Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок оформления земельного участка в собственность: основные моменты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствие с требованиями ЗКодекса России (учитывая все изменения и дополнения), можно выделить несколько этапов, которыми характеризуется оформление земельного участка муниципального значения в собственность.
Комментарии к ст. 19 ЗК РФ
1. Возникновение муниципальной собственности на земельные участки до вступления в силу ЗК РФ сталкивалось с рядом проблем. Так, законодательство, регулирующее муниципальную собственность, включающее на разных этапах Закон РФ от 6 июля 1991 г. «О местном самоуправлении в Российской Федерации» (ст. 37), Конституцию РФ (ч. 2 ст. 9, ст. 132), ГК РФ, Федеральный закон от 28 августа 1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», не устанавливало оснований возникновения муниципальной собственности, а также перечня земель, которые могут находиться в собственности муниципальных образований. Таким образом, муниципальная собственность до 25 октября 2001 г., как правило, возникала по основаниям, не предусмотренным федеральным законодательством.
От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (избираемые непосредственно населением и (или) образуемые представительным органом муниципального образования органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного значения), и лица, указанные в ст. 125 ГК РФ.
Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (ст. 17 Кодекса), собственность субъектов Российской Федерации (ст. 18 Кодекса) и собственность муниципальных образований осуществляется в соответствии с Кодексом и федеральными законами. Следует подчеркнуть, что муниципальная собственность представляет собой самостоятельную форму собственности.
В целях разграничения собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:
земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;
земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Федерации земли.
Распоряжение указанными участками осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Федерации.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения.
Согласно ст. 3.1 Вводного закона изданные Правительством РФ до 1 июля 2006 г. акты об утверждении перечней земельных участков, на которые у муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, являются основанием для государственной регистрации права собственности муниципальных образований на такие земельные участки.
Муниципальные образования как субъекты гражданского права выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных основаниях с государством, государственными образованиями, юридическими и физическими лицами.
Об основаниях приобретения права собственности на земельные участки, предусмотренных гражданским законодательством, см. комментарий к п. 1 ст. 18 Кодекса. Здесь следует обратить внимание на одно из специфических оснований, установленных ГК РФ, — признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 225). Подробнее об этом см. комментарий к п. 2 ст. 53 Кодекса.
2. Пункты 2, 4 комментируемой статьи Федеральным законом от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ признаны утратившими силу.
3. Пунктом 3 комментируемой статьи специально определено, что в собственности муниципального образования могут находиться земельные участки за пределами муниципального образования.
При этом комментируемой статьей предусматривается только одно основание приобретения права собственности — безвозмездная передача федеральных земель, земель, находящихся в собственности субъекта РФ, как, видимо, и земель, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю. Такая передача, как представляется, должна осуществляться в порядке принятия решения уполномоченными органами, т.е. отношения по передаче участка не могут рассматриваться как сделка.
Федеральным законом от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ч. 11 ст. 154) было установлено, что передача имущества из федеральной собственности и из собственности субъекта Российской Федерации в муниципальную собственность осуществляется в следующем порядке.
Находящееся в федеральной собственности имущество, которое может находиться в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, подлежит безвозмездной передаче в собственность субъектов Федерации или муниципальную собственность, в случае если:
нахождение указанного имущества в федеральной собственности не допускается, в том числе в результате разграничения полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления;
указанное имущество используется органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями для целей, установленных в соответствии со ст. 26.11 Федерального закона от 6 октября 1999 г. «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и ст. 50 Федерального закона от 6 октября 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
Приватизация земельных участков гражданами
В научной литературе термин «приватизация» трактуется как в широком, так и в узком смысле.
В широком смысле под приватизацией понимается один из институтов, регулирующий экономику через сокращение государственного сектора и увеличение вклада частного сектора в хозяйственное развитие.
В узком смысле приватизация — это передача права собственности на имущество определенному кругу физических и юридических лиц.
Легальное определение приватизации содержится в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Так, в ст.
1 данного Закона приватизация рассматривается как возмездное Отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственности физических и (или) юридических лиц.
Следует отметить, что указанная формулировка является несовершенной и не в полной мере отражает специфику приватизации. В частности, в формулировке указано, что приватизация является возмездной, в то время как приватизация может быть и безвозмездной. Например, приватизация земельных участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
- Помимо этого, предлагаемое законодателем понятие не содержит критериев, позволяющих отграничить приватизацию от любой другой сделки по отчуждению имущества из государственной или муниципальной собственности, так как не всякое отчуждение государственного и муниципального имущества является приватизацией.
- В этой связи юридическое понятие приватизации должно обладать исчерпывающим и ясным набором признаков, делающих его пригодным для практического применения.
- Анализ законодательства, регулирующего отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, показал, что к основным признакам приватизации можно отнести следующие:
- — приватизируемое имущество находится в собственности публично-правовых образований (Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований);
- — отчуждение имущества осуществляется в частную собственность физических и юридических лиц;
- — отчуждение имущества в рамках приватизации может быть как возмездным, так и безвозмездным;
- — приватизация осуществляется только в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не общим гражданским и земельным законодательством;
- — в наличии имеется четко установленная процедура.
Кaк cэкoнoмить пpи oплaтe ycлyг peгиcтpaции
Чтoбы пoлyчить cкидкy пpи oплaтe гocпoшлины, для пepeвoдa cpeдcтв иcпoльзyйтe Eдиный пopтaл гocyдapcтвeнныx, мyниципaльныx и peгиoнaльныx ycлyг. Taк вы coкpaтитe cвoи pacxoды нa 30%. Ecли пepeвecти в дeнeжный эквивaлeнт, выплaтa cнизитcя c 2 000 pyблeй дo 1 400 pyблeй. Кpoмe экoнoмии дeнeг, вы cмoжeтe coкpaтить пepиoд oфopмлeния oплaты и выдaчи квитaнции — c 9 днeй дo 1 paбoчeгo дня.
Бeз гocпoшлины пepeдaютcя в coбcтвeннocть yчacтки:
✒ гocyдapcтвeннoгo и мyниципaльнoгo влaдeния;
✒ пpeднaзнaчeнныe для ceвepнoгo oлeнeвoдcтвa;
✒ нa тeppитopии peгиoнoв, кoтopыe вcтyпaют в cocтaв PФ (пpимep – Pecпyбликa Кpым);
✒ мaлoимyщим гpaждaнaм;
✒ opгaнaм гocyдapcтвeннoй влacти;
✒ пpeдcтaвитeльcтвy цeнтpaльнoгo бaнкa PФ.
Taкжe, oт yплaты гocпoшлины ocвoбoждaютcя coбcтвeнники, кoтopыe вынyждeны пpoxoдить пpoцeдypy peгиcтpaции зeмeльнoгo yчacткa из-зa измeнeний и внeceния пoпpaвoк в зaкoнoдaтeльcтвo.
На каком основании земля принадлежит собственникам
Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).
Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.
«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.
Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.
Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.
Как оформить землю у дома в собственность
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.
Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.
Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.
Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.
После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.
Виды муниципальной собственности
На сегодняшний день земли муниципальной собственности классифицируют в следующем порядке:
- Закрытые – для того, чтобы попасть на эти участки нужно иметь специальный пропуск. Обычно это здания оборонного или стратегического характера, а также здания органов властей.
- Публичные – это участки, которые находятся в общем доступе каждому гражданину. Дороги, парки, скверы – это публичные земли.
- Нераспределённые – это участки земли, которые предназначены для сдачи в аренду или передачи в собственность гражданам;
- Предоставленные – земли, которые раньше использовались властями, а на сегодняшний день передаются в право собственности частным лицам.
Выкуп муниципальной земли в собственность
Начиная с 30 октября 2007 г., в силу вступили новые изменения в Федеральный закон №212-ФЗ от 24.07.2007 г., направленные на обеспечение слияния муниципальных и государственных земель и расположенных на них строительных объектов в единые объекты недвижимости. Если до вступления в силу нового закона допускалось приватизировать только жилищные и промышленные здания и сооружения, и при этом земельный участок, на котором они находились, можно было оформить в бессрочное пользование на безвозмездной основе, то новый закон обязал произвести выкуп муниципальной земли в собственность либо оформить договор аренды в срок:
- до 01.01.2010 г. — для юридических лиц негосударственных форм собственности;
- до 01.01.2013 г. – для юридических лиц, объекты которых находятся на муниципальных земельных участках, с прохождением через них путепроводов, автомобильных и железны дорог, линий связи и электропередач, иные объекты крупномасштабного значения.
Нарушение сроков оформления перехода муниципальных земель в собственность повлекло за собой штрафы на юридических лиц в размере от 20 до 100 тысяч рублей (ст. 7.34 КоАП). Оформление муниципальной земли в собственность возможно при наличии соответствующих документальных оснований:
- документы, подтверждающие право частной собственности на все объекты индивидуального жилищного строительства, находящиеся на этом земельном участке (эти же документы будут основанием для оформления муниципальной земли в частную собственность);
- распоряжение органа местного самоуправления о передаче земельного участка в бессрочное пользование либо пожизненное владение (акт, свидетельство, выписка из похозяйственной книги, выданной в администрации по месту расположения участка, и т.д.).
Выкуп муниципальной земли в собственность представляет собой многоэтапный процесс, число действий в котором зависит от местонахождения земельного участка, вида разрешенного использования земли, места расположения региона или муниципалитета, к которому относятся данные земли. В перечень основных этапов по процедуре выкупа муниципальной земли входят:
- Заключение договора, с указанием в нем размера и срока внесения авансового платежа за участок.
- Оценка и сравнение рыночной и кадастровой стоимости объекта.
В случае, если кадастровая стоимость окажется выше рыночной, в территориально расположенном органе Росреестра необходимо произвести переоценку кадастровой стоимости земельного участка, являющегося объектом передачи в собственность на основании выкупа.
- Принятие решения по вопросу купли-продажи земельного участка.
- Непосредственно заключение договора купли-продажи.
- Оформление права собственности на землю в государственном органе.
Аренда земель муниципальной собственности
Согласно земельному законодательству РФ, земельный участок, находящийся в собственности муниципалитета, можно арендовать на условиях платного пользования либо безвозмездного срочного или бессрочного пользования. Оформить на землю вправе, как физическое, так и юридическое лицо, в порядке, предусмотренном Земельным кодексом, законами федеральными или субъектов РФ.
В случаях, если муниципальная земля арендуется с целью комплексной застройки жилищных объектов, права аренды передаются через торги и аукционы, которые проводятся органами самоуправления в соответствии с земельным законодательством. Как правило, такой вид аренды является долгосрочным, а к арендаторам выставляются определенные требования. Отказать в аренде земли муниципальной собственности могут в случаях изъятия земельного участка из оборота либо его резервирования для муниципальных или государственных нужд.
Случаи, когда муниципальные земельные участки планируется арендовать без возведения на ней строительных объектов, являются несложной процедурой. Необходимо подать заявление о выборе земельного участка в соответствующий государственный орган для утверждения схемы расположения, и дальнейшей постановки на кадастровый учет (осуществляется будущим арендатором самостоятельно). После получения всех названных документов может быть заключен договор между арендодателем и арендатором.
Арендная плата за пользование муниципальными землями исчисляется в соответствии со ставками земельного налога. Кроме того, при продаже права на оформление договора аренды на землю, возникают стартовые земельные платежи, которые также необходимо будет оплатить в оговоренный договором срок.
Оформление при купле-продаже
При оформлении земельного участка, который приобретён в процессе купли-продажи, кроме прочей документации, необходимо наличие:
- нотариально заверенного договора о купле-продаже, который подтверждает действительность совершённой сделки;
- документы, удостоверяющие личность продавца и его право на проданный земельный участок.
Затем покупатель при обращении в регистрационный орган для закрепления своих прав собственности на приобретённый надел должен предоставить:
- удостоверение личность заявителя;
- договор купли-продажи;
- выписку из ЕГРН с отображением кадастрового плана;
- квитанцию, удостоверяющую выплату государственной пошлины.
Стоимость оформления участка
В стоимость оформления участка входят 2 обязательных позиции:
- оплата государственной регистрации и государственной пошлины для МФЦ;
- оплата регистрации в Госреестре, которая включает 2 тысячи рублей для физических лиц или 22 тыс. руб. – для юридических лиц.
При этом размер государственной пошлины варьируется в зависимости:
- от назначения земли;
- от того, кто является собственником земельного надела;
- от документов, на основании которых выдаются права на владение земельной недвижимостью.
Пошлина также начисляется на землю, которая получена в наследство. Величина этой пошлины сопрягается со степенью родства с наследодателем:
- для близких родственников она составляет 0,3% от оценочной стоимости недвижимости, но не более 100 тыс. руб.;
- для родственников второй линии цена составляет 0,6% от стоимости надела, но не должна превышать 1 млн. руб.
Процесс сбора необходимых для оформления документов сопровождается необходимостью оплаты услуг:
- исследовательских и проектных бюро при составлении рельефных карт посредством геодезической съёмки;
- сотрудников архитектурных отделов за составление планов наделов;
- межевого агентства за установку границ наделов.
Как стать собственником площади в аренде
В соответствии с новым Земельным законодательством граждане РФ вправе оформлять право собственности даже на те участки, что сданы (как срочно, так и бессрочно). А если территория выделялась еще в Советском Союзе и использовалась под жилищное строительство, все регистрационные процедуры можно провести на безвозмездной основе.
В каких случаях позволено воспользоваться преимуществом:
-
Если вы возвели дачный дом и стали его владельцем. Сюда же относят гаражи, бани и хозпостройки.
-
Когда строительство было введено в эксплуатацию.
-
При зачислении в члены садоводческого или огородческого кооператива.
До конца 2020 года данная процедура реализуется безвозмездно, поэтому следует поторопиться.
К категории льготников, имеющих право получить надел бесплатно, относятся:
-
ветераны и участники ВОВ.
-
лица, признанные инвалидами.
-
сироты.
-
семьи с тремя детьми и больше.
-
сотрудники внутренних дел со стажем от пятнадцати лет.
Кратко резюмируем все вышесказанное:
-
Если в советское время вам или вашим родственникам отдали надел в бессрочное пользование, на него обязательно нужно оформить право собственности. Осуществить это вы можете, обратившись в МФЦ или Росреестр.
-
Законная регистрация невозможна без подготовки пакета документов. Его вы относите в Многофункциональный центр. Там же вас проконсультируют о наиболее подходящем способе оформления.
-
Если в вашем случае урегулировать все вопросы в досудебном порядке не удается, то до предварительного заседания вы должны успеть составить схему участка. Следующий шаг – сделать официальный запрос в местную муниципальную администрацию о предоставлении права владения.
-
Межевой план – еще одна важная бумага, без которой невозможна регистрация собственника.
Если участок унаследован
Регистрация унаследованной земли стоит 0,3 % от цены участка – это касается ближайших родственников и 0,6% – для иных лиц. Нотариус выдает свидетельство о праве на частное владение. Работа нотариуса будет стоить 5 тысяч рублей. Заявленная сумма вырастет, если право на наследство предстоит защищать в суде.
Следует помнить, что объект признается недвижимостью имуществом, а потому обязательно регистрировать надел. Для этого нужно подать заявление о проведении государственной регистрации и предоставить к стандартному перечню документов полученное от нотариуса свидетельство. Госпошлина составит 350 рублей, для долевой собственности – 100 рублей. Госрегистрация проходит в десять рабочих дней. Только после этого наследник обладает правом собственности на обретенную площадь.
После того как процедура постановки на кадастровый учет завершена, надо обратиться с ходатайством в администрацию местного поселения. От ее главы потребуется издание постановления по поводу отчуждения муниципальных земель.
Заявитель приносит письменную просьбу о передаче образованного участка в собственность, копию кадастрового плана и паспорта, а также чек, подтверждающий перечисление госпошлины.
Когда соответствующее постановление получено, надо подписать договор с администрацией.
Это может быть либо обычная купля-продажа, либо же просто передача объекта.
После проведения данной процедуры разрешается приступить непосредственно к регистрации права собственности на участок, так как предыдущие шаги считаются лишь подготовительными.
Как зарегистрировать право собственности при наследовании?
Если земельный участок был унаследован, то принятие наследства происходит у нотариуса. В этом случае нотариус самостоятельно подает необходимые документы в Росреестр, а время регистрации в таком случае составляет 3 дня (1 день, если документы были поданы нотариусом в электронной форме).
Также необходимо будет оплатить госпошлину.