Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ваша заявка уже обрабатывается». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредитор или приставы обращаются в суд. После этого должник не сможет прописать в квартире родственников или продать ее. Два месяца судья изучает документы, выслушивает аргументы двух сторон, мнение органов опеки и выносит решение.
Условия подачи взыскания на квартиру
- если взыскатель подал исполнительные документы в ФССП, а пристав возбудил производство
- если требование взыскателя касаются денежных средств или имущества
- если наличных средств, остатков на банковских счетах и остального имущества недостаточно для полного расчета с взыскателем;
- если объект недвижимости находится в собственности должника (исключением может выступать, если недвижимость зарегистрирована на супруга, однако была приобретена на общие средства)
- если сумма долга соразмерна равна стоимости объекта недвижимости. Если же, например, сумма долга равно 100 тыс. рублей, в продажа недвижимости нет необходимости
На какую недвижимость нельзя обратить взыскание
Считается, что единственное жилье должника приставы не могут забрать за долги. Это правило указано в ст. 446 ГПК РФ. Но его содержимое шире.
- нельзя арестовать или продать единственное жилье обязанного лица, если у него или других членов семьи нет иного пригородного жилья
- можно забрать за долги квартиру, если она приобретена в ипотеку. В этом случае в реестре ЕГРН будет отражен ипотечный залог
- можно забрать квартиру за долги, если у должника и членов его семь есть другая недвижимость в собственности или соцнайме
- можно арестовать и продать квартиру, если должник с семьей фактически постоянно проживают в другом месте
Пример № 4. «Самый умный должник» и просто набрал долгов
Чем плох кредит? Тем, что берешь чужие деньги ненадолго, а отдаешь свои и навсегда.
Допустим, человек взял кредит в банке или в долг у друзей, вложился в недвижимость или «замутил» бизнес. А может он просто отправился мир посмотреть. Умом он понимает, что рано или поздно деньги нужно будет возвращать, но не готов с ними расстаться — с деньгами, разумеется, друзей-то можно новых найти еще раз несколько.
И чтобы не возвращать никому ничего герой нашего примера, решил объявить себя банкротом, предусмотрительно раздав перед этим все свое имущество, нажитое непосильным трудом, близким родственникам (ну или почти все).
Важно помнить, что финансовый управляющий вправе оспаривать подозрительные сделки, совершенные в течение трех последних лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом, если целью таких сделок был вывод активов из-под носа кредиторов.
Продажа ипотечной недвижимости за долги
Если должник за год допустил свыше четырех просрочек по ипотеке, кредитор вправе потребовать досрочно погасить долг или будет взыскивать всю сумму через суд. Заемщик договаривается с кредитором, чтобы ему дали время на поиски покупателя. Но чаще банк не хочет ждать, поэтому ипотечное жилье с долгами продают на торгах по минимальной цене. В этом случае закон о единственном жилье не действует, т. к. квартира или дом в залоге у банка.
Это значит, что должник обязан после продажи недвижимости вернуть кредитору остаток долга с процентами и заплатить штраф. Банк требует досрочно выплатить ипотеку при следующих обстоятельствах:
-
заемщик отказался от страхового полиса на недвижимость после получения ипотеки;
-
нарушены правила использования жилья, выполнена перепланировка без согласования;
-
долг по ипотечному кредиту, а не по потребительскому;
-
оформление дарственной или продажа жилья без согласия кредитора.
Можно ли самому продать недвижимость, чтобы она не ушла с молотка?
Первое, что сделает суд в самом начале процедуры банкротства — составит перечень имущества. На все объекты будет наложено обременение, а именно — запрет регистрационных действий. Соответственно, собственник не сможет продать дом или квартиру с целью сокрытия имущества.
Некоторые переоформляются жилье еще до начала процедуры банкротства. Особенность процедуры в том, что судом будут пересмотрены сделки за последние три года. Если будут обнаружены признаки их фиктивности или притворства, они могут быть пересмотрены.
Суд обратит внимание на следующие факторы:
- Как давно был заключен договор. Чем ближе к моменту подачи заявления о банкротстве, тем больше подозрений он вызовет.
- На основании какого договора была передана недвижимость. Дарение вызовет больше подозрений.
- Какова стоимость жилья. Заниженная цена также будет основанием для перепроверки договора.
- Кому был передан объект. Заключение договора с близкими родственниками заставит суд перепроверить обстоятельства.
Право на жильё и его неприкосновенность не означает, что единственное жильё нельзя изъять
Конституционный суд сказал: существует конституционное право на жильё и его неприкосновенность. У людей есть потребность в жилище, «достаточном для достойного существования». И конституционное право на жильё нужно для того, чтобы гарантировать гражданам и членам их семей «сохранение обеспеченности жильём на уровне, достаточном для достойного существования» и не более. Право на жилище не означает, что жилищное положение должника не может ухудшаться ни при каких обстоятельствах.
Поэтому запрет на взыскание единственного жилья нужен, чтобы гарантировать должнику и членам его семьи приемлемые жилищные условия, «удовлетворение разумной потребности человека в жилище».
Сам по себе запрет на взыскание единственного жилища не означает, что жилищные условия должника не могут ухудшится. Они могут ухудшиться.
А тем более они могут ухудшиться, если должник систематически не платит по своим долгам при общем размере долга явно несоразмерном имущественному положению должника. Мы считаем, что суд имел в виду ситуацию, когда размер долга намного меньше той недвижимости, которую купил должник. Причём эта недвижимость явно превышает необходимую (например, должник в одиночестве живёт в 5-комнатной квартире).
Выводы о рисках и возможностях взыскания единственного жилья
Правило «единственное жильё за долги не забирают» уже не такое «железобетонное», как раньше. Теперь должник рискует лишиться единственного жилья.
Суд может принять решение об изъятии единственного жилья, если решит, что должник действовал недобросовестно, злоупотреблял правом и при этом на должнике висел долг. Причём рыночная стоимость купленного должником жилья свидетельствует о том, что у должника были возможности вернуть долг, а само жильё явно больше и роскошнее разумно необходимого.
У некоторых кредиторов открываются возможности взыскать долги, которые ранее невозможно было взыскать из-за того, что у должника нет имущества, кроме единственного жилья.
Риск лишиться жилья возникает не только в процедуре банкротства, но и в «обычном» исполнительном производстве, которым занимается служба судебных приставов. Кредитором в таких делах может быть как гражданин, так и юридическое лицо, например, банк.
Когда заберут единственное ипотечное жилье
Механизм ипотечного кредитования предполагает передачу в залог приобретаемой на заемные средства недвижимости. Вплоть до полного погашения задолженности ипотечное жилье будет находиться под обременением. Если заемщик нарушит условия договора, кредитор обратит взыскание на заложенное имущество.
Под нарушением в первую очередь следует понимать неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, в том числе неуплату либо несвоевременную уплату долга.
Взыскание на предмет залога обращается по решению суда. Приставы возбуждают производство, имущество арестовывается, передается на торги и реализуется, а за счет вырученных средств погашается долг по ипотеке.
Так же с торгов только без участия приставов реализуется ипотечное жилье, если в отношении должника рассматривается дело о банкротстве. Возбуждение же последнего становится возможным при общей сумме задолженности свыше полумиллиона рублей и неисполнении обязательств в течение 3 месяцев.
Как следует из судебной практики, банки имеют высокие шансы на взыскание долга через суд путем продажи недвижимости, даже если это единственная собственность. Вначале предстоит расторгнуть договор с должником, после чего появляется основание для взыскания полной суммы долга с процентами с имущества бывшего заемщика.
Решение Оренбургского районного суда № 2-1163/2020 2-1163/2020~М-700/2020 М-700/2020 от 29 сентября 2020 г. по делу № 2-1163/2020 установило цену квартиры, отчуждаемой кредитором, в размере 80% от оценочной стоимости. Должнику не удалось пересмотреть итоги оценки по иску на уровне 100-процентной рыночной цены, которая вдвое выше, чем установленная в ходе судебного разбирательства.
Решением Ярцевского городского суда Смоленская область № 2-963/2020 2-963/2020~М-740/2020 М-740/2020 от 29 сентября 2020 г. по делу № 2-963/2020 установлено, что вместо недвижимости для погашения долга через публичные торги может использоваться другое залоговое обеспечение.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 4 декабря 2018 г. по делу № А76-8158/2017 определяется возможность взыскания единственного жилья в рамках процедуры банкротства. Из конкурсной массы исключаются средства, которые будут направлены на покупку другого жилья после погашения долга перед держателем банка.
Решением Староминского районного суда Краснодарсого края № 2-575/2020 2-575/2020~М-591/2020 М-591/2020 от 29 сентября 2020 г. по делу № 2-575/2020 установлена законность уступки права требования долга другому кредитору и взыскания суммы согласно заключенному ранее договору.
Судебные разбирательства могут отнимать большое количество времени, отвлекать работников банка от исполнения других обязанностей и портить репутацию. Поэтому финансовые учреждения стараются их избегать, также как и заемщики.
Главный совет неплатежеспособным заемщикам: не стоит скрывать от банка собственное положение, избегать консультаций и вопросов от сотрудников учреждения. При отсутствии какой-либо возможности исполнять взятые обязательства по кредитным средствам – нужно сразу же обратиться за помощью в данный банк. Во многих случаях банк предоставляет отсрочки по ежемесячным выплатам либо заключает договор по перекредитованию. Как результат – размер платежей может снизиться, а общий срок увеличиться.
Арест единственной квартиры
Пока закон, согласно которому будет возможна продажа единственного жилья, находится на этапе рассмотрения.
Особенности наложения ареста на квартиру, составляющую единственное недвижимое имущество человека, будут заключаться в следующем:
- Арест и последующая продажа квартиры возможны с установкой минимальной суммы, которая будет выплачена должнику для покупки нового жилья.
- Новое жилье должно соответствовать оговоренным на законодательном уровне требованиям.
- Человек не может быть просто выселен на улицу.
- Стоимость квартиры должна определяться экспертом.
- В расчет принимаются и другие члены семьи, которым также необходимо жилье.
- Кредитор может купить квартиру в течение недели с момента ее ареста.
- По истечении 10 дней с момента ареста недвижимость может быть выставлена на торги.
- После реализации недвижимости человек должен выехать из квартиры в течение 2 недель.
За что могут забрать квартиру
Может ли банк забрать квартиру за долги? Единственную жилплощадь отбирают лишь тогда, когда она находилась в залоге. Это один из методов обеспечения обязательств. В ситуации, когда заемщик возложенные на него и прописанные в договоре обязательства не исполняет, предмет залога могут изъять и реализовать с целью восстановления справедливости.
Аналогичная ситуация и с договором по ипотеке. Банк вправе удовлетворить собственные требования, основываясь на стоимости жилья. Подобные процессы содержат массу нюансов. В законодательстве предусмотрены некоторые послабления по вопросам долгового процента от цены на недвижимость.
У банка нет достаточных полномочий, чтобы обращать недвижимость в свою пользу. Подобные шаги возможны исключительно после соответствующего судебного постановления.
Исключением может служить только та ситуация, когда долги сформировались из-за неуплаты услуг ЖКХ. Люди в обязательном порядке должны выплачивать все коммунальные платежи, и в случае просрочки начисляется пеня. Если прошло уже несколько месяцев, управляющая компания может даже обратиться в суд. Крайней мерой будет выселение человека с государственных квадратных метров.
Жилищный кодекс РФ указывает, что если платежи не вносились на протяжении полугода, то у властей есть все основания выселить их. Однако, на практике, не все так просто. Если причины для накопленных долгов были уважительными, то суд может принять во внимание и встать на сторону должников. В списке могут быть проблемы с заработками, болезнь, необходимость в дорогостоящем лечении, смерть членов семьи и так далее.
Есть в законе и лазейки – чтобы растянуть процесс, должнику достаточно платить время от времени небольшую сумму. Поэтому, как правило, проживание в квартире по договору социального найма не угрожает человеку выселением – ведь эта недвижимость уже изначально ему не принадлежала.
Мир изменился: единственную квартиру можно отнять за долги
Итак, передо мной лежит крайне любопытная судебная практика Конституционного суда РФ (текст постановления прилагаю в конце статьи), фактически вынудившая суд взять на себя работу Законодателя, десять лет отмалчивающегося по вопросу несоответствия Конституции РФ положениям ГК РФ и ФЗ о банкротстве об иммунитете на единственное жилье должника в условиях неисполненных долговых обязательств. Поводом к рассмотрению дела явилась жалоба г-на И. И. Ревкова, в которой заявитель связывает применение исполнительского иммунитета в отношении должника с нарушением своих конституционных прав.
История г-на Ревкова
25 мая 1999 г. суд Калужской области вынес решение о взыскании в пользу Ревкова И. И. 772 500 руб., переданных им должнику по договору займа.
Однако возбужденное исполнительное производство к возврату требуемой суммы не привело.
Истец мириться с потерей денег не захотел, рук не опускал, ходил в суды и к приставам, лет, наверное, 20 (кошмар наяву…), однако к желаемым последствиям все это не приводило.
В июле 2019 г. решением суда должник г-на Ревкова был признан несостоятельным (заявление о банкротстве он подал на себя сам). Процедура банкротства ответчика шла своим ходом, его финансовый управляющий неспешно собирал конкурсную массу для последующей реализации с торгов и погашения требований реестровых кредиторов (среди которых был и Ревков с суммой 4 525 069 руб. после индексации). Однако существенный актив должника – квартира – в конкурную массу не попала со ссылкой на исполнительский иммунитет. Ревков И.И. обратился в суд с требованием о реализации жилья должника. 17 марта 2020 г. кредитору было отказано в удовлетворении заявления о разрешении разногласий между ним и финансовым управляющим относительно невключения в перечень имущества, подлежащего реализации, квартиры должника. Ссылаясь на положения ФЗ о банкротстве, ГПК РФ, а также на разъяснения, Пленума Верховного суда РФ, суды указали, что эта квартира является единственным жильем должника, пригодным для постоянного проживания, а исполнительский иммунитет в данном случае действует и при банкротстве должника.
Ревков был не согласен:
— квартира площадью 110.3 кв. м (роскошная квартира, покрывающая не только сумму задолженности перед заявителем, но и стоимость жилого помещения классом ниже, однако пригодного для жизни должника); — должник приобрел квартиру в 2009 г., т. е. уже после вынесения судом решения о взыскании долга (1999г.), после неоднократного возбуждения исполнительного производства в отношении должника; — стоимость квартиры намного превышает размер долговых обязательств перед заявителем, так ПОЧЕМУ НЕ ОБРАТИТЬ НА НЕЕ ВЗЫСКАНИЕ??? Однако суды раз за разом отказывали заявителю в реализации недвижимости должника. Определением от 12 января 2021 г. судья Верховного Суда РФ отказал в передаче кассационной жалобы Ревкова в Судебную коллегию по экономическим спорам.
Тогда Ревков И. И.
разозлился не на шутку и обратился в Конституционный суд РФ с жалобой на то, что взаимосвязанные оспариваемые законоположения противоречат статьям Конституции РФ, распространяя исполнительский иммунитет на жилое помещение, принадлежащее признанному несостоятельным гражданину-должнику, приобретенное им в собственность после возбуждения исполнительного производства о взыскании долга и по объективным характеристикам значительно превышающее «разумно достаточное» для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище.
«Разумная достаточность» и «человеческое достоинство» Вопрос поставлен корректно, но чертовски сложен))). В нашем законодательстве нет четкого определения «разумно достаточного»… Сквот, трешка, однушка, комната в коммуналке, панельный дом в садовом товариществе, хрущевка на Выхино, туристическая палатка или особняк на Рублевке – все разумно и достаточно, пока Законодателем не определено иное))). При этом сам Законодатель определять критерии «разумной достаточности» жилища не торопится, слишком щекотливый вопрос, имхо… Таким образом, положения ГК РФ и Федерального закона о банкротстве образовали предмет рассмотрения Конституционного Суда постольку, поскольку субъективно (и статистически!!!!!) квартира площадью 110.3 кв. м значительно превышает размытый критерий «разумной достаточности» для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище человека… Более того, вопрос определения объективных критериев этой самой «разумной достаточности» жилища, как необходимого средства жизнеобеспечения, был поставлен перед Законодателем еще в мае 2012 г., когда Конституционный суд РФ пришел к выводу, что для соблюдения принципа соразмерности в сфере защиты прав и законных интересов кредитора и должника исполнительский иммунитет должен распространяться на жилое помещение, необходимое для жизни должника. При этом назначение исполнительского иммунитета состоит не в том, чтобы в любом случае сохранить за гражданином-должником право собственности на жилое помещение, а в том, чтобы не допустить нарушения конституционного права на жилище в самом его существе, как и умаления «человеческого достоинства», гарантируя должнику и членам его семьи сохранение жиля «на уровне, достаточном для достойного существования». Х-м-м-м-м-м…. Еще один сложный вопрос)))). Что же это за уровень такой, спросите вы? И снова, Законодателем не определены критерии «человеческого достоинства» и «достойного существования», но тут мы хотя бы можем посмотреть размер пенсий и минимальные оклады труда… С квартирами сложнее, ведь если размер минимального оклада и пенсий отражает представление Законодателя о «достойном существовании», «человеческом достоинстве» и «разумной достаточности», то жилплощадь на эти деньги можно прикупить разве что из фанеры… Но мы отвлеклись)))), вернемся же к г-ну Ревкову И. И.!
Решение Конституционного суда РФ
Поставив суд перед необходимостью учитывать его конституционные права на возврат долга, сообразно праву должника на жилплощадь, Ревков И. И. выиграл дело (!!!!!!). Суд принял поистине Соломоново решение в свете невероятной сложности поставленной задачи, ведь участникам исполнительного производства нужны общие нормативные ориентиры в определении «достаточного уровня обеспеченности жильем», которых нет…
ДА, запрет обращения взыскания на единственное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания должника и членов его семьи, конституционно оправдан, НО приемлемость этих жилищных условий, а также представления о том, какое жилое помещение можно или следует считать достаточным для удовлетворения разумной потребности человека в жилище, зависят от конкретной социально-экономической обстановки (в том смысле, что в кризис и туристической палатки хватит, в коронавирус – у каждого должно быть собственное изолированное жилье, а в войну все мы дружным шагом отправимся в окопы… Видимо, это и есть та самая «разумная достаточность», о которой все говорят))).
Далее Конституционный суд РФ взывает к Законодателю, требуя внести необходимые изменения в гражданское процессуальное законодательство, регулирующее пределы действия исполнительского иммунитета, с тем чтобы обеспечить возможность удовлетворения имущественных интересов кредиторов в случае, когда объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения «разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище», а также предусмотреть для таких лиц гарантии сохранения жилищных условий, необходимых для «нормального существования». Потому как в отсутствие соответствующего законодательного регулирования признание этой нормы было бы сопряжено с риском произвольного определения соответствующих критериев в условиях, характеризующихся высокой степенью социальной уязвимости людей.
Однако, предписанные Конституционным судом РФ в 2012 г. изменения в законодательство внесены не были (почти за девять лет законодательные работы по этому вопросу не продвинулись дальше подготовки двух законопроектов с поступлением одного из них на первое чтение).
В практике до сих пор нет ясных ориентиров, допускающих дифференцированное применение исполнительского иммунитета, что препятствует обращению взыскания на жилые помещения, объективные характеристики которых превышают «разумно достаточные для удовлетворения потребности в жилище».
В каких случаях забирают квартиру за долги?
Долг по договору ипотеки Наиболее часто забирают квартиру за неуплату ипотеки, т.к. только тогда могут в пользу банка арестовать квартиру, его единственное недвижимое имущество, пригодное для проживания.
Законодатель смягчает ответственность для лица, оказавшегося на грани выселения. Так, нельзя обращать взыскание по ипотеке, если сумма долга меньше 5% от цены заложенной квартиры и срок просрочки меньше 3 месяцев.
Например: Гражданин потерял работу и 2 месяца не выплачивал кредит. Образовался долг на общую сумму 30 тыс. руб. Банк написал в суд заявление об обращении взыскания на заложенную квартиру, стоимость последней составила 1,5 млн. руб. Суд кредитору отказал, т.к. сумма долга намного меньше стоимости квартиры в ипотеке.
Если финансовое положение заемщика сильно ухудшилось (потеря работы, снижение зарплаты, болезнь и пр), то не следует уклонятся от переговоров с банком и доводить дело до ареста квартиры, лучше вместе искать альтернативный путь. Одним из способов решения проблемы является обращение в кредитную организацию с заявлением:
-о реструктуризации долга (это увеличивает срок выплаты, но уменьшает сумму ежемесячных взносов);
-о предоставлении «кредитных каникул» (банк замораживает на определенный срок платежи, включая проценты);
-об изменение графика платежей (вместо ежемесячных оплат производить ежеквартальные).
После направления заявления обязательно надо получить письменное одобрение кредитной организации на изменение условий договора, а уже потом начинать оплачивать согласно изменившимся данным. Возможен и такой выход из затруднительной ситуации: получить кредит в банке под более выгодные условия под залог этого же имущества (последующая ипотека). Самое главное – в первоначальном договоре не должно быть запрета на проведение такой сделки.
Например: Гражданин взял кредит, заложив квартиру. Из-за болезни, он некоторое время не мог производить платежи. Образовался долг. Т.к. в кредитном договоре не была запрещена последующая ипотека, он под залог этой же квартиры, получил кредит в другом банке на более выгодных условиях. Из этих денег он погасил долг перед первым банком.
Кто вправе отобрать жилье у недобросовестного заемщика?
Чтобы забрать квартиру или дом, принадлежащие неплательщику по кредиту банка или МФО, необходимо получить постановление суда. Любые попытки отобрать у гражданина его собственность будут неправомерными, если судебные разбирательства не проводились или завершились не в пользу кредитора.
Практика демонстрирует, что зачастую банковские коллекторы используют тактику запугивания. Они звонят должнику или приходят к нему домой, угрожают лишить собственности, здоровья, причинить вред близким родственникам. Подобное поведение неправомерно. Чтобы защитить себя, нужно действовать по следующему алгоритму:
- Уточнить, о каком кредите идет речь.
- Собрать видео- и аудио доказательства оскорблений и угроз.
- Попытаться объяснить коллекторам, что подобный стиль общения неприемлем.
- Если угрозы продолжатся, обратиться в отделение милиции.
Должник, которого пытаются прессовать коллекторы, пишет заявление. На основании последнего нарушителей закона могут привлечь к административной или уголовной ответственности.