует, что перед вами надежный застройщик. Гражданам следует в первую очередь ориентироваться не на рекламные обещания девелоперов, а на репутацию, опыт и финансовую устойчивость застройщика. От этих факторов во многом зависит, получит ли дольщик свое жилье в срок и в соответствии с качественными характеристиками, прописанными в договоре.
Как проверить застройщика?
Проще всего конечно посмотреть наше видео о проверке застройщика, которое размещено на этой странице. Воспользовавшись описанной там инструкцией, провести анализ всей документации и доступной информации. Конечно качество такого анализа будет в разы ниже, чем анализ проведенный профессионалами. Тем не менее — это лучше чем ничего.
И так, что можно проверить самостоятельно?
- Уставный капитал компании застройщика;
- Учредителей и генерального директора компании;
- Количество реализованных проектов и наличие там просрочек;
- Историю компании по открытым источникам в интернете;
- Отзывы о компании застройщика;
- Наличие задолженностей по исполнительным производствам;
- Наличие судебных споров с дольщиками, подрядчиками и государством.
Что сможем сделать мы в дополнение к вышеуказанным способам проверки:
- Анализ финансовой отчетности застройщика;
- Проверка проектной документации;
- Проверка на наличие аффилированности с лицами, имеющими негативную репутацию;
- Проверка рисков банкротства по методикам Альтмана, Тафлера, Фулмера, Сайфулина-Кадыкова и Зайцевой;
- Анализ соотношения кредиторской и дебиторской задолженности;
- Анализ кредитной нагрузки;
- Анализ информации о реорганизациях, ликвидации
- Анализ правопредшественников и правопреемников;
- Сбор информации о проводимых проверках и их результатах;
- Сбор информации о членстве в СРО, а так же о наличии лицензий;
- Полный анализ судебных дел с участием застройщика;
- Анализ информации о зарегистрированных товарных знаках;
- Анализ репутации застройщика;
- Предоставление отчета о проведенной проверке с заключением юриста о рисках инвестирования.
Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома
Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.
Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.
Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.
Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.
Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.