Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ФНС может отслеживать теневую сдачу квартиры в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отсутствие регистрации в Росреестре не делает доход невидимым для государства. Да и доказать факт сдачи жилья, как правило, нетрудно. Помогают в этом, что закономерно, бывшие арендаторы, с которыми вы не очень мирно разошлись, или даже соседи.
Окупаемость квартиры при сдачи в аренду
Многие зададут вопрос выгодно ли купить квартиру для сдачи в аренду, и через сколько покупка окупит себя.
Давайте подсчитаем: Например в 2020 году цена за км.м. в областном центре Украины была в пределах 8500 грн. — 12000 грн. Если купить квартирку 42 кв.м. на 3-ем этаже. в хорошего застройщика (одного из лучшего в городе, который бистро строит и вводит в эксплуатацию дом по датам в договоре) — 483 000 грн (цена за кв.м. — 11500 грн). Сделать ремонт и закупить технику в пределах 200 000 грн.
Сдать в аренду такую квартирку почти в центре города в областном центре на 2021 г можно в пределах 5000 — 6500 грн/мес.
Выходит чтобы отбить квартиру 42 кв.м., которая обойдется 683 000 грн., надо сдавать ее в аренду 9 лет и 6 месяцев. Это в лучшем случаи при условии что будете сдавать по 6000 грн/мес и всегда будут арендаторы.
Как купить квартиру и не прогадать
Для более выгодной покупки квартиры нужно учитывать некоторые нюансы:
- Для сдачи очень хорошо подойдет 40 кв.м.;
- Больше 70 кв.м. не стоит брать, так как коммунальные платежи в Украине в отопительный сезон очень большие и сдать такую квартиру тяжелее наших реалиях;
- Чем ближе до центра города тем лучше;
- Вблизи до метро или же остановки;
- Обязательно не первый и не последний этаж;
- Лучше купить новострой в проверенного застройщика чем старый строй (там очень много нюансов);
- При покупке смотрите куда выходят окна. Целый день на солнце не очень хорошо, но когда его вообще нет — это очень большой минус.
Как можно сдавать жилье в аренду
Владелец квартиры физическое-лицо в зависимости от порядка налогообложения может сдавать в аренду жилье двумя способами, описанными ниже.
1. При сдаче в наем по договору арендодатель платит налог на доходы физических лиц. В этом случае он выполняет фискальные обязательства по правилам статьи 170 НКУ:
— доход от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом по ставке 18% от указанной в договоре суммы;
— ежемесячная арендная плата не может быть меньше суммы, которую рассчитывают, умножая площадь квартиры на нормативную стоимость одного квадратного метра жилья. Этот норматив устанавливают местными властями;
— физические лица-арендодатели при нотариальной регистрации сделки аренды обязаны уплатить военный сбор — 1,5% договорной арендной платы.
2. Владелец жилья сдает его в аренду в порядке коммерческой деятельности, которую ведет в статусе физического лица-предпринимателя (ФЛП). В этом случае он имеет право зарегистрироваться в одной из групп плательщиков единого налога. Выполнять фискальные обязательства необходимо по правилам выбранной группы.
Если арендодатель все-таки не станет платить налогов с доходов от аренды, а налоговая об этом разузнает, то она обяжет вернуть сумму неуплаченного налога и пеню за просрочку: 10% суммы задолженности — при задержке уплаты до 30 дней, 20% — при затягивании на 30—90 дней и 50% — за «склероз» больше чем в 90 дней.
Плюс к этому добавятся 51—136 грн штрафа за неподачу налоговой декларации. Само уклонение от уплаты налогов грозит уголовным разбирательством и штрафом в 5100—8500 грн, если удастся скрыть налогов более чем на 17 тыс. грн. Что по киевским меркам эквивалентно пятимесячной плате за аренду приличной, но не роскошной однокомнатной квартиры в центре столицы.
Неуплата суммы в размере свыше 51 тыс. грн может повлечь за собой: исправительные работы на два года, ограничение свободы до пяти лет либо штраф в размере 8500—34000 грн.
И все же сыскные способности налоговой не нужно преувеличивать. «Накрывают арендодателей-физлиц только «по наводке». Да и то, нужно доказать, что аренда квартиры или помещения имела место. Обычно это происходит, если одна из сторон «сливает» в налоговую информацию и предоставляет договор. Без договора налоговая останется ни с чем», — делится секретами начальник отдела аналитики и корпоративного права корпорации UBG Ирина Дедковская.
Плюс ко всему известен старый трюк, когда арендаторы говорят пришедшим с рейдом налоговикам, что они дальние родственники владельца квартиры. Другое дело, если налоговики выйдут на того, кто действительно подтвердит факт сдачи квартиры (например, на нотариуса, удостоверявшего договор, жэк или риелтора). Так что в любом случае стоит быть осторожным.
Итого: Если аренда квартиры приносит в месяц около 1500 грн, выгоднее платить 15% налога. Когда доход превышает 2500 грн, есть смысл регистрировать СПД и переходить на единый налог.
Арендатор – налоговый агент
Налоговый агент – лицо, которое вместо вас и за ваш счет перечисляет налоги в бюджет.
Если вы сдаете свою недвижимость юридическому лицу или ФЛП, то они и будут выступать для вас налоговыми агентами. Это значит, что самому платить налоги с доходов от аренды, вам не нужно. Арендную плату от налогового агента вы получите «чистую», с уже удержанным и уплаченным за вас налогом на доходы физлиц (ставка 18%) и военным сбором (1,5%).
В то же время юрлицо или ФЛП, как налоговый агент, обязано отчитаться налоговикам о суммах дохода арендодателя и перечисленных в бюджет налогов (форма № 1ДФ, с признаком дохода «106»).
То есть налоговая будет в курсе того, сколько арендной платы вы получили, и сколько налогов заплатили.
Основные изменения для налоговых уклонистов Украины
Уровень штрафов по уклонению от уплаты налогов в Украине привязывается к конкретным действиям. Если должностное лицо предприятия умышленно уклоняется от перечисления обязательных платежей в государственный бюджет или целевые фонды, и его действия приводят к фактическому непоступлению средств в существенных размерах, штраф составит от 5 000 до 10 000 НМДГ. Ранее санкции составляли от 3 000 до 5 000 неналогооблагаемых минимумов. Дополнительно нарушитель лишается права занимать конкретные должности сроком 3 года или вести в этот период определенные виды деятельности.
Существенным размером считается сумма, превышающая НМДГ в 3 000 раз и более. Для расчета применяется размер налоговой социальной льготы за соответствующий год, на 2021 г. существенной будет сумма 1 135 х 3 000 = 3,405 млн. украинских гривен.
В тех случаях, когда налоговые правонарушения возникли в результате предварительного сговора группой лиц, штрафные санкции составят от 10 000 до 15 000 НМДГ (170-255 тыс. украинских гривен) с аналогичным запретом вести определенную деятельность или занимать соответствующие должности на 3 года. Ранее штрафы предполагали т 5 000 до 7 000 НМДГ (85-119 тыс. украинских гривен). В этом случае существенной суммой считается сумма, превышающая более, чем в 5 000 раз НМДГ. На 2021 г. это 5 675 000 гривен.
Однако изменения коснулись не только повышения штрафных санкций для налоговых уклонистов – поправки внесли новшества в сам процесс привлечения таких лиц к ответственности. В частности, штрафы и уголовное преследование могут не применяться, если должник полностью погашает все просроченные платежи, пени и сборы до момента привлечения к ответственности. Если ранее недоплаченные налоги и комиссии должны были уплачиваться самим должником, то на данный момент погасить задолженность может практически любое лицо – в поправках нет определения, кем именно должны совершаться перечисления средств.
Налоги за сдачу квартиры в аренду в 2022 году: ответственность за неуплату
Как это сделать порталу kn.kz рассказала директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» Татьяна Сергеевна Лебедева: «Если арендодатель не платит налоги с дохода от аренды, его естественно привлекут к административной ответственности в виде штрафа. Чтобы все узаконить есть два выхода: вы регистрируетесь в качестве ИП и оплачиваете налог в размере 2% от дохода. Или же вы можете не регистрироваться как ИП и оплачивать налог с подоходного дохода как физическое лицо, но уже 10%. До 31 марта надо подать декларацию по индивидуальному подоходному налогу и оплатить 10% от трудового дохода».
И эти результаты — при условии аренды в течение 1 года за 50 тыс. тенге ежемесячно. В реальности итоговая сумма зависит от срока неуплаты — если это длится не год и не два, а 5-7 лет, то будет взиматься за все эти годы и штраф начисляться от суммы за 5-7 прошедших лет!
Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов чем грозит
Если будет выявлено, что в квартире живут мигранты или лицо без регистрации, представитель уполномоченного органа вынес постановление о наложении административного штрафа. Такое правило закреплено в статье 19.15.1 КоАП РФ. Если в помещении незаконно живут иностранные граждане, рекомендуется обратиться в миграционную службу. Представители налоговой службы заинтересованы в сообщениях о нелегальной сдаче помещений в аренду. Потому жаловаться на незаконное предпринимательство можно и в ФНС. По факту обращения представитель уполномоченного органа вызовет собственника для дачи пояснений и проведет проверку. Если вину гражданина докажут, в его отношении будут применены штрафные санкции. Дополнительно он должен будет заплатить все начисленные налоговые платежи. Если представители ФНС не выполняют возложенные на них обязательства, можно подать жалобу в прокуратуру.
Если арендатором является физическое лицо, необходимо оформить договор найма жилья. Если арендовать помещение хочет компания, нужно составить договор аренды. Каждое из бумаг оформляется в письменном виде. Если соглашение заключается более, чем на 1 год, сделка должна быть зарегистрирована в установленном порядке.
Сдача квартиры в аренду
В последнем письме от Министерства финансов снова затронут вопрос о штрафных санкциях для граждан, которые не уплачивают налог. И, если объективно, это письмо мало что разъяснило, при этом вопросов появилось намного больше.
Как обычно, Минфин еще раз напомнил, что арендная плата за квартиру – это получение дохода в пользу собственника, соответственно, по закону он должен уплачивать подоходный налог в размере 13%.
При этом уменьшить налоговые обязательства за счет вычета ремонта жилого помещения, оплаты КУ и др. расходов, нельзя. Несмотря на то, что эти моменты постоянно сопровождают сдачу квартиры в аренду.
Налоговая инспекция по этому поводу высказывалась неоднократно – НК РФ не предусматривает вычета за ремонт, КУ и пр., за исключением стандартного вычета (воспитание ребенка и др.).
Помимо этого, собственнику недвижимости нужно не только нести налоговые обязательства, но и подавать декларацию с подробным расчетом полученных доходов за текущие 12 месяцев. Подать документ нужно в срок до 30.04. следующего года.
Характеристика состава преступления по статье 212 УКУ
Нарушением закона, следуя ст. 212 УКУ, считается, если:
- Гражданин сознательно уклоняется от неукоснительного произведения платежей: всевозможных налогов, а также сборов, которые предусматривает налогообложение. При этом он может быть владельцем предприятия, организации или учреждения, юридическим или физическим лицом. Форма собственности не имеет значения — нарушителя ждёт наказание за уклонение от уплаты налогов в том случае, если из-за его систематического нежелания делать взносы зафиксировано отсутствие притока значительных сумм в государственный целевой фонд или бюджет.
- Преступное деяние совершили несколько людей, договорившихся об этом заранее. Наказание за уклонение от уплаты налогов последует при крупных последствиях для бюджета страны или отдельного фонда.
- Уклонение от уплаты налогов совершает человек или несколько ранее договорившихся людей, которые ране были осуждены по этому делу. Также преступлением считается неуплата, ввиду которой целевая служба не получила финансовые средства в особо крупном размере.
Меры ответственности за налоговые правонарушения, описанные в 1 и 2 частях, а также части 3 (речь о непоступлении крупной суммы) не принимаются в отношении нарушителей. Уголовная ответственность за неуплату налогов не грозит человеку, если он произвёл необходимую оплату и возместил государству нанесённый несвоевременным перечислением денег ущерб (речь о финансовых санкциях и пене).
Деяния, описанные в частях 1–3 вышеупомянутой статьи не считаются умышленным отказом оплачивать обусловленную системой налогообложения сумму, если налогоплательщик применяет налоговый компромисс. Также случаи, описанные в частях 1–3 не считаются умышленной невыплатой должной суммы, если деяния гражданина продиктованы приобретением, созданием или применением объектов, относительно которых этот человек подал одноразовую добровольную декларацию. При этом он внёс согласованную сумму сбора, предусмотренную подразделом 9-4 раздела XX Налогового кодекса Украины.
Статья за неуплату налогов содержит информацию о существенном объёме средств. Считаем нужным проинформировать вас, что речь идёт о суммах налогов, сборов, прочих обязательных платежей, которые в 3000 (значительный размер) или 7000 (особо крупный размер) раз и более выше минимального дохода, установленного законодательством и необлагаемого налогом. Теперь стоит рассмотреть: когда наступает уголовная ответственность за неуплату налогов и что она подразумевает.
Зачем договор собственнику
Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу. Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.
В случае с легальной сдачей квартиры и у собственника и у жильца будет документ, который дает жильцу право законно находиться в квартире, а собственнику — право ее сдавать. Этот документ называется «договор найма жилого помещения», а его стороны — «наймодатель» и «наниматель».
Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором. Например, читатели Т—Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? По статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.
Я скачал рыбу договора из интернета и дополнил важными для меня условиями: перечислил особенности помещения, состояние ремонта, мебели и бытовой техники, указал лиц, которые вправе проживать в квартире, уточнил показания счетчиков.
Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.
Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.
Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.
С договором можно застраховать квартиру
Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.
Допустим, собственник застрахует квартиру, а потом начнет ее сдавать без договора. Страховой компании он о жильцах не сообщит. Если произойдет страховой случай, компания, скорее всего, откажет в возмещении.
А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.
В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.
Порядок уплаты налога физическому лицу
Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.
Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, – подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.
Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.
Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.
Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.
Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.
Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.
Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:
- на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
- платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).
Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.
Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.
Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.