Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделать отдельный вход в квартиру на первом этаже». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иногда складываются обстоятельства таким образом, что далеко не все лица, живущие по соседству в коммунальной квартире, согласны с изменениями. Даже если перепланировка отнесется исключительно к одной комнате, где проживает инициатор изменений, это все равно не станет исключением. Многие лица стремятся в этом случаи идти в обход этого правила.
Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.
После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль. Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении. Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).
В некоторых регионах при оформлении проекта перепланировки можно использовать типовой проект. Например, в г. Москве на сайте Мосжилинспекции размещено несколько типовых проектов. При обращении с заявлением достаточно указать только номер проекта. Такой вариант предусмотрен в целях экономии времени и денежных средств.
Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция. Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ. Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Пошаговая инструкция по организации входной группы без захвата придомовой территории
- Разработка проекта.
Для создания проекта перепланировки необходимо подготовить техническую документацию помещения с указанием материалов конструкций и внутренних перекрытий.
Проект должна готовить фирма, имеющая специальную лицензию на данный вид деятельности. Обычно его подготовка занимает от недели до 16 дней в зависимости от сложности создания дверного проема в данном МКД.
- Получение согласия от жильцов.
Можно собрать подписи лично либо подать заявку на включение этого вопроса в ближайшее собрание жильцов.
Важно! Протокол собрания будет являться основанием для разрешения внесения изменений в общее имущество, если на собрании присутствовало более половины жильцов и большинство проголосовало «за».
- Согласования с администрацией.
Необходимо получить разрешение на создание отдельного входа у местной администрации. Для этого нужно собрать пакет документов и предоставить его государственной жилищной инспекции.
Данная процедура не бесплатна и ее стоимость зависит от самих проектов входа (согласование документов в жилищной инспекции будет стоить от 10 000 руб.).
- Строительные работы.
Для начала проведения строительных работ нужно заключить договор с организацией-подрядчиком (договор об авторском сопровождении).
- Ввод объекта комиссией.
По завершении всех технических работ Департамент управления имуществом должен организовать межведомственную комиссию для принятия решения принять проведенную перепланировку или отказать во вводе объекта в эксплуатацию. Для этого выдается специальный акт либо письменный отказ.
- Переоформление технической документации в БТИ.
Для переоформления следует отправить заявку на составление нового технического паспорта со всеми изменениями кадастровым специалистом.
- Регистрация изменений в ЕГРН.
По завершении всех предыдущих пунктов нужно обратится в ЕГРП для внесения изменений в свидетельство о праве собственности.
Все тонкости процесса согласования входной группы в нежилое помещение в многоквартирном доме
Малый бизнес с каждым годом все активнее развивается, а его владельцы все чаще прибегают к аренде или покупке помещений в жилых домах. И именно данный факт приводит к появлению множества вопросов, связанных с особыми нормами и правилами для нежилого помещения в МКД (многоквартирном доме).
Одним из требований является наличие отдельного входа в нежилое помещение, для которого существуют отдельные варианты устройства, нормы, цены и сроки исполнения. Также входная группа должна иметь отдельный подъезд. Обустройство и оформление такого входа это важный многоэтапный процесс, требующий особого внимания и подхода с учетом всех внешних факторов.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Но если ты у нас проездом, ты все еще можешь:
Вход с улицы
Сыпной тиф качался по улицам в такт мерной походке санитаров и могильщиков. Тиф был громок в горячечном бреду и тих в похоронных процессиях. Катафалки тянули верблюды Тратрчока.
Школа переезжала.
Металась Швамбрания в поисках устойчивой истины, меняя правителей, климат и широты.
И только дом наш незыблемо стоял на своем причале на старой широте, на прежней долготе. Он заржавел, он врос в дно — уже не пароход, а тяжелая, занесенная баржа, ставшая островком. Бури не могли пока еще вторгнуться в него, так как мама боялась сквозняков и закрывала форточки.
Но, разумеется, кое-какие изменения произошли. Папа, например, носил френч, а не пиджак. Красный крестик на клапане кармана говорил о том, что отец — военный врач. Он работал в эвакопункте. Затем люди «неподходящего знакомства», знавшие всегда лишь черный ход квартиры, теперь все, словно сговорившись, являлись через парадный. Даже водовоз, которому как будто удобнее и ближе было идти через кухню, требовательно звонил с парадного хода. Он топал через квартиру, он следил и капал. И ведра его были полны достоинства.
Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.
После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль. Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении. Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).
Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция. Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ. Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.
Главные особенности процедуры
Для того, чтоб оснастить квартиру отдельным входом, потребуется оформить и согласовать реконструкцию здания, которая запланирована.
-
Установка технической возможности проведения работ. Изначально следует обратиться в БТИ для проведения экспертизы с целью установки возможности сооружения отдельного входа.
-
Важно наличие поддержки идеи от владельцев других квартир, которая должна быть оформлена документально. Это будет подтверждением того, что отдельное крыльцо не будет портить им вид из окна или мешать каким-либо другим образом.
-
Разработка проектной документации должна быть заказана в лицензированных компаниях. После этого все работы должны быть задекларированы, и на них должно быть получено экспертное заключение. Процедура выполняется через центр предоставления административных услуг.
-
Введение объекта в эксплуатацию и оформление прав собственности.
Перепланировка квартиры на 2 этаже и на 1. Отличия в согласовании.
Еще раз отметим, что второй этаж фактически с точки зрения перепланировок приравнен к первому, если на первом этаже расположены нежилые помещения.
То есть ключевой момент согласований на втором этаже, это то, что находится на первом этаже.
Но если на первом этаже расположено нежилое помещение и не важно какое – магазин, офис, государственное учреждение и т.д., то фактически второй этаж приравнивается с точки зрения согласования к первому , так как помещение ниже практически ничем нас не ограничивает в планировочном решении.
Поэтому если у вас квартира расположена на втором этаже, а внизу квартир нет, то множество ограничений связанных с перепланировками, у вас снимается, и можно реализовать планировочное решение совершенно недоступное соседям, которые находятся выше.
Отличий между первым и вторым этажом в этом случае всего два:
- перепланировки квартир 1 этажа принципиально допускают возможность пристройки балкона или лоджии, а также устройство отдельного входа в квартиру;
- для квартир, расположенных на втором этаже над нежилыми помещениями, такие варианты недоступны.
Нарушение норм общежития
Аналогично сосед имеет право обратиться в суд, если произведенная реконструкция нарушает нормы общежития. Например, собственник перенес туалет на место кладовой, и это создает определенные неудобства.
К тому же при затоплении ущерб будет более значительным, чем если бы затопило ванную комнату. Так что если перепланировка затрагивает интересы других жильцов дома, лучше сначала заручиться их согласием, и только потом производить ремонт.
Конечно, если собственнику досталась квартира с незаконной перепланировкой (например, от умершего родственника), то тут ничего не поделаешь: придется уговаривать соседей дать разрешение, платить всевозможные штрафы и осуществлять за свой счет узаконивание переделки через суд.
Особенности оформления строительства отдельного входа
Нормы законодательства предполагают, что здание должно иметь два входа-выхода как минимум. Оформление строительства отдельного входа в чем-то схоже со стандартным процессом перепланировки, однако есть и определенные отличия, среди которых:
- отсутствие необходимости получения согласия соседей и собственников на строительство отдельного входа;
- обязательное подтверждение перепланировки техническими специалистами;
- нежилое помещение с отдельным входом должно располагаться только на первом этаже здания;
- когда метраж коммерческой недвижимости превышает 100 квадратных метров, требуется создание отдельного аварийного входа;
- если помещение, предназначенное для коммерческой деятельности, находится на этаже выше первого, помещения, находящиеся этажами ниже, не должны относиться к жилому фонду.
К отдельному входу в коммерческое помещение предъявляются следующие требования:
- дополнительная входная дверь должна вести в небольшое помещение, которое отделяется от основной площади квартиры еще одной дверью;
- входная дверь и лестница должны быть сделаны в соответствии с требованиями к устройству входа для малогабаритных граждан;
- ступени лестницы должны быть изготовлены из нескользящего материала;
- вход не должен нарушать архитектуру здания и должен быть обустроен в единстве с цветовым решением и архитектурным характером помещения;
- отдельный вход в нежилое помещение не должен быть связан с входом в подъезд.
Квартира с отдельным входом
Я давний и убежденный поклонник квартир, расположенных на первых этажах жилых домов. ТУТ я поделился своими соображениями относительно преимуществ таких объектов. Но настоящая находка для понимающего человека – это квартира на первом этаже с отдельным входом.
Несколько лет тому назад во время работы в компании-застройщике, мне посчастливилось еще на этапе разработки концепции квартала добиться того, чтобы в двух домах на первых этажах были запроектированы квартиры с отдельным входом с улицы. Две из них мне удалось впоследствии купить, а в одной даже пожить. Недавно я обнаружил квартиры с отдельным входом с улицы в ряде проектов застройщиков «MR-group» и «Группа ПИК» в Москве. Эти квартиры обязательно найдут своего покупателя и вот почему.
Если у вас нет предубеждения против квартиры на первом этаже, отдельный вход прибавит вашей квартире сто очков в ваших глазах и глазах ваших будущих покупателей.
1. Сначала я воспринимал отдельный вход в квартиру с улицы просто как фишку, позволяющую повысить потребительскую привлекательность больших квартир на первом этаже. Размещать вместо квартир коммерческую недвижимость было совершенно нецелесообразно – помещения находились внутри квартала, проходимость этих объектов была практически нулевая, спрос на коммерческую недвижимость в этом месте и без того был невысоким и крайне нестабильным. Мы рассматривали квартиры с отдельным входом как вариант для специалистов, ведущих частную практику – например, адвоката или психолога, которые могли бы жить в такой квартире и заодно организовать приемную для клиентов. Кстати, для такого частного предпринимательства это и правда отличный выбор. Вспомните сферу слуг в Европе: квартира хозяина над лавкой или кафе – очень распространенный вариант. Это удобно и практично.
2. У вашей квартиры почти наверняка будет два входа-выхода. Один вход – так сказать, парадный – с улицы. Второй, запасной или вспомогательный – через подъезд. Это дополнительная степень приватности жизни. При необходимости вы можете воспользоваться вторым выходом, чтобы, например, избежать нежелательной встречи с неприятным визитером.
3. Безопасность! Самый главный аргумент. Ваши дети никогда не будут ходить по коридорам многоэтажки с их закоулками и мусоропроводными камерами, не зайдут в подъезд с незнакомцем и не застрянут в лифте.
4. Это неплохая инвестиция на будущее. Квартиру с отдельным входом можно продать и как квартиру, и как коммерческую недвижимость. Охват потенциальных покупателей у вас гораздо шире. Более того, другие квартиры на первом этаже, продающиеся под перевод в коммерческую недвижимость, вашему объекту не конкуренты. Организация отдельного входа в переводимую в нежилой фонд квартиру (проект, согласование, строительно-монтажные работы, ввод в эксплуатацию) – это история на полгода-год, если всё пойдет как по маслу. Квартира с отдельным входом уже готова к использованию под коммерческую недвижимость де-факто. Конечно, до изменения статуса на «нежилое» аптеку или магазин с лицензией на продажу алкоголя там не организуешь, но офис или шоу-рум – без проблем. Что выберет покупатель, ищущий помещение в вашем районе: открыться через год (и то не факт) или начать работать буквально послезавтра? Ответ очевиден.
5. И в продолжение темы инвестиций. Если ваша квартира на первом этаже с отдельным входом достаточно большая, то ее почти всегда можно разделить на две. Да-да, я именно так и сделал, когда моя 120-тиметровая трешка с отдельным входом и двумя санузлами стала мне не нужна. В результате раздела получилась 35-метровая студия с отдельным входом с улицы и 83-метровая квартира формата «евротрёшка»: с большой кухней-гостиной и двумя жилыми комнатами. Студия в течение трех недель после получения документов из Росреестра была реализована под офис. А евротрёшка с входом через подъезд была продана через несколько лет как обычная квартира. Естественно, квадратный метр в объектах меньшей площади стоил дороже, чем в большой квартире. Профит был обеспечен.
Итак, первый этаж с отдельным входом – то, что стоит поискать. Согласитесь, интересный формат с внушительными достоинствами и серьёзным потенциалом.
Что необходимо иметь?
Для создания отдельного входа необходимо иметь техническую документацию на отдельное помещение и на все здание в целом, состав материала перегородок и состояние конструкций здания.
Также потребуется документация, подтверждающая права собственника и документальный источник, показывающий откуда эта собственность появилась.
Понадобится оформить множество разрешений в организациях, курирующих нежилые помещения. После проведения работ необходимо составление акта о создании отдельного входа.
Главным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие или техническая возможность создания отдельного входа. Важно правильно составить проектную документацию на него, получить все разрешения и одобрения, чтобы его создание не повлекло штрафных санкций и недовольства соседей.
Отличия и особенности
Отдельный вход в помещении может иметь нескольких видов:
- подъезд без лестницы и без приямка;
- подъезд с приямком;
- подъезд с лестницей.
Существует ряд особенностей, предъявляемых к отдельному входу в нежилое помещение. Он должен быть удобен и безопасен как для посетителей, так и для проходящих мимо пешеходов.
- Одной из особенностей является обязательное наличие тамбура, то есть проникновение в помещение должно проходить не сразу с улицы, а через небольшое пространство с дополнительной дверью. Данный вопрос можно решить несколькими способами:
- сделать тамбур снаружи здания, сохранив полезную площадь нежилого помещения. При этом происходит захват придомовой территории. Необходимо получить на нее разрешение у жильцов и в Департаменте управления имуществом;
- сделать тамбурное помещение внутри, наименее выгодный способ для владельца, но более лояльный для жителей.
- Обязательным условием должно быть оборудование подъезда пандусом для возможности использования его маломобильными гражданами.
- Ступени лестницы должны удовлетворять требованиям безопасности: не быть скользкими, обязательно должны быть поручни у лестницы.
- Стеклянные двери обязательно делаются из противоударного материала для предотвращения травм.
- Двери должны открываться в сторону улицы.
- Дверным проемам необходимо иметь архитектурную завершенность в соответствии с видом всего здания: наличники, откосы, декор. Соблюдение единого характера архитектурного и цветового решения фасада.
Требования к доступу в нежилое помещение
Размещение в МКД нежилого помещения возможно при условии, что для него будет оборудован отдельный вход. Об этом говорится в ЖК РФ статье 22. Необходимость отдельного входа возникает у владельца, как правило, в процессе перевода помещения в МКД в нежилое.
Разработка дверного проема и его согласование входит в один из этапов получения разрешения на перепланировку и изменения статуса помещения.
Необходимость оборудования отдельного входа также указывается в Гражданском кодексе РФ, ст. 288.
Статья 288 ГК РФ. Собственность на жилое помещение
- Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
- Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Отличие жилого помещения от нежилого можно определить следующим образом. Квартиры, принадлежащие жилому фонду, предназначены только для постоянного проживания.
В них нельзя размещать магазины или офисы. Напротив, в помещениях нежилого фонда не должно быть лиц, прописанных и проживающих в нем.
Они используются в хозяйственных, административных или торговых целях. Использовать квартиру как офис можно только при оформлении перевода ее в нежилое помещение согласно статье 288 ГК.
ГК РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение
- Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
- Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. - Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Главным отличием квартиры от офиса является наличие отдельного входа, организованного с улицы согласно статье 22 ЖК.
Вход с улицы должен быть и по условиям, прописанным в постановлении Правительства № 692-ПП от 27/10/2015 . Если его нет, то в соответствии с данным документом можно провести перепланировку помещения с целью его создания.
Предварительно необходимо получить разрешение у собственников многоквартирного дома согласно статье 40 пункту 2 ЖК на изменения, вносимые в фасад здания, лестничные пролеты, подвалы, коммуникации, которые являются общедомовой собственностью.
ЖК РФ, Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
- Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.