Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Родственный обмен квартиры. Документы при обмене квартиры между родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Как оформляется сделка
При реализации родственного обмена квартиры на квартиру следует определиться, какими именно способами будет выполняться данная процедура. Они могут быть такими:
- Составление договора мены. При таких условиях оба участника являются как продавцами, так и покупателями недвижимости. Сделка может быть равноценной или с доплатой. Может выполняться обмен квартиры на квартиру между городами. Родственники имеют право поменять город проживания после выполнения процедуры. Если требуется доплата, то ее размер определяется индивидуально, для чего учитывается площадь и другие параметры имеющейся недвижимости. Допускается не пользоваться помощью нотариуса, но документация непременно регистрируется в Росреестре. С суммы договора уплачивается налог в размере 13%.
- Подписание договора купли-продажи. Такой способ считается менее затратным по налогам. Родственный обмен квартиры на квартиру с составлением ДКП предполагает наличие контракта с каждой стороны. Чтобы сделка была юридически чистой и надежной, рекомендуется заверить ее нотариально. Далее выполняется регистрация объектов на новых владельцев в Росреестре. Каждая сторона уплачивает 13% со своего договора, но за счет покупки нового жилья может использоваться вычет, поэтому практически всегда устраняется необходимость полностью уплачивать налог, если ранее граждане не воспользовались такой льготой.
- Составление дарственной. Этот вариант считается наиболее экономичным и удобным. Он применяется только при условии, что между родственниками действительно имеются хорошие отношения, поэтому они доверяют друг другу. Поэтому иногородний обмен квартир выполняется на основании дарственных, оформленных каждой стороной. Если обмен является неравноценным, то не получится в соглашении о дарении прописать пункт, имеющий отношение к доплате. Такой вопрос урегулируется с помощью устной договоренности, поэтому между родственниками действительно не должно быть никаких разногласий.
Выбор конкретного способа зависит от желаний непосредственных участников сделки. Наиболее часто выполняется процедура на основании договора мены.
Этапы родственного обмена квартиры на квартиру
Процесс делится на последовательные этапы:
- Первоначально родственники устно договариваются о совершении сделки, для чего проводится осмотр жилых помещений, обсуждаются наиболее значимые условия.
- Принимается окончательное решение сторонами относительно необходимости обмена.
- Жилые помещения подготавливаются к обмену, для чего выписываются все прописанные лица, оплачиваются коммунальные услуги, а также готовится технический план и паспорт на жилье.
- Всеми собственниками составляется письменное согласие на проведение процесса.
- Приглашаются опытные оценщики, определяющие стоимость каждой недвижимости, что позволит решить, требуется ли доплата.
- Перед подписанием документов следует договориться относительно доплаты.
- Подготавливается договор мены. Процесс может выполняться самостоятельно или с помощью приглашенного нотариуса. Также можно обратиться в специализированные компании, занимающиеся подготовкой разной документации.
- Вносятся изменения в Росреестр. Процесс может занять от 3 до 10 дней, после чего переходит каждая недвижимость новому собственнику.
Обмен квартиры на квартиру между городами или в одном регионе не занимает много времени. Так как процесс выполняется между людьми, обладающими родственными связями, то не требуется даже тратить средства на оплату труда нотариуса, поэтому все документы составляются гражданами самостоятельно.
О родственном обмене квартирами соцнайма
Если жилплощадь снимают сразу несколько человек, даже в этом случае её можно обменять. Это доступно не только жителям одного города, но и тем, кто живёт в разных населённых пунктах.
Об этом прямо говорится в 72 статье Жилищного Кодекса РФ. В данном случае требуется заполнить договор в трёх экземплярах.
Один из документов требует проведение регистрации, в других это делается по желанию. Потом именно у прошедшего регистрацию документа появится юридическая сила.
Он будет доказательством передачи обязанностей другому физическому лицу.
Для того, чтобы сделку одобрили, каждый участник должен предоставить оригинал договора обмена в контролирующие органы. В статье 73 ЖК РФ описываются случаи, когда отказ учреждения будет законным:
- Проведение серьёзного ремонта в доме без согласования.
- Возможность переселения человека с хроническими заболеваниями, которые могут быть опасны для других.
- Вероятность снесения в ближайшее время дома, где находится квартира.
- Оспаривание в суде права проживания в квартире.
- Одно из помещений для обмена не подходит для проживания.
Если владелец документов не согласен с отказом, можно обратиться в суд. Если никаких ограничений на жильё нет, понадобится следующий набор документов:
- План дома.
- Документ, подтверждающий состояние объекта недвижимости.
- Справка из домовой книги.
- Справка, подтверждающая отсутствие долга у нанимателя.
- Заявление об обмене с нотариальным заверением.
- Согласие органов опеки или попечительства, если на территории проживают несовершеннолетние.
- Соглашение на обмен всех, кто зарегистрирован по этому же адресу. Если согласие отсутствует, в процедуре могут отказать.
- Письменный договор об обмене жилья с подтверждением от местных органов самоуправления.
Обмен квартир между родственниками производится по правилам, принятым для всех остальных граждан РФ.
- Для договора обмена применяются правила договора купли-продажи. При этом каждая из сторон является продавцом и покупателем одновременно.
- Можно обменивать как приватизированные, так и неприватизированные квартиры.
- При наличии несовершеннолетних собственников квартиры для регистрации договора мены необходимо разрешения органа опеки.
- Для уменьшения риска при обмене квартиры желательно, чтобы передача обеих квартир происходила одновременно, а квартира принадлежала одному владельцу, не являющемуся должником банка и не страдающему алкоголизмом и наркоманией.
Обмен жилья, находящегося в собственности
В довершение всего, помимо понятия «обмен жилья» бывает более распространенное — «купля-продажа». Данная процедура подразумевает сделку с жильем, которая меняет собственность на деньги. Соглашение подразумевает под собой смену одного жилья на другое. Если обмен происходит между различными по стоимости объектами, то подразумевается доплата. Преимущество заключается в том, что приобретатель квартиры не имеет дел с большими суммами денег. Но есть и минусы: процедура представляется более длительной по времени и сложной с юридической точки зрения сделкой.
Обмен находящегося в собственности жилья среди родственников учитывает согласие на сделку лиц, жилище которых пребывает в собственности. Сделка включает в себя фиксацию процесса в Росреестре и последующую постановку на учет жилья в кадастровой палате. По итогам сделки выдается новый технический паспорт жилища всем участникам договора. Подобная модель предусмотрена в случае сделки с совершенно посторонними людьми, и основывается она на установлении разности в цене квартир. Такая процедура взаимного обмена считается намного надежнее, но при этом сделка подразумевает денежные траты.
Налоговый Кодекс РФ (НК РФ) гласит, что денежная сумма, которая получена по итогам процедуры купли-продажи жилой площади, бывшей во владении три года и менее, считается заработком, с которого платится налог. Сумма налогового вычета равна тринадцати процентам от полной стоимости объекта сделки. В случае стоимости жилища менее 1000000 руб., налог не берется.
До того, как принять окончательное решение поменять жилье в рамках семьи необходимо учесть, что желание супруга должно совпадать с вашим. Иначе сделка не состоится. Причем, если собственник пребывает в разводе до трех лет, согласие супруга также понадобится.
Внимание!
Причем в случае, когда квадратные метры полностью находятся в собственности у одного члена семьи, тогда разрешение не понадобится. Обстоит дело и с жильем, перешедшим по наследству.
На порядок сложнее провести сделку, если собственниками являются несовершеннолетние дети. Потребуется ряд разрешительных документов от опекунских органов и оригиналы документов о рождении. В случае обмена в рамках одной семьи можно воспользоваться договором дарения. Данный способ имеет плюсы. Участники сделки полостью освобождаются от уплаты налога, вед в случае дарения нет прибыли. После 30 декабря 2012 г. был издан указ, отменяющий оформление операции по схеме купли-продажи. В упрощенном варианте нотариально заверяются документы, если того хочет даритель.
Процесс дарения квартиры подразумевает сбор определенного пакета бумаг:
- нуженудостоверяющийличностьдокумент;
- нужны свидетельства, которые могут подтвердить родственные отношения:
- нужно документ о праве принадлежности имущества дарителю;
- нужно согласие процедуру всех собственников;
- нужна справка из кадастровой палаты;
- нужен технический паспорт квартиры;
- нужен квиток об оплате в банке госпошлины. Сейчас это стоит 2000 руб.
Договор обмена:
- составляется письменно;
- заверяется нотариусом;
- в тексте договора непременно отмечаются технические показания меняемых жилых площадей;
- отмечается дальнейшее местонахождение зарегистрированных жильцов с обменной площади;
- выдается трие диницы экземпляров;
- собираются стандартные бумаги (описание, план поэтажного расположения в доме, кадастровый жилпаспорт).
Причины и способы обмена
Намерение обменяться жилым помещением с родственником может возникнуть в самых разных жизненных ситуациях. Наиболее частыми поводами для подобного решения является желание сторон:
- улучшить условия проживания;
- получить доплату, если производится неравнозначный обмен;
- поменять регион или город проживания;
- разъехаться после развода.
В зависимости от целей, которые хотят достичь члены семьи, решившиеся на обмен, они выбирают и способ проведения сделки, меняя:
- квартиры с одной на другую;
- доли квартиры в рамках одного или разных помещений;
- одну или несколько комнат на отдельную квартиру.
При этом важное значение имеет статус жилья, выступающего объектом мены. Наиболее простым можно считать обмен квартирами, которые находятся в личной собственности граждан. Сложнее совершить сделку, если одна из квартир не приватизирована или же обе они являются объектом социального найма.
Куда обращаться для регистрации сделки
Результат родственного обмена нужно зафиксировать в соответствующих государственных органах. Это Росреестр, если подразумевается переход собственнических прав, или организация, контролирующая муниципальные объекты, если родственники обменялись квартирами, находящимися в соцнайме.
Чтобы узаконить сделку ее участники должны обратиться:
- в территориальное отделение Росреестра;
- в МФЦ. Сделать это можно по месту жительства заявителя, независимо от того, в каком регионе находятся жилые объекты;
- заказать регистрацию через портал Госуслуг;
- в орган управления муниципальным жильем при сделке с неприватизированными квартирами.
Росреестр, независимо от того, обратился ли собственник лично или заказал услугу через МФЦ, произведет регистрацию изменения прав собственности и выдаст на руки новым владельцам выписку из ЕГРН. Муниципалитет же на основании предоставленных документов переоформит договоры аренды социального жилья на новых нанимателей.
Понятие родственного обмена жильем
Родственные взаимоотношения стоят особняком во многих вопросах. Например, при распределении наследства важно, кем по крови приходились близкие умершему, в каких состояли взаимоотношениях, помогали ли ему по-родственному и т.д. Обычно привилегии имеют родственники первого и второго порядка: родные дети, родители, а так же родные братья и сёстры.
Если представители любой из этих категорий решили заключить договор мены и перераспределить имущество, никаких привилегий и льгот они не получат. Мена осуществляется на общих основаниях и по общим порядкам
. Поменяться квартирами могут:
- ближайшие родственники;
- дальние родственники (все, кто считается одной семьёй, но юридически не относится к близким: двоюродные братья и сёстры, тёти, дяди, муж с женой, племянники и прочие категории);
- друзья, сотрудники, знакомые;
- посторонние друг другу люди.
Мена — это комплекс юридически значимых действий и решений, которые родственники должны совершить одновременно с двумя приватизированными квартирами.
Как сделать все правильно, с юридической точки зрения, и провести процесс обмена недвижимостью в короткие сроки? Такую процедуру начинают с определения правового статуса жилых помещений. Далее, граждане должны отдать предпочтение конкретному способу осуществления мены.
Если жилье принадлежит сторонам на праве собственности, совершение сделки начинается с подготовки документов и договора мены. Все необходимые действия при совершении мены между родственными семьями граждане могут осуществлять самостоятельно либо с помощью квалифицированного посредника, юриста или риелтора.
Вариант родственного обмена квартиры на квартиру, находящихся в муниципальной собственности, начинается с получения разрешения уполномоченных органов по распоряжению имуществом.
В этом случае первым этапом обмена будет выступать одновременное обращение граждан к собственнику или наймодателю жилищного фонда.
Этот договор гражданским законодательствам по многим параметрам приравнивается к договору купли-продажи. Мена предполагает, что обе стороны одновременно покупают и продают два объекта недвижимости. Договор может быть равноценным, когда стоимость обоих объектов равна, но на практике такое положение вещей встречается редко. Чаще одному из покупателей приходится доплачивать определенную сумму, так как принадлежащая ему недвижимость ниже в цене.
Договор мены относится к консенсуальным, т. е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли договоренности по всем существенным моментам. Здесь не требуется передачи вещи, чтобы договоренность вступила в силу.
Менять можно любой объект недвижимости: квартиру, частный дом, комнату, и даже долю квартиры. Обмен долями квартиры между родственниками совершается по различным причинам, но чаще всего предполагает увеличения доли одной из сторон сделки.