Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет: что нужно знать при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
Кому полагается возврат налога при строительстве по ДДУ
Возврат НДФЛ при долевом строительстве квартиры положен налоговым резидентам РФ, то есть лицам, проживающим на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд, и имеющим доходы, облагаемые по ставке 13% или 15%.
С 2021 г. не все доходы можно учитывать, когда оформляете налоговый вычет на строящуюся квартиру.
Вернуть часть расходов можно за:
- оплату по трудовому договору или договору ГПХ;
- оплату за оказание услуг;
- доход от сдачи имущества в аренду;
- продажу, получение в дар имущества (за исключением ЦБ);
- некоторые другие виды дохода.
Расходы на отделку дома после получения свидетельства о праве собственности
НК РФ предусматривает возможность получения имущественного вычета не только при покупке жилого имущества, но и в случае, если такое имущество было построено налогоплательщиком. Для этого необходимо документально подтвердить сумму понесенных расходов, связанных со строительством. Перечень расходов поименован в п. 3 ст. 220 НК РФ, к ним относятся расходы на проектно-сметную документацию, строительные и отделочные материалы, подключение к коммуникациям, услуги и работы по строительству. Также можно купить не оконченный строительством дом, достроить его и заявить право на вычет. Причем срок, за который можно учесть расходы, отсчитывается с момента приобретения земельного участка, на котором будет возведен дом, или с момента покупки незавершенного строительства.
А вот окончание периода, за который учитываются расходы, не связано с моментом регистрация права собственности на объект и получением свидетельства о праве или выписки из ЕГРП. Так, в Письме ФНС от 22.04.2016 № БС-4-11/7253 указано, что расходы, связанные с отделкой жилого дома, произведенные после регистрации права собственности на него, могут быть включены в состав имущественного налогового вычета. При этом не стоит забывать про максимальный размер вычета – 2 млн руб.
Сумма налогового вычета при покупке квартиры
Размер вычета в 2023 году остался прежним:
- Не более 2 млн руб. на приобретение, строительство и ремонт (от суммы отсчитываются 13%). Сумма, которую можно вернуть, составляет до 260 тыс. руб.
- Не более 3 млн руб. расходов на проценты по целевому займу (от суммы отсчитываются 13%). Максимальная сумма к возврату – 390 тыс. руб.
Какие документы нужны для получения налогового вычета за покупку квартиры
Введение нового упрощенного порядка не отменяет возможности воспользоваться имущественным вычетом по старым правилам. Для этого потребуется собрать пакет документов:
- Форма 3-НДФЛ. Проще всего заполнить ее в программе, которую можно скачать на сайте ФНС. Никакие специальные познания для этого не понадобятся.
- Справки 2-НДФЛ от всех источников дохода. Можно бесплатно скачать на портале Госуслуг.
- Документ о собственности – выписка из ЕГРН. Юридически значимую выписку из Росреестра можно заказать онлайн на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Это самый удобный и быстрый способ.
Условия для получения вычета
Раз уж налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ получить можно, следует рассмотреть более общие условия его предоставления. Начнем с того, что вычет может быть предоставлен любому официально трудоустроенному физическому лицу на территории РФ. Гражданство в этом случае не обязательно, вы просто должны быть налоговым резидентом РФ (жить в стране более 183 календарных дней в году). Еще это значит то, что выплачиваются налоги с доходов именно на территории РФ.
От размеров выплаченных вами налогов зависит сумма, которую вы можете вернуть через налоговый вычет при покупке квартиры. Именно здесь и всплывает официальное трудоустройство или просто декларация на доходы физического лица.
Далее нам нужно доказать государству то, что мы заплатили за квартиру, хоть и по ДДУ. Для этого требуется иметь документы, подтверждающие факт покупки, без них вычет получить невозможно. Тип оплаты не имеет значения, мы можем:
- выплатить сумму целиком;
- выплачивать ее частями;
- воспользоваться кредитом.
В этой ситуации важно лишь одно – подтвердить наши расходы на покупку квартиры. Это условие сразу убирает возможность получения вычета при унаследовании квартиры, ее дарении или по долговой расписке. Все просто – мы ничего не тратим, поэтому нам не возвращают налоговый вычет.
Обращение в налоговую инспекцию
В рамках подготовки к нему нужно собрать перечисленные ранее документы, после чего заполнить декларацию 3-НДФЛ и связанные бумаги. На их основе готовится заявление.
После завершения подготовки документации нужно обратиться в налоговую и передать её туда. Вариантов два: лично или по почте. Преимущество первого способа очевидно: непосредственно при передаче будет произведена предварительная проверка и, если обнаружены какие-то проблемы или нехватка одного из документов, это сразу можно будет исправить.
Отправка по почте экономит время, но зато сам процесс получения вычета окажется более длительным, а если что-то сделано не так, то лишь через несколько месяцев, после проведения камеральной проверки, можно будет подать документы заново. Отправлять заявление и документы нужно ценным письмом с описью вложения.
Налоговый вычет при покупке строящейся квартиры
Квартиры, приобретенные по договору долевого участия в новостройках, также относятся к жилым объектам, по которым можно получить имущественный налоговый вычет.
Возврат налога при покупке строящейся квартиры может получить налогоплательщик, если он:
- налоговый резидент РФ;
- имеет доход, облагаемый по ставке 13 процентов;
- вложил в покупку жилья собственные или заемные средства;
- не использовал ранее свое право на имущественный налоговый вычет при покупке или строительстве жилой недвижимости.
Пример 1. Супруги Некрасовы купили квартиру в строящемся доме в декабре 2016 года за 3 миллиона рублей, из них 1 200 000 рублей — это деньги, вырученные от продажи добрачного имущества супруги, а на остальную сумму взят ипотечный кредит. Супруг никогда вычетами не пользовался, а вот супруга в свое время получила возврат налогов за проданную потом квартиру. Таким образом, налоговый вычет по договору долевого участия сможет получить только супруг на сумму 2 миллиона рублей и величину уплаченных процентов по ипотеке.
Еще одно важное условие должно быть соблюдено, чтобы получить налоговый вычет при долевом участии в строительстве, — вложение только собственных средств. Это могут быть как личные накопления, так и кредитные ресурсы.
В пункте 5 статьи 220 Налогового кодекса об этом сказано четко: на средства работодателя и на деньги, выделенные из государственных программ налоговые вычеты не предоставляются.
Пример 2. Семья Дворниковых приобрела квартиру по договору долевого участия в строящемся доме за 1 500 000 рублей. Эта сумма получена из трех источников:
- личные накопления — 500 000 рублей;
- средства материнского капитала — 453 026 рублей;
- ипотечный кредит банка — 546 974 рубля.
В этом примере к собственным средствам, по которым можно получить налоговый вычет на строящееся жилье, относится сумма 1 046 974 рубля (500 000 +546 974). На материнский капитал вычеты не предоставляются. Таким образом, семья Дворниковых имеет право по своей новой квартире получить максимальный вычет в размере 136 106,62 рубля (1 046 974 * 0,13 = 136 106,62).
Когда возврат невозможен
Чтобы получить льготу, гражданин России должен соответствовать требованиям налогового кодекса. Также предусматривается ряд условий, когда можно получить налоговый вычет при долевом участии в строительстве. Но иногда в возврате средств налоговики отказывают. При покупке жилья в новостройке по договору долевого участия это будут следующие ситуации:
- Гражданин за последние три года не трудоустроен официально и не выплачивает подоходный налог государству.
- Гражданин уже воспользовался правом.
- Жилье приобретено не на собственные средства, а по программе государственной поддержки (с использованием материнского капитала или за счет государственных субсидий) или на средства работодателя.
- Жилье приобретается у взаимозависимого лица (это близкие родственники: родители, дети, братья и сестры по одному или обоим родителям, опекуны и подопечные).
- Квартиру купил индивидуальный предприниматель, который работает по упрощенной схеме налогообложения и освобожден от уплаты налогов на доходы.
Таким образом, при приобретении жилья в строящемся доме по договору ДДУ физические лица сохраняют право на получение налогового вычета. Учитывая стоимость недвижимости, отказываться от такого права не стоит, если только не планируете в будущем покупать другое жилье. Право на получение льготы сохраняется даже через много лет после приобретения недвижимости, нужно только соответствовать требованиям, предъявляемым лицам, намеревающимся получить возврат.
Кто может получить льготу при ДДУ
Воспользоваться льготой по НК РФ вправе далеко не все приобретатели строящегося жилья. Законодатели обозначили ряд требований, которые обязательны к исполнению. Иначе деньги не вернут из бюджета.
Требования к получению возврата НДФЛ по ДДУ:
- Приобретаемое жилье строится на территории Российской Федерации.
- Покупатель является налоговым резидентом, то есть проживает в России не менее 183 дней в году.
- Приобретатель имеет официальный налогооблагаемый доход по ставке 13% НДФЛ.
- Покупка жилья оформлена документально. В нашем случае требуется договор долевого участия для налогового вычета.
- Сохранены платежные документы по расчетам за жилье.
- На руках у покупателя квартиры имеется подписанный передаточный акт или иной документ, подтверждающий, что застройщик сдал жилье, а покупатель принял.
Допускается приобретение квадратных метров ДДУ за счет кредитного ипотечного капитала, государственных бюджетных субсидий и средств работодателя. НДФЛ можно вернуть только с собственных средств и ипотечного кредита. Возврат НДФЛ с бюджетных субсидий, материнского капитала и прочих целевых средств от государства и работодателя не предусмотрен.
Какие документы надо собрать
Получить налоговый вычет при ДДУ можно у нанимателя или в ИФНС. Но прежде чем обратиться за льготой, проверьте, все ли необходимые документы у вас с собой.
Что потребуется для возмещения, перечень документов:
- Декларация по форме 3-НДФЛ. Заполняется только при получении льготы через ИФНС. Например, чтобы вернуть налог через работодателя, декларация не потребуется.
- Договор долевого участия в строительстве. Подготовьте копии всех страниц договора. Обязательно возьмите с собой оригинал.
- Передаточный акт или иной документ, подтверждающий передачу жилого объекта застройщиком и принятие покупателем. То есть акт должен быть подписан обеими сторонами ДДУ.
- Справку 2-НДФЛ от работодателя, подтверждающую оплату налога в бюджет.
- Платежные квитанции и чеки, подтверждающие расчеты с застройщиком.
- Иные документы, подтверждающие дополнительные расходы на покупку жилья: отделку квартиры, покупку материалов и проч.
Если жилье приобреталось в ипотеку, то дополнительно подготовьте:
- Договор ипотечного кредитования. Обратите внимание, что простой потребительский кредит для возврата НДФЛ не подойдет. Деньги из бюджета не вернут. Ключевое условие — это целевое кредитование. То есть заем выдается на конкретную цель — покупку жилья.
- Платежные документы, подтверждающие факт уплаты процентов по целевому кредиту. Это могут быть квитанции и чеки. Допускается оформить выписку из банка о погашении процентов по ипотеке.
Способы получения денег
Что касается конкретных сумм возврата, то есть такие ограничения:
- Предельная сумму, из которой может быть осуществлен выплата – это 2 млн рублей. При условии, что договор долевого строительства заключен до 1.01. 2008 года. Если позже, то вычет будет производиться из 1 млн.
- Сумма для просчета выплат не может быть больше 2 млн рублей.
- Рассчитывать на возврат средств можно в таких объемах: если расчет возврата 2 млн, то 260 тыс рублей, если 1 млн, то 130 тыс рублей.
- Расчет для каждого дольщика происходит на основании сумм, которые работодатель перечислял на протяжении года из зарплаты. Больше этой суммы взять невозможно.
- Получить средства можно частями, пока не будет достигнута граничная сумма.
Необходимые документы
Первым делом мы должны оформить право на получение налогового вычета. Для этого мы собираем нужный пакет документов и отправляем его в налоговую инспекцию по месту нашей прописки.
Если мы находимся в другом городе, можно отправить документы почтой. В налоговую отправляем копии документов, но они должны быть заверенными с оригиналов. Помочь с этим может нотариус. Услуги юриста бесплатными не будут, а потому если есть возможность – лучше самостоятельно поехать в отделение налоговой. Обычно при личной подаче документов у вас попросят оригиналы для того, чтобы заверить копии. Эта процедура поможет избавиться от лишних проблем в будущем. Далее у налоговой есть 30 календарных дней на то, чтобы выдать вам разрешение на получение налогового вычета.
Теперь мы занимаемся возвращением налогов с покупкой квартиры. На этом этапе нам нужны будут уже новые документы – из старого пакета останутся лишь копии паспорта и ИНН. Список будет следующим:
- копия паспорта и ИНН;
- справка 2-НДФЛ;
- документы, подтверждающие расходы (чеки, квитанции, выписки из банка, расписки и так далее);
- выписка из ЕГРН или копия документа о праве собственности;
- копии акта передачи недвижимости в вашу собственность и договора о ее приобретении;
- реквизиты банковского счета, на который вам вернут средства.
Собрав такой пакет документов, нам нужно опять обратится в налоговую, желательно лично. После этого остается только ждать результата. В итоге, вам просто может прийти уведомление из банка о денежном переводе с нужной пометкой.
Срок давности налогового вычета за покупку квартиры
Несмотря на то, что срок давности на вычет отсутствует, он установлен на возврат налога. Это значит, что вернуть НДФЛ можно только за три последние года. Это следует иметь в виду тем, кто планирует сделать перерыв в работе, например, уволиться или уйти в декретный отпуск.
Например, вы подписали акт приема-передачи жилья в 2020 году, но вычет до сих пор не получали. В 2023 году вы можете оформить декларации и получить вычет за 2020, 2021 и 2022 годы. Пенсионеры вправе подавать на вычет за 4 года — год выхода на пенсию плюс три предыдущих года работы.
Обычно камеральная проверка занимает три месяца. Инспектор тщательно проверяет все документы, корректность заполнения декларации, сверяет данные с имеющейся в распоряжении ФНС информацией. Далее отводится 10 дней на решение плюс еще месяц — на перечисление денег на банковский счет заявителя.
С 2022 года ФНС обещает вернуть налог в короткий срок — проверить декларацию и выплатить деньги в течение месяца. Однако, в Налоговом кодексе срок камеральной проверки остался прежний — 3 месяца. На практике, в основном, так и происходит. Из-за большого количества обращений налогоплательщиков за вычетами сроки проверки сохраняются на прежнем уровне.
Существуют основания для отказа в налоговом вычете:
- неправомерно заявлены расходы;
- допущены ошибки в декларации;
- предоставлен неполный пакет документов и другие.
Возможен ли вычет, если дом не достроен
Как получить вычет, если строительство многоэтажного дома не закончено?
В данном случае следует обратиться к пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, в которой говориться о том, что подтверждающим документом для получения установленной налоговой преференции является акт приема-передачи жилья.
При ДДУ право на имущественный вычет подтверждается передаточным актом, который подписывает покупатель и застройщик.
Тогда как при покупке жилья традиционным способом в уже существующем доме, за имущественным вычетом покупатель обращается только после того, как оформит жилье в собственность в Росреестре, и, соответственно, получит выписку из ЕГРН, подтверждающую новый статус.
Следует отметить, что на рынке недвижимости нередко возникают ситуации с обманутыми дольщиками, когда застройщик не сдает дом в эксплуатацию и затягивает строительство. В данном случае для получения налоговой льготы покупателю все равно придется дождаться завершения строительства жилья.
Если квартира не достроена получить вычет категорически невозможно.
Застройщик обязан передавать новому жильцу жилплощадь, качество и состояние которой соответствует проектной документации. Не всегда квартира сдается в эксплуатацию с чистовой отделкой, если это не предусмотрено ДДУ.
Однако тогда в соглашении должно быть отдельно прописан пункт о том, что квартира требует улучшений и фактически не пригодна для проживания.
Тогда новый владелец вправе вместе с налоговым вычетом на квартиру получить вычет за ремонт жилья.
При этом все ремонтные траты покупатель должен будет подтвердить документально. В качестве доказательства понадобятся чеки, квитанции, контракт с подрядчиком и т.п.