Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор социального найма: как получить квартиру от государства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жительница Брянска проживала в квартире вместе с другими членами семьи, однако страдала тяжелой формой хронического заболевания. При её болезни было невозможно совместное проживание с другими людьми. По решению суда 2015 года местную администрацию обязали предоставить жительнице без очереди квартиру по договору социального найма общей площадью не меньше нормы предоставления.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
Какие права дает муниципальное жилье?
iriana88w/Depositphotos
Понятие муниципального жилья определено в 19-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно ему, все жилые помещения страны делятся на три группы: к первой относят частный жилищный фонд, при этом в эту категорию входят помещения, которые принадлежат как частным, так и юридическим лицам. Ко второй группе относят квартиры и комнаты, находящиеся в собственности Российской Федерации или ее субъектов. Наконец, есть помещения, которые принадлежат муниципальным образованиям.
- Что такое социальное жилье и для кого оно?
- Как выкупить комнату у муниципалитета?
- В квартирах, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду, россияне могут жить по договору социального найма.
Одним из способов обеспечения граждан жильем остается предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма. В настоящее время нормы жилищного законодательства приведены в соответствие с Конституцией, согласно которой жилище предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище (ч. 3 ст. 40).
Как предусматривает ч. 2 ст. 49 ЖК, малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном ЖК порядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда.
Малоимущими гражданами по критериям ЖК являются граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ.
Таким категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения этих органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение данных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются названным выше категориям граждан в установленномЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ (ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК).
Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.
Предоставление жилого помещения по договору социального найма осуществляется на основании нормы предоставления площади жилого помещения по такому договору (норма предоставления). Данной нормой является минимальный размер площади, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма
Согласно ст. 81 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене последнего обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений.
Как предусматривает ст. 82 ЖК, граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма всех занимаемых ими жилых помещений.
Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
В соответствии со ст. 83 ЖК договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. Таким образом, закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность отказаться в одностороннем порядке от указанного договора, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Где и как подается заявление?
Рассмотрим порядок заключения. Документ о найме соц. жилья оформляется в Управлении Департамента жилищной политики (администрация) или в МФЦ. Какие документы нужны? Заявитель или управомоченный им представитель должен представить:
- паспорт;
- заявление (форма его может быть свободной);
- удостоверяющие личности членов семьи заявителя документы (копии): свидетельства о рождении и паспорта;
- свидетельства о браке, свидетельства о разводе (если есть);
- справки о родстве с лицами, подлежащими включению в документ (о составе семьи);
- документы, на основе которых граждане вселяются: оригинал ордера (если есть) и его копия; выписка о том, что жилплощадь нанимателю предоставляется (из решения исполнительного органа);
- справки, подтверждающие, что задолженности по коммунальным платежам нет;
- справки о том, что жилплощадь является муниципальной собственностью (из БТИ, выписка из ЕГРП и из реестра муниципальной собственности).
Как приватизировать квартиру по соцнайму
Квартиру по соцнайму разрешено приватизировать. При этом, начать процедуру приватизации можно уже на следующий день после заключения договора.
Для того, чтобы приватизировать соцжилье, нужно:
- собрать пакет требуемых документов,
- написать заявление и подать его вместе с прилагаемыми документами в МФЦ или в орган, отвечающий за жилищную политику.
В разных регионах список необходимых документов может отличаться, но, как правило, он включает в себя такие бумаги:
- копии и оригиналы документов, удостоверяющих личность;
- договор о соцнайме;
- техпаспорт на квартиру;
- выписку из домовой книги;
- документ, подтверждающий, что гражданин еще ни разу не пользовался правом на приватизацию.
Учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что заключение договора социального найма не представляет собой никаких серьезных угроз для граждан, занимающих жилые помещения государственного или муниципального жилого фондов. Просто речь идет о подписании формального документа, предоставляющего нанимателю и членам его семьи без ограничения срока право пользования жилым помещением.
Одновременно с появлением у нанимателя по договору социального найма целого ряда прав, предусмотренных действующим с 01 марта 2005 года Жилищным кодексом РФ, договор социального найма также накладывает на нанимателя и членов его семьи ряд обязанностей, соблюдение которых необходимо, чтобы не допустить нарушения жилищных прав других граждан.
В целом, заключение договора социального найма жилого помещения ведет к упорядочению правоотношений в сфере использования государственного и муниципального жилого фондов и позволяет привести эти правоотношения в соответствие с нормами действующего Жилищного кодекса РФ.
Нередко, местный муниципалитет не считает предъявленные основания, достаточными для того, чтобы оформить договор социального найма и предлагает осуществить коммерческий найм. Если Вас такое предложение категорически не устраивает, внимательно проанализируйте ситуацию. Относитесь ли Вы к категориям граждан, которым обязаны предоставлять соответствующий договор? Если да, то потребуйте оформить отказ в письменном виде с указанием причин, которые стали основанием для отказа. Убедившись, что причины не соответствуют законодательным актам, можно подавать исковое заявление о предоставление жилья по социальному найму. Договора социального найма регулируются 674, 675, 678 и 680 статьями. Обязательно с ними ознакомьтесь. Здесь существует очень много подводных камней, поэтому профессиональная юридическая поддержка обузой Вам точно не станет. В обязанности проживающих по социальному найму семей входит оплата коммунальных услуг.
Получение квартиры — инструкция
- Для начала стоит обратиться в ближайший офис МФЦ для получения консультации. Во время разговора со специалистом необходимо выяснить:
- Можете ли Вы претендовать на получение статуса, нуждающегося в жилье?
- К какой категории нуждающихся лиц Вы относитесь?
- Какой пакет документов необходимо предоставить?
- Собрать необходимую подтверждающую документацию.Обычно в этот список входят:
- заявление;
- копии паспортов, ИНН и пенсионных свидетельств всех членов семьи;
- свидетельство о браке или разводе, свидетельство о рождении;
- документы, подтверждающие право владения текущем жильем или справка об отсутствии такового;
- информация о всех доходах и имуществе;
- другие дополнительные справки и выписки, индивидуальные для каждого отдельного случая.
- Подать на рассмотрение заявление и заранее подготовленный комплект документов. Сделать это можно в любом удобном офисе МФЦ или в администрации местного самоуправления.
- Ожидать рассмотрение заявки.
- Получить письменное подтверждение или обоснованный отказ в постановке на учет.
- Дождаться подтверждения наступления очереди.
- Выбрать из предложенных вариантов (обычно их не более 3) понравившееся жилье. Если отказаться от всех — исключат из списка и переведут в лист ожидания.
- Подписать договор в муниципалитете или МФЦ.
- Осмотреть предложенное жилье и подписать акт приема-передачи. Обратите внимание, в акте указывается состояние самого помещения и установленного в нем санитарно-технического оборудования. Во избежание споров перед подписанием рекомендуется все тщательно проверить.
- Вселиться.
- При желании и возможности – приватизировать жилье.
Особенности договора соц найма
Договор соцнайма отличается следующими характеристиками и особенностями.
Предмет договора – помещение или его часть, которую человек вправе получить и использовать для проживания в соответствии с законодательными нормами и требованиями. Необходима изоляция помещения – наличие в нем отдельного входа.
Помещение должно принадлежать государству или локальным муниципальным органам.
Субъектами соглашения выступают участники сделки:
- наймодатель – госорган, который вправе выдавать помещения по установленной законом процедуре;
- гражданин – человек, который вправе получить такое помещение для личного использования.
Информация актуальна на момент размещения. 05.10.2017.
По установленным правилам Жилищного кодекса РФ договор найма социального жилья заключается между наймодателем (в качестве которого выступает государство или орган местного управления) и лицами, испытывающими потребность в предоставлении жилья.
Составляется на основании ордера или постановления главы администрации. Все проживающие члены семьи, соответствующие трем категориям, определенных законодательством РФ, обладают равноценным правом целевой эксплуатации имущества.
Перезаключение договора социального найма может ими производится при наличии следующих условий:
- письменного одобрения всех несовершеннолетних граждан, прописанных на жилплощади;
- письменное согласие самого съемщика.
Нужно ли перезаключать?
Договор социального найма не имеет срока действия. Такое правило закреплено в статье № 60 Жилищного кодекса РФ. Однако сегодня существуют 3 основания, которые приводят к необходимости перезаключения соглашения. Они закреплены в статье №82 Жилищного кодекса РФ.
Потребность в заключении договора социального найма жилого помещения может возникнуть, если:
- лицо, которое выступало в роли нанимателя квартиры, решило переоформить соглашение на одного из членов своей семьи;
- гражданин, занимавший недвижимость, умер;
- лица, которые жили в одной недвижимости и имели разные договора социального найма, стали одной семьей.
В последней ситуации потребуется заключение одного соглашения. Чтобы договор социального найма был переоформлен, потребуется подготовить пакет документации.
В его состав в обязательном порядке необходимо включить:
- предыдущий договор социального найма жилого помещения;
- копию ордера;
- паспорт или свидетельство о рождении всех лиц, проживающих в недвижимости;
- справка из БТИ, содержащая характеристику недвижимости;
- квитанция, подтверждающая своевременное внесение коммунальных платежей;
- копия документации, регламентирующей возникновение причины переоформления сделки.
Если хоть один из установленных действующим законодательством документов будет отсутствовать, в переоформлении соглашения будет отказано.
Разъяснения о необходимости заключения Договора социального найма на занимаемое жилое помещение, находящееся в собственности города Москвы (т.е. на квартиру, комнату в квартире коммунального заселения, где граждане зарегистрированы постоянно).
С принятием новой Конституции и введением в действие Гражданского Кодекса Российской Федерации в стране установились договорные отношения. Договор прочно утвердился как гарант взаимоотношений между людьми, стал основой жизни, ее фундаментальным понятием. Договорные отношения затронули все сферы жизни общества.
Взаимоотношения между наймодателем и нанимателем строятся на договорной основе, также как и между работодателем и специалистом или заказчиком и подрядчиком.
Основанием для пользования жилым помещением является Договор. Ордер – это только основание для заключения Договора социального найма, он не подтверждает право пользования жилым помещением, а лишь устанавливает его. Пока нет Договора, наниматель ограничен в правоспособности. Это означает, что житель не может обратиться к собственнику ни по одному из интересующих его вопросов, в том числе и по вопросу приватизации жилья.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, осуществляющий правомочия собственника (города Москвы) в жилищной сфере, в лице его окружных Управлений вместе с территориальными органами государственной власти Москвы (префектурами и управами районов) с 1999 года планомерно проводит работу с москвичами по заключению Договоров социального найма.
Кроме того, без Договора социального найма у москвичей будут постоянно возникать сложности в общении с ДЕЗ, ГУ ИС, ГКУ ИС и другими организациями, так как без этого документа, как гражданин без паспорта, житель не будет считаться нанимателем. И тогда чтобы получить жилищные документы для представления в органы соцзащиты, здравоохранения, образования, налоговую службу, УФМС и т.д. нанимателю придется доказывать, что он имеет право на их получение.
Согласно постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2007 года № 1181-ПП «Об обеспечении заключения договоров социального найма с гражданами, жилые помещения которым предоставлены до 1999г. по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы», постановлению Правительства Москвы от 07.08.2007 № 662-ПП «Об утверждении Регламента подготовки договора и/или дополнительного соглашения на право пользования жилым помещением и/или акта передачи жилого помещения Департаментом жилищной политики
и жилищного фонда города Москвы» и постановлению Правительства Москвы от 02.11.2010 № 990-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 07.07.2007 № 662-ПП» Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы поручено обеспечить в установленном порядке заключение и регистрацию договоров социального найма от имени города Москвы с гражданами, жилые помещения которым предоставлены по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы на право пользования жилым помещением.
Заключение Договоров социального найма на занимаемые жилые помещения.
Договор социального найма жилого помещения – это договор, по которому город Москва в лице уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы обязуется передать другой стороне – гражданину жилое помещение в бессрочное владение и пользование для проживания в нем.
Договор социального найма жилого помещения заключается с гражданами в следующих случаях:
Дополнительное соглашение заключается между городом Москвой в лице уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы и гражданином в случаях изменения состава семьи постоянно проживающих совместно с гражданином граждан в качестве членов его семьи, замены стороны договора, изменения (уточнения) площади жилого помещения (общей/жилой площади жилого помещения), в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Для подготовки договора социального найма или дополнительного соглашения заявитель или его представитель представляет:
а) согласие совершеннолетних членов семьи, проживающих с заявителем по месту жительства в жилом помещении, и иных лиц, в случаях, предусмотренных законодательством;
б) решение суда;
в) иные документы, подтверждающие изменение состава семьи в связи с выбытием кого-либо из членов семьи из жилого помещения;
а) при переустройстве или перепланировке;
б) при образовании коммунальной квартиры;
в) в иных случаях, предусмотренных законодательством;
Для сдачи комплекта документов для ознакомления и/или подписания и получения Договора или дополнительного соглашения приглашается заявитель и все совершеннолетние члены семьи, проживающие с ним по месту жительства в данном жилом помещении, с которыми заключается договор. В случае невозможности самостоятельной явки кого-либо предоставляется ими согласие в простой письменной форме (доверенности).
Все копии документов для заверения предоставляются с подлинниками.
Срок подготовки Договора социального найма составляет 10 дней
Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Западном административном округе находится по адресу: ул.Ельнинская, д.20, корп.1, каб.52.
Получить жилье в соцнаем могут граждане, которые признаны одновременно малоимущими и нуждающимися в жилье.
Человек может быть признан нуждающимся в жилье в нескольких случаях:
- Если у него нет недвижимости в собственности;
- Если площадь его жилья меньше нормы, которая установлена региональными властями (например, в Москве норма составляет 10 кв. метров на человека);
- Если дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу;
- Один из жильцов имеет тяжелое хроническое заболевание, которое представляет опасность для других жителей.
Как правило, малоимущими признаются граждане, доход которых составляет меньше прожиточного минимума. Однако конкретные критерии устанавливают региональные власти.
Выделить бесплатное жилье могут следующим категориям российских граждан:
- лицам, участвовавшим в ликвидации аварии в Чернобыле;
- многодетным семьям;
- совершеннолетним выпускникам детских домов;
- людям с I или II группами инвалидности;
- малоимущим, для этого понадобится представить документ в органы местного управления со списком членов семьи и степенью их родства, справки о доходах каждого из них. Семья признается малоимущей, если при делении общего дохода на каждого ее члена приходится сумма меньше прожиточного минимума;
- переселенцам с Крайнего Севера и вынужденным переселенцам;
- гражданам, стоящим в очереди на усовершенствование условий проживания;
- гражданам, проживающим в аварийных или подлежащих сносу домах;
- ветеранам ВОВ;
- тем, кто лишился жилплощади в результате стихийного бедствия или аварии;
- некоторым категориям военнослужащих.
Договор соцнайма заключают в письменном формате. Получателю необходимо тщательно изучить текст документа, ознакомиться со своими правами и обязанностями, чтобы избежать нарушения условий договора. Предоставление бесплатного жилья регулируется Жилищным кодексом РФ. Лица, имеющие гражданство других государств, не могут претендовать на обеспечение жильем по социальному найму.