Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Независимо от того, заключают ли стороны договор с пожизненным проживанием дарителя или без такового, если предметом дарения служит строение, квартира, комната в коммуналке, такой договор дарения нуждается в письменной форме. Устно заключить такую сделку, да еще и с пожизненным проживанием дарителя, нельзя.
Как оформляется договор дарения с пожизненным проживанием
Есть несколько вариантов, как составить договор дарения и предусмотреть в нем раздел с пожизненным проживанием дарителя:
● самостоятельно — договаривающиеся могут сами написать договор дарения с пожизненным проживанием или воспользоваться одним из многочисленных шаблонов в Интернете. Этот вариант приемлем, если участники ориентируются в гражданском законодательстве и знают, какие именно положения фиксирует договор дарения с пожизненным проживанием дарителя;
● обратиться в юридическую фирму или к частнопрактикующему юристу. Выбирая такой подход, договаривающиеся обязаны понимать, что специалист, к которому они придут, не обременен никакой официальной ответственностью за подготовленный им договор дарения с пожизненным проживанием. Нести ее придется тем, кто его подпишет;
● пойти к нотариусу, который составит договор, в полной мере соответствующий действующему законодательству.
Независимо от выбранного способа составления договор с пожизненным безвозмездным проживанием предусматривает:
● дату и место, где заключается договор с пожизненным проживанием дарителя;
● фамилии, имена и отчества дарителя и получателя, даты их рождений, паспортные данные;
● максимально подробное описание передаваемой квартиры: ее адрес, метраж, кадастровый номер и стоимость, в которую она оценивается. Если вместе с квартирой вручается какое-то имущество, например бытовая техника, его перечисляют;
● права и обязанности сторон договора дарения с пожизненным проживанием;
● порядок разрешения споров, если они возникнут. Например, можно указать на необходимость направлять досудебные претензии и срок их рассмотрения.
Можно предусмотреть и другие нормы — например, о том, что договор с пожизненным проживанием не подлежит разглашению.
Заключая договор с пожизненным проживанием, стороны уделяют большое внимание пункту про право дальше использовать предмет дарения. Помимо того, что они прописывают для дарителя право жить в нем, они могут прописать:
● в какой именно комнате новый хозяин готов поселить дарителя;
● установленный для дарителя порядок пользования кухней, санузлом, кладовыми;
● имеет ли он право подселять других людей, и если да, то в каком количестве, и каких правил при этом все они обязаны придерживаться.
При этом в тексте договора дарения с пожизненным проживанием нельзя писать:
● о том, что после подписания договора дарения с пожизненным проживанием одаряемый не имеет права распорядиться вещью, продать ее или преподнести третьему лицу до смерти дарителя — это ограничивает права нового собственника, что противоречит природе дарения. Несмотря на то что квартира подарена с пожизненным проживанием дарителя, у одаряемого есть право распоряжаться ею как ему угодно, в том числе подарить или реализовать как-то еще. Правда, продать ее будет сложнее, ведь потенциальных покупателей такой жилец может отпугнуть;
● о том, что договор дарения с пожизненным проживанием вступает в силу после смерти дарителя — это не позволяет квалифицировать бумагу как договор дарения, это уже завещание, и отношения по нему должны регулироваться разделом Гражданского кодекса РФ о наследовании;
● о любом встречном предоставлении — разовой или периодической оплате или в ином виде. Договор, в котором есть встречное обязательство, не является сделкой дарения, это уже возмездный договор, например купля-продажа, мена или иной вариант.
В конце договор дарения с пожизненным проживанием подписывается дарителем и одаряемым и передается в Росреестр для завершения процесса перехода объекта дарения к новому владельцу.
Важный вопрос: нужно ли оформлять договор дарения с пожизненным проживанием нотариально? По общему правилу — нет, не нужно, можно ограничиться простой формой. Удостоверенный договор строго необходим, только если:
● договор заключается на долю в объекте, кроме ситуаций, когда все долевые совладельцы вместе выступают в качестве дарителя;
● в качестве дарителя выступает несовершеннолетнее лицо. Важно помнить, что дарение дорогостоящего имущества, принадлежащего малолетнему лицу, невозможно. Малолетним является ребенок в возрасте до 14 лет, сам он не обладает достаточной дееспособностью, чтобы подписывать договор дарения, в том числе с пожизненным проживанием дарителя, а его официальный представитель — родитель или опекун — не вправе этого делать по закону. Дарение имущества, принадлежащего подростку в возрасте от 14 до 17 лет включительно, возможно, но для совершения такой сделки необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Во всех прочих ситуациях можно не удостоверять договор дарения с пожизненным проживанием. При этом и для дарителя, и для одаряемого обращение к нотариусу — это разумный и дальновидный шаг, потому что:
● нотариус сэкономит клиентам массу усилий и времени: он составит проект соглашения, удостоверит его и сам направит сведения в Росреестр;
● прежде чем удостоверить договор дарения с пожизненным проживанием дарителя, он установит желание дарителя на заключение договора;
● нотариус несет профессиональную ответственность за законность удостоверенного договора, именно поэтому договор будет тщательно проверен перед подписанием, а значит, юридические риски в будущем сводятся к минимуму, что невозможно гарантировать в случае заключения договора в простой письменной форме.
Таким образом, хоть это и не является строго обязательным, обратиться в нотариальную контору все же следует, несмотря на то что это потребует дополнительных затрат, но зато застрахует от возможного оспаривания договора или от мошенничества со стороны контрагента.
Продажа квартиры, в которой проживает даритель
Фактически после государственной регистрации перехода права собственной на квартиру к одаряемому даритель теряет возможность ей распоряжаться. И новый владелец может ее продать другим лицам. Поскольку выписать дарителя невозможно, то покупатель должен быть извещен об этом обстоятельстве. Если он его принимает, то сделка состоится.
Ограничение в праве продажи третьим лицам в тексте дарственной недопустимо. Такой договор можно признать недействительным.
Если даритель умирает, кому принадлежит квартира?
По дарственной право собственности на квартиру переходит к лицу, выступающему в качестве принявшего дар. Если в ней прописано пожизненное проживания дарителя, то это условие действует до его смерти. Наследники не смогут претендовать на эту жилую площадь, поскольку она при жизни дарителя ему уже не принадлежала.
Особенности дарения с условием пожизненного проживания
К сожалению, законами РФ собственник имущества не застрахован от непредвиденных и отягчающих ситуаций при совершении и исполнении сделки.
Даже в случае составления договора с обременением, когда даритель имеет все права на дальнейшее проживание на подаренной жилплощади, новый хозяин может по своему усмотрению распоряжаться данной недвижимостью.
Собственник вправе ее передарить кому-либо, сдать в найм, продать. И никто ему в этом не воспрепятствует, так как он будет действовать в рамках закона!
Основываясь на статье 572 Гражданского Кодекса, можно с уверенностью заявить, что сделка дарения это безвозмездный акт. Кроме того, такой вид не предусматривает реверсии, к тому же совместного распоряжения предметом дарственной.
Сам акт дарения с обладанием права бессрочного пользования бывшего владельца запрещает на законных основаниях выселять его из квартиры, но не более того. При этом распоряжаться объектом недвижимости собственник может по своему усмотрению.
Поэтому к данному виду сделки все чаще прибегают престарелые граждане, желающие сделать подарок родным. Однако они хотят оставить за собой возможность проживать в подаренной квартире до конца своей жизни.
Инструкция по оформлению
Нужно оформить дарственную на квартиру с пожизненным проживанием дарителя? Тогда, как уже было сказано, сторонам придется следовать некоему руководству. Оно не предусматривает ничего особенного или непонятного.
Чтобы подарить имущество, потребуется действовать так:
- Составить соглашение. Как уже было сказано, лучше всего привлечь к этому опытного специалиста.
- Сформировать пакет документов для дальнейших действий. О них рассказано ниже.
- Получить согласие одаряемого на получение.
- Сходить к нотариусу и подписать у него соглашение, оплатив перед этим соответствующие услуги.
- Провести процедуру государственной регистрации в уполномоченном органе, внеся сначала государственную пошлину за операцию.
- Переоформить жилье на его получателя, а затем внести изменения в ЕГРН.
Звучит совсем просто. На самом деле при должной подготовке изучаемая операция доставляет минимум хлопот.
Как определить порядок пользования квартирой
Как мы уже упоминали выше в статье, процедура использования подаренной недвижимости может разграничивать условия пользования совместным имуществом. Основными факторами, определяющими порядок пользования, выступают следующие условия:
- Лицо, подарившее квартиру по дарственной с условием пожизненного проживания дарителя – имеет право пользоваться ею до самой смерти.
- Одариваемое лицо может пользоваться лишь одной частью этой недвижимости (как правило, одной комнатой), а право распоряжаться полностью квартирой переходят к нему после кончины дарителя.
- Обе стороны-участника сделки имеют право передавать свою часть собственности другому человеку, но это необходимо оговорить заранее и вписать в договор дарения при его составлении.
- После смерти дарителя подаренная им квартира будет исключена из наследственной массы и передана одаряемой стороне, согласно положениям 292 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.
- При заключении дарственной с законным бессрочным проживанием дарителя, стороны могут внести в договор условие о проживании вместе с ними на их части квартиры других лиц.
Все перечисленные и другие условия должны быть оговорены сторонами до составления и подписания акта. Однако, даже в этом случае – сложно гарантировать 100% соблюдение условий другим участником сделки. Поэтому мы рекомендуем обратиться за сопровождением данной сделки к опытному нотариусу или хотя бы получить бесплатную консультацию нашего юриста! Не стоит рисковать своим будущим!
Выгода для одариваемого лица
Главная выгода для человека, кому дарится квартира, — это получение недвижимости бесплатно.
Кроме вышесказанного, плюсы для одариваемого лица выражаются в следующем:
- Лицо, получившее квартиру по дарственной, может распоряжаться ею по своему усмотрению совершенно свободно, то есть продавать, дарить третьему лицу, сдавать в аренду.
- На право владения квартирой не могут претендовать родственники со стороны дарителя (супруги, дети и т. д.). Подаренная квартира уже не является ни совместным супружеским имуществом, ни объектом наследства.
- Новый владелец квартиры является единственным лицом, имеющим право распоряжаться квартирой. В случае развода, супруги не делят недвижимость, которая была дана по дарственной.
- Одариваемому лицу не вменяется в обязанность ухаживать за дарителем или обеспечивать его пожизненно.
Если сделка совершается между родственниками, плюсом также является отсутствие налога на прибыль, выраженную получением недвижимости. Если договор заключается между сторонами, не имеющими родственных уз, налог является обязательным.
Из минусов от сделки для одариваемого лица можно отметить следующие моменты:
- Новый владелец квартиры не имеет права выселить дарителя из подаренной жилплощади.
- Несмотря на то, что одариваемое лицо получает полное право распоряжаться недвижимостью, продажа или сдача в аренду жилплощади может оказаться проблематичной. Мало кто захочет покупать или арендовать помещение, в котором проживает посторонний человек (даритель) на постоянной основе.
Также одариваемое лицо обязано соблюдать тот порядок пользования жилплощадью, который обозначен в договоре дарения.
Преимущества дарения с пожизненным проживанием перед завещанием
Завещание характеризуется некоторыми неудобствами для обеих сторон сделки:
- Наследодатель оплачивает нотариальное оформление документа.
- Наследник оформит на себя завещанное жилье только через шесть месяцев после открытия наследственного дела.
- Получателю по завещанию требуется оплатить пошлину за наследственное свидетельство.
- Наследство может разорить, если завещатель при жизни наделал долгов.
Поэтому не стоит недооценивать плюсов дарения с пожизненным проживанием:
- Прежний хозяин продолжает жить на старом месте, как и раньше. Как только он умирает, одаряемый становится новым хозяином.
- Материальные затраты на дарение между близкой родней невелики: от НДФЛ они избавлены, переоформляя на себя квартиру в Росреестре, придется только оплатить госпошлину в две тысячи рублей. Тратиться на нотариуса для заверения дарения не обязательно.
Договор дарения представляет собой разновидность сделки по отчуждению имущества, при которой оно передаётся безвозмездно.
При этом одаряемый не будет иметь никаких материальных обязательств перед дарителем, в противном случае договор будет иметь иную природу и будет именоваться меной или куплей-продажей.
Однако некоторые ограничения всё же могут быть использованы. Закон разрешает дарить квартиру при условии пожизненного проживания в ней предыдущего собственника.
Такая оговорка может стать удобным выходом при желании передать право собственности при жизни, но при наличии опасений за собственное право проживания.
Суть в том, что при отсутствии данной оговорки, даже в случае, если даритель будет зарегистрирован в квартире, новый собственник сможет выписать его (в судебном порядке), так как будет обладать полным правом собственности, а право пожизненного проживания защитит от подобных ситуаций.
Право пожизненного проживания, указанное в договоре дарения, даёт бывшему собственнику возможность проживать в переданном объекте недвижимости, однако такое лицо больше не сможет распоряжаться имуществом и влиять на его дальнейшую судьбу.
То есть любые аспекты права собственности у лица исчезают, остаётся лишь частичное право пользования.
Порядок оформления сделки
Дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя должна быть составлена двумя сторонами в присутствии нотариуса. После заверения нотариусом документ приобретает юридическую значимость, и недвижимость дарителя должна быть переоформлена на нового владельца в Росреестре. Для того чтобы это осуществить, нужно подготовить соответствующие документы:
- удостоверения личностей обеих сторон: паспорта, пенсионные удостоверения, военные билеты и другие документы, подтверждающие личности сторон сделки;
- три экземпляра договора;
- справка о стоимостной оценке жилой собственности, передаваемой в дар;
- справка из жилищной организации о количестве зарегистрированных на данной площади лицах;
- технический паспорт жилой недвижимости;
- подтвержденное нотариусом согласие на сделку совместных владельцев собственности, если такие имеются;
- Свидетельство о праве собственности на недвижимость дарителя.
В процессе подготовки документации следует убедиться в том, что у передаваемой в дар собственности нет других владельцев, кроме дарителя. Иначе придется заключать договор только на часть площади, принадлежащей по закону дарителю.
Процесс оформления сделки заключается в сборе документов, составлении дарственной с правом пожизненного проживания и передаче документации работнику отделения Росреестра. Одариваемый уплачивает пошлину в размере 2 тыс. руб., в результате чего недвижимость регистрируется на его имя.
В Росреестр передаются бумаги:
- паспорта и ИНН участников;
- дарственная, составленная в трех экземплярах;
- справка из БТИ;
- выписка из домовой книги, содержащая данные обо всех прописанных лицах;
- правоустанавливающие документы на квартиру от дарителя;
- доверенность, если интересы какого-либо участника представляет доверенное лицо;
- разрешение супруги дарителя на совершение сделки;
- квитанция об уплате полшины.
Внимание! Если одариваемый является родственником дарителя, то ему приходится уплачивать только пошлину в размере 2 тыс. руб., но если он является посторонним лицом, то дополнительно платится НДФЛ, причем размер налога составляет 13% от оценочной стоимости квартиры.
Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя включает сведения:
- название документа;
- дата составления;
- место формирования;
- сведения об участниках;
- реквизиты паспортов граждан;
- контактные сведения, представленные адресами прописки и номерами телефонов;
- главное условие, заключающееся в возможности дарителя проживать в квартире до смерти;
- срок передачи предмета дарения одариваемому;
- права и обязанности, имеющиеся у каждого участника;
- обстоятельства, при которых договор дарения расторгается;
- порядок, на основании которого регулируются спорные вопросы и конфликты, причем часто предусматривается обязательный досудебный способ;
- список форс-мажоров, при которых невозможно выполнить те или иные условия дарственной.
Требуемые документы для оформления сделки
В список документов, которые требуются при оформлении входят:
- документы, удостоверяющие личность всех сторон, такие как, паспорт, идентификационный код (СНИЛС), пенсионное удостоверение;
- три экземпляра полностью оформленного договора на дарственную с прописанными в ней условиями прав и обязанностей;
- справка с БТИ, показывающая стоимость недвижимости, инвентаря, если стороной по договору является не родственник;
- документ о прописанных людях в квартире;
- кадастровый паспорт помещения;
- письменное подтверждение супруга на сделку дарения общего имущества, если дарится совместное имущество;
- свидетельство о рождении, если вторая сторона является несовершеннолетней;
- пакет документов о собственности на жилплощадь.
В заключение еще раз отметим, что у дарителя нет никаких привилегий, кроме права проживать в подаренной квартире, и не оплачивать коммунальные услуги. Он не вправе требовать за собой уход или деньги, но в случае угрозы выселения, даритель вправе отсудить свое жилье обратно, обосновывая это невыполнением пунктов по договору.
Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм
Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:
- Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
- Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
- Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.
Преимущества и недостатки
Плюсы и минусы таких сделок есть как для одной, так и для другой стороны.
К преимуществам для владельца относятся:
- Право проживать и использовать квартиру до конца жизни бесплатно.
- Право сохранить прописку.
- Право расторгнуть договор, если вторая сторона не соблюдает условия.
Главным минусом является то, что одаряемый может пользоваться имуществом на свое усмотрение. Может продавать, сдавать, дарить квартиру третьим лицам.
Для одаряемого преимуществами являются:
- Получение имущества безвозмездно.
- Право полного распоряжения имуществом.
- Отсутствие необходимости обеспечивать и ухаживать за владельцем.
Главным минусом является то, что продать или сдать квартиру с жильцом достаточно трудно.
Дарственная с правом пожизненного проживания может быть выгодна и удобна в некоторых случаях. Например, если это единственное жилье владельца. Но прежде чем заключать сделку, нужно взвесить все плюсы и минусы.
Как определить порядок пользования квартирой
Как мы уже упоминали выше в статье, процедура использования подаренной недвижимости может разграничивать условия пользования совместным имуществом. Основными факторами, определяющими порядок пользования, выступают следующие условия:
- Лицо, подарившее квартиру по дарственной с условием пожизненного проживания дарителя – имеет право пользоваться ею до самой смерти.
- Одариваемое лицо может пользоваться лишь одной частью этой недвижимости (как правило, одной комнатой), а право распоряжаться полностью квартирой переходят к нему после кончины дарителя.
- Обе стороны-участника сделки имеют право передавать свою часть собственности другому человеку, но это необходимо оговорить заранее и вписать в договор дарения при его составлении.
- После смерти дарителя подаренная им квартира будет исключена из наследственной массы и передана одаряемой стороне, согласно положениям 292 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.
- При заключении дарственной с законным бессрочным проживанием дарителя, стороны могут внести в договор условие о проживании вместе с ними на их части квартиры других лиц.
Все перечисленные и другие условия должны быть оговорены сторонами до составления и подписания акта. Однако, даже в этом случае – сложно гарантировать 100% соблюдение условий другим участником сделки. Поэтому мы рекомендуем обратиться за сопровождением данной сделки к опытному нотариусу или хотя бы получить бесплатную консультацию нашего юриста! Не стоит рисковать своим будущим!