Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вернуть деньги, вложенные в инвестиции?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Особенности договора инвестирования в строительство
- Не регистрируется в Госреестре, поскольку не является сделкой с недвижимостью, а лишь регулирует оформление и передачу прав собственности.
- Оформление права на собственность выполняется на основании договора и акта приема-передачи недвижимости.
- Для оплаты могут быть использованы не только деньги, но и ценные бумаги или имущественные права.
- Инвестор может стать собственником приобретаемого жилья в целом или некой доли. Иными словами, одна квартира может принадлежать нескольким инвесторам.
- Один инвестор может стать собственником сразу нескольких квартир.
- Ответственность застройщика (например, за срыв сроков или некачественное строительство) не определяется законодательством, а регулируется собственно договором.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
- заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
- расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
- другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.
Инвестиции в новостройки
Несмотря на стремительное подорожание недвижимости, ограничение программы льготной ипотеки, да и повышение ставок по всем жилищным кредитам, в России сохраняется спрос на квадратные метры. Вот уже много лет в нашей стране популярна схема с покупкой квартиры на первоначальном этапе строительства. С «котлована» до сдачи в эксплуатацию жилплощадь может подорожать и на 30%, что, конечно, выгоднее вклада или акций, но и риски тоже есть. Во-первых, стройка может затянуться. Во-вторых, строительная компания может обанкротиться так же, как и инвестиционный холдинг или банк.
«При инвестировании в новостройки в случае банкротства застройщика все средства, расположенные на счетах эскроу (застройщики сами привлекают кредиты для реализации своих проектов, а деньги дольщиков получают только после сдачи дома), возвращаются дольщику. Если дольщик не использовал эскроу, то, скорее всего, он попадет в реестр обманутых дольщиков и встанет в очередь на получение квартиры. Но квартиру он все-таки получит или вернет вложения», — рассказывает эксперт.
Как расторгнуть договор долевого участия с застройщиком?
В каких случаях и по каким основаниям договор долевого участия подлежит расторжению? Действующее законодательство позволяет сторонам сделки (как дольщику, так и застройщику) расторгнуть договор долевого участия. Расторжение договора может быть произведено либо по обоюдному согласию сторон, либо в одностороннем порядке, либо по решению суда. В любом случае уплаченные денежные средства возвращаются застройщиком на счет дольщика.
Договор долевого участия подлежит расторжению в досудебном порядке, если:
- более двух месяцев застройщик задерживает установленный договором срок передачи объекта недвижимости дольщику;
- после передачи квартиры дольщику застройщик не исправляет предъявленные ему в претензионном порядке дефекты строительства, а также отказывается от возмещения материальных затрат, понесенных дольщиком на самостоятельное устранение выявленных дефектов строительства;
- застройщик при строительстве дома допустил серьезные нарушения установленных законодательством требований к качеству объекта либо дома в целом.
В этих случаях дольщику достаточно направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого договор считается расторгнутым.
В судебном порядке ДДУ подлежит расторжению, если:
- строительство дома остановлено, в результате чего дольщику становится понятно, что застройщик не сможет сдать дом и передать ему объект строительства в установленный договором срок;
- застройщиком значительно изменена проектная документация, в том числе изменена общая площадь квартиры более, чем на 5%;
- застройщиком изменено назначение общего имущества многоквартирного дома.
Что должен содержать договор инвестирования
Форма договора инвестирования не утверждена законодательно. Единственное требование: его положения не должны противоречить законам, регулирующим данный тип договора. Поскольку отдельного закона не существует,
механизмы защиты интересов инвестора прописываются в самом договоре. Поэтому его нужно читать особенно внимательно.
В правильно составленном договоре должны быть указаны:
- стороны (между кем заключается договор), включая правообладателей;
- подробные параметры приобретаемого жилья;
- конкретные сроки сдачи дома;
- алгоритм действий в случае, если жилье не соответствует заявленным параметрам, и предлагаемые компенсации;
- порядок передачи жилья в собственность инвестора;
- стоимость сделки и порядок выплат;
- порядок перерасчета выплат;
- контроль инвестора за строительством (доступ к смете и отчетам);
- ответственность сторон: размер денежного возмещения за срыв сроков строительства, возможность возврата вкладов в случае решения инвестора разорвать договор и иные компенсации и штрафы;
- условия изменения и расторжения договора.
Законодательные основы
ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:
- Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
- Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
- Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
- Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.
По инвестиционному договору Инвестор обязуется осуществить финансирование части возводимого объекта, а также оплатить стоимость работ по реализации проекта другой стороной. Другая сторона (как правило, Заказчик-застройщик) обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке. По завершении инвестиционного проекта Заказчик-Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности (завершенный строительством объект).
Договор инвестирования широко распространены в строительстве. По таким договорам привлекаются средства инвесторов в финансирование строительство объекта. Экономический смысл договоров инвестирования в том, что инвесторы вкладывают средства в строительства объекта и получают в собственность часть здания, которое будет простроено в будущем.
Чем договор инвестирования отличается от дду
В обусловленный срок оплатить цену договора и принять построенный объект недвижимости Уступка прав по договору Допускается передача инвесторомпо договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты в соответствии с нормами ГК РФ, касающимися перемены лиц в обязательстве (глава 24 ГК РФ) Допускается только после уплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Обеспечение обязательств по договору При желании сторон договора — в соответствии с заключаемым договором Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, либо залогом, либо поручительством.
Внимание Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.
Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров.
Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ. По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу. Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям.
Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор.
Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия.
А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения. Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны.
Договор инвестирования при дду
Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком — может требовать восстановления нарушенных прав.
Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ». В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства.
Ведь дольщик – это, по сути, инвестор.
Внимание То есть строительные контракты могут содержать формулировки, свойственные для договора займа, подряда или, например, товарищества, исходя из специфики деятельности фирмы, получающей инвестиции.
Нюансы законодательства Вместе с тем, ГК РФ — не единственный источник права, который определяет статус строительных контрактов (точнее, дает ориентиры для составления их структуры). При составлении таких соглашений могут применяться нормы ФЗ «Об инвестиционной деятельности», а также Закона РСФСР аналогичной направленности — в тех частях, где положения не противоречат более новому правовому акту.
Например, некоторые нормы, изложенные в указанном ФЗ, применяются, если речь идет не о строительстве объекта с нуля, а, скажем, о капитальном его ремонте или реконструкции.
Если застройщик допустил задержку, то есть нарушил условия соглашения с инвестором в пункте срока сдачи объекта в собственность спонсора, он обязуется выплатить неустойку. Законная неустойка, положенная инвертору, начисляется в размере, который соответствует одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. При этом стоит помнить, что показатель ставки рефинансирования должен быть рассчитан на день исполнения обязательства со стороны застройщика.
Общая сумма неустойки определяется по следующей формуле. Специалист умножает количество дней, которые вошли в общий период просрочки исполнения обязательства, на размер неустойки, зафиксированный законодателем. Ставка рефинансирования ЦБ РФ постоянно изменяется. Это означает, что при точном определении суммы неустойки необходимо контролировать ставку в период просрочки. Изменения ставки рефинансирования следует учитывать при расчете законной неустойки, выплачиваемой от имени застройщика в пользу спонсора.
Что обеспечивает залог
Каждый из перечисленных выше типов залога обеспечивает обязательство застройщика по:
- возврату денежных средств при совершении действий, нарушающих условия договора участия в долевом строительстве;
- оплате законной неустойки;
- внесению на счет инвестора суммы процентов;
- возмещению спонсору всех убытков, понесенных в результате нарушения норм соглашения сторон об участии в долевом строительстве.
Если организация-застройщик нарушила свое обязательство, связанное с передачей квартиры в согласованный срок, то инвестор может обратить взыскание на предмет залога посредством обращения с исковым заявлением в судебные органы. Судебное решение о взыскании стоимости залога необходимо, если застройщик не соглашается добровольно возместить причиненные им убытки.
Через полгода инвертор сможет получить средства от обращения взыскания на предмет залога. Шестимесячный срок исчисляется от момента окончания срока передачи квартиры инвестору согласно заключенному и зарегистрированному договору об участии в долевом строительстве.
Взыскание происходит в результате торгов, проводимых судебными приставами, которые уполномочены на исполнение судебных решений об обращении взыскание на предмет залога по ДДУ. Вырученные по результатам торгов денежные средства поступают для погашения:
- операционных расходов на обращение взыскания;
- удовлетворения денежных требований инвесторов, которые они заявляют застройщику на основании договора об участии в долевом строительстве.
Очень часто застройщики требуют от дольщиков внесения дополнительной платы за приобретаемую квартиру в строящемся доме.
Причины предъявления таких требований могут быть самые разные. Это и изменение стоимости стройматериалов, и неудовлетворительное финансовое состояние самого застройщика, и необходимость выполнения каких-либо строительных работ, ранее не учтенных застройщиком при определении общей стоимости работ по возведению и благоустройству жилого дома (или целого микрорайона, в котором находится этот строящийся жилой дом) и многое, многое другое.
В результате стоимость приобретаемого жилья может довольно существенно возрасти, что сделает его приобретение просто невыгодным или не целесообразным, поскольку подавляющее большинство дольщиков заключают договоры на приобретение жилья в строящемся доме с одной-единственной целью – получение квартиры в доме-новостройке с минимальными затратами.
Такое изменение цены приобретаемой квартиры в сторону увеличения, может стать причиной расторжения гражданами их договора с застройщиком.
Однако далеко не всегда такие требования застройщика о доплатах за приобретаемое в строящемся доме жилье являются законными и обоснованными. Чаще всего застройщик просто пытается закрыть бреши в своем бюджете (образовавшиеся вовсе не по вине дольщиков) за счет граждан, вложивших свои сбережения в строительство нового жилого дома.
Вполне законными и обоснованными можно признать лишь следующие причины для предъявления застройщиком требования о внесении дополнительной оплаты за строящееся жилье:
1) Изменение (увеличение) площади построенной квартиры по результатам обмеров БТИ. При этом в договоре долевого участия в строительстве должно содержаться четкое указание на общую стоимость квартиры исходя из ее площади, и определена стоимость одного квадратного метра общей площади. Если такого указания на стоимость одного квадратного метра площади строящейся квартиры в договоре долевого участия в строительстве не содержится, требования застройщика о каких-либо доплатах по основанию изменения площади квартиры не могут быть признаны обоснованными;
2) Изменение планировки строящейся квартиры, например, путем появления в квартире лоджии или балкона. Однако в этом случае в договоре должна содержаться привязка стоимости квартиры к, так называемой, проектной площади квартиры (не путать с общей площадью, в состав которой балконы и лоджии не входят), и должно быть отдельным пунктом прописано, что увеличение проектной площади квартиры является основанием для увеличения общей цены приобретаемой квартиры.
Во всех остальных случаях предъявление застройщиком требований о каких-либо доплатах или компенсациях является основанием для заявления дольщиком либо требования о расторжении договора и возврате всех оплаченных застройщику денежных средств, либо основанием для подачи в суд иска о признании права собственности на квартиру.
Существует вероятность того, что при приобретении жилья на стадии строительства жилого дома граждане дольщики могут столкнуться с двойными, а иногда и тройными продажами квартир в стоящихся домах.
Если заключенный вами договор долевого участия подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и прошел стадию государственной регистрации, то можно не беспокоиться о возможных двойных продажах на стадии строительства жилого дома, поскольку ваши права требования на строящуюся квартиру зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) и никто больше не сможет внести в ЕГРП запись о своих правах на эту же квартиру.
Если же ваш договор долевого участия в строительстве не прошел государственную регистрацию по причине наличия в ЕГРП записи о чьих-то еще правах на эту квартиру, то вы вправе сразу же потребовать от застройщика возврата внесенных вами за эту квартиру денежных средств, поскольку на этой стадии уже будет очевидно, что на праве собственности вы эту квартиру уже никогда получить не сможете.
Несколько иначе обстоят дела в случае, если заключенный вами договор долевого участия не подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Как правило, дольщики по таким (не подлежащим государственной регистрации) договорам, узнают о наличии притязаний третьих лиц на ранее оплаченную ими квартиру, уже на стадии оформления застройщиком документов для государственной регистрации права собственности дольщиков на такую квартиру.
В этом случае возможны следующие варианты решения проблемы:
1) Можно заявить о расторжении договора и потребовать от застройщика возврата ранее оплаченных ему за квартиру денежных средств или возмещения убытков по рассмотренной выше схеме, на основании статьи 15 Гражданского кодекса РФ;
2) Если имеются основания полагать, что застройщик неплатежеспособен, то можно в судебном порядке попробовать заявить требование о признании за вами права собственности на уже построенную квартиру на основании статьи 398 Гражданского кодекса РФ. Если у застройщика имеются обязательства по одной и той же квартире одновременно перед несколькими дольщиками, то установлена следующая очередность по предъявлению требований о признании права собственности на спорную квартиру:
I. В первую очередь требование о признании права собственности на спорную квартиру могут заявить дольщики, которым эта квартира уже передана по Акту приема-передачи;
II. Если никому из дольщиков спорная квартира еще не передана по Акту приема-передачи, то приоритет в признании права собственности на спорную квартиру имеет тот дольщик, с которым застройщик раньше заключил договор;
III. В том случае, если невозможно определить, с кем из претендентов на спорную квартиру застройщик раньше заключил договор, то приоритет имеет тот из дольщиков, кто раньше предъявил в суд иск о признании за ним права собственности на эту квартиру.
В любом случае, заявлять требование о расторжении договора и возврате застройщиком денег по основанию двойной продажи квартиры стоит лишь при условии, если вами уже исчерпаны все остальные возможности по признанию вашего права собственности на спорную квартиру.