Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Капитальное и некапитальное строение. Разбираемся вместе.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На основании ст. 51 на строительство ОКС, кроме случаев, указанных в п. 17 данной статьи, необходимо брать разрешение. Оно может быть выдано только при соблюдении правил землепользования и строительства (кроме тех объектов, на которых не распространяются (или не установлены) требования, указанные в градостроительном регламенте).
Классификация объектов капитального строительства по функционалу
Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.
Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.
К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство. К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.
Непроизводственные объекты – это административные здания, учреждения здравоохранения, объекты культуры и просвещения, ЖКХ, социального назначения. Их цель – обеспечение культурно-бытового обслуживания.
Есть еще определение конструкций оборонительного значения — к ним относят строения и сооружения, необходимые для обеспечения безопасности страны.
Как размещать объекты некапитального строительства на земле?
Если проанализировать список объектов некапитального строительства, можно обнаружить занимательную деталь. Они часто размещаются на участках, где проводится капитальное строительство (другими словами земля находится в собственности) или выполняют социальные, коммерческие или развлекательные функции, что предполагает их размещение в местах с высокой проходимостью людей.
В первом случае нет необходимости соблюдать особые требования размещения. Регистрация объектов некапитального строительства в ЕГРН не требуется, их можно разбирать после ввода в эксплуатацию капитального здания, и, как правило, для таких объектов не обязательно получение принципиальных разрешений на размещение.
Однако второй случай более занимателен: места с большой проходимостью, чаще всего, находятся в государственной или муниципальной собственности. Также они обеспечивают более долгосрочную функцию, что предполагает установление необходимых норм их размещения.
В Москве имеются два основных закона, регулирующих размещение объектов некапитального строительства:
- ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации».
- Постановление Правительства Москвы «О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства…».
Как размещать объекты некапитального строительства на земле?
Изучив список подробнее, можно заметить одну интересную деталь. Объекты некапитального строительства зачастую устанавливаются в местах, где идет капитальное строительство (а значит земля находится в собственности), либо выполняют социальные, торговые или досуговые функции, а значит находятся в местах большого скопления людей.
Если говорить о первом случае, то никаких особых правил размещения не требуется. Регистрировать в ЕГРН объект некапитального строительства не нужно, после введения строящегося здания в эксплуатацию объект будет разобран, поэтому никаких принципиальных разрешений и правил размещения зачастую не нужно.
Второй случай интереснее: места с большой проходимостью, как правило, находятся в государственной или муниципальной собственности. Также они выполняют более долговременную функцию, а значит должны появиться (и появились!) правила их размещения.
Какие дома и строения НЕ являются стационарными
ВНИМАНИЕ: Существуют риски неправильной идентификации строения!
Например, даже если здание является объектом вспомогательного использования, но есть признакам капитального объекта недвижимости, то необходим государственный кадастровый учет.
Как пример, каркасные дома из легких современных материалов, которые планируются для постоянного проживания.
На первый взгляд, они не требуют тяжёлого капитального фундамента, возводятся на блочных конструкциях или ином легком фундаменте, и после возведения сохраняют способность к беспроблемному перемещению на другое место, но они отличаются высокой прочностью и долговечностью, еще и оснащаются стационарными коммуникациями, и служат как «основной вид использования участка».
Как получить разрешение на возведение капитального строения
Точный алгоритм действий получения разрешения на возведение капитального строения, напрямую зависит от типа объекта.
Если гражданин планирует построить индивидуальный жилой или садовый дом, то оформлять соответствующее разрешение нет необходимости. В настоящее время действует уведомительный порядок. Застройщик просто направляет уведомление о планируемом строительстве в уполномоченный орган. Чаще всего рассмотрением таких вопросов занимает местная администрация.
Для получения разрешения на возведение объекта капитального строительства потребуется подготовить пакет документов, подать заявку и дождаться решения. Застройщику понадобятся:
- заявление;
- правоустанавливающие бумаги на земельный участок;
- положительное заключение экспертизы проектной документации;
- иные документы (в зависимости от конкретной ситуации).
Стоимость строительной экспертизы в Москве и Московской области
Большинство спорных вопросов связанных с капитальностью строений разбирается в судах. Ввиду отсутствия специальных знаний судья прибегает к услугам строительных экспертов. Правом их привлечения обладают и другие участники процесса.
Кроме этого процедура проводится и за рамками процесса (общего, арбитражного), когда собственнику нужна информация и фиксированные экспертным Заключением выводы.
В Москве и Подмосковье экспертиза о признании объекта капитальным (некапитальным) будет стоить:
- От 10 000 рублей для небольшой постройки (частного дома)
- От 50 000 рублей для крупного объекта
Заглублённый фундамент
Фундамент — часть строения, его несущая конструкция. Основное назначение — передача нагрузки от вышележащих конструкций на грунт.
Фундаменты бывают ленточные и плитные, монолитные и сборные, видов много.
Однако строение считается капитальным, а соответственно относится к недвижимому имуществу, если его фундамент заглублён в землю.
Заглублённый фундамент = капитальный объект = недвижимость
Наличие заглублённого фундамента — основной критерий, по которому строение относят к объекту капитального строительства.
Не важно, мелкозаглубленный или фундамент глубокого залегания.
Заглублён в землю, значит прочно с ней связан
Заглублённый фундамент — это когда его подошва ниже поверхности грунта.
Подошва, по-другому основание фундамента — нижняя горизонтальная плоскость фундамента, та на которую фундамент опирается на грунт.
Возвести некапитальный объект на заглублённом фундаменте нельзя — строение будет уже капитальным.
Пример из судебной практики
Истец — собственник земельного участка просил признать постройку самовольно возведённой, обязать ответчика снести.
В правовом обосновании ссылался на статью 222 Гражданского кодекса РФ.
На основании экспертизы суд установил, что заявленное к сносу строение некапитально — не является объектом недвижимого имущества.
В этом случае статья 222 ГК РФ неприменима, строение не может быть признано самовольной постройкой.
В иске отказано: истец выбрал неправильный способ судебной защиты
В зависимости от обстоятельств, истцу надлежало рассмотреть вариант обращения с:
- негаторным иском — на основании статьи 304 Гражданского кодекса РФ об устранении нарушения права, не соединённого с лишением владения земельным участком
- виндикационным иском — на основании статьи 301 Гражданского кодекса РФ об истребовании участка из незаконного владения ответчика
- превентивным иском — на основании статьи 1065 Гражданского кодекса РФ о запрещении деятельности по эксплуатации строения, создающего опасность причинения вреда
Кстати, на требования в рамках негаторного иска не распространяется исковая давность, что зачастую очень важно.
Виды капитального строения
Объект капитального строения – это самостоятельное здание с необходимыми коммуникациями, оборудованием, эстакадами и т. д.
Виды строений:
- Постройки или комплексы построек на отдельных площадях. После окончания строительства такие постройки перейдут на самостоятельный баланс.
- Реконструируемые здания для усовершенствования, увеличения возможностей или мощностей.
- Реставрируемые здания с целью их косметического или капитального ремонта, внутренней перестройки, устранения физических дефектов, расширения.
- Производственные помещения, подлежащие техническому перевооружению, автоматизации или модернизации, для увеличения производственных площадей.
Как размещать объекты некапитального строительства на земле?
Изучив список подробнее, можно заметить одну интересную деталь. Объекты некапитального строительства зачастую устанавливаются в местах, где идет капитальное строительство (а значит земля находится в собственности), либо выполняют социальные, торговые или досуговые функции, а значит находятся в местах большого скопления людей.
Если говорить о первом случае, то никаких особых правил размещения не требуется. Регистрировать в ЕГРН объект некапитального строительства не нужно, после введения строящегося здания в эксплуатацию объект будет разобран, поэтому никаких принципиальных разрешений и правил размещения зачастую не нужно.
Второй случай интереснее: места с большой проходимостью, как правило, находятся в государственной или муниципальной собственности. Также они выполняют более долговременную функцию, а значит должны появиться (и появились!) правила их размещения.
Виды капитального строительства
В Градостроительном комплексе также четко определены виды (типы) капстроительства:
Новое строительство – это возведение новостроек и комплексов, которые, по окончанию работ, будут введены в эксплуатацию и приняты на баланс.
Реконструкция – под этим подразумевается проведение работ на объекте с целью восстановления несущих конструкций, устранения дефектов, возникших в результате износа здания, а также с целью усовершенствования объекта. Восстановлению подлежат не только отдельные конструктивные элементы, но и строение в целом.
Реставрация (реновация) – это обновление фасада и помещений изнутри, перестройка и перепланировка внутреннего пространства.
Расширение (надстройка) – увеличение площади объекта недвижимости, с последующим выведением данного строения на отдельный баланс.
Отличия от некапитального строения
Капитальные строения должны пройти процедуру государственной регистрации. Собственник здания или строения получает документы, которые подтверждают его право на капитальный объект. В документах указываются основные параметры недвижимости, местонахождение, назначение, площадь, соответствие нормам СНиП и т.д. К капитальному строению должны быть подведены необходимые инженерные коммуникации (водоснабжение, отопление, электричество и др.).
По благоустройству капитальные объекты в лучшую сторону отличаются от некапитальных. Строительные материалы и технические решения также различаться. Для капитальных объектов разрабатывается проектная документация, при этом обязательным требованием является получение разрешения на строительство. Срок эксплуатации капитальных объектов может составлять от 25 до 100 лет.
Что такое некапитальное строительство
ГрК РФ Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 1 ГрК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:
(в ред. Федеральных законов от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 29.12.2017 N 463-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 14.07.2008 N 118-ФЗ, от 21.10.2013 N 282-ФЗ, от 01.07.2017 N 135-ФЗ, от 29.07.2017 N 222-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 373-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 10.1 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)
(п. 10.2 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(п. 10.3 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(п. 11 в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 19.07.2011 N 246-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 14 в ред. Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 14.1 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 215-ФЗ)
(п. 14.2 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 215-ФЗ)
(п. 14.3 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 215-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 254-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 14.4 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(в ред. Федеральных законов от 28.12.2013 N 418-ФЗ, от 13.07.2015 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 372-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 18 введен Федеральным законом от 20.03.2011 N 41-ФЗ)
(п. 19 введен Федеральным законом от 20.03.2011 N 41-ФЗ)
(п. 20 введен Федеральным законом от 20.03.2011 N 41-ФЗ)
(п. 21 введен Федеральным законом от 21.04.2011 N 69-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 372-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 23 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 289-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 29.12.2014 N 456-ФЗ, от 29.12.2014 N 458-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 24 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 289-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2014 N 458-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 25 введен Федеральным законом от 05.04.2013 N 43-ФЗ)
(п. 26 в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 264-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 27 введен Федеральным законом от 29.12.2014 N 456-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 264-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 28 введен Федеральным законом от 29.12.2014 N 456-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 264-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 29 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(п. 30 в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 31 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 369-ФЗ)
(п. 32 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 369-ФЗ)
(п. 33 в ред. Федерального закона от 26.07.2017 N 191-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 33.1 введен Федеральным законом от 26.07.2017 N 191-ФЗ)
(п. 34 в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 35 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)
(п. 36 введен Федеральным законом от 29.12.2017 N 463-ФЗ)
(п. 37 введен Федеральным законом от 29.12.2017 N 463-ФЗ)
(п. 38 введен Федеральным законом от 29.12.2017 N 463-ФЗ)
Объект ИЖС может превышать параметры, установленные п. 39 ст. 1, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и его параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
Капитальное и некапитальное строение. Разбираемся вместе.
В судебной практике некапитальный и временный синонимичны. В судебных постановлениях так и указывают — «некапитальный (временный)».
Часто истец пытается подменить понятие «быстровозводимый объект» понятием «временный (некапитальный) объект».
Такая подмена выстраивается в следующую логическую цепочку:
- Здание построено из быстровозводимых конструкций, значит
- Строение временное — некапитальное, следовательно
- Запись в ЕРГН о праве собственности на строение незаконна, нарушает права истца, а по итогу
- Иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению
Однако эти два понятия не идентичны
Быстровозводимость объекта определяется коротким сроком проведения монтажно-строительных работ.
Временность (некапитальность) строения — отсутствием прочной связи с землёй и наличием определённых конструктивных характеристик.
В первом случае, определяющий критерий — время строительства, во втором — время эксплуатации.
Электроснабжение от кабельных сетей, горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализация и проводная телефонная связь — всё это инженерные коммуникации.
Подведение к строению таких коммуникаций свидетельствует о его возведения для долгосрочной эксплуатации.
Наличие подключённой системы отопление указывает на возможность круглогодичной эксплуатации.
Всё это косвенно, но свидетельствует о том, что строение не носит временный характер.
Объект капитального строения — это самостоятельное здание с необходимыми коммуникациями, оборудованием, эстакадами и т. д.
Виды строений:
- Постройки или комплексы построек на отдельных площадях. После окончания строительства такие постройки перейдут на самостоятельный баланс.
- Реконструируемые здания для усовершенствования, увеличения возможностей или мощностей.
- Реставрируемые здания с целью их косметического или капитального ремонта, внутренней перестройки, устранения физических дефектов, расширения.
- Производственные помещения, подлежащие техническому перевооружению, автоматизации или модернизации, для увеличения производственных площадей.
Основным признаком является тесная связь объекта с земельным ресурсом, т. е. непременное наличие фундамента. Дополнительно необходим разрешительный пакет документов, отвечающий всем требованиям ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Именно представление документов позволяет застройщику приступить к строительству или необходимой реконструкции.
Объект временного строения — это сооружения из облегченных конструкций, без заглубленной фундаментной основы, с отсутствующими подземными объектами. Например:
- Сооружения для придорожного сервиса — автопарковки, терминалы для платежей, телефонизированные кабины и т. д.
- Развлекательные сооружения — аттракционы, детские/игровые площадки, шапито и т. д.
- Сооружения технического, производственного, коммунального назначения — пункты вторсырья, бытовки, склады, навесы на автостоянках, гаражи и т. д.
- Крытые подземные или воздушные переходы, пандусы и т. д.
- Мобильные сооружения сборно/разборного типа — кладовые, склады, ангары, вспомогательные помещения, павильоны и т. д.
Капитальное строительство:
- Заглубленный фундамент — обязательное условие.
- Ограждающие и несущие конструкции.
- Проведение коммуникаций инженерного свойства.
- Привязка сооружения к земельному участку, территории.
- Продолжительный срок службы.
- Государственная регистрация документов с указанием характеристик объекта, местоположения, площади, назначения, соответствия нормам СНиП и ГОСТ.
Некапитальное строительство:
- Площадь не более 20 кв.м.
- Легкие сборно/разборные конструкции.
- Отсутствие заглубленного фундамента.
- Отсутствие подземных дополнительных сооружений.
- Нет необходимости создавать различную проектную, регистрационную и т. д. документацию.
- Отсутствие конкретного местонахождения, возможность разобрать сооружение и перенести его на другую территорию для эксплуатации.
Дополнительно для определения капитальности здания рассматривают следующие пункты:
- Конструкция здания и применяемые стройматериалы.
- Технические решения, применяемые при строительстве.
- Размер и размещение объекта.
- Уровень противопожарной безопасности.
- Благоустройство.
Все вышеизложенные характеристики и критерии необходимы для определения капитальности постройки, что в свою очередь определяет юридическую и экономическую сторону эксплуатации сооружения.
Вещь — часть материального мира, какое-то имущество, то что можно потрогать.
Движимые и недвижимые вещи — две юридические категории вещей, не всегда совпадают с обывательским пониманием.
Иногда недвижимая вещь двигается, а движимую не всегда можно передвинуть
Недвижимое имущество, по-другому недвижимость — это земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй.
Ещё к недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, если они подлежат государственной регистрации. Это как раз тот случай, когда недвижимая вещь передвигается.
«Всё, что прочно связано с землёй» — находящиеся на земле здания, строения и сооружения, в том числе недостроенные.
Жилые и нежилые помещения, машино-места в зданиях и сооружениях — это тоже недвижимость.
Неразрывная связь с землёй и невозможность переместить без несоразмерного ущерба
Это главный отличительный признак недвижимой вещи.
В законе нет критериев, по которым ущерб считают соразмерным либо несоразмерным.
Однако Верховный Суд Российской Федерации разъяснил по этому вопросу:
- Невозможность использования по целевому назначению
- Существенное ухудшение технического состояния
- Снижение материальной или художественной ценности
- Неудобство в использовании
Эти и другие аналогичные последствия позволяют квалифицировать ущерб, как несоразмерный.