Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто должен менять батарею в квартире: собственник или УК?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В ст. 19 ГК РФ и 36 ЖК РФ, сказано, что внутридомовые коммуникации, к которым относятся и батареи, принадлежат жильцам на праве долевой собственности. В неприватизированном жилье они принадлежат администрации населенного пункта или другой организации, выделившей квартиру. Такого же мнения придерживается Минрегионразвития в письме №16273-СК/07 от 4.09.07.
Радиаторы отопления – общее или частное имущество?
Понять, кто должен заниматься заменой вышедших из строя отопительных приборов в приватизированной квартире, можно, только установив, в чьей собственности они находятся. Постановлением Правительства РФ № 491 в августе 2006 года были приняты правила, регулирующие состав общего имущества в многоквартирном доме. Согласно 6-му пункту этих правил, к такому имуществу относится система отопления, расположенная внутри дома. В нее включены:
- стояки;
- арматура (регулирующая и запорная);
- обогревающие элементы (радиаторы);
- общедомовые счетчики тепловой энергии;
- другие виды оборудования, которое является частью теплосетей.
Какое отопительное оборудование УК должна менять бесплатно
Управляющая компания должна ремонтировать теплокоммуникации, относящиеся к имуществу МКД:
- Общедомовые стояки, трубы и другие инженерные сети, идущие до первого внутриквартирного отключающего устройства.
- Устройства, необходимые для работы систем теплоснабжения.
- Батареи в подъездах, тамбурах, подсобных и других помещениях, которыми пользуются жильцы сразу нескольких квартир.
- Общедомовые счетчики тепловой энергии.
- Радиаторы в квартирах, при отсутствии отсекающего устройства. Замена проводятся только при истечении срока службы радиаторов или признания их аварийными.
Никакой оплаты за проведение таких работ собственники или наниматели вносить не должны. Иски, поданные УК против жильцов с целью заставить их внести оплату неоднократно отклонялись судами. Такая позиция, например,изложена в пост. ВС № 91-АД16-1 от 06.06.16, решении № ГКПИ09-725 от 2.09.09.
Как получить разрешение?
Старые модели отопительных приборов могут не отвечать требованиям качества. При желании поменять устаревшее оборудование на новое следует обратиться в управляющую компанию или другую инстанцию, которая отвечает квартирах за отопительные системы.
- Если замена выполняется на аналогичные конструкции, достаточно просто предоставить информацию о предстоящих монтажных работах.
- Будут установлены радиаторы другой модели, что может повлечь увеличение площади нагрева? Представители управляющей компании выполнят экспертизу, чтобы выяснить возможность изменений в тепловом балансе здания. Мастер проведет осмотр площади дома, новых батарей, изучит их технические данные.
- Также экспертиза выполняется и в том случае, когда капитальный ремонт квартиры предусматривает изменение конфигурации трубопровода.
За чей счет происходит смена старых радиаторов на новые?
Менять старые батареи на новые, если они не имеют запорных вентилей и не могут с их помощью «отрезаться» от общей системы, должна УК. Сами радиаторы также должна оплачивать УК, поскольку новое оборудование станет их собственностью.
На практике УК часто отказываются покупать, менять или ремонтировать отопительные приборы за свой счет. Это основание для обращения в суд.
По всей стране известны случаи решения таких спорных ситуаций в пользу собственников жилья.
Если запорные вентили в системе отопления имеются, то менять батареи придется за свои деньги. Но обойтись без участия УК все равно не получится. Правила эксплуатации МКД устанавливают (см. п. 5.2.5), что нужно получать разрешение на проведение данных действий. Кроме того, правильно подобрать подходящие батареи можно только проконсультировавшись у специалистов УК.
Перед заменой батарей нужно провести экспертизу и рассчитать, какие радиаторы нужно покупать (сколько секций и т. д.). Экспертиза, если отопительные приборы не являются общедомовой собственностью, также оплачивается владельцем квартиры. Вносить изменения в техпаспорт не нужно – замена батарей не является перепланировкой или переоборудованием, если они устанавливаются на тех же местах, где стояли старые.
Самостоятельная замена батарей и возможные сложности
Если жильцы решили обновить батареи не из-за аварийной ситуации, а лишь из стремления улучшить их внешний вид или эксплуатационные характеристики, сделать это можно и самостоятельно, но при непосредственном участии управляющей компании.
Несмотря на то, что эти работы не входят в компетенцию УК, обращение к специалистам поможет выяснить, как правильно поменять батареи отопления.
Несанкционированное вмешательство в отопительную систему может нарушить схему ее работы, а отвечать за это придется тому, кто предпринял самовольные действия.
Чтобы сделать все по правилам, нужно найти организацию, которая заменит радиаторов. Она должна иметь лицензию или свидетельство СРО о допуске на проведение подобного вида работ.
После установки батарей представитель УК проведет техническую экспертизу и подпишет акт принятия на учет новых отопительных приборов.
Из всего перечисленного следует, что:
- замену оборудования в любом случае должна выполнять компания, с которой у жильцов заключен договор на обслуживание – ТСЖ, УК и прочие, так как имущество, лишенное индивидуальных рычагов управления, является общедомовым;
- все эти нормы утверждает, как Верховный суд, так и Минстрой;
- в аварийной ситуации управдом должен в незамедлительном порядке выполнить замену;
- жилец приватизированной квартиры вправе совершать замену устарелого оборудования на более новое, но только после согласования с ЖЭКом;
- если квартира принадлежит муниципалитету, все что должен совершать ее жилец, это своевременно сигнализировать о проблеме.
Бюрократические сложности при замене батарей
Если вы запланировали заменить батареи в квартире, сначала обратитесь к положениям закона. А закон гласит, что ваш радиатор относится к общедомовому имуществу (ст. 44 и 46 Жилищного кодекса РФ). Это значительно ограничивает ваши действия и приносит массу препятствий, связанных с процедурой согласования.
Заключение о замене батареи выносится на общедомовом собрании собственников жилья. Если у вас нет такого решения, то это расценивается как самовольное распоряжение общим имуществом и в случае аварии влечет не очень приятные последствия для вас.
Установка дополнительного прибора отопления или смена его внешнего вида требует согласования ТСЖ, УК. Специалистами обслуживающей организации это трактуется как техническое переоборудование, пометки о котором должны быть внесены в техпаспорт квартиры. Между тем такие данные, как тип отопительного прибора и его замена, в техпаспорте не отражаются.
При замене старой батареи на новую аналогичной или другой формы, а также при переносе ее на другое место обслуживающая организация всегда ставится в известность.
Капитальный ремонт многоквартирного дома
Новое законодательство, касающееся проведения капитального ремонта многоквартирных зданий, действует с 2014 года. Теперь собственники помещений в здании обязаны формировать фонд, из средств которого будут производиться работы.
Гражданский и Жилищный кодексы регламентируют обязанность собственников надлежащим образом содержать многоквартирное здание. В состав этой обязанности входит и проведение капитального ремонта.
Законодательство в РФ предусматривает государственную и муниципальную поддержку капремонта на определенных условиях. Но основные средства фонда – это платежи собственников. При этом обязанность перечислять деньги возложена не только на владельцев квартир, но и на собственников нежилых коммерческих помещений, к примеру, магазинов, расположенных в цокольном этаже здания. Содержат свой дом как граждане, так и организации.
В фонд капитального ремонта по решению общего собрания могут поступать средства, которые получены от сдачи в аренду общего имущества. Так, желая сократить ежемесячные платежи, жильцы сдают поверхность внешней стены здания под размещение рекламных плакатов.
Цели, на которые могут расходоваться средства фонда, регламентируются ЖК РФ. Так, за счет общих денег могут проводиться следующие работы:
- ремонт внутридомовых инженерных систем;
- ремонт или замена лифтов, крыши, подвала;
- ремонт фасада, фундамента здания;
Самостоятельная замена батарей и возможные сложности
Если жильцы решили обновить батареи не из-за аварийной ситуации, а лишь из стремления улучшить их внешний вид или эксплуатационные характеристики, сделать это можно и самостоятельно, но при непосредственном участии управляющей компании.
Несмотря на то, что эти работы не входят в компетенцию УК, обращение к специалистам поможет выяснить, как правильно поменять батареи отопления.
Несанкционированное вмешательство в отопительную систему может нарушить схему ее работы, а отвечать за это придется тому, кто предпринял самовольные действия.
Чтобы сделать все по правилам, нужно найти организацию, которая заменит радиаторов. Она должна иметь лицензию или свидетельство СРО о допуске на проведение подобного вида работ.
После установки батарей представитель УК проведет техническую экспертизу и подпишет акт принятия на учет новых отопительных приборов.
Когда УК обязана бесплатно заменить собственнику батареи в квартире?
Это зависит от двух факторов: первый – важно посмотреть, как батареи подключены к стояку отопления (есть ли между батареей и общей трубой устройство, которое позволяет отключить батарею от центральной системы).
Если запорных кранов нет, значит батарея относится к общедомовому имуществу. В таком случае за ее целостность и бесперебойную работу отвечает управляющая организация или ТСЖ (товарищество собственников жилья). И именно она обязана произвести замену батарей, но только в том случае, если есть реальная угроза того, что батарею может прорвать.
Если нужно произвести замену, тогда собственник должен пригласить на дом представителя управляющей компании, чтобы тот осмотрел батарею и составил акт о том, что прибор находится в аварийном состоянии и нуждается в замене.
На основании этого акта управляющая компания обязана будет установить собственнику жилья батарею, причем сделать это она должна бесплатно.
Что нужно для замены батареи?
Для начала нужно определиться, какой тип радиатора выбрать: чугунный, стальной или алюминиевый. Далее следует определиться с количеством секций, после чего уже можно перейти к монтажу новой батареи (при условии получения согласия от управляющей компании):
- выяснить, есть ли в системе отопления вода;
- заменить старые кронштейны на новые (если старые не подходят к новым креплениям);
- установить на новые радиаторы пробки-заглушки и кран снизу;
- сделать герметичное соединение путем намотки волокна. Сверху сделать покрытие герметиком;
- после установки радиатора следует подключить его к системе отопления, а затем убрать воздух из батареи через кран.
После того как работы по установке батареи будут окончены, собственник должен пригласить на дом представителей управляющей компании, чтобы те проверили герметичность соединения.
Замена старой батареи
Если радиаторы не протекают, а просто не устраивают вас по каким-то причинам: недостаточно нагреваются, не вписываются в интерьер квартиры – их замена выполняется исключительно за ваш счет.
При этом вам придется получить согласование на замену радиатора в управляющей компании, нанять специалистов для проведения соответствующих работ.
Согласование замены
Порядок согласования с управляющей компанией замены радиатора включает в себя следующие операции:
- Устное уведомление сантехника о замене старого радиатора точно такого же, но нового;
- Проведение экспертизы специализированными организациями, если устанавливаемая новая батарея существенно отличающееся по характеристикам от старой. Копия заключения экспертизы вместе с соответствующим заявлением при этом в обязательном порядке подается в управляющую компанию.
- Такая же процедура согласования, как и в предыдущем пункте, необходима при переносе батареи с одного места на другое в пределах отапливаемого ею помещения.
За чей счет происходит смена старых радиаторов на новые?
Менять старые батареи на новые, если они не имеют запорных вентилей и не могут с их помощью «отрезаться» от общей системы, должна УК. Сами радиаторы также должна оплачивать УК, поскольку новое оборудование станет их собственностью.
На практике УК часто отказываются покупать, менять или ремонтировать отопительные приборы за свой счет. Это основание для обращения в суд.
По всей стране известны случаи решения таких спорных ситуаций в пользу собственников жилья.
Если запорные вентили в системе отопления имеются, то менять батареи придется за свои деньги. Но обойтись без участия УК все равно не получится. Правила эксплуатации МКД устанавливают (см. п. 5.2.5), что нужно получать разрешение на проведение данных действий. Кроме того, правильно подобрать подходящие батареи можно только проконсультировавшись у специалистов УК.
Перед заменой батарей нужно провести экспертизу и рассчитать, какие радиаторы нужно покупать (сколько секций и т. д.). Экспертиза, если отопительные приборы не являются общедомовой собственностью, также оплачивается владельцем квартиры. Вносить изменения в техпаспорт не нужно – замена батарей не является перепланировкой или переоборудованием, если они устанавливаются на тех же местах, где стояли старые.
Кто должен менять батареи: ответственность сторон, ремонт отопления
В субботу у меня на кухне потекла батарея. Я позвонила в аварийную службу , пришли сантехники. Попросили убрать плиту — они придут в понедельник. При этом даже не стали смотреть: первый этаж, никого не затопим, а то, что вода пошла под линолеум и испортила его, понятно, не их проблемы (понимаю, подлезть посмотреть трудно). Сразу скажу, квартира не приватизирована. Пришли сантехники в понедельник и сказали, чтобы покупали батарею, а сейчас можно перекрыть отопление и все.
Я позвонила начальнику участка , который сказал, что батарея является моей собственностью, и я должна ее покупать (как это — квартира не является моей собственностью, а батарея является?), при этом уточнил, что, если я куплю батарею старого образца, они ее установят бесплатно, а если нового, то платно, и это будет стоить от 4000 руб.