Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор участия в долевом строительстве (ДДУ): условия и подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Наравне с преимуществами заключения ДДУ имеются некоторые недостатки:
- Длительный период ожидания. Пройдет достаточно много времени до того момента, когда вы сможете порадоваться новому жилью. На каждом этапе строительства стоимость недвижимости возрастает. Больше всех выигрывают те, кто заключил ДДУ на начальном этапе строительства дома, но и срок ожидания у них будет больше.
- Продление срока строительства. Законодательству это не противоречит, есть лишь требование предупреждать об этом дольщиков. Но серьезные компании стараются не срывать сроки, чтобы не снижать рейтинг и не терять будущих заказчиков.
- Обесценивание средств. Это касается тех ситуаций, когда застройщики не выполнили свои обязательства, а деньги с эскроу-счетов вернулись дольщикам. Цены на квартиры растут, приобрести жилье, аналогичное планируемому, за эти деньги будет проблематично.
- Изменение проекта в процессе строительства. Такими правами наделены строительные организации, если коррективы не повлияют на безопасность. При этом необходимо оповестить дольщиков. Они имеют право предъявить претензии и расторгнуть договор. Накопившиеся деньги после расторжения ДДУ вернет банк.
Теоретически дольщик может получить по ДДУ квартиру меньшей площади, чем оговаривалось ранее, но на практике это маловероятно, так как в договоре указывается стоимость 1 кв. метра, а установка несущих конструкций производится на начальном этапе строительства. При несогласии дольщик вправе расторгнуть договор на этом этапе.
Электронная регистрация ДДУ
По новым правилам регистрация ДДУ в Росреестре стала обязательной. Но не все хотят выстаивать очереди и ждать, пока документы будут рассмотрены.
Существует возможность пройти регистрацию в электронном виде, что упростит процедуру и поможет сэкономить время.
Но сделать это можно, только имея электронную цифровую подпись, которую можно сделать в аккредитованном центре. Стоимость Услуги устанавливается организацией самостоятельно и колеблется от 1,5 до 2 тысяч рублей.
Дополнительно придется заплатить госпошлину. Общая стоимость электронной регистрации обходится в 10-12 тыс. рублей.
ЭЦП оформляется на человека, который подписывает бумажный экземпляр. После подписания ДДУ в ручном варианте дополнительно ставится электронная подпись на электронной версии, документ отправляется на сайт Росреестра, где его рассматривают в течение 5-7 дней, после чего дольщик получит выписку из ЕГРН на указанную при регистрации на сайте электронную почту.
Особенности заключения соглашения
Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.
Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:
Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно.
Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).
Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.
Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.
Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.
Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.
Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.
Долевое участие в строительстве по 214-фз
ВОПРОС: В офисе застройщика мне предложили купить квартиру у подрядчика по договору уступки права требования. Законно ли это?
ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ предусмотрена уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве.
При этом необходимо обратить внимание, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и подрядчиком, должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра по Краснодарскому краю и оплачен в полном объеме.
Оплачивать договор уступки права требования необходимо после его государственной регистрации в управлении Росреестра по Краснодарскому краю.
ВОПРОС: После ввода дома в эксплуатацию застройщик, при подписании акта приема-передачи, поставил меня в известность о необходимости доплаты по договору долевого участия, в связи с изменением квадратуры квартиры в сторону увеличения на 1кв.м. Правомерны ли действия застройщика? Должен ли я заплатить ему за 1 кв.м?
ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, при принятии решения о правомерности действий со стороны застройщика по взиманию дополнительной оплаты за увеличение площади квартиры необходимо руководствоваться условиями заключенного Вами договора участия в долевом строительстве.
В случае неисполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств, обязана уплатить неустойку (штрафы, пени), если это предусмотрено договором.
ВОПРОС: К договору ДДУ, подписанному мной и застройщиком, прилагалось приложение с указанием планировки квартиры, также подписанное с двух сторон. В ходе строительства застройщик внес небольшие корректировки в планировку, без уведомления меня как дольщика. Насколько действия застройщика правомерны?
ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ определено, договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
- Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
- В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, указанных выше, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- 2) соразмерного уменьшения цены договора;
- 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
- В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
- ВОПРОС: Какие документы требовать от застройщика, чтобы убедиться в законности застройки и на что надо обратить внимание при покупке квартиры?
- ОТВЕТ: Вы можете потребовать у застройщика представить для ознакомления следующие документы:
- Обязательно:
Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.
Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.
Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.
Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:
- иметь гражданство РФ;
- быть старше 21 года;
- быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор;
- иметь безукоризненную кредитную историю;
- работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.
Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:
- размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа;
- процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых;
- период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет;
- сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.
Что делал и проверял юрист
Специалист провел серьезную работу:
- проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
- сделал анализ и оценку рисков;
- тщательно проверил договор долевого участия;
- проанализировал дополнительные документы;
- предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
- участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
- сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
- помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
- подготовил акт приема-передачи;
- проконтролировал передачу расписок, ключей.
На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:
- последняя квартира, завтра ее могут забрать;
- планируется повышение цен;
- ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
- такого выгодного предложения больше нет и не будет.
Напоследок отмечу, что услуги юриста обошлись недешево. Но зато я была абсолютно уверена в собственной безопасности (в плане финансов). А тем, кто не может себе позволить юридическое сопровождение сделки по ДДУ при покупке квартиры в новостройке, нужно проявить особую бдительность и учитывать ряд моментов, чтобы не попасть «впросак».
Что проверять и на что смотреть при заключении договора долевого участия с застройщиком:
- Репутация застройщика. Нужно изучить, насколько компания крупная, как давно на рынке, что построила, какие отзывы покупателей, есть ли претензии от контрагентов. Многое можно найти в интернете или через другие средства массовой информации (в т.ч. из открытых источников от органов исполнительной власти и судебных структур – порталы арбитражных/районных судов и прочие).
- Пакет документов, подтверждающий права застройщика: на ведение строительства и продажу недвижимости; акт местного органа власти (например, администрации) на землю; проектную декларацию; инвестиционный контракт с компанией, разделяющей обязательства по строительству дома; дополнительные соглашения и протоколы.
- В случае заключения договора не с основным застройщиком, важно проверить всю цепочку – как лицо, уступающее вам свои права на жилье, сам приобрел эти права; его полномочия; документы, подтверждающие оплату перехода прав ему; каким образом эти права будут переданы вам. Если оплата им не была произведена, существует большой риск того, что договор признают недействительным, и он будет расторгнут.
- Заключается ли действительно ДДУ (договор долевого участия), а не какой-то его аналог – например, предварительный договор, на который действие ФЗ-214 не распространяется. Он не защищает от двойных продаж, не подлежит государственной регистрации и может маскировать мошеннические схемы (а следовательно, является весьма опасным способом покупки недвижимости).
- Обязательства застройщика по передаче жилья в собственность после завершения строительства объекта. Некоторые недобросовестные компании используют вместо этой измененные формулировки, которые выводят сделку из-под действия закона ФЗ-214. К примеру: финансирование совместной деятельности в рамках строительства, участие в инвестиционной деятельности и т.д. Попробуйте отыскать и другие «лазейки» в договоре: указание «ориентировочного», а не конкретного срока сдачи новостройки, попытка продажи квартиры после начала процедуры банкротства…
- Если все в порядке и претензий нет, важно еще проверить, прописаны ли в договоре обязательные условия и пункты: определение и местоположение квартиры, ее характеристики, стоимость и условия оплаты, регистрация ДДУ, сроки завершения строительства дома и передачи квартиры, штрафные санкции за неисполнение застройщиком обязательств.
-
Более низкая стоимость жилья. Купить квартиру в строящемся доме дешевле, чем в готовом. На этапе котлована цена может быть ниже на 20-30%.
-
Безопасность сделки (описано выше).
-
Гарантия неустойки за задержку сдачи объекта. Если дом будет сдан не вовремя, договор ДДУ дает право на компенсацию за неисполнение обязательств.
-
Гарантийный срок на квартиру составляет до 5 лет.
Жилье по ДДУ — выгодно и безопасно
Подведем краткие итоги:
-
Приобретение жилья в долевом участии позволит значительно снизить его стоимость;
-
Такая покупка безопасна: права дольщиков защищены законом, а средства “замораживаются” на эскроу-счетах;
-
Застройщик дает до 5 лет гарантии на исправление недочетов в квартире;
-
В случае задержки сдачи дома девелопер обязан выплатить компенсацию;
-
Еще не существующая квартира, купленная по ДДУ, уже регистрируется в Росреестре и официально становится вашей собственностью.
Когда оформляется ДДУ
Договоры долевого участия оформляются до возведения здания или в готовом доме, но до ввода объекта в эксплуатацию. При этом застройщик обязуется предоставить квартиру с оговоренными и прописанными параметрами. Кроме заключения договора ДДУ непосредственно с застройщиком, возможно оформление переуступки. Эта процедура немного сложнее, чем оформление ДДУ – дольщик переуступает свое право собственности на квартиру, оформленное в договоре, третьему лицу. При этом, стоимость переуступки может быть как аналогичной изначальной, так и выше, если стоимость жилья выросла. Кроме того, новый дольщик не сможет ничего изменить в текущем ДДУ – ему переходит договор в неизменном виде. Подробности – в разделе «Вопросы и ответы».
Существуют другие виды договоров на покупку недвижимости: ДКП и ЖСК.
ДКП – договор купли продажи. Он применим, когда объект сдан в эксплуатацию. После вступления договора в силу, вы становитесь владельцем недвижимости сразу, без ожидания и прочего. Все максимально просто – вы выбираете объект, осматриваете и покупаете.
ЖСК – жилищно-строительные кооперативы. Сложная и не всегда прозрачная схема покупки квартиры, точно не регламентируемая законом. В теории, жильцы должны быть готовы без услуг посредника (как в случае ДДУ – банка) самостоятельно скооперироваться денежными средствами для строительства дома. При этом пайщики должны каким-то образом сами договориться обо всех условиях и правилах с компанией застройщиком – сколько будет стоить пай, какие будут сроки сдачи, как будут решаться вопросы неустоек и исправления дефектов постройки и прочее. Как показывает практика, ЖСК – благодатная почва для мошенников. Кроме того, отсутствие жесткого регулятора чревато срывами сроков застройщиком и неприятными разбирательствами по разным вопросам: право собственности, ценовые вопросы и прочее. В настоящее время в России разрешено только достраивать дома по ЖСК, новые кооперативы для строительства запрещены.
Расшифровка ДДУ должна быть известна каждому дольщику. Он представлен договором долевого участия, на основании которого гражданин принимает участие в строительстве дома. На основании этого соглашения граждане выплачивают застройщику сумму, равную стоимости приобретаемой квартиры. С помощью средств, полученных от дольщиков, строительная компания занимается возведением многоквартирного строения.
Дольщики должны не только разбираться в том, что такое ДДУ при покупке квартиры, но и какие обязательные сведения он должен содержать. Его можно составлять не только для приобретения жилого объекта, но и нежилого помещения. Деньги вкладчиков защищаются законом, поэтому даже если застройщик не сможет построить дом или сдать его в установленные сроки, граждане могут рассчитывать на возврат своих средств.
Важно! В будущем планируется отмена ДДУ, который будет заменен эскроу-счетами, открываемыми в банке, поэтому доступ к этим деньгам застройщики смогут получить только после сдачи объекта в эксплуатацию.
ДДУ: обязательные условия
Содержащиеся в договоре долевого строительства условия делятся на существенные (без них документ будет считаться недействительным и не может быть заключен) и дополнительные, которые хотя и не обязательны, но могут содержать пункты, важные для покупателя квартиры.
Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные (обязательные) условия:
- Описание объекта долевого строительства. Оно должно содержать характеристики конкретной квартиры: адреси этажность дома, номер квартиры, ее расположение относительно лифта, лестницы; примерную площадь; высоту потолков; техническое состояние на момент сдачи в эксплуатацию.
- Срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства (причем этот срок должен быть одним для всех участников строительства строящегося многоквартирного дома и (или) блок-секции в этом доме). Здесь же должен быть предусмотрен размер неустойки за нарушение срока передачи квартиры участнику долевого строительства. В том случае если участником долевого строительства является физическое лицо, застройщик должен выплатить неустойку в размере 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки.
- Цена договора, порядок и сроки ее уплаты. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
- Гарантийный срок на объект долевого строительства и гарантийный срок на инженерное и техническое оборудование. Гарантийный срок на объект долевого строительства не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года.
Особенности покупки квартир в строящемся доме
В настоящее время заключить договор о долевом строительстве можно либо с застройщиком напрямую, либо с привлечением третьей стороны — банка, контролирующего возведение объекта (договор с использованием счета-эскроу). С 1 июля 2019 г., после вступления в силу новых Правил долевого строительства (ФЗ № 175 от 1 июля 2018 г.), большинство квартир должны продаваться через посредничество банка.
Исключением являются объекты, возведенные не менее чем на 30%, и по договору долевого строительства в них должно быть продано не менее 10% квартир. Если строительная организация участвует в программе переселения из ветхого и аварийного жилья, то она может продавать квартиры в доме, готовом на 15%.
Кроме того, правом прямых продаж в доме, построенном всего на 6%, обладают те застройщики, которые строят большое количество объектов в четырех регионах и более. Общая площадь помещений, которые находятся на этапе возведения этими компаниями, должна быть не менее 4 млн кв.м.
В настоящее время этим требованиям в России соответствуют только две строительные организации — группа компаний «ПИК» и группа ЛСР. Все перечисленные выше ограничения сделаны для уменьшения риска недостроя.
Ключевые особенности участия в долевом строительстве
Рассмотрим основные моменты – те подводные камни, о которых должно помнить любое физическое или юридическое лицо, желающее рационально тратить свои деньги и стремящееся обезопасить себя от рисков:
-
закон защищает инвестора только в том случае, если он заключил договор, причем не предварительный, а официально зарегистрированный в Росреестре, то есть ставший правомочным. В том числе и при использовании вексельной системы, гарантий итогового получения недвижимости, по сути, нет;
-
денежные расчеты следует проводить строго после вступления ДДУ в силу. Если вторая сторона предлагает (или, тем более, требует) заплатить ей до этого момента, значит она, вполне вероятно, настроена на какой-то обман, такие действия должны настораживать;
-
долевое участие в строительстве – это процедура, при которой фирма-подрядчик не может делать все, что ей вздумается, а обязана соблюдать взятые на себя обязательства. Поэтому с нее можно и нужно взимать неустойку в тех случаях, когда она серьезно затягивает сроки сдачи или предоставляет объект в непригодном для эксплуатации состоянии. В ряде случаев его допустимо расторгнуть через суд или даже в одностороннем порядке: при заморозке возведения здания на 2 месяца и дольше, при несоответствии площади на 5% и более и так далее;
-
у вкладчика есть возможность продать свои права, подписав договор переуступки с каким-либо юридическим или физическим лицом. Если последнее отвечает всем нормам закона, застройщик не может быть против заключения такой сделки;
-
инвестору тоже следует выполнять взятые обязательства, то есть своевременно проводить очередные платежи. Если он этого не делает, вторая сторона может взять с него неустойку или даже разорвать контракт (в тех случаях, когда имеет место быть просрочка на 2 месяца и дольше). Внимание, по своему желанию выйти из проекта вкладчик не может – у него должны быть на то веские причины, регламентированные статьей 9 ФЗ № 214.