Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Как продать дом полностью?
Продать дом целиком возможно в том случае, если все владельцы согласны на такую сделку. При наличии обоюдного согласия каждый собственник, по сути, будет продавать свою долю. Средства, полученные от продажи, распределяются с учетом размера долей. Для оформления сделки потребуются следующие документы:
- паспорта всех собственников;
- документы, подтверждающие права собственности на дом;
- договор купли-продажи;
- справка об отсутствии задолженности за ЖКУ;
- кадастровый паспорт недвижимости;
- справка из ФНС (об отсутствии налоговой задолженности);
- выписка из БТИ и техпаспорт.
Нужно обратить внимание, что под договором купли-продажи дома должны стоять подписи всех собственников. Если кто-то из владельцев дома не может присутствовать при оформлении сделки, допустимо оформить доверенность.
Обязательное условие такой продажи – оповещение других собственников о продаже своей части. Оповещение должно производиться с помощью письменного уведомления. Для удобства подготовкой процесса продажи может заниматься нотариус, если прибегнуть к его платным услугам. Он подготовит документы по недвижимости, составит уведомления для других дольщиков и разошлет их.
Собственники дома могут месяц решать, нужна им еще доля жилья или нет. Через месяц они должны или уведомить о покупке или отказаться от нее. Не обязательно делать отказ в письменном виде, отсутствие ответа на уведомление уже будет свидетельством того, что никаких планов на покупку нет.
Если другие собственники намеренно не хотят ставить отметку об уведомлении, можно долю в доме просто подарить третьему лицу (составить дарственную).
На дарственную никаких согласий от других владельцев дома не потребуется, это выгодный и простой вариант, если только он устроит нового владельца.
Такая операция, как дарственная, не предполагает материальной выгоды для бывшего собственника, поэтому по закону он может совершать ее и без согласия других. Но для того, чтобы другие собственники не выставляли потом никаких претензий, стоит весь процесс продажи или дарения совершать под контролем хорошего юриста.
Другие собственники против
Взаимоотношения владельцев частей одного дома могут быть разные, от дружественных до конфликтных. При самом худшем положении дел другие собственники могут всячески препятствовать в продаже чужой доли.
Они не хотят ее сами покупать и не хотят, чтобы она продавалась в принципе. Как аргумент против продажи выставляется отсутствие четких границ доли в доме, границ частей участка.
Это создает массу проблем собственнику и сильно отпугивает потенциальных покупателей – кто захочет начинать жизнь в новом доме с конфликтов и споров. В такой ситуации юристы сферы недвижимости советуют официально выделять свою долю как объект недвижимости. Такое право за владельцами долевой собственности закреплено статьей 252 ГК РФ.
При отсутствии согласия на выделение отдельных частей здания у других собственников, можно сделать это через суд. Не всегда получается точно ограничить пространство выделенной доли так, чтобы оно соответствовало доле юридической. Иногда нужно компенсировать часть площади деньгами тому или иному владельцу. Компенсация также может быть выплачена в принудительном порядке, через суд.
ВАЖНО! Как бы не было сложно, продать долю всегда можно даже без согласия других собственников.
Только иногда это будет связано с решением многих дополнительных вопросов, потребует немало времени и некоторые средства.
Рекомендуется при конфликтных отношениях с другими собственниками сразу выделять свою часть, чтобы потом сразу можно было продать, завещать, обменять свое имущество. Собственник уже сам решает, кому он будет передавать права собственности и по какому документу.
Выдел участка из долевой собственности
Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е. если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.
Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний
В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.
Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.
Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.
Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.
Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.
В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.
Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.
В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.
Отличие доли от части жилья.
Жилая недвижимость может принадлежать только одному человеку или быть общей, то есть собственниками может быть несколько человек. Нередко владельцы пользуются благами объекта без определения долей, а в качестве примера можно привести совместно нажитое имущество супругов.
Если квартира приобретена в браке, то не имеет значения указание в договоре купли-продажи только одного имени. Муж и жена имеют равные права на квартиру или дом, а исключение составляют ситуации с заключением брачного договора и особых условий владения имуществом.
При владении совместной собственностью иногда возникают сложности, связанные с желанием одного из собственников продать жилье. Если остальные сособственники против такого варианта, то используется процедура выделения доли. Размер фиксируется в правоустанавливающих документах, которые определяют соответствующее ей имущество.
Появление долей может быть связано со следующими обстоятельствами:
- прохождение процедуры приватизации;
- приобретение одной доли недвижимости;
- объединение нескольких имеющихся долей;
- дележ имущества в ходе развода и иных споров.
Доля может быть выделенная или невыделенная. Примером первого варианта выступает ситуация, когда в доме имеются разные входы и жильцы могут не создавать помех при пользовании благами объекта. В противном случае при приобретении доли новому владельцу придется решать подобные вопросы с другими жильцами.
Сроки, стоимость и налоги.
Сделки по отчуждению доли подлежат нотариальному заверению, поэтому одной из обязательных статей расходов станет оплата услуг специалиста.
Работы предполагают проведение манипуляций технического и правового характера:
- проведение консультирования;
- подготовка проектов документов;
- проверка дееспособности участников;
- техническое изготовление бумаг.
В рамках одного договора государственная пошлина уплачивается однократно. Ее размер определяется на основании суммы сделки, поэтому количество участвующих совладельцев не оказывает влияние на размер расходов. Нотариальный тариф равен 0,5% от стоимости продажи, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.
Стоимость продаваемой доли определяется с учетом следующих факторов:
- размер и особенности жилого помещения;
- средняя рыночная стоимость квадратного метра;
- расположение объекта недвижимости;
- состояние жилья и количество сособственников.
При определении возможной стоимости продажи многие владельцы долей просто высчитывают сумму с учетом рыночной цены всего дома. Подобный подход неверен, так как подобный вариант всегда менее предпочтителен, нежели покупка всего объекта. Чем больше будет количество действующих совладельцев, тем ниже в итоге окажется цена доли.
Временные сроки для проведения сделки зависят от достигнутых договоренностей и времени оформления документов нотариусом. В среднем срок подготовки пакета бумаг занимает от 7 до 14 дней, а осложняющими факторами может выступать наличие несовершеннолетних детей или недееспособных лиц. Процедура регистрации в Росреестре может длиться от 5 до 12 рабочих дней.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Продать квартиру полностью
Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев.
Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.
Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества.
«Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.
Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.
Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.
Физическая и юридическая доля
Когда под имуществом подразумевается квартира, то чаще всего деление права собственности проводится не в физическом, а в юридическом смысле. Это происходит по причине того, что зачастую разделить квартиру в натуре не представляется возможным, в частности, если квартира однокомнатная.
Юридическое деление означает, что законом не закрепляется, какой именно конкретной частью квартиры владеет один из собственников. Такой принцип распространяется, как на жилые, так и подсобные помещения: сан. узел, кухню, коридоры и прихожую.
Обходные схемы и притворные сделки
Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.
К притворным сделкам относятся:
- Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.
Если продавец и покупатель не состоят в близком родстве, то последний должен будет оплатить значительный налог (13% НДФЛ с резидентов РФ и 30% с нерезидентов РФ (ст. 224 НК РФ)).
- Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.
Если несколько собственников изъявили свое право на преимущественную покупку доли, то владелец ее реализующий, самостоятельно может выбрать кому из претендентов отдать свое предпочтение.
- Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.
Уведомление других долевых владельцев о продаже
По действующим нормам юриспруденции собственник, который продает свою долю недвижимости, обязан в обязательном порядке направить уведомление о продажи всем другим долевым собственникам. Если такую бумагу не направить владельцам, то они могут обжаловать дальнейшую продажу в судебном порядке. Сделка будет признана фиктивной, а договор купли-продажи расторгнут.
Кроме того, если не осуществить такие действия и попытаться обойти других собственников, то тогда Росреестр может отказать в регистрации договора купли-продажи.
Зачем направлять уведомление о продаже долевой недвижимости:
- Другие долевые собственники имеют преимущество над другими покупателями. Другими словами, если у них есть желание и возможность, то тогда они имеют 100% право выкупить долю;
- Если собственники не готовы приобретать недвижимость по указанной цене, то тогда они должны предоставить письменный отказ от доли. Если же такой отказ по каким-то причинам в течение 1 месяца с момента получения уведомления не направлен, то собственник автоматически получает право реализации доли.
Особое внимание следует уделить условиям приобретения доли другими долевыми собственниками. Они имеют право приобрести продаваемую долю по той же цене, по которой ее продают на рынке. Продавец не имеет права изменять условия предварительного договора купли-продажи.
Если в будущем станет известно о том, что жилье предлагалось долевым собственником по цене выше, чем фактически было продано, в судебном порядке договор купли-продажи будет расторгнут.
Таким образом, получается, то уведомление о продажи никак не влияет на сущность сделки, доля все равно будет продана, изменяется только состав покупателей по договору.
Уведомление не может быть предоставлено в устной форме. Закон предусматривает письменное направление уведомления. Кроме того, письменный документ нужен будет и в качестве доказательств в суде, если начнутся судебные разбирательства.
Особенности составления уведомления о продаже долевой собственности:
- В документе должны быть указаны критерии продажи: объект, цена;
- Выдвинуты предложения о выкупе другим собственникам;
- Представлены главные особенности сделки.
Кстати, если для продавца не принципиально, в течение какого времени будет дан ответ на уведомление, то он имеет право устанавливать свой срока ответа для других владельцев (более 1 месяца). Если в уведомлении не указать срок ответа, например, в течение 6 месяцев, то будет применяться стандартное правило одного месяца.
Продажа доли в доме – это сделка, процедура оформления которой узаконена. Миновать какие-либо шаги невозможно. Это приведет к тому, что договор купли-продажи признается ничтожным, а права собственности не переходят к новому собственнику.
Нужно собрать документы и согласовать продажу с другими дольщиками. Заниматься подготовкой бумаг и согласованием разрешается параллельно.
Важно! Процедура продажи доли дома включает в себя следующие этапы:
- сбор необходимой для заключения сделки документации. В первую очередь потребуется подготовить бумаги, которые устанавливают право собственности на часть недвижимости. Без них оформить сделку невозможно,
- если у собственника нет обособленного свидетельства о присвоении права собственности на долю в доме, то потребуется получить его. Для этого нужно обратиться в территориальное подразделение БТИ, а также в землеустроительную контору. Работники органов проведут процедуру межевания и определения долей и выдадут соответствующую документацию (кадастровый паспорт на земельный участок и на долю в доме). После получения этих бумаг можно заняться оформлением свидетельства о присвоении права собственности в Российском государственном реестре недвижимости,
- далее потребуется согласовать продажу доли в доме с другими собственниками. Легче всего продать недвижимость целиком. Но если реализуется только одна доля, то другие дольщики письменно отказываются от выкупа имущества, а также дают свое согласие на совершение сделки,
- следующий шаг – это снятие с регистрационного учета лиц, прописанных в квартире. Надо заметить, что выписывают не всех собственников, а только тех, кто зарегистрирован на реализуемой части дома. В результате выдается справка,
- оформление договора купли-продажи. Его составляет нотариус, который в дальнейшем будет заверять сделку. Его участие обязательно. В договоре прописываются основные моменты продажи, например цена, размер доли, собственник и так далее,
- если другие дольщики не отвечают на предложение о возможном выкупе части имущества, то собственник имеет право заняться продажей только через месяц после направления уведомления. До этого время никаких юридически важных действий с недвижимостью производить нельзя,
- если все вышеуказанные этапы пройдены, и правила продажи доли в доме соблюдены, можно приступать к оформлению сделки. При этом стороны подписывают договор купли-продажи. Нотариус заверяет его. Передача денег фиксируется актом приема-передачи. По нему новый собственник может занимать купленную жилплощадь.