Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконивание перепланировки нежилого помещения: пошаговая инструкция 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.
Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.
Какими способами закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.
(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве
Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
- проект переустройства или перепланировки;
- техническое заключение о допустимости выполненных работ;
- технический план перепланировки.
Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.
Стоимость и сроки согласования
Подведем итог, расскажем, сколько стоит согласование перепланировки и в какие сроки можно получить необходимые документы:
- сроки и стоимость обмеров, подготовки проекта и технического заключения зависит от сложности и объема работы (цены и сроки будут определены после изучения документации);
- рассмотрение документов в МЖИ бесплатно в срок до 45 дней (за рассмотрение в МЖИ плата не взимается, а стоимость услуг по согласованию на всех этапах вы можете уточнить пол телефонам МосОблРег);
- согласование в КГА бесплатно, в срок до 30 дней;
- сроки и стоимость изготовление техплана определяются по условия договора подряда с кадастровым инженером (цена будет зависеть от срочности и сложности работы);
- кадастровый учет проводится бесплатно, срок до 5 дней в Росреестре и до 7 дней через МФЦ.
Уточнить, сколько стоит разработка и согласование документов вы можете у наших специалистов. С предварительными ценами на услуги, примерами предыдущих работ, можно ознакомиться на нашем сайте.
Отказ в перепланировке в МКД: причины
Муниципальные власти могут отказать в согласовании переустройства или перепланировки, если (ст. 27 ЖК РФ):
- не предоставлены все требуемые документы (или предоставлены не в тот орган);
- проект перепланировки или переустройства не соответствует требованиям законодательства.
Регулирующий орган запретит перепланировку или переустройство, если они (п. 1.7.2, 1.7.3 постановления № 170):
- способны привести к нарушению прочности несущих конструкций, функционирования инженерных систем, ухудшению состояния фасадов;
- могут сопровождаться ухудшением условий проживания граждан.
Кроме того, региональным законодательством может быть предусмотрен отказ в оформлении акта приемки о завершенном переустройстве — даже в случае, если ранее разрешение было успешно оформлено.
В числе причин отказа (п. 2.10.1.2 Приложения 2 к постановлению № 508-ПП):
- несоответствие произведенной перепланировки (переустройства) проекту;
- непредоставление представителям приемочной комиссии доступа в помещение;
- истечение срока действия решения о согласовании.
Также возможен отзыв уже выданного решения о согласовании переустройства или перепланировки (п. 2.11.1.5 Приложения 2 к Постановлению № 508-ПП). Например, если в предоставленных при согласовании документах обнаружатся противоречивые или недостоверные сведения (п. 2.12.1.5 Приложения 2).
Стоимость услуг по согласованию перепланировки
Компания «СМВ Групп» обеспечит перепланировку (переустройство) вашего объекта недвижимости в полном соответствии с требованиями законодательства, в оперативные сроки и при детальном раскрытии статей расходов. Ниже приведены расценки на основные услуги, которые оказывают специалисты «СМВ Групп» при решении поставленных задач.
| № п/п | Услуга (документ) | Стоимость (руб.) |
| 1 | Проектирование перепланировки | От 12 000 (зависит от площади и иных характеристик объекта недвижимости, вида работ) |
| 2 | Сопровождение согласования перепланировки | От 10 000 |
| 3 | Изготовление технического плана | От 8 000 |
Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?
Как согласовать перепланировку в нежилом помещении? Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру подготовки проекта выполненных ранее или предстоящих работ. Для помещений в нежилых зданиях никаких согласовательных процедур не предусмотрено, а вот при изменении объекта в МКД необходимо пройти утверждение работ в Мосжилинспекции.
Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Однако мы можем составить представление о работах, которые к ней относятся, исключив из них реконструктивные. Но в этом вопросе есть ряд юридических коллизий.
Антресоль – перепланировка или реконструкция? Этот вопрос решается при доскональном исследовании нормативной документации и сопоставлении технических норм и регламентов. Однозначного отношения органов власти в этом направлении нет, но мы к примеру смогли найти варианты регистрации антресоли как перепланировки. Если у вас есть аналогичная проблема – позвоните нашим экспертам, они окажут необходимую помощь.
Как узнать стоимость изготовления проекта перепланировки помещения? Она зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Для коммерческих зданий она будет дешевле за квадратный метр, для помещений в МКД – дороже по причине наличия особых требований со стороны госорганов. В любом случае проект готовится квалифицированными специалистами, его цена формируется из многих факторов и не может быть низкой, за исключением случаев, когда за работу берутся непрофессиональные исполнители не имеющие надлежащего опыта. Рассчитать точную стоимость подготовки проекта и сопутствующих работ помогут наши эксперты, также вы получите информацию о составе предполагаемого проекта.
Что такое обследование перепланировок помещений в МКД, зачем оно нужно
Перепланировка подразумевает изменение конфигурации жилых и нежилых помещений. Она может повлечь и изменение показателей надежности, прочности и устойчивости зданий, повреждение конструкций и инженерных сетей, нарушение интересов соседей и жильцов дома. Чтобы проверить, соответствуют ли перепланировочные работы нормативным актам и проекту, проводится обследование.
Основанием для назначения обследований перепланировки в жилых и нежилых помещениях может являться:
- плановые проверки в многоквартирных домах, если при их проведении выявили несогласованные работы и нарушения;
- подготовка к проектированию перепланировки, если нужно устранить красные линии на техническом паспорте БТИ, узаконить выполненные работы;
- стадия приемки после перепланировки, когда проверяется соответствие работ проекту;
- жалобы и обращения соседей, собственников МКД о нарушении норм безопасности при проведении работ.
Обследование заключается в фактическом осмотре помещений, изучении состояния конструкций и инженерного оборудования, планировки после проведения работ. В исключительных случаях производится инструментарное обследование с шурфированием конструкций.
Как узаконить через суд
Если работы произведены без согласования, то перепланировку нужно узаконить. В противном случае собственника могут обязать привести помещение нежилого здания или жилого дома в первоначальное состояние.
Есть 2 варианта: заказать и согласовать проект уже после выполнения работ или обратиться в суд с иском о сохранении в перепланированном виде.
Первый способ может подойти только в том случае, если предварительное согласование проекта в Центре эпидемиологии и администрации не нужно. Конечно, можно попробовать выполнить всю бюрократическую процедуру, но шансы получить одобрение ничтожно малы.
По общим правилам, узаконивание перепланировки, произведенной без согласования, осуществляется в судебном порядке.
- оформите проект перепланировки;
- подготовьте исковое заявление;
- подайте иск, подкрепленный пакетом требуемых документов в суд;
- получите судебное решение.
Согласование неузаконенной и уже выполненной перепланировки
Проектировщики и инженеры бюро “РекПир” в досудебном порядке смогут узаконить перепланировку нежилого здания, проведенную собственником при отсутствии необходимых разрешений и согласований. В процессе согласования таких работ будет необходимо подготовить пакет проектной и технической документации, который должен быть оформлен в соответствии с требованиями законодательства.
В бюро “РекПир” успешно решают вопросы, связанные с согласованием самовольных перепланировок. Порядок сотрудничества, срок исполнения и цена таких услуг согласуются с заказчиком еще на этапе подготовки договора к подписанию.
Мнение эксперта. При этом необходимо учитывать определенные нюансы, касающиеся оформления и узаконивания уже проведенной перепланировки.
Первое, собственнику необходимо будет заплатить штраф. Для физических лиц сумма штрафа составляет до 2500 рублей (если у здания не один собственник, то такую сумму платит каждый). Для юридических лиц эта сумма уже значительно больше и может достигать 300 000 рублей.
Второе, очень часто согласовать проведенную перепланировку полностью нельзя, потому что некоторые работы могут не соответствовать требованиям действующих СП (СНиП и СанПиН и ГОСТ). Поэтому собственник должен быть готов к тому, что ему понадобиться выполнить частичный восстановительный ремонт.
Специалисты бюро “РекПир” смогут предоставить полную консультацию заказчику о том, какие восстановительные работы он должен будет выполнить, еще на стадии оценки стоимости и определения объема предстоящих работ.
Что касается документов, то для узаконивания уже выполненной перепланировки требуется такой же перечень, как и при согласовании планируемых работ.
Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.
Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.
Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.
Штраф за незаконную перепланировку
Ответственность за проведение перепланировки, не соответствующей нормам законодательства, возлагается на собственника помещения. Подобные действия подлежат обложению штрафными санкциями. Размер штрафа может составить до 350 тысяч рублей для организаций и до 2 500 рублей для частных лиц.
Если в результате проведения ремонтных работ пострадало имущество соседей, то на виновный не только оплатит штраф, но и компенсирует ущерб пострадавшим.
Когда дело о незаконности корректировок помещения доходит до судебного разбирательства, решением органов может стать возврат состояния в изначальное. Тогда все изменения, которые не соответствуют текущим документам, потребуется снести, что тоже подразумевает дополнительные расходы.
Для корректности проведения ремонтных ремонт рекомендуем своевременно получить разрешение и заручиться согласием заинтересованных лиц и уполномоченных органов. Если у вас остались вопросы, касательно перепланировки нежилого помещения, проконсультируйтесь с профессиональным юристом по жилищному законодательству. Он сможет помочь решить проблему нормативного характера в вашу пользу.
Законодательные правила и ограничения
Стоит помнить, что перепланировка нежилого помещения подразумевает получение обязательного разрешения на совершения действий. Несоблюдение требований и пропуск любого из этапов формализации процедуры может повлечь за собой ответственность. Одним из основных правил перепланировки является полное отсутствие работ, касающихся фасада здания.
Важно! Работы по перепланировке обязаны не допустить изменения в целевом назначении здания, то есть склад не может использоваться как парикмахерская или пекарня.
При необходимости внесения таких изменений требуются дополнительные согласования с государственными структурами на основании предоставленной технической и юридической документации (о том, когда нужно согласование на перепланировку нежилого помещения в здании и в многоквартирном доме и как ее осуществить, мы писали тут). Вся перепланировка инженерных систем водоснабжения и канализации, вентиляционных путей, а также несущих конструкций, ликвидация или строительство лестниц, окон, антенн обсуждается и утверждается при выдаче разрешения. Безусловно, чем основательнее изменения, тем сложнее получить одобрения на перепланировку.
Какие виды работ требуют легализации?
Легализация изменений в помещениях необходима при проведении следующих видов работ:
- Изменение технических характеристик:
- высота объекта;
- площадь помещения(ий);
- постройка/ликвидация дверных проемов, выходов, окон, лестниц, лоджий;
- объединение нескольких помещений в одно и наоборот (постройка/ликвидация стен, перегородок);
- смена мест инженерного обеспечения (перенос санузла, раковины).
- Изменение качественных характеристик:
- замена внутренних перекрытий (демонтаж стен или перегородок);
- постройка/модернизация инженерного обеспечения помещения (канализация, водопровод, вентиляционная система, тепло- и звукоизоляция);
- изменение конструкций пола.
- Коммуникационные работы:
- проведение электричества;
- водопровода;
- вентиляции.
Перепланировка нежилых помещений в целом подразумевает:
- изменения в размерах (высота, длина, ширина, площадь);
- перемещениях целевых помещений по функционалу (перенос санузла или кухни);
- демонтаже или добавлении деталей пространства (окон, дверей, балконов, лестниц);
- обустройстве в рамках технического паспорта.
Для согласования перепланировки помещений собственнику потребуется представить (в подлинниках или нотариальных копиях):
- Заявление на выдачу разрешения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ «Об утверждении формы заявления…» от 28.04.2005 № 266.
- Паспорт заявителя.
- Устав (если заявитель — фирма).
- Доверенность (если заявление подает представитель).
- Документы о правах на помещение. При этом чиновники могут попросить правоустанавливающие или правоподтверждающие бумаги:
- к первым относятся договор купли-продажи, дарственная, наследственное свидетельство;
- ко вторым — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Технический паспорт помещения, выданный в БТИ или любом кадастровом бюро.
- Проект перепланировки. Обязательно, чтобы проект составила фирма, состоящая в СРО.
- Заключение ведомства по охране памятников архитектуры (истории) о допустимости работ (если помещение находится в подпадающем под его охрану здании).
- Протокол общего собрания собственников МКД (если планируется использовать общие помещения МКД), подтверждающий решение собственников о допустимости перепланировки.
Процедура согласования перепланировки нежилых помещений требует:
- Собрать пакет необходимых документов.
- Передать документацию в администрацию населенного пункта (уполномоченным отделом чаще всего является департамент/отдел по жилищной политике). Сделать это можно как напрямую, так и через МФЦ (в народе — «Мои документы»).
- Получить спустя 45 дней решение о согласовании, после чего можно приступать к работам.
- Пригласить после завершения работ приемочную комиссию для составления акта приемки. На основании акта приемки администрация самостоятельно направит сведения о перепланировке на регистрацию в ЕГРН.
- Получить по завершении всех работ новый технический паспорт и выписку из ЕГРН с обновленными данными.
Указанный порядок согласования перепланировки помещений разработан для помещений в многоквартирных домах. Если помещение находится в торговом или офисном здании, план действий может немного отличаться.